在分析中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)過(guò)去三十年的發(fā)展歷程的基礎(chǔ)上，對(duì)未來(lái)十年房地產(chǎn)業(yè)總體走勢(shì)進(jìn)行了預(yù)判，并對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)新的機(jī)遇、重要轉(zhuǎn)型、新的特點(diǎn)、新的浪潮等方面做出了展望，認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)將洗盡鉛華，迎來(lái)嶄新的發(fā)展局面。
　　1 過(guò)去的三十年：艱難的繁榮
　　我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)年輕的行業(yè)。1978年改革開(kāi)放后，土地有償使用試點(diǎn)及住房商品屬性的恢復(fù)，使新中國(guó)開(kāi)始孕育房地產(chǎn)業(yè)。直到1984年，房地產(chǎn)業(yè)才真正成為一個(gè)行業(yè)被國(guó)家所承認(rèn)。受政策瓶頸的約束，此后的六七年間房地產(chǎn)業(yè)一直處于起步試水階段。1991年，鄧小平南巡后，中國(guó)掀起了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的第一輪熱潮，部分區(qū)域如海南、北海等地，甚至出現(xiàn)了嚴(yán)重的房地產(chǎn)泡沫。1993年，國(guó)家一系列經(jīng)濟(jì)降溫的宏觀調(diào)控措施出臺(tái)，使這些地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)隨后經(jīng)歷了一個(gè)漫長(zhǎng)的低迷期，之后又受到1997年?yáng)|南亞金融危機(jī)的影響，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)一度萎靡不振。
　　1998年福利分房取消后，房地產(chǎn)行業(yè)真正進(jìn)入高速成長(zhǎng)期，出現(xiàn)了爆發(fā)式增長(zhǎng)，逐步成為了國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)。2003年中后期，國(guó)內(nèi)部分地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始出現(xiàn)新一輪過(guò)熱的現(xiàn)象，政府為了穩(wěn)定市場(chǎng)發(fā)展，開(kāi)始進(jìn)行全面的宏觀調(diào)控。2004年“8.31”大限后，政府又陸續(xù)出臺(tái)了10多項(xiàng)政策措施，涉及土地、信貸、經(jīng)濟(jì)適用房、房?jī)r(jià)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、外資管理等多方面，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策約束趨緊。2006-2007年，在熱錢、炒作、人民幣升值等因素的影響下，國(guó)內(nèi)掀起了新一輪房地產(chǎn)投資熱潮，房?jī)r(jià)突飛猛進(jìn)，地王頻頻出現(xiàn)，政府隨即開(kāi)始不斷緊縮信貸，以期為“高熱”的樓市降溫。2008年，全球金融危機(jī)爆發(fā)，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)也受到較大的影響，在持續(xù)緊縮的信貸政策下，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了量?jī)r(jià)齊跌的現(xiàn)象，房地產(chǎn)業(yè)短期深度回調(diào)。2009年，在國(guó)內(nèi)上下齊力救市的呼聲中，在鼓勵(lì)住房消費(fèi)及寬松貨幣政策的刺激下，房地產(chǎn)業(yè)強(qiáng)勢(shì)反彈，房?jī)r(jià)的報(bào)復(fù)性飛速上漲帶動(dòng)沉寂了一年多的中國(guó)土地市場(chǎng)再度火爆，房地產(chǎn)業(yè)在短短兩年間上演了“驚天大逆轉(zhuǎn)”。從2009年底至今，國(guó)家已陸續(xù)出臺(tái)了多條遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的調(diào)控政策，以2011年1月“新國(guó)八條”力度最為空前。以限購(gòu)、信貸、房地產(chǎn)稅、土地供應(yīng)、保障性住房建設(shè)為核心的強(qiáng)力調(diào)控，使國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)目前出現(xiàn)了量跌價(jià)滯的階段現(xiàn)象。隨著調(diào)控政策影響的深入及后續(xù)調(diào)控政策的出臺(tái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的新一輪調(diào)整慢慢拉開(kāi)了序幕。
　　縱觀房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的三十年，它抓住了千載難逢的發(fā)展機(jī)遇，也經(jīng)歷了多次政策調(diào)控和經(jīng)濟(jì)危機(jī)的洗禮，在艱難中走向繁榮。可以說(shuō)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展歷程是中國(guó)改革開(kāi)放后經(jīng)濟(jì)社會(huì)三十年發(fā)展的縮影。未來(lái)十年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)都將面臨著新的轉(zhuǎn)型，房地產(chǎn)業(yè)也急需變革以適應(yīng)轉(zhuǎn)型中的中國(guó)。
　　圖1 1998—2011年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)
　　綜合景氣指數(shù)
　　2 未來(lái)的十年：洗盡鉛華
　　2.1 行業(yè)走勢(shì)：總體向上
　　人口是世界經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的基石，人口總量和結(jié)構(gòu)的變化對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的影響是巨大的。人口紅利與城鎮(zhèn)化作為與房地產(chǎn)聯(lián)系最為緊密的因素決定著房地產(chǎn)業(yè)的命運(yùn)。據(jù)權(quán)威機(jī)構(gòu)分析，雖然我國(guó)將在“十二五”期間出現(xiàn)“人口紅利”拐點(diǎn)，但2010年至2035年中國(guó)仍低于53%的“人口紅利”期標(biāo)準(zhǔn)，處在勞動(dòng)力豐富、撫養(yǎng)負(fù)擔(dān)低、儲(chǔ)蓄率高的“人口紅利”期，[1]將繼續(xù)支撐中國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)，包括房地產(chǎn)在內(nèi)的資產(chǎn)價(jià)格仍將呈現(xiàn)上漲的總體態(tài)勢(shì)。另外，1962-1980年中國(guó)嬰兒潮時(shí)期出生了大約4.2億人口，在2010-2020年期間他們?cè)?0-58歲之間，處于消費(fèi)的高峰期，住房的剛性需求和改善型需求仍將十分旺盛，將支撐房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)較快發(fā)展。
　　與人口紅利相比，城鎮(zhèn)化對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展影響更大，因?yàn)樗苯赢a(chǎn)生需求：一是城鎮(zhèn)原有人口的住房改善需求；二是城鎮(zhèn)新增人口的住房需求。按照城鎮(zhèn)化發(fā)展的一般規(guī)律，一個(gè)國(guó)家或地區(qū)的城鎮(zhèn)化水平達(dá)到30%左右時(shí)，城鎮(zhèn)化進(jìn)程將進(jìn)入快速發(fā)展階段。當(dāng)城鎮(zhèn)化水平達(dá)到75%以后，城鎮(zhèn)化進(jìn)程進(jìn)入緩慢滯漲階段。最新的人口六普顯示，中國(guó)的城鎮(zhèn)化率已經(jīng)達(dá)到49.68%?？鄢?.5億進(jìn)城務(wù)工農(nóng)民工，中國(guó)的實(shí)際城鎮(zhèn)化率只有38.46%。世界上發(fā)達(dá)國(guó)家的城鎮(zhèn)化水平普遍在80%以上，我國(guó)正處于城鎮(zhèn)化進(jìn)程加速發(fā)展階段，要達(dá)到發(fā)達(dá)國(guó)家的水平尚有至少三四十年的路要走。與此同時(shí)，我國(guó)城鎮(zhèn)化相對(duì)落后于工業(yè)化水平，尚處于中期的工業(yè)化也需要城鎮(zhèn)化對(duì)其的繼續(xù)推動(dòng)作用。因此，未來(lái)十年城鎮(zhèn)化依然是中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要推動(dòng)力。另外，由于建設(shè)粗放，我國(guó)住宅的平均使用壽命只有30多年。未來(lái)數(shù)十年，城市更新將成為中國(guó)城市建設(shè)的一個(gè)重大課題，解決這個(gè)問(wèn)題也離不開(kāi)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
　　2.2 新的機(jī)遇：民生地產(chǎn)
　　從福利分房到住房貨幣化，從單軌制到雙軌制，依靠市場(chǎng)還是依靠政府來(lái)解決老百姓的住房問(wèn)題，中國(guó)的住房改革在摸索中尋找著答案?！笆晃濉币詠?lái)，國(guó)家把民生問(wèn)題提到了史無(wú)前例的高度，房地產(chǎn)作為與老百姓息息相關(guān)的行業(yè)，得到了政府的重點(diǎn)關(guān)注，保障性安居工程建設(shè)被提上了重要的議事日程。以廉租房、公租房、經(jīng)濟(jì)適用房、中低價(jià)限價(jià)房為主構(gòu)成的保障性住房體系將覆蓋包括流動(dòng)人口在內(nèi)的城市絕大多數(shù)中低收入人群。城中村改造、危舊平房改造等棚戶區(qū)改造工程將有效地解決生活在城市中的困難群體住房條件改善問(wèn)題。保障性安居工程是房地產(chǎn)業(yè)與民生工程的有機(jī)結(jié)合，可以謂之“民生地產(chǎn)”。根據(jù)“新國(guó)八條”，未來(lái)在土地供應(yīng)上民生地產(chǎn)將占70%以上，可見(jiàn)國(guó)家對(duì)民生地產(chǎn)的支持態(tài)度。國(guó)務(wù)院《政府工作報(bào)告》中指出，“十二五”期間，全國(guó)保障性安居工程建設(shè)3 600萬(wàn)套，城鎮(zhèn)保障性住房覆蓋面達(dá)到20%左右，每年新建保障性安居住房占新建住房總量的比重將提升到50%左右，民生地產(chǎn)蘊(yùn)藏著巨大的市場(chǎng)機(jī)遇。相比之下，純粹的商品住房開(kāi)發(fā)將受到國(guó)家土地供應(yīng)，信貸、稅費(fèi)等多方面的調(diào)控，其市場(chǎng)份額也被民生地產(chǎn)所削弱，實(shí)力較弱的中小型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在商品住房市場(chǎng)的生存空間愈來(lái)愈窄。
　　現(xiàn)階段，隨著凈地取得成本和難度越來(lái)越高，一些房企紛紛把目光轉(zhuǎn)移到棚戶區(qū)改造工程上來(lái)。這樣既可避開(kāi)二級(jí)市場(chǎng)的激烈土地價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)，又有信貸、稅費(fèi)等方面的優(yōu)惠政策扶持，同時(shí)開(kāi)發(fā)企業(yè)還可獲得一二級(jí)開(kāi)發(fā)的綜合利潤(rùn)。棚戶區(qū)改造為那些具有拆遷能力的開(kāi)發(fā)企業(yè)創(chuàng)造了難得的市場(chǎng)機(jī)遇。
　　相比具有配套商品房開(kāi)發(fā)用地的棚戶區(qū)改造工程，房企開(kāi)發(fā)保障性住房普遍積極性不高，尤其是公租房、廉租房等租賃型保障房，利潤(rùn)低、預(yù)期收益不明晰。這些保障房主要以代建和配建為主，且主要是地方城投、城建公司。而當(dāng)下各地保障房建設(shè)壓力均較大，地方財(cái)力難以獨(dú)自支撐，保障房和商品房捆綁成為當(dāng)前地方解決保障房建設(shè)的一個(gè)重要途徑。各地正在紛紛研究和制定保障房建設(shè)優(yōu)惠政策，引導(dǎo)社會(huì)資金進(jìn)入保障房建設(shè)領(lǐng)域。隨著保障房投資建設(shè)和后續(xù)運(yùn)營(yíng)政策逐步清晰和完善，及商品住房市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)惡化，越來(lái)越多的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將進(jìn)入到保障房建設(shè)中。
　　2.3 重要的轉(zhuǎn)型：商業(yè)地產(chǎn)
　　發(fā)達(dá)國(guó)家的歷史經(jīng)驗(yàn)表明，當(dāng)一個(gè)國(guó)家的城市化率達(dá)到50%的時(shí)候，居民居住條件得到了有效的改善，人們?cè)絹?lái)越追求高品質(zhì)的生活，對(duì)于消費(fèi)的要求也會(huì)更高，物質(zhì)生活與精神生活的雙重追求使與工作生活高度相關(guān)的第三產(chǎn)業(yè)面臨著巨大的發(fā)展空間，住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)之間的翹翹板開(kāi)始錯(cuò)位，商業(yè)地產(chǎn)的景氣超越住宅。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的興起源于住房分配制度改革，住宅一直是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要產(chǎn)品，絕大多數(shù)房企都是以住宅開(kāi)發(fā)為主。拿地——開(kāi)發(fā)——銷售——再拿地，就在這樣的周而復(fù)始中房企獲得了巨大的利潤(rùn)。然而，由于我國(guó)土地供應(yīng)長(zhǎng)期總體趨緊，這種模式具有先天缺陷，缺乏可持續(xù)性。住宅開(kāi)發(fā)企業(yè)一旦缺乏土地儲(chǔ)備，將無(wú)法生存。與住宅不同的是商業(yè)地產(chǎn)具有經(jīng)營(yíng)性，租金收入將為商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提供穩(wěn)定的現(xiàn)金收益。
　　我國(guó)目前一線城市的北京、上海，城鎮(zhèn)化水平已經(jīng)達(dá)到80%以上，而二三線城市的平均城鎮(zhèn)化率只有40%左右，城鎮(zhèn)化的結(jié)構(gòu)差異較大，商業(yè)地產(chǎn)的全國(guó)性開(kāi)發(fā)熱潮條件尚不成熟。當(dāng)前，商業(yè)地產(chǎn)在城市化率較高的一線城市和部分二線城市具有較好的發(fā)展機(jī)會(huì)，其他城市尚不具備大規(guī)模商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的條件。我國(guó)城鎮(zhèn)化速度約每年1個(gè)百分點(diǎn)，未來(lái)十年，隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，城鎮(zhèn)人口總量的增加、收入水平的提高，大量的二三線城市甚至部分四線城市都將逐步具備規(guī)模發(fā)展大型商業(yè)綜合體、購(gòu)物中心、寫(xiě)字樓、酒店等商業(yè)物業(yè)的條件，這些都是城鎮(zhèn)化給商業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)的前所未有的機(jī)遇。
　　目前，很多大型房企正在積極介入到商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)中。萬(wàn)科作為過(guò)去十年發(fā)展最大、最快的住宅開(kāi)發(fā)商，現(xiàn)在也開(kāi)始轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)。保利也將商業(yè)地產(chǎn)增長(zhǎng)到30%，龍湖的主攻方向也是商業(yè)街。
　　2.4 新經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)逐步凸顯：綠色地產(chǎn)
　　全球經(jīng)濟(jì)發(fā)展走向“綠色主義”已經(jīng)成為不爭(zhēng)的事實(shí)，節(jié)能環(huán)保成為新經(jīng)濟(jì)時(shí)代的核心競(jìng)爭(zhēng)力。未來(lái)五到十年中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展要解決好綠色產(chǎn)能革命。中國(guó)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)量巨大，加之粗放建設(shè)所造成的平均單位能耗巨大，使我國(guó)的建筑相關(guān)能耗已經(jīng)達(dá)到社會(huì)總能耗的45%以上。[2]以住宅建設(shè)為例，我國(guó)每平方米建筑面積平均用鋼量55kg，比發(fā)達(dá)國(guó)家高出10%～25%，水泥用量為221.5kg，每立方米混凝土比發(fā)達(dá)國(guó)家要多消耗80kg。[3]粗放的住宅生產(chǎn)方式，也導(dǎo)致住宅使用過(guò)程中的資源消耗比較大。從能源消耗來(lái)看，住宅使用能耗為相同條件下發(fā)達(dá)國(guó)家的二至三倍；從水資源消耗來(lái)看，中國(guó)衛(wèi)生潔具耗水量比發(fā)達(dá)國(guó)家高出30%以上。從土地占用來(lái)看，發(fā)達(dá)國(guó)家城市人均用地82.4平方米，發(fā)展中國(guó)家平均是83.3平方米，而中國(guó)城鎮(zhèn)人均用地為133平方米[4]。
　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國(guó)城鄉(xiāng)存量建筑約430億平方米，95%以上為高耗能建筑，每年新增房屋面積約20億平方米，其中90%為高耗能建筑[5]。年，國(guó)家提出來(lái)建設(shè)資源節(jié)約型和環(huán)境友好型社會(huì)。在未來(lái)，環(huán)保壓力將使得消耗大量能源的傳統(tǒng)建筑方式寸步難行。節(jié)地、節(jié)能、節(jié)材、節(jié)水、保護(hù)環(huán)境成為房地產(chǎn)業(yè)在新的十年里必須面臨的重大課題，綠色低碳建筑成為未來(lái)房地產(chǎn)產(chǎn)品的重要發(fā)展方向。循環(huán)技術(shù)、新能源應(yīng)用技術(shù)、節(jié)能減排技術(shù)等新技術(shù)將在未來(lái)的建筑中得到廣泛的應(yīng)用，如目前已使用的地源熱泵技術(shù)、置換式全新風(fēng)系統(tǒng)等，在給人們提供更加舒適的建筑使用環(huán)境的同時(shí)，降低了建筑綜合能耗。隨著綠色經(jīng)濟(jì)引領(lǐng)的新經(jīng)濟(jì)時(shí)代的誕生，“綠色地產(chǎn)”具有廣闊的發(fā)展空間。未來(lái)十年，綠色地產(chǎn)無(wú)論是在產(chǎn)品數(shù)量上還是技術(shù)品質(zhì)上均將進(jìn)入一個(gè)相對(duì)快速的發(fā)展時(shí)期。
　　2.5 住宅開(kāi)發(fā)的新潮流：住宅工廠化
　　工廠化建房就是將建筑材料標(biāo)準(zhǔn)化，采用拼裝的方式進(jìn)行建造。標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)、工業(yè)化生產(chǎn)、裝配化施工、規(guī)范化管理是住宅工廠化的核心。二戰(zhàn)以后，美、歐、日等發(fā)達(dá)國(guó)家開(kāi)始住宅工廠化建設(shè)。目前，在發(fā)達(dá)國(guó)家的住宅建設(shè)中，工廠化住宅已經(jīng)占據(jù)相當(dāng)?shù)氖袌?chǎng)份額：日本達(dá)到20%～25%，美國(guó)為31%，瑞典在60%以上[6]。工廠化生產(chǎn)帶來(lái)規(guī)?；?yīng)，縮短施工周期，提高施工質(zhì)量，降低生產(chǎn)成本，同時(shí)減少住宅施工現(xiàn)場(chǎng)垃圾，降低材料損耗，實(shí)現(xiàn)了建筑節(jié)能和材料回收。目前，中國(guó)住宅業(yè)的工廠化程度只有7%。萬(wàn)科在工廠化方面的探索走在行業(yè)前面，但工廠化程度也只有15%，主要應(yīng)用于結(jié)構(gòu)體系、圍護(hù)體系和設(shè)備體系、內(nèi)裝體系，離真正意義上的工廠化還有很大的距離。
　　對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，住宅工廠化大大縮短了住宅開(kāi)發(fā)周期，使開(kāi)發(fā)的不確定性減少，風(fēng)險(xiǎn)降低，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的今天，這無(wú)疑增強(qiáng)了房地產(chǎn)企業(yè)的生存能力。同時(shí)，通過(guò)住宅工廠化生產(chǎn)，眾多節(jié)能降耗、綠色環(huán)保、優(yōu)化人居的新技術(shù)找到了集成平臺(tái)，使住宅的品質(zhì)能夠得到顯著的提升，為住宅產(chǎn)品賦予了更多的高科技附加值，有助于打造住宅產(chǎn)品新的核心競(jìng)爭(zhēng)力。
　　目前，住宅工廠化的趨勢(shì)已經(jīng)得到廣泛的共識(shí)。北京、上海、深圳、天津、山東、江蘇、安徽、湖北等省市相繼出臺(tái)了多項(xiàng)住宅工廠化技術(shù)、經(jīng)濟(jì)扶持政策。國(guó)內(nèi)已有多家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和建筑企業(yè)正在積極地進(jìn)行嘗試，紛紛成立建筑研究院。相信不久的將來(lái)，住宅工廠化會(huì)給房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)質(zhì)的飛躍。
　　3 結(jié)語(yǔ)
　　任何對(duì)未來(lái)的預(yù)測(cè)都是基于趨勢(shì)，然而趨勢(shì)的變化往往出乎人們的意料。未來(lái)的十年，世界經(jīng)濟(jì)風(fēng)云變幻，房地產(chǎn)業(yè)也將發(fā)生重大的變革。可以肯定的是，經(jīng)歷過(guò)痛苦和繁華后的房地產(chǎn)業(yè)將洗盡鉛華，更加懂得順應(yīng)時(shí)代要求進(jìn)行創(chuàng)新，以嶄新的姿態(tài)贏得新的生機(jī)。
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　　作者簡(jiǎn)介：袁楓朝（1982-），男，江蘇鹽城人，博士，博士后，從事房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究。（北京交通大學(xué)中國(guó)產(chǎn)業(yè)安全研究中心；冀東發(fā)展集團(tuán)有限責(zé)任公司）
　?。ㄘ?zé)任編輯：袁凌