□文/張雪梅楊春昭董 坤李偉妙

（1.河北師范大學(xué)匯華學(xué)院；2.石家莊經(jīng)濟(jì)學(xué)院 河北·石家莊）

隨著旅游業(yè)的大力發(fā)展，旅游者住宿模式逐步由近旅游地商住消費向以旅游、度假、投資等為目的的購買行為模式發(fā)展，為旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展開辟了新的空間。

一、旅游房地產(chǎn)的涵義

旅游房地產(chǎn)源于20世紀(jì)六十年代歐洲的“分時度假”，于20世紀(jì)九十年代在我國興起。國內(nèi)學(xué)者對旅游房地產(chǎn)尚未形成統(tǒng)一認(rèn)識。筆者認(rèn)為，旅游房地產(chǎn)是以稀缺的旅游資源為基礎(chǔ)，以房地產(chǎn)開發(fā)模式及營銷手段全部或部分實現(xiàn)旅游者休閑、娛樂、度假等旅游功能的旅游產(chǎn)品和物業(yè)形態(tài)，產(chǎn)品主要包括商務(wù)地產(chǎn)、度假酒店、景觀住宅、主題公園等，具有較強(qiáng)的休閑、度假目的。

二、石家莊發(fā)展旅游房地產(chǎn)的可行性

1、豐富的旅游資源是石家莊發(fā)展旅游房地產(chǎn)的先決條件。石家莊是河北省省會，地理位置優(yōu)越，交通通訊便捷，是環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈、京津冀都市圈的重點城市。作為鐵路、高鐵樞紐城市，石家莊將縮短與國內(nèi)主要城市的時空距離，發(fā)展為京津冀都市圈第三極核心城市，招徠大量旅游者的同時，推動異地置業(yè)及旅游房地產(chǎn)發(fā)展與增值。

石家莊是中國優(yōu)秀旅游城市，文化積淀深厚，山水風(fēng)光秀美，旅游資源豐富、名勝古跡眾多，旅游產(chǎn)業(yè)要素初具規(guī)模，旅游基礎(chǔ)設(shè)施日趨完善和多樣化，旅游服務(wù)水平逐步提高，旅游業(yè)發(fā)展迅速。資源優(yōu)勢及旅游業(yè)發(fā)展，是石家莊發(fā)展旅游地產(chǎn)的客觀基礎(chǔ)和前提條件。

2、龐大的客源市場是石家莊發(fā)展旅游房地產(chǎn)的強(qiáng)大動力。隨著休閑度假需求的增長，旅游活動正向集觀光、休閑度假為一體的復(fù)合型旅游產(chǎn)品延伸，旅游住宿消費模式正逐步從單一的近旅游地商住消費向消費者以旅游、度假、投資等為目的并最終產(chǎn)生購買行為的房地產(chǎn)開發(fā)、營銷等多種形式發(fā)展。旅游消費模式的轉(zhuǎn)變和我國各種休假制度的相繼出臺，為度假旅游以及旅游休閑物業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造了條件。

2009～2011年石家莊接待游客人數(shù)和旅游總收入平均增長率分別為12.5%和31.2%。預(yù)計，2030年石家莊接待旅游者達(dá)到6.24億人次，旅游業(yè)總收入達(dá)到5，341億元，占全市GDP的8%以上，旅游業(yè)將成為支柱產(chǎn)業(yè)，在國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展中起到重要作用。充足的旅游者和強(qiáng)大的消費群體，為石家莊發(fā)展旅游房地產(chǎn)提供了強(qiáng)有力的市場支撐。因此，旅游業(yè)的發(fā)展必將極大地擴(kuò)大旅游房地產(chǎn)的發(fā)展空間，加快旅游房地產(chǎn)走向房地產(chǎn)業(yè)市場的前沿地帶。

3、未來的城市發(fā)展是石家莊發(fā)展旅游房地產(chǎn)的重要機(jī)遇。石家莊都市圈“北跨、南優(yōu)、西控、東延”以及五級聚落體系的城市化進(jìn)程，將推進(jìn)文化旅游和城市旅游的高速發(fā)展。旅游消費的多元化必然要求產(chǎn)品的多元化，要求房地產(chǎn)公司開發(fā)、建設(shè)多元化的社會文化、休閑度假項目，以滿足旅游者的休閑度假需求。

石家莊“雙核、雙軸、雙帶”城市空間布局與“一個中心，三大片區(qū)，一條風(fēng)景道，一條休閑帶”旅游空間布局實現(xiàn)了地理時空耦合，為帶動旅游房地產(chǎn)的崛起提供了基礎(chǔ)性的政策保障。眾多企業(yè)已將房地產(chǎn)投資重點逐步由中心城區(qū)轉(zhuǎn)移至城市邊緣及旅游規(guī)劃空間，開發(fā)建設(shè)旅游房地產(chǎn)項目。新規(guī)劃的城市空間體系以及旅游房地產(chǎn)建設(shè)基礎(chǔ)，為石家莊旅游房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)提供了強(qiáng)有力的支持和動力保障。

三、石家莊發(fā)展旅游房地產(chǎn)的必要性

1、發(fā)展旅游房地產(chǎn)是旅游業(yè)轉(zhuǎn)型升級的內(nèi)在要求。隨著社會經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，我國旅游業(yè)已步入升級轉(zhuǎn)型階段，旅游業(yè)未來發(fā)展的戰(zhàn)略包括資源集約化、產(chǎn)品多元化、服務(wù)個性化、企業(yè)集團(tuán)化。旅游房地產(chǎn)覆蓋地產(chǎn)、度假、休閑等多方面，為旅游業(yè)發(fā)展提供景點、娛樂及接待等設(shè)施，促進(jìn)旅游產(chǎn)品多元化、復(fù)合化發(fā)展，加快旅游業(yè)轉(zhuǎn)型升級。發(fā)展旅游房地產(chǎn)能夠加快完善旅游目的地的基礎(chǔ)設(shè)施、旅游服務(wù)設(shè)施的開發(fā)和建設(shè)，為旅游活動的開展創(chuàng)造良好的前提條件，推動石家莊旅游業(yè)轉(zhuǎn)型升級。

石家莊市汽車營地、航空及游艇俱樂部、溫泉度假村、大西柏坡旅游項目、滹沱河濱水景觀帶等休閑度假類房地產(chǎn)的建成，將吸引大量的旅游度假人群，推動石家莊休閑度假旅游發(fā)展。同時，一些檔次高、特色鮮明的旅游項目和旅游服務(wù)接待設(shè)施的相繼開發(fā)建成，吸引了大量的高端游客和國際游客進(jìn)入，推動石家莊旅游從以低端游客為主向高端游客為主轉(zhuǎn)型，由大眾消費市場向中高檔消費市場轉(zhuǎn)移。

2、發(fā)展旅游房地產(chǎn)是促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)增長的重要力量。旅游業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)均為綜合性產(chǎn)業(yè)，關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)眾多，對國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有重要的推進(jìn)和拉動作用。旅游業(yè)是“行、食、住、游、購、娛”六大要素有機(jī)結(jié)合的服務(wù)性產(chǎn)業(yè)，具有巨大的旅游乘數(shù)效應(yīng)。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展可以帶動和促進(jìn)建筑業(yè)、建材業(yè)、物業(yè)管理、金融保險業(yè)、房地產(chǎn)中介等行業(yè)的發(fā)展。

旅游房地產(chǎn)業(yè)貫穿旅游、房地產(chǎn)兩個產(chǎn)業(yè)鏈，涉及規(guī)劃設(shè)計、專業(yè)策劃、開發(fā)建設(shè)、市場營銷、經(jīng)營管理等各個環(huán)節(jié)，形成了一個全新的產(chǎn)業(yè)模式。據(jù)測算，一個擁有100萬會員的分時度假系統(tǒng)可拉動國內(nèi)市場50～70億元/年消費額，可盤活300～500萬平方米的存房量，提供2～3萬的就業(yè)崗位。因此，旅游房地產(chǎn)的發(fā)展，有利于資源優(yōu)化配置、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，推動國民經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展。

四、石家莊發(fā)展旅游房地產(chǎn)的對策

石家莊旅游房地產(chǎn)的發(fā)展應(yīng)實現(xiàn)城市、旅游產(chǎn)業(yè)、旅游綜合體共同發(fā)展的總體思想，即以城市發(fā)展戰(zhàn)略為基本原則，開發(fā)建設(shè)以旅游度假為目的、多元化、多層次的旅游房地產(chǎn)項目，實現(xiàn)旅游產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)良好互動的新興產(chǎn)業(yè)體系，推動城市、旅游業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)健康、快速、可持續(xù)發(fā)展。

1、編制發(fā)展規(guī)劃，防止盲目開發(fā)。為保護(hù)和合理開發(fā)利用旅游資源，促進(jìn)旅游房地產(chǎn)發(fā)展的科學(xué)、合理發(fā)展，應(yīng)編制石家莊旅游房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃，規(guī)定旅游房地產(chǎn)的發(fā)展階段、空間格局、開發(fā)條件、項目審批等，加強(qiáng)項目管理和規(guī)劃的實施監(jiān)督，防止盲目開發(fā)，破壞生態(tài)環(huán)境。同時，開發(fā)項目應(yīng)符合城市規(guī)劃、旅游規(guī)劃要求，其建筑規(guī)模和風(fēng)格與周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)，保證各規(guī)劃區(qū)旅游資源的特色，才能吸引更多的旅游者。

2、注重節(jié)能環(huán)保，保證可持續(xù)發(fā)展。旅游房地產(chǎn)本身是旅游資源的一部分，為了獲得較高的品質(zhì)并實現(xiàn)對土地資源和旅游資源的有效保護(hù)，旅游房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)遵循相互協(xié)調(diào)、切實可行、有序開發(fā)原則，把發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟(jì)作為開發(fā)建設(shè)的理念。項目的選址、規(guī)劃、設(shè)計和施工，以及污水處理系統(tǒng)，都要處理好開發(fā)建設(shè)和保護(hù)環(huán)境的關(guān)系，發(fā)展低碳經(jīng)濟(jì)。只有做到環(huán)保和建設(shè)共行，才能為石家莊旅游房地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展提供保證。

3、實施精品戰(zhàn)略，推動產(chǎn)品多樣化。依據(jù)旅游產(chǎn)業(yè)功能區(qū)布局，實施旅游精品戰(zhàn)略，重點開發(fā)紅色西柏坡、綠色太行山、古韻石家莊三大類主題特色旅游房地產(chǎn)產(chǎn)品，結(jié)合石家莊市旅游資源的空間布局以及區(qū)域旅游的互動關(guān)系，規(guī)劃旅游房地產(chǎn)產(chǎn)品線路組合，帶動三大類傳統(tǒng)品牌、一大類特殊興趣旅游房地產(chǎn)產(chǎn)品發(fā)展，推動旅游房地產(chǎn)產(chǎn)品多樣化發(fā)展，帶動精品旅游區(qū)建設(shè)，促進(jìn)旅游產(chǎn)業(yè)全面發(fā)展。

4、提高服務(wù)質(zhì)量，注重品牌建設(shè)。旅游服務(wù)質(zhì)量是增強(qiáng)市場競爭力的關(guān)鍵，是創(chuàng)品牌、樹形象的重要環(huán)節(jié)，全市應(yīng)以旅游服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化作為品牌建設(shè)的支撐點，提高旅游服務(wù)質(zhì)量，形成有特色、影響廣的旅游房地產(chǎn)產(chǎn)品，提升旅游品牌；鼓勵旅游房地產(chǎn)企業(yè)并購重組，實現(xiàn)跨部門、跨行業(yè)、跨地域的企業(yè)聯(lián)合發(fā)展，創(chuàng)建集團(tuán)公司，創(chuàng)新管理體制和運行機(jī)制，加強(qiáng)集團(tuán)品牌建設(shè)，增強(qiáng)企業(yè)競爭力，促進(jìn)企業(yè)向集約化、規(guī)范化、品牌化發(fā)展。

[1] 曹繪嶷.海南發(fā)展旅游房地產(chǎn)的可行性和必要性[J].海南大學(xué)學(xué)報，2002.9.

[2] 石家莊市統(tǒng)計局，國家統(tǒng)計局石家莊調(diào)查隊.石家莊市2011年國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計公報，2012.3.

[3] 石家莊市旅游局.石家莊市旅游發(fā)展總體規(guī)劃（2011-2030年）（2011.10）.