《支點》記者 方迎定 實習(xí)生 鄒金彤

中國商業(yè)地產(chǎn)：“泡沫”還是“春天”？
——專訪中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長王永平

《支點》記者 方迎定 實習(xí)生 鄒金彤

知名飲料品牌娃哈哈新近首次詳細(xì)披露其商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略，稱在3-5年內(nèi)，計劃建設(shè)100個購物中心。但娃哈哈并不是第一家涉足商業(yè)地產(chǎn)的餐飲行業(yè)，此前不久，海底撈跨界進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)的消息已在業(yè)界刮起了一陣旋風(fēng)。

王永平本刊資料

在“新國五條”的出臺以及“限購”與“限貸”的樓市調(diào)控大潮中，商業(yè)地產(chǎn)因不受上述政策影響而備受投資者和開發(fā)商的青睞。去年的最后一天，華遠(yuǎn)地產(chǎn)斬獲北京通州梨園地塊，以選擇商業(yè)地產(chǎn)的方式重回北京房地產(chǎn)市場。2012年年報顯示，龍湖地產(chǎn)擬在今年實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)的快速擴(kuò)張，并在15年內(nèi)將商業(yè)利潤占比提升至30%。更值得注意的是，去年底今年初，萬達(dá)、soho等均調(diào)整了商業(yè)地產(chǎn)策略，開始把持有和運營作為戰(zhàn)略重點。

確切地說，這一幕在兩年前便暗流通動。當(dāng)時，眾多住宅領(lǐng)域開發(fā)商迫于限購調(diào)控，紛紛主動或被動甚至是盲目轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，以至于引發(fā)輿論對商業(yè)地產(chǎn)將出現(xiàn)過剩的擔(dān)憂。

據(jù)中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟提供的數(shù)據(jù)，2012年1-12月，全國商業(yè)營業(yè)用房竣工面積為1.02億平方米，同比增長13.1%，但同期全國商業(yè)營業(yè)用房銷售面積僅7759萬平方米，同比減少1.5%?？罩妹娣e7130萬平方米，同比增長21.0%；同期全國商業(yè)營業(yè)用房投資額為9312億元，同比增長26.3%，銷售額為7000億元，同比增長僅4.4%。

中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長王永平在接受《支點》記者獨家專家時表示，目前商業(yè)地產(chǎn)猶如一匹脫韁的野馬，盲目開發(fā)、被動開發(fā)的勢頭并沒有得到遏制。同時，如果城市規(guī)劃、金融創(chuàng)新、復(fù)合人才不到位，商業(yè)地產(chǎn)還遠(yuǎn)未走進(jìn)春天！

“內(nèi)行樂觀，外行悲觀”

《支點》：兩年前，眾多住宅領(lǐng)域開發(fā)商迫于限購調(diào)控，紛紛主動或被動甚至是盲目轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，以至于引發(fā)輿論對商業(yè)地產(chǎn)將出現(xiàn)過剩的擔(dān)憂?，F(xiàn)在來看，這種擔(dān)憂是在逐漸化解還是進(jìn)一步加??？

王永平：兩種提法我都不太贊成，要慎提“泡沫論”，更要慎提“春天論”。原因在哪里？可從三個方面分析。一是城市規(guī)劃是否科學(xué)；二是融資方案是否符合行業(yè)特性，是否有金融創(chuàng)新；三是需要有從事商業(yè)地產(chǎn)的復(fù)合型人才。

一個城市的規(guī)劃對該城市商業(yè)地產(chǎn)項目的發(fā)展起到了決定性作用。商業(yè)地產(chǎn)項目其實取決于三個“流”，我們開玩笑說是“三流行業(yè)”：人流、車流、物流。而這“三流”與城市規(guī)劃密切相關(guān)。比如，城市道路交通改善了，建了個地鐵，建了個公交車站，旁邊的商業(yè)馬上就活起來。但我們現(xiàn)在的城市規(guī)劃和商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃都不科學(xué)。目前，越來越多的商業(yè)地產(chǎn)項目背后是政府的強(qiáng)制性配套。

為什么很多商業(yè)地產(chǎn)項目被拆散賣掉，并且做得不成功？其實大多是不得已而為之，這與銀行的融資方案有關(guān)?，F(xiàn)在銀行貸款期限一般是兩年，最長三年。但這三年的銀行貸款匹配住宅地產(chǎn)，住宅地產(chǎn)蓋到一半，就可以預(yù)售、按揭，在交樓前就可先進(jìn)賬，然后把按揭的錢歸還銀行貸款。

但商業(yè)地產(chǎn)項目不允許這樣做。商業(yè)地產(chǎn)要求的是封頂后才能銷售，如果持有經(jīng)營，從一個商場到裝修店鋪最快也要兩年，而且開業(yè)時為培育市場還要免除租金，這樣就根本沒有資金歸還銀行貸款。在國外，保險資金、退休基金、專門的房地產(chǎn)性基金都可進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)項目，利息低借期長則十年。我國這方面的金融創(chuàng)新還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。

商業(yè)地產(chǎn)是一個新興行業(yè)，發(fā)展又那么快。商業(yè)地產(chǎn)需要復(fù)合型人才，即懂地產(chǎn)、懂金融和懂商業(yè)等，現(xiàn)在這方面人才還比較稀缺，基本是靠自己的項目慢慢培養(yǎng)。

《支點》：那么您如何解釋當(dāng)前地產(chǎn)商紛紛成立商業(yè)地產(chǎn)事業(yè)部現(xiàn)象，甚至是一些品牌商、餐飲、家居照明等行業(yè)都進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域？

王永平：很多人認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)有“泡沫”，有的說“泡沫”在一線城市，有的說在三線城市。恒隆地產(chǎn)有限公司主席陳啟宗曾給股東寫過公開信，認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)并未飽和，仍有商機(jī)。我認(rèn)為這些提法都不矛盾，關(guān)鍵是“行外樂觀，行內(nèi)悲觀”。行外一聽商業(yè)地產(chǎn)很火啊，就進(jìn)來了。行內(nèi)做這一行其實已發(fā)現(xiàn)亂得不行了。行內(nèi)里頭又分兩種：“內(nèi)行樂觀，外行悲觀”，誤闖誤入進(jìn)來的這些人是外行，什么也不懂，就是“外行悲觀”?！皟?nèi)行樂觀”，像大連萬達(dá)集團(tuán)，他們說，這些亂和我沒有關(guān)系，我要做的是去瓜分市場。

要慎提“泡沫論”，“泡沫”一般指價格虛高或嚴(yán)重供求失衡。在商業(yè)地產(chǎn)的某些項目里，這兩種情況可能存在，但整體上還不能說是有“泡沫”。比如，沈陽投資非常熱，一些很好的項目在那里集中投資，這就可能有泡沫化的跡象，因為市場消化不了這么多。更多的城市是項目數(shù)量多、質(zhì)量差，呈粗放型增長，開發(fā)商招商難與品牌商選址難并存，這叫結(jié)構(gòu)性失衡。有些地方屬于盲目增長，但對一些優(yōu)質(zhì)的商業(yè)項目，仍然有機(jī)會，市場有需求。

“戰(zhàn)略性機(jī)會少，戰(zhàn)術(shù)性機(jī)會多”

《支點》：從您掌握的數(shù)據(jù)來看，目前商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)怎樣一種發(fā)展態(tài)勢？

王永平：當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)盲目開發(fā)的勢頭沒有得到遏制，其中原因有比較多的被動成分。還有一個勢頭，即商業(yè)地產(chǎn)的洗牌，集中程度會提高。

2012年度全國新開業(yè)的五大商業(yè)地產(chǎn)項目

我曾經(jīng)用幾句話來描述這個行業(yè)的發(fā)展：十年前人們問“什么是商業(yè)地產(chǎn)”，想做商業(yè)地產(chǎn)的去工商局注冊都有困難。2003年，萬達(dá)在長春的第一個商業(yè)項目標(biāo)志著中國商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)化的發(fā)端。5年前，人們開始打聽“誰在做商業(yè)地產(chǎn)”。今天，人們問“誰還沒有做商業(yè)地產(chǎn)”?，F(xiàn)在不僅住宅在轉(zhuǎn)型，商業(yè)零售也在轉(zhuǎn)型。商業(yè)零售過去是“房客”，現(xiàn)在變成了“房東”，如紅星美凱龍、宜家等企業(yè)，都在開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，而不僅僅是家居概念。包括寧波杉杉，中國第一個服裝上市公司，也在做“奧特萊斯”的大型休閑體驗式購物場所項目。最后，我們要問，“5年后誰還在做商業(yè)地產(chǎn)”，這個行業(yè)亟需一個洗牌過程。

國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)像一匹脫韁的野馬，后期的運營沒有跟上。我的忠告是印度的詩句：“放慢腳步，等等我們的靈魂?！保馑际恰伴_發(fā)”是我們的腳步，“商業(yè)的運營”就是我們的靈魂，這樣才能持久發(fā)展。

作為全球第二大商業(yè)地產(chǎn)商，萬達(dá)今年將重心從開發(fā)轉(zhuǎn)向運營，soho去年下半年將從一個最大的銷售公司轉(zhuǎn)向為最大的持有公司?，F(xiàn)在，行業(yè)內(nèi)的風(fēng)險意識增強(qiáng)，這是一個變化，但“圍城”現(xiàn)象仍然存在。

《支點》：針對當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展態(tài)勢，您對從事開發(fā)的企業(yè)有哪些忠告或建議？

王永平：很多企業(yè)在轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)的過程中有一些誤區(qū)，以為城鎮(zhèn)化帶來了行業(yè)的春天。其實，農(nóng)民工轉(zhuǎn)化為市民，不僅是身份的轉(zhuǎn)化，更重要的是消費觀念變化。他們的購買力雖然在增長，但這并不意味著你有機(jī)會，關(guān)鍵要看這個項目有沒有機(jī)會。

從住宅地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的公司以為商業(yè)地產(chǎn)不限購限貸是機(jī)遇，但這個判斷是錯誤的。雖然避開了政策風(fēng)險，但更大的市場風(fēng)險在等著你。有人把轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)看作避風(fēng)港，但你要知道那個地方是什么樣的避風(fēng)港。眾多轉(zhuǎn)型公司當(dāng)中，心態(tài)都不一樣，我把它分成四類：主動型，被動型，盲動型和心動型。

所謂主動轉(zhuǎn)型，如中糧的悅城，華潤的萬象城，還有龍湖地產(chǎn)等，特點是有明確戰(zhàn)略，有核心模式，有人才、資金的儲備，糧草都備齊了。

被動轉(zhuǎn)型，就是政府賣地時的強(qiáng)制性配置，不做商業(yè)地產(chǎn)，住宅也拿不到地。這類企業(yè)包括萬科。如果十年前，萬科和萬達(dá)爭的話，幸存的是萬科，因為萬科有品牌效應(yīng)，但十年后的今天，如果“兩萬”相爭，存活概率更高的可能是萬達(dá)。

還有盲動轉(zhuǎn)型。看到萬達(dá)做商業(yè)地產(chǎn)發(fā)跡了，成了胡潤地產(chǎn)榜的首富。于是，福布斯新上榜的中國首富——娃哈哈的當(dāng)家人宗慶后也要建100個商場。一個做商業(yè)地產(chǎn)發(fā)跡，一個發(fā)跡以后做商業(yè)地產(chǎn)，似乎看到某種內(nèi)在聯(lián)系，認(rèn)為21世紀(jì)創(chuàng)富，就要做商業(yè)地產(chǎn)，這就叫盲動。

最后一種叫心動轉(zhuǎn)型，像海底撈火鍋店。家鄉(xiāng)的政府說，你在北京做得那么有名，我們給你塊地做商業(yè)地產(chǎn)吧，這么好的機(jī)會，這年頭弄塊地多難啊，那就試試看吧。

但若不是主動轉(zhuǎn)型，一般都會遇到大問題，做商業(yè)地產(chǎn)強(qiáng)調(diào)能力。這個能力，一是眼力，二是實力，三是合力，四是耐力。

眼力就是判斷這個地方能不能做商業(yè)，要有專業(yè)團(tuán)隊支持；商業(yè)地產(chǎn)的主流發(fā)展不是賣鋪子，而是要持有經(jīng)營，就是我不賣，我只出租，這當(dāng)然需要實力；搞綜合體還需要整合很多資源；一個好的項目需要培育，不能一蹴而就，這個時候你要有耐心。

我還要提醒一些后來者：不要輕易以戰(zhàn)略性姿態(tài)進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)。我對市場前景的看法是，戰(zhàn)略性機(jī)會并不多，但是戰(zhàn)術(shù)性、策略性的機(jī)會呢，也還真不少。比如，這個城市里剛好有一塊地，位置很好，有這個條件，也能夠得到，就還有機(jī)會做。但一上來就想全國拿地，形成大品牌，這可能就會有問題。

“整個行業(yè)發(fā)展開始有了層次，政策導(dǎo)向是當(dāng)務(wù)之急”

《支點》：對商業(yè)地產(chǎn)近十年的發(fā)展，您有什么感觸？

王永平：上一個十年，是商業(yè)地產(chǎn)的快速發(fā)展期。萬達(dá)進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)時，國外同行業(yè)已經(jīng)發(fā)展了幾十年。所以國內(nèi)業(yè)界要堅持，要有信心做下去。早期，從事商業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)更多是在開發(fā)領(lǐng)域競爭，比如，比誰有資源，誰有實力屯地多，買好的位置，然后做很好的營銷，到處投放廣告，做很多新的概念，賣的價格越高越好，銷售比例越高越好?，F(xiàn)在，大多數(shù)企業(yè)意識到經(jīng)營的重要性，開始從“開發(fā)競爭”轉(zhuǎn)向“運營競爭”、“資產(chǎn)管理”。

另外，訂單訂產(chǎn)開發(fā)已形成共識。持有型物業(yè)成為主流，代表性的事件是soho去年下半年宣布轉(zhuǎn)型，soho是商業(yè)地產(chǎn)銷售大王，2012年下半年其銷售神話終結(jié)，往持有物業(yè)發(fā)展。持有，要有優(yōu)良的商業(yè)管理團(tuán)隊，人才的重要性更加突出。

這些年，商業(yè)地產(chǎn)已基本形成了“第一集團(tuán)軍”，像萬達(dá)、凱德、華潤、中糧等處于這一行列。“第二集團(tuán)軍”也即將形成，整個行業(yè)的發(fā)展開始有了層次。而一些較早起步的公司正在慢慢消失，如銅鑼灣、寶龍等，一些起步較晚的公司如萬象、大悅城等卻很快追至一線，隊伍結(jié)構(gòu)也有了調(diào)整。

在今年年初的萬達(dá)內(nèi)部會議上，王健林號召公司要從開發(fā)思維轉(zhuǎn)向運營思維，并將此轉(zhuǎn)型提高到了戰(zhàn)略高度，異乎尋常。運營一旦抓了起來，萬達(dá)就很可能與其他對手拉開距離，成為實力超群的領(lǐng)跑者。

《支點》：您對政策層面有什么建議？商業(yè)地產(chǎn)要不要調(diào)控？

王永平：商業(yè)地產(chǎn)更重要的不是調(diào)控，而是要有政策導(dǎo)向。解決融資通道，國際慣例是把商業(yè)地產(chǎn)貸款從住宅貸款里分離出來。要看到住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)的差異性，尤其現(xiàn)在正是最好的調(diào)整期，為什么？因為住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)面臨的是同一個問題，簡單概括就是“錢”。區(qū)別在于，住宅地產(chǎn)市場里的“錢”太多了，都是熱錢，一炒就炒高了。而商業(yè)地產(chǎn)市場，為什么都要賣呢，因為缺錢。所以，政策導(dǎo)向是國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)持續(xù)健康發(fā)展的當(dāng)務(wù)之急。

當(dāng)前很多資金導(dǎo)入，是住宅地產(chǎn)商在“炒商鋪”，仍然是亂買一堆“垃圾”。他們不僅自己深受其害，而且還連帶一些開發(fā)商亂蓋一氣。資金如果通過房貸信托基金這種方式有序進(jìn)入，既可以解決住宅地產(chǎn)的熱錢問題，又可以扶持商業(yè)地產(chǎn)，這是我的第一個政策建議。第二，建議政府要加強(qiáng)房地產(chǎn)規(guī)劃的科學(xué)性和嚴(yán)肅性，不要以單純追求GDP為主要目標(biāo)，特別是中央政府在調(diào)控時，應(yīng)把住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)區(qū)分開來。