楊正東

(中國人民銀行北海市中心支行，廣西北海536000)

當(dāng)前有些學(xué)術(shù)研究認(rèn)為利率與房價(jià)存在負(fù)相關(guān)關(guān)系，利率變化將對房價(jià)產(chǎn)生一定影響。然而，自1998年我國實(shí)行住房制度市場化改革以來，住房貸款利率政策調(diào)整比較頻繁，但房價(jià)并未表現(xiàn)出有規(guī)律的波動(dòng)現(xiàn)象;尤其是近幾年部分城市房價(jià)上漲過快過高，我國屢次上調(diào)利率卻仍未能有效促降房價(jià)，引發(fā)了人們對利率與房價(jià)關(guān)系的反思。在當(dāng)前形勢下，有必要深入研究我國住房貸款利率政策調(diào)整對住房價(jià)格的影響，從而為國家改善宏觀調(diào)控提供理論依據(jù)。

1 國內(nèi)外有關(guān)利率與房價(jià)關(guān)系的研究綜述

1.1 國外研究方法及成果

國外尤其是發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)市場發(fā)展較早，學(xué)術(shù)界在利率與房價(jià)的關(guān)系方面進(jìn)行了大量研究，并取得了豐富的成果。Kau和Keenan在新古典主義框架內(nèi)，利用微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)方法，從利率與住宅消費(fèi)、利率與房屋租賃、利率與投資、利率與按揭等多個(gè)方面分別建立理論模型分析了實(shí)際利率同房地產(chǎn)市場之間的關(guān)系。結(jié)果顯示:利率同住宅需求之間呈負(fù)相關(guān)關(guān)系，利率的上漲將導(dǎo)致住宅價(jià)格和投資的下降，二者呈反比。Reichert從供求決定價(jià)格理論出發(fā)，認(rèn)為抵押貸款利率的上升增加了房屋所有人的購買成本，同時(shí)也增加了投資的融資成本;實(shí)際利率的上漲所帶來的替代和收入效應(yīng)導(dǎo)致消費(fèi)者使用成本的上漲，從而對房價(jià)產(chǎn)生負(fù)效應(yīng)。Reichert采用C—D生產(chǎn)函數(shù)形式作為其計(jì)量模型，通過對美國1975—1987年間的季度數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)證檢驗(yàn)，結(jié)果發(fā)現(xiàn)，房屋抵押貸款利率與房價(jià)呈負(fù)相關(guān)，且效果顯著。Levin和Pryce從理論上分析了英國實(shí)際利率對房地產(chǎn)供給的價(jià)格彈性的影響機(jī)制，并利用1996—2006年的相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)證分析，得出英國房價(jià)的上漲大部分是由低利率貢獻(xiàn)的結(jié)論。Adrian Cooper也認(rèn)為，近期英國房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上升的主要原因就是利率機(jī)制導(dǎo)致的。Juan Ayuso，lanco和Restoy以Gordon模型作為其理論模型分析的基礎(chǔ)，通過對西班牙1987—2004年的季度數(shù)據(jù)做回歸分析，得到西班牙房價(jià)的上升是能夠由不斷下降的實(shí)際利率所解釋的。McQuinn和Reilly在研究了愛爾蘭的房地產(chǎn)市場后也認(rèn)為利率能夠很好解釋愛爾蘭房價(jià)的快速上漲。［1］

1.2 國內(nèi)研究狀況

我國有關(guān)利率與房地產(chǎn)價(jià)格關(guān)系的研究可分為兩類，一類是結(jié)論表明二者關(guān)系顯著。王金明、高鐵梅利用可變參數(shù)模型對中國房產(chǎn)市場的供、需進(jìn)行了動(dòng)態(tài)定量分析。其實(shí)證結(jié)論為，利率對房地產(chǎn)市場的供給和需求都有顯著影響，但是供給的利率彈性要高于需求。［2］張濤、龔六堂等利用協(xié)整方程研究結(jié)果表明，五年期以上的實(shí)際按揭貸款利率的提高可以有效抑制房價(jià)上漲。［3］郭科通過建立簡單多元線性回歸模型，以全國房屋銷售價(jià)格季度增幅為被解釋變量，將滯后兩期的一年期實(shí)際貸款利率和貨幣供給量作為解釋變量進(jìn)行回歸分析，結(jié)果顯示利率與房價(jià)呈現(xiàn)負(fù)相關(guān)關(guān)系。［4］

另一類是實(shí)證結(jié)果顯示利率的調(diào)控效應(yīng)不顯著或影響非常有限。宋玉娟選取一年期名義貸款利率作為解釋變量、國房景氣指數(shù)為被解釋變量，回歸結(jié)果表明，利率調(diào)整對房地產(chǎn)市場的影響有一個(gè)長的滯后期，并且房地產(chǎn)對利率的敏感度不高。［5］王福來、郭峰研究表明:利率變化對實(shí)際房地產(chǎn)價(jià)格有負(fù)影響，但在長期其影響逐漸減弱并最終回歸原點(diǎn)。［6］高波、王先柱研究發(fā)現(xiàn)提高房地產(chǎn)貸款利率，抑制了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從銀行的直接融資，但是無法阻止開發(fā)商以個(gè)人名義辦理按揭房貸等途徑從銀行獲取更多資金。因此，在房地產(chǎn)貸款增加的情況下，上調(diào)貸款利率不能有效抑制房價(jià)的上漲。［7］

從以上研究成果可以看出，國外學(xué)者認(rèn)為利率是引起房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的重要因素，利率可從供求角度對房價(jià)產(chǎn)生影響，而國內(nèi)學(xué)者研究結(jié)論卻存在差異。究其原因在于，一是與利率市場化程度有關(guān)，我國利率尤其是住房貸款利率受央行嚴(yán)格管制，管制利率與市場利率對房價(jià)產(chǎn)生的影響可能有所不同;二是與我國學(xué)者在研究過程中選擇的指標(biāo)有關(guān)，有些學(xué)者有選擇一年期名義存貸款利率、一年期實(shí)際貸款利率或五年期以上的實(shí)際按揭貸款利率等作為利率指標(biāo)，而對房地產(chǎn)價(jià)格分析指標(biāo)選擇上多數(shù)學(xué)者選用全國的房價(jià)或者單一城市的房價(jià)作實(shí)證分析，選擇的房價(jià)指標(biāo)也不同。選擇不同指標(biāo)來判斷利率對房價(jià)的影響，研究結(jié)果必然不同。

基于以上，本文結(jié)合我國國情，擬選取更能準(zhǔn)確反映住房貸款實(shí)際利率水平和住房價(jià)格變化的數(shù)據(jù)為分析指標(biāo)，采用定性和定量分析方法，進(jìn)一步探討我國住房貸款利率與住房價(jià)格兩者的關(guān)系。

2 我國住房貸款利率政策調(diào)整及其對房價(jià)的影響

2.1 我國住房貸款利率政策調(diào)整與改革情況

自1998年我國城鎮(zhèn)住房制度開始實(shí)施商品化改革后，住房貸款利率一直處于管制狀態(tài)。從各階段實(shí)施的住房貸款利率政策劃分，住房貸款利率經(jīng)歷了四個(gè)發(fā)展過程。

第一階段:實(shí)施個(gè)人住房貸款利率優(yōu)惠政策(1998年5月—2005年3月16日)。為促進(jìn)住房消費(fèi)，1998年5月中國人民銀行出臺《個(gè)人住房貸款管理辦法》，規(guī)定用信貸資金發(fā)放的個(gè)人住房貸款利率按法定貸款利率(不含浮動(dòng))減檔執(zhí)行，用住房公積金發(fā)放的個(gè)人住房貸款利率在三個(gè)月整存整取存款利率基礎(chǔ)上加點(diǎn)執(zhí)行。1998年至1999年9月期間商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率低于同期同檔次法定貸款利率的0.51～1.08個(gè)百分點(diǎn)，個(gè)人住房公積金貸款利率低于同期同檔次法定貸款利率的4.05～5.13個(gè)百分點(diǎn)。1999年9月至2005年3月期間相關(guān)主管部門調(diào)整了商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策和個(gè)人住房公積金貸款利率政策，改按五年期以下和五年期以上兩個(gè)期限檔次執(zhí)行優(yōu)惠利率。五年期以上的商業(yè)性個(gè)人住房貸款最高利率和個(gè)人住房公積金貸款最高利率分別低于同期同檔次法定貸款利率的0.72個(gè)百分點(diǎn)和1.89個(gè)百分點(diǎn)。

第二階段:商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率按商業(yè)性貸款利率執(zhí)行(2005年3月17日—2006年8月18日)。2005年3月《中國人民銀行關(guān)于調(diào)整商業(yè)銀行住房信貸政策和超額準(zhǔn)備金存款利率的通知》調(diào)整了商業(yè)銀行住房自營性個(gè)人住房貸款政策，取消商業(yè)銀行自營性個(gè)人住房貸款優(yōu)惠利率，自營性個(gè)人住房貸款利率改按商業(yè)性貸款利率執(zhí)行，上限放開，實(shí)行下限管理，下限利率水平為相應(yīng)期限檔次法定貸款利率的0.9倍。

第三階段:商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限低于其他商業(yè)性貸款利率下限水平時(shí)期(2006年8月19日—2007年9月26日)。為進(jìn)一步推進(jìn)商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率市場化，2006年8月《中國人民銀行關(guān)于調(diào)整金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率的通知》規(guī)定商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率的下限擴(kuò)大為法定貸款利率的0.85倍。這個(gè)低于其他商業(yè)性貸款利率下限的商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策一直執(zhí)行至2007年9月。

第四階段:商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率差別化實(shí)施階段(2007年9月27日至2011年9月)。為調(diào)整住房信貸結(jié)構(gòu)，抑制投機(jī)投資性購房，2007年9月《中國人民銀行中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》規(guī)定第二套(含)以上住房貸款利率不得低于同期同檔次法定貸款利率的1.1倍，首套住房貸款利率下限水平不調(diào)整，改善型住房可參照首套住房標(biāo)準(zhǔn)。我國從此進(jìn)入住房貸款利率差別化政策實(shí)施時(shí)期。

為化解國際金融危機(jī)對我國房地產(chǎn)市場的影響，進(jìn)一步鼓勵(lì)普通商品住房消費(fèi)，2008年10月《中國人民銀行關(guān)于擴(kuò)大商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下浮幅度等有關(guān)問題的通知》規(guī)定，商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率的下限擴(kuò)大為法定貸款利率的0.7倍。2008年底《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》進(jìn)一步提出，在2008年12月20日至2009年12月31日期間第二套及以上住房(改善型住房除外)貸款利率由商業(yè)銀行在法定貸款利率基礎(chǔ)上按風(fēng)險(xiǎn)合理確定。為嚴(yán)格抑制投機(jī)投資性購房需求，2010年開始至2011年9月第二套(含)以上住房(包括改善型住房)貸款利率下限水平提高至法定貸款利率的1.1倍，首套住房貸款利率政策下限仍保持法定貸款利率的0.7倍不變。

表1 我國個(gè)人住房貸款利率政策調(diào)整一覽表

2.2 我國住房貸款利率政策對房價(jià)的影響判斷

從我國歷年住房貸款利率政策調(diào)整情況可以得知，個(gè)人住房貸款利率政策變化主要集中在商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策。從圖1所示的我國房屋銷售價(jià)格變化情況看，每一輪政策調(diào)整之后，房價(jià)的波動(dòng)都比較顯著。其中，在第一輪調(diào)整期間，房價(jià)連續(xù)上漲;第二輪調(diào)整期間及后期一段時(shí)間，房價(jià)保持平穩(wěn)運(yùn)行;第三輪調(diào)整后，房價(jià)出現(xiàn)快速上漲情況;第四輪調(diào)整期間，除了國際金融危機(jī)時(shí)期，房價(jià)仍保持較快增長，但在調(diào)整后期房價(jià)增速明顯減緩。

2.2.1 在實(shí)施住房貸款優(yōu)惠利率政策期間，房價(jià)表現(xiàn)出持續(xù)快速上漲的現(xiàn)象

在1998年至2005年3月商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率實(shí)施優(yōu)惠政策期間，利率比同期同檔次法定貸款利率低0.51～1.08個(gè)百分點(diǎn)，利率水平相對較低;而全國房屋銷售價(jià)格指數(shù)同比連續(xù)長達(dá)5年攀升，已由1999年一季度的99.7上升至2005年一季度的109.8。從利率政策調(diào)控效果看，低利率推動(dòng)了房地產(chǎn)市場發(fā)展，也推高了房價(jià)。

圖1 1999—2010年全國房屋銷售價(jià)格指數(shù)

2.2.2 在個(gè)人住房貸款利率按商業(yè)性貸款利率執(zhí)行期間，房價(jià)增速平穩(wěn)

在2005年3月至2006年8月商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限與其他商業(yè)性貸款利率政策下限相等同時(shí)期，全國房屋銷售價(jià)格指數(shù)同比增速自2005年7月開始連續(xù)23個(gè)月保持在大于5%小于7%的水平，也是我國房價(jià)增速有史以來最平穩(wěn)時(shí)期。

2.2.3 住房貸款利率下限擴(kuò)大導(dǎo)致房貸投資和消費(fèi)需求增加，助推房價(jià)上漲

2006年8月至2007年是我國商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率市場化改革時(shí)期，由于政策尚未完全預(yù)計(jì)到投機(jī)投資性購房帶給房地產(chǎn)市場的影響，實(shí)施比其他商業(yè)性貸款利率下限低的住房貸款利率政策，不僅直接刺激了居民住房貸款消費(fèi)需求，也吸引了大量投資者借助銀行貸款投資房地產(chǎn)。2007年末，全國銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款和個(gè)人購房貸款同比增速分別高達(dá)30.7%和33.8%，增速分別比2006年9月上升了6.35個(gè)百分點(diǎn)和15.9個(gè)百分點(diǎn)。在市場需求不斷擴(kuò)大的局勢下，房價(jià)大幅上漲，2007年末全國房價(jià)同比漲幅由2006年9月的5.3%迅猛上升至10.5%。

2.2.4 高房價(jià)與利率持續(xù)低水平有關(guān)，上調(diào)利率有助于促降房價(jià)

2007年后我國為應(yīng)對國際金融危機(jī)連續(xù)下調(diào)了五次貸款利率，并在2008年12月23日下調(diào)至歷史最低水平，該貸款利率一直持續(xù)到2010年10月20日才結(jié)束。雖然2010年至2011年9月經(jīng)過五次上調(diào)金融機(jī)構(gòu)法定貸款利率，但貸款利率仍處于較低水平。如五年以上金融機(jī)構(gòu)法定貸款利率為7.05%，比國際金融危機(jī)前2007年底同期同檔次貸款利率低出0.78個(gè)百分點(diǎn)。由于貸款利率持續(xù)處于低水平狀態(tài)，而且存在多種干擾房價(jià)下跌的因素，盡管國家自2010年開始持續(xù)實(shí)施了多項(xiàng)從緊政策調(diào)控房地產(chǎn)市場，很多城市的房價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出2007年水平。如廣西北海市2011年9月份新建商品住房均價(jià)為4 847元/平方米，比2007年價(jià)格翻了一番以上。但從近期調(diào)控效果分析，貸款利率上調(diào)后房價(jià)漲幅逐漸有所下降。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，2011年9月，全國70個(gè)大中城市中，新建商品住房價(jià)格環(huán)比下降的城市有17個(gè)，比8月份增加了一個(gè);價(jià)格同比下降的城市有一個(gè)，漲幅回落的城市有59個(gè)，比8月份增加了19個(gè)。

3 住房貸款利率與住房價(jià)格關(guān)系的實(shí)證分析

為進(jìn)一步測算出我國住房貸款利率與住房價(jià)格的具體關(guān)系及影響程度，現(xiàn)采用eviews5.0軟件，對住房貸款利率與住房價(jià)格進(jìn)行實(shí)證分析。

3.1 數(shù)據(jù)選取

3.1.1 住房價(jià)格指標(biāo)的選擇

國家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)公布的“全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格指數(shù)”涵蓋了一線、二線和三線城市，選取其作為分析指標(biāo)既有一定的代表性，也可體現(xiàn)地區(qū)的差異性?？紤]到環(huán)比指數(shù)相對同比指數(shù)更能反映利率調(diào)整對當(dāng)月房價(jià)的影響，而且全國70個(gè)大中城市房屋銷售同比價(jià)格指數(shù)的計(jì)算方法有所調(diào)整，2006年4月起全國70個(gè)大中城市的數(shù)據(jù)齊全，為確保數(shù)據(jù)的可比性和代表性，本文選取2006年4月至2011年9月期間各月的全國70個(gè)大中城市新建商品住房環(huán)比價(jià)格指數(shù)(y)共4 620個(gè)數(shù)據(jù)作為樣本數(shù)據(jù)。

3.1.2 利率指標(biāo)的選擇

由于未能充分獲取全國70個(gè)大中城市銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)的實(shí)際住房貸款利率，但考慮到住房貸款期限多數(shù)在五年以上，本文擬選取五年以上金融機(jī)構(gòu)人民幣法定貸款利率(r)作為本文實(shí)證分析指標(biāo)，考量其變化將對房價(jià)產(chǎn)生的影響。

為消除異方差的影響，在分析過程中對指標(biāo)取對數(shù)，記為lnr和lny。

3.2 面板數(shù)據(jù)分析

3.2.1 變量的平穩(wěn)性檢驗(yàn)

為防止偽回歸現(xiàn)象發(fā)生，確保估計(jì)結(jié)果的有效性，首先對lnr和lny變量進(jìn)行單位根檢驗(yàn)，以判斷其平穩(wěn)性。運(yùn)用 Levin，Lin和 Chu t、Breitung tstat和Im，Pesaran和Shin W－stat三種方法進(jìn)行平穩(wěn)性檢驗(yàn)。檢驗(yàn)結(jié)果見表2。

表2 面板模型的單位根檢驗(yàn)結(jié)果

由表2知，面板數(shù)據(jù)的lnx和lny在1%的顯著性水平下拒絕原假設(shè)，不存在單位根過程，是平穩(wěn)的，可以進(jìn)行模型估計(jì)。

3.2.2 面板模型的選擇與估計(jì)

(1)F統(tǒng)計(jì)量檢驗(yàn)。現(xiàn)在用F統(tǒng)計(jì)量檢驗(yàn)決定選用混合模型還是固定效應(yīng)模型。原假設(shè)和備擇假設(shè)是:

H0:αi=α0模型中不同個(gè)體的截距相同(真實(shí)模型為混合回歸模型)。

H1:模型中不同個(gè)體的截距項(xiàng)αi不同(真實(shí)模型為個(gè)體固定效應(yīng)回歸模型)。

F統(tǒng)計(jì)量定義為:

其中SSEr表示約束模型，即混合估計(jì)模型的殘差平方和;SSEu表示非約束模型，即個(gè)體固定效應(yīng)回歸模型的殘差平方和。經(jīng)混合估計(jì)模型和個(gè)體固定效應(yīng)模型估計(jì)得出，SSEr=297.9541，SSEu=0.460732。

經(jīng)查統(tǒng)計(jì)分布表得知，F(xiàn)0.05(69，4549)=1.4。

因?yàn)?F=42569.2 ＞ F0.05(69，4549)=1.4，推翻原假設(shè)。比較混合估計(jì)模型和個(gè)體固定效應(yīng)模型，結(jié)論是建立個(gè)體固定效應(yīng)回歸模型更合理。

(2)Hausman統(tǒng)計(jì)量檢驗(yàn)。下面利用Hausman統(tǒng)計(jì)量檢驗(yàn)應(yīng)該建立個(gè)體隨機(jī)效應(yīng)回歸模型還是個(gè)體固定效應(yīng)模型。原假設(shè)與備擇假設(shè)是:

H0:個(gè)體效應(yīng)與回歸變量(r)無關(guān)(個(gè)體隨機(jī)效應(yīng)回歸模型)。

H1:個(gè)體效應(yīng)與回歸變量(r)相關(guān)(個(gè)體固定效應(yīng)回歸模型)。

設(shè)個(gè)體固定效應(yīng)回歸模型參數(shù)和個(gè)體隨機(jī)效應(yīng)回歸模型參數(shù)估計(jì)量分別用和表示。如果真實(shí)模型是個(gè)體隨機(jī)效應(yīng)回歸模型，那么^βw和都是一致估計(jì)量，兩者差異應(yīng)該小。如果真實(shí)模型是個(gè)體固定效應(yīng)回歸模型，那么^βw是一致估計(jì)量而不是一致估計(jì)量，兩者差異應(yīng)該大。所以，如果兩種估計(jì)結(jié)果差異小，說明可以建立個(gè)體隨機(jī)效應(yīng)回歸模型;如果兩種估計(jì)結(jié)果差異大，應(yīng)該建立個(gè)體固定效應(yīng)回歸模型。

由個(gè)體固定效應(yīng)回歸結(jié)果得知:

由個(gè)體隨機(jī)效應(yīng)回歸結(jié)果得知:

3.2.3 回歸分析

從上部分可知，本例應(yīng)建立個(gè)體固定效應(yīng)回歸模型?，F(xiàn)采用PCSE方法，對面板數(shù)據(jù)進(jìn)行回歸估計(jì)，得到70大中城市面板數(shù)據(jù)的總體回歸方程:

方程 R2=0.999979，=0.999979，DW=1.087757，擬合優(yōu)度較高，F(xiàn)檢驗(yàn)顯著，t檢驗(yàn)和SE檢驗(yàn)都完全通過。

根據(jù)表3回歸分析結(jié)果，表明lnr與lny兩者之間存在負(fù)相關(guān)關(guān)系，lnr每增加1，將使lny下降0.006。

但從固定交叉效應(yīng)Fixed Effects(Cross)來看，由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、住房市場繁榮程度、地域等差異，70個(gè)大中城市受個(gè)體差異變量的影響也不同，五年以上金融機(jī)構(gòu)人民幣法定貸款利率對不同城市新建住房價(jià)格的影響存在差異。其中:固定交叉效應(yīng)最大的城市是重慶(2.99)，固定交叉效應(yīng)最小的城市是武漢(－4.22)。

表3 70個(gè)大中城市的回歸結(jié)果

4 結(jié)論和建議

4.1 結(jié) 論

4.1.1 住房貸款利率和住房價(jià)格兩者之間存在負(fù)相關(guān)關(guān)系

實(shí)證分析結(jié)果證明，調(diào)整五年以上金融機(jī)構(gòu)法定貸款利率，全國70個(gè)大中城市的整體新建住房價(jià)格將受到一定程度的影響。雖然影響程度不大，但住房貸款利率是影響我國住房價(jià)格變化的因素之一，住房貸款利率的調(diào)整將引起住房價(jià)格的反向波動(dòng)。

4.1.2 住房貸款利率對不同類型城市的住房市場的影響程度存在差異

對70個(gè)大中城市分類面板模型分析發(fā)現(xiàn)，貸款利率的調(diào)整對不同城市新建住房價(jià)格的影響程度存在差異，而且既有正向影響，也有負(fù)向影響。房價(jià)出現(xiàn)這種差異的主要原因在于房價(jià)受到多種因素的影響，而且這些因素互相干擾，比如經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、居民可支配收入、信貸投放量、非本地居民購房比重以及住宅市場的成熟程度等因素在不同程度上干擾著利率對房價(jià)的調(diào)控作用。

4.1.3 住房貸款利率政策的調(diào)整將引起住房價(jià)格的變化

由于住房貸款利率政策的調(diào)整將引起住房貸款實(shí)際利率的變化，而住房貸款利率的高低又將對房地產(chǎn)市場的投資和消費(fèi)產(chǎn)生相應(yīng)的刺激或抑制作用。從我國住房貸款利率政策調(diào)整對房價(jià)的影響分析得知，住房貸款利率政策的調(diào)整將對住房價(jià)格產(chǎn)生影響。

4.2 相關(guān)建議

4.2.1 準(zhǔn)確運(yùn)用好住房貸款利率政策

鑒于住房貸款利率與住房價(jià)格的相關(guān)關(guān)系，在當(dāng)前復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)金融形勢以及房地產(chǎn)宏觀調(diào)控難度加大的背景下，我國應(yīng)充分發(fā)揮利率政策工具的作用，把握好住房貸款利率政策調(diào)整的尺度，理順利率傳導(dǎo)機(jī)制，盡可能使得住房貸款利率政策實(shí)施效果最大化。

4.2.2 進(jìn)一步推進(jìn)住房貸款利率政策地區(qū)差別化改革

住房貸款利率對各城市房價(jià)形成不同影響的事實(shí)表明，我國存在住房貸款利率政策地區(qū)差別化改革的內(nèi)在要求。建議在當(dāng)前允許部分人民銀行分支行確定轄內(nèi)城市第二套住房貸款利率下限的政策基礎(chǔ)上，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，并結(jié)合全國和地區(qū)房地產(chǎn)市場的發(fā)展形勢，適時(shí)進(jìn)一步推進(jìn)住房貸款利率政策地區(qū)差別化改革，使得各地實(shí)施的房地產(chǎn)貸款利率政策更加符合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，針對性更強(qiáng)。

4.2.3 適時(shí)取消商業(yè)性住房貸款利率下限優(yōu)惠政策

目前我國房地產(chǎn)市場已發(fā)展至一定階段，若繼續(xù)實(shí)施相對優(yōu)惠的支持政策將可能導(dǎo)致房地產(chǎn)過度投資和消費(fèi)。建議適時(shí)改革當(dāng)前商業(yè)性住房貸款利率政策，統(tǒng)一首套住房貸款和其他商業(yè)性貸款的利率下限水平。從長遠(yuǎn)來看，取消住房貸款利率下限優(yōu)惠政策有利于住房貸款利率市場化改革。

4.2.4 加強(qiáng)利率政策與其他政策的協(xié)調(diào)配合

由于房地產(chǎn)業(yè)的特殊性，對房價(jià)的調(diào)控不是利率政策能夠?qū)崿F(xiàn)的，而是需要政府從全局出發(fā)，靈活運(yùn)用多種政策工具和手段，使利率政策與其他貨幣政策、財(cái)政政策、土地政策等政策協(xié)調(diào)配合，多管齊下治理房價(jià)。

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