【摘 要】 本文闡述了農(nóng)村房屋買賣的糾紛類型及特點，介紹了農(nóng)村房屋買賣的現(xiàn)行制度及司法實踐中對農(nóng)村房屋買賣合同效力的認定方法，提出了解決農(nóng)村房屋買賣糾紛的幾點對策。要平衡宅基地使用權(quán)的用益物權(quán)性和社會保障性；建立完善的宅基地使用權(quán)登記制度；對合同效力的認定與物權(quán)歸屬區(qū)別對待；完善農(nóng)村社會保障體系；做好法院認定合同無效后的救濟工作。

【關(guān)鍵詞】 農(nóng)村；房屋買賣；合同效力；糾紛處理

一、農(nóng)村房屋買賣的糾紛類型及特點

1、糾紛類型

農(nóng)村房屋買賣引發(fā)的沖突是多種多樣的，總結(jié)來看糾紛類型主要包括起訴要求履行合同，此種情形主要是買房為原告，要求賣方履行合同。另一種類型是起訴要求法院確認合同無效，此時主要是賣方反悔想要取回房屋而作為原告起訴。對于第一種訴訟請求涉及內(nèi)容簡單，糾紛處理比較容易，不會引發(fā)其他后果，而對于請求確認合同無效的糾紛則涉及雙方根本利益，另外由于此類案件相關(guān)法律法規(guī)并不完善，司法實踐中就變得難以處理。此種糾紛大致的情形是房屋買賣的事實已經(jīng)發(fā)生很久，且合同已經(jīng)履行完畢，穩(wěn)定的占有關(guān)系早已形成，看似并無起訴的理由。但是，賣方在巨大的經(jīng)濟利益的驅(qū)使下不惜違背誠信撕毀合同，他們通常以合同不符合國家相關(guān)的法律法規(guī)的強制性規(guī)定為由，請求法院認定此種交易所涉及的買賣合同無效。

2、糾紛特點

農(nóng)村房地產(chǎn)交易所簽訂的農(nóng)房買賣合同應(yīng)符合買賣合同的基本特征即房屋所有權(quán)應(yīng)移轉(zhuǎn)給買受人。農(nóng)村房屋買賣合同作為一種特殊的買賣合同也應(yīng)該具有自己獨特的特征。農(nóng)村房屋買賣糾紛多發(fā)生于農(nóng)村村民與非集體經(jīng)濟組織成員之間。對于這類糾紛，由于買賣雙方身份明顯不同于普通的房屋買賣合同，這就注定了其與一般買賣合同糾紛具有不同的處理規(guī)則。從合同本身的履行情況來看，大多數(shù)合同賣方已經(jīng)交付了房屋，買房者也已經(jīng)支付了價款并且入住，穩(wěn)定的占有關(guān)系已經(jīng)形成，不足的是房屋已經(jīng)違法登記或者尚未登記。從訴訟請求來看，多數(shù)是賣方請求人民法院確認買賣合同無效，而普通買賣則不會因為雙方的特殊身份而影響買賣合同的效力，訴訟發(fā)生的原因大都是因為利益驅(qū)動，房價的不斷攀升是賣方毀約的主要原因。

二、農(nóng)村房屋買賣的現(xiàn)行制度

1、《物權(quán)法》中與農(nóng)村房屋買賣的相關(guān)規(guī)定

《物權(quán)法》中關(guān)于宅基地使用權(quán)的規(guī)定僅僅有四條。這有限的四條籠統(tǒng)地包括了宅基地使用權(quán)的含義及其取得、流轉(zhuǎn)、消滅等。這四條大致包括了以下內(nèi)容：宅基地使用權(quán)人可以在宅基地上建造房屋及其附屬設(shè)施，但必須合法。宅基地的取得和使用以及轉(zhuǎn)讓是被允許的，但要符合土地管理法和國家規(guī)定。特別是第一百五十五條的規(guī)定，[1]更是說明了物權(quán)法對宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓是認可的，但是關(guān)于流轉(zhuǎn)的規(guī)定太過簡單。第一百五十三條規(guī)定宅基地使用權(quán)的取得、行使、和轉(zhuǎn)讓，適應(yīng)土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定。僅僅從本法的規(guī)定我們很難判斷宅基地應(yīng)當(dāng)如何流轉(zhuǎn)，也無從得知當(dāng)房屋轉(zhuǎn)讓時宅基地使用權(quán)是否能隨之轉(zhuǎn)讓。根據(jù)《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)的變動要履行登記手續(xù)，且登記是不動產(chǎn)物權(quán)發(fā)生變動的必要條件。宅基地使用權(quán)作為不動產(chǎn)物權(quán)亦應(yīng)當(dāng)符合不動產(chǎn)物權(quán)變動的公式方法即登記生效。

2、《合同法》及《民法通則》中與房屋買賣的相關(guān)規(guī)定

從《民法通則》第一百七十一條的規(guī)定[2]可以看出所有權(quán)的權(quán)能包括占有、使用、收益和處分。村民對房屋的所有權(quán)作為所有權(quán)的一種理應(yīng)包含所有權(quán)能而不能有所限制。我國商品房買賣中貫徹“房地一體”主義，使得房屋和建設(shè)用地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)移，這不會阻礙房屋的自由轉(zhuǎn)讓。農(nóng)村房屋也屬于村民的完全所有權(quán)，其轉(zhuǎn)讓也應(yīng)該是暢通的，可此時貫徹“房地一體”主義卻有很大障礙，因為我國宅基地使用權(quán)的特殊性質(zhì)使得其不能隨房屋一并隨意流轉(zhuǎn)。

《合同法》第52條關(guān)于合同效力的規(guī)定第五項以及《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（一）》第四條的規(guī)定[3]可知房屋買賣合同無效的判定應(yīng)該以合同法或者行政法規(guī)為依據(jù)。

3、《土地管理法》中與農(nóng)村房屋買賣的相關(guān)法律規(guī)定

從《土地管理法》第62條第一款[4]以及第四款[5]的規(guī)定可以看出該法律只是規(guī)定了“一戶一宅”的原則，并未禁止農(nóng)村房屋的買賣?！锻恋毓芾矸ā返?3條規(guī)定可以看出：該條禁止將集體土地用于非農(nóng)建設(shè)，卻并未禁止合法建造房屋及其房屋所依附的宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，更沒有禁止農(nóng)村房屋買賣，只是對農(nóng)轉(zhuǎn)非進行限制，以保護耕地紅線。宅基地本質(zhì)屬于建設(shè)用地，其主體發(fā)生變動不會引起土地性質(zhì)的變化，這個條款并不涉及宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)問題。

4、國家有關(guān)政策對農(nóng)村房屋買賣的規(guī)定

1999年《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴禁炒賣土地的通知》，2004年《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴格土地管理的決定》，2007年《國務(wù)院辦公廳關(guān)于嚴格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》。以上幾部屬于國務(wù)院發(fā)布的相關(guān)規(guī)定，這些規(guī)定基本上都是禁止城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋，這也是目前的國家政策。

三、司法實踐中對農(nóng)村房屋買賣合同效力的認定

立法的模糊導(dǎo)致司法實踐中對農(nóng)村房屋買賣合同效力的認定也出現(xiàn)了很大分歧，同案不同判的現(xiàn)象時有發(fā)生。各級法院對此類合同效力的認定主要有兩種：合同有效、合同無效。

1、合同有效

合同有效的判例在司法實踐中并不多，根據(jù)廈門市同安區(qū)人民法院2013年的調(diào)查報告顯示，此類判決大約占到20%。如泰州市人民法院審理王某和李某農(nóng)村房屋買賣糾紛一案時認為該民事糾紛所涉及的買賣合同系當(dāng)事人的真實意思表示，合同條款并無無效或可撤銷的情形出現(xiàn)，李某主張合同無效是受利益驅(qū)動，這是有違民法誠實信用基本原則的行為，不應(yīng)支持，遂做出駁回李某訴訟請求的判決。農(nóng)村房屋買賣合同是買賣合同的一種類型，應(yīng)該符合合同的一般要求，不能因為標(biāo)的物的特殊性就把其納入公法的調(diào)整范圍，進而踐踏私人領(lǐng)域之自由。做出有效判決的法院普遍認為此類房屋買賣合同是雙方當(dāng)事人意思自治的結(jié)果，并且合同已經(jīng)履行完畢，原告因土地升值等向法院主張合同無效，是不誠信的表現(xiàn)，同時這種行為不符合合同無效制度的初衷和立法本意，也會動搖社會秩序的穩(wěn)定。韓世遠教授認為“如果按照私法中“法不禁止即自由”的說法，那么農(nóng)民是可以出賣自己的私有房屋的，我國法律對于買受人的身份并沒有做出限制，所以買受人既可以是本村村民或外村村民也可以是城鎮(zhèn)居民。[6]該觀點支持城鎮(zhèn)居民可以成為農(nóng)村房屋買賣合同的主體，從根本上否定了無效論者對合同主體進行限制的觀點。endprint

2、合同無效

國務(wù)院有關(guān)部門不斷出臺文件限制城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋，法院在做出判決時往往會考慮到國家政策，在我國司法實踐中認定此類買賣合同無效也就成為了主要做法，大約占到此類案件的80%。最著名的當(dāng)屬北京“畫家村”事件“李玉蘭訴馬海濤案”。此案一審法院通州區(qū)法院審理認為李玉蘭系城市居民，依相關(guān)法律規(guī)定其不具有購買農(nóng)房的主體資格，該合同無效，買賣雙方均應(yīng)返還因該房屋買賣合同而取得的財產(chǎn)。一審判決合同無效后，李玉蘭上訴。法院二審仍然認定合同無效，判決同時指出馬海濤系主要過錯方，李玉蘭可另行向法院主張賠償。本案雖已經(jīng)塵埃落地，但因此也引發(fā)了蝴蝶效應(yīng)，更多農(nóng)民開始向法院主張合同無效，因此案觸發(fā)的糾紛還在繼續(xù)。法院做出無效判決的主要依據(jù)如下：第一，宅基地使用權(quán)的主體身份有特殊限制，允許交易會打破“一戶一宅”的農(nóng)村宅基地政策。我們土地的現(xiàn)狀是人多地少，人均可耕地面積少，故國家基于此國情考慮，限制城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋以阻止宅基地的隨意流轉(zhuǎn)進而危害土地制度和集體的利益。第二，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的大部分村民都沒有進行房屋產(chǎn)權(quán)登記。城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋將無法進行產(chǎn)權(quán)登記，《房屋登記辦法》中規(guī)定只有集體組織的村民才可以進行產(chǎn)權(quán)登記，集體經(jīng)濟組織以外的人不予進行宅基地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的產(chǎn)權(quán)登記。第三，認定合同無效可以更好的保護農(nóng)民的利益。我國是農(nóng)業(yè)大國，農(nóng)村人口超過7億，農(nóng)村的穩(wěn)定才能保證國家的穩(wěn)定發(fā)展。農(nóng)民相對來說是弱勢群體，國家應(yīng)該對其予以特殊照顧。此類糾紛中，農(nóng)民大都處于弱勢，他們向法院主張合同無效的訴訟請求，首先涉及的是房屋的居住權(quán)，這是事關(guān)國計民生的大事，認定合同無效更能維護作為弱勢群體的農(nóng)民的利益。第四，很多法院發(fā)布文件明確城鎮(zhèn)居民與農(nóng)民的房屋買賣合同無效。根據(jù)審判實踐，這些文件往往會成為其他法院的參考。如（京高法〔2004〕391號）和（魯高法〔2005〕201號）指出：農(nóng)村私有房屋買賣合同的效力應(yīng)以認定無效為原則，以認定有效為例外。第五，支持農(nóng)村房屋買賣合同有效的學(xué)者認為：房屋買賣完成以后，房屋裝修或改造會使得其價值增加，認定無效會引起新的訴訟，不能達到司法定分止?fàn)幍墓δ?，對和諧社會的建設(shè)也是大大不利的?？疾齑祟惣m紛我們不難發(fā)現(xiàn)，到農(nóng)村購買房屋的主體大多是城市居民中的富商、政府官員等。[7]特別是其中的政府官員，更是造成惡劣的社會影響，法院判決農(nóng)村房屋買賣合同無效符合當(dāng)前的國家政策，也更能遏制潛在的買方繼續(xù)做出此類有違國家政策的行為。因此法院應(yīng)認定農(nóng)村房屋買賣合同無效。

四、解決農(nóng)村房屋買賣糾紛的幾點思考

1、平衡宅基地使用權(quán)的用益物權(quán)性和社會保障性

鑒于我國目前農(nóng)村社會保障體系還不健全，對宅基地的使用權(quán)主體加以特殊的身份限制對農(nóng)民基本居住條件具有很大保障，也有利于維護農(nóng)村集體經(jīng)濟組織全體成員的利益。然而，正是由于這種社會保障方式的身份性，使得宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)受到嚴重阻礙，宅基地的價值也被極大的削弱，同時也是對作為特殊物權(quán)之宅基地使用權(quán)的權(quán)能的破壞，當(dāng)農(nóng)民因種種原因離開農(nóng)村時宅基地被大量閑置，造成了極大的資源浪費，對于農(nóng)村土地市場的發(fā)展和農(nóng)民的融資帶來嚴重阻礙?？梢粤鬓D(zhuǎn)的東西價值才會凸顯，流轉(zhuǎn)也是財產(chǎn)的本質(zhì)屬性。在我國資源有限，農(nóng)民融資困難的背景下，放開宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，會使得資源得到有效利用以實現(xiàn)資源的最優(yōu)配置。同時，允許宅基地使用權(quán)自由流轉(zhuǎn)能更好的發(fā)揮其保障性的功能，流轉(zhuǎn)使得宅基地價值提高從而使其保障更充分。其次，宅基地使用權(quán)是農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員的財產(chǎn)權(quán)，把限制農(nóng)民的財產(chǎn)權(quán)當(dāng)作對農(nóng)民的社會保障，而不是更多的想辦法從多方面保障農(nóng)民的權(quán)益，這是有關(guān)部門在推卸責(zé)任。所以，我們應(yīng)該從其他方面加大投入來完善農(nóng)村社會保障制度，而不是將對宅基地使用權(quán)的限制作為一種保障手段。即使根據(jù)現(xiàn)階段的土地政策將其賦予社會保障性，也不能為了形式意義上的保障功能而實際上削弱其保障性，其流轉(zhuǎn)制度應(yīng)逐步放寬，以做到流轉(zhuǎn)與保障二者之間的平衡。

2、建立完善的宅基地使用權(quán)登記制度

宅基地要順利流轉(zhuǎn)，必須要明確使用權(quán)的主體及其權(quán)屬范圍，只有這樣才能真正保障流轉(zhuǎn)的安全性。根據(jù)《物權(quán)法》第十條[8]、第十四條[9]及第一百五十五條[10]之規(guī)定可以看出，我國的宅基地使用權(quán)采取的是登記生效主義，其并未對城市和農(nóng)村做出任何區(qū)別對待，故根據(jù)法律精神可知采取的是城鄉(xiāng)一體化登記制度，但是時至今日，我國也沒有完成宅基地使用權(quán)的登記工作。2014年8月1日五部委聯(lián)合下發(fā)的《國土資源部、財政部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、農(nóng)業(yè)部、國家林業(yè)局關(guān)于進一步加快推進宅基地和集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登記發(fā)證工作的通知》。該通知擴大了不動產(chǎn)登記的范圍并且是第一次明確的把宅基地使用權(quán)和集體建設(shè)用地使用權(quán)納入到不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度中來，這樣就可以為城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場的形成奠定產(chǎn)權(quán)基礎(chǔ)。該通知的下發(fā)釋放了這樣一個信號即宅基地有望與城市建設(shè)用地一樣納入土地流轉(zhuǎn)的范圍。

3、合同效力的認定與物權(quán)歸屬區(qū)別對待

很多人認為現(xiàn)行的登記制度使農(nóng)村房屋買賣無法真正實現(xiàn)，認定無效更符合實際。而個人認為，合同效力的認定與房屋所有權(quán)的變動應(yīng)該分別認定，不能因為無法登記就否定合同的效力。只要符合合同的有效要件，農(nóng)村房屋買賣合同就應(yīng)該認定有效?！段餀?quán)法》第15條[11]第一次明確規(guī)定了區(qū)分原則。合同行為與物權(quán)行為息息相關(guān)，合同是物權(quán)變動的原因，無合同則無物權(quán)變動；同時合同行為與物權(quán)行為在效力判定上又彼此獨立，合同行為的效力以《合同法》為依據(jù)進行判定，不動產(chǎn)物權(quán)的變動則根據(jù)《物權(quán)法》有關(guān)公示的原則進行判定即不動產(chǎn)物權(quán)變動的登記生效主義。所以合同的成立、生效與物權(quán)變動并無必然的因果關(guān)系。為達到不動產(chǎn)物權(quán)變動而訂立的合同與物權(quán)本身是不同的，必須區(qū)別對待。對于合同來說，其效力如何取決于合同本身是否違反法律的效力性強制規(guī)定和社會的公共利益，若完全符合則一般應(yīng)當(dāng)認定已經(jīng)成立的合同生效，除非法律有特別規(guī)定。合同與登記其實并無必然聯(lián)系，合同是契約，是當(dāng)事人之間的一種合意。而登記本質(zhì)是物權(quán)變動的公示方法，它只是昭示物權(quán)的變動。登記針對的是物權(quán)行為而非合同行為，若合同符合有效的條件但沒有辦理登記，其效力并不受任何影響。在商品房買賣合同中，買賣雙方基于相同的意思表示訂立合同后就會生效，此時房屋所有權(quán)能否發(fā)生移轉(zhuǎn)取決于登記與否，若尚未履行登記程序，則房屋所有權(quán)不能發(fā)生轉(zhuǎn)移，但是房屋的實際占有人因為有效的房屋買賣合同而成立的事實上的占有關(guān)系仍然具有準(zhǔn)物權(quán)的性質(zhì)，理應(yīng)受到法律保護，出賣方應(yīng)該承擔(dān)違約責(zé)任?？疾煸O(shè)定登記制度的目的，我們可以看出登記的作用是為了讓其他人知道物權(quán)變動的結(jié)果以達到公示的目的。就房屋而言，登記的只能是房屋所有權(quán)的變動，而非房屋買賣合同。登記是房屋所有權(quán)變動的要件，而非房屋買賣合同的效力要件，沒有辦理過戶登記不影響己成立的房屋買賣合同的效力，只是所有權(quán)未發(fā)生變動而已。endprint

4、完善農(nóng)村社會保障體系

目前，我國城鎮(zhèn)的社會保障制度與農(nóng)村社會保障制度的發(fā)展差距很大，這種不平等也極易引發(fā)社會問題。因此應(yīng)當(dāng)加快農(nóng)村社會保障制度建設(shè)，在城鄉(xiāng)發(fā)展一體化的基礎(chǔ)上建立城鄉(xiāng)社會保障一體化，從而實現(xiàn)人人平等。黨的十八屆三中全會提出，要“推進城鄉(xiāng)基本公共服務(wù)均等化”?，F(xiàn)階段，農(nóng)村的保障主要還是土地保障，正因如此才使得農(nóng)村房屋和土地的流轉(zhuǎn)受到很大限制。國家在設(shè)計宅基地制度的時候出于當(dāng)時經(jīng)濟水平低下的考慮賦予農(nóng)村宅基地以保障功能，但時至今日，國民的平均生活水平已經(jīng)發(fā)生了質(zhì)的飛躍，如若再一味堅持宅基地的居住保障功能顯然是不合理的，也是不公平的。改變宅基地的功能，建立完善的農(nóng)村社會保障制度是合理的制度選擇。農(nóng)村社會保障制度的發(fā)展可以使土地掙脫枷鎖，回歸流轉(zhuǎn)自由。如果認為，我們沒有“國家福利”，但有“土地福利”，卻有可能使人誤以為我們的農(nóng)民已經(jīng)具有了“另一類型”的社會保障，從而取消了建立農(nóng)村社會保障體系的任務(wù)，這無疑是有害的。[12]2015年，國務(wù)院提出建立統(tǒng)一的城鄉(xiāng)居民醫(yī)保制度，這是社會保障制度中對農(nóng)村醫(yī)療保障的探索，也是我國建立農(nóng)村社會保障制度的嘗試。我國目前還沒有制定社會保障法，使得社保制度的建立和發(fā)展無明確的法律依據(jù)。鑒于此，全國人大應(yīng)加快社會保障法的制定，立法先行才可使得一切有序進展。此外，農(nóng)村社會保障體系的建立還需要政府加大財政投資力度。在改革中，政府應(yīng)積極發(fā)揮其核心作用，增加財政投入，加強制度實施過程中的監(jiān)管，建立起以政府為主導(dǎo)的社會保障體系。

5、法院認定合同無效后的救濟

我國目前司法實踐中對此類合同經(jīng)常做出無效認定，有必要對認定合同無效后買賣雙方予以救濟，以彌補誠信危機。農(nóng)房買賣合同糾紛中，出賣人在買賣合同履行完畢后請求法院確認買賣合同無效，雙方返還。法院若確認買賣合同無效，應(yīng)該考慮到訴訟時效的適用。若起訴時尚未超過訴訟時效，法院可以判決買受人返還房屋或者不當(dāng)?shù)美?。若起訴時訴訟時效已過，則不應(yīng)支持賣方要求返還房屋或不當(dāng)?shù)美恼埱蟆：贤J定無效，在認定房屋的歸屬后，要考慮各方的過錯來確定各自的賠償責(zé)任。民事法律關(guān)系主體的地位是平等的，對于買賣雙方責(zé)任認定時應(yīng)該平等對待，責(zé)任與過錯相適應(yīng)?？疾燹r(nóng)房買賣糾紛可以看出，大都是作為賣方的農(nóng)民主動毀約，他們的這種行為本身就是不值得提倡的，那么法律自然不能助長不正之風(fēng)。但是賠償?shù)姆秶绾危枰邢鄬γ鞔_的規(guī)定，這樣法院判決才會保持一致。首先來看賣方的損失，賣方的損失已經(jīng)達成了共識即房屋出賣期間買受人的使用費用，這個參照同期房屋租賃的價格予以確定。再來看買方的損失，這個是比較復(fù)雜的，屬于信賴利益損失，其包括直接損失和間接損失。直接損失主要指締約費用及其利息，間接損失是指因訂立此合同而喪失的與其他人訂立合同取得利益的機會損失。在農(nóng)村房屋買賣合同的訂立過程中，城鎮(zhèn)居民為訂立合同需支付交通費、籌集房款費用。在合同被法院認定無效且賣方予以返還的情形，城鎮(zhèn)居民因為喪失與其他人訂立房屋買賣合同的機會，從而使城鎮(zhèn)居民無法得到因房屋價格上漲帶來的經(jīng)濟利益。況且此類糾紛大多是由于賣方受房屋價格上漲或拆遷等利益驅(qū)動而產(chǎn)生，因此有必要要求賣方對買方予以補償，此時可以參照房屋的現(xiàn)存價值和宅基地升值的價值來決定賠償?shù)臄?shù)額。若訴訟時效已過，法院雖然認定合同無效，但同時判定不予支持賣方返還房屋的請求時，可由買方給予賣方適當(dāng)補償，此時可以參照買賣合同成立時商品房的價格予以確定，補足差價。

【注 釋】

[1] 《物權(quán)法》第155條：已經(jīng)登記的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者消滅的，應(yīng)當(dāng)及時辦理變更登記或者注銷登記.

[2] 《民法通則》第171條：財產(chǎn)所有權(quán)是指所有人依法對自己的財產(chǎn)享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利.

[3] 《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（一）》第四條：合同法實施以后，人民法院確認合同無效，應(yīng)當(dāng)以全國人大及其常委會制定的法律和國務(wù)院制定的行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù).

[4] 《土地管理法》第62條第1款：農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn).

[5] 《土地管理法》第62條第4款：農(nóng)村村民出賣、出租房屋后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn).

[6] 韓世遠.“居民買農(nóng)房糾紛的裁判之道”[n].人民法院報，2007-12-6（005）.

[7] 孟勤國.“物權(quán)法開禁農(nóng)村宅基地交易之辯”[j].法學(xué)評論，2005.4.

[8] 《物權(quán)法》第10條：不動產(chǎn)登記，由不動產(chǎn)所在地的登記機構(gòu)辦理。國家對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定.

[9] 《物權(quán)法》第14條：不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自記載于不動產(chǎn)登記薄時發(fā)生效力.

[10] 《物權(quán)法》第155條：已經(jīng)登記的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者消滅的，應(yīng)當(dāng)及時辦理變更登記或者注銷登記.

[11] 《物權(quán)法》第15條：當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力.

[12] 秦暉.農(nóng)民中國：歷史反思與現(xiàn)實選擇.北京：中國法制出版社，2000.52.

【作者簡介】

韓德輝，中共西藏自治區(qū)委員會黨校教師.endprint