付飛

摘 要：自2003年以來房地產(chǎn)在中國得到了突飛猛進(jìn)的發(fā)展，與此同時(shí)，房?jī)r(jià)也一路飆升，而面對(duì)日益高増漲的房?jī)r(jià)，房子隨之成了中國廣大普通老百姓難以承受的心頭之痛。一方面是居高不下的高房?jī)r(jià)，而另一方面是増漲滯慢的低收入。高房?jī)r(jià)的背后也越來越引起了老百姓困惑，質(zhì)疑。本文試尋找中國高房?jī)r(jià)的背后原因。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；房?jī)r(jià)；政府

2003年以來，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸抬頭，異軍突起，尤其在前幾年中，房市突飛猛進(jìn)的發(fā)展更有如挑火之勢(shì)。在房地產(chǎn)市場(chǎng)交易開始熱火朝天的黃金時(shí)刻起，誰也不曾預(yù)想到幾年以后中國的房?jī)r(jià)猶如一匹脫韁飛馳的野馬，房市雖迎來了春天，而房?jī)r(jià)卻再也剎不住了。最終的結(jié)果是商品房的市場(chǎng)價(jià)格節(jié)節(jié)攀升，一價(jià)又比一價(jià)高。

如今，高房?jī)r(jià)的背后卻是大學(xué)畢業(yè)生及農(nóng)民工都因?yàn)槭冀K買不起房，只能低價(jià)尋租筒子樓、合租房、“膠囊房”等。一些反映其艱難生存的流行詞匯，如“蟻?zhàn)濉?、“裸婚族”、“蝸居族”等在網(wǎng)上火爆流傳。而兩年前的一部反映大城市高房?jī)r(jià)下普通白領(lǐng)為買房而坎坷多艱的奮斗歷程的電視劇——《蝸居》，更是在網(wǎng)上大紅大熱，遭到網(wǎng)友們瘋狂點(diǎn)擊。其收視率不言而喻，一路長(zhǎng)紅。電視劇中所反映的“房奴”這個(gè)特有稱呼也深深刺痛了中國眾多無房老百姓的身心。于是，房?jī)r(jià)，這個(gè)問題，又一次被推到媒體與民眾的風(fēng)口浪尖之中，成為輿論焦點(diǎn)。

民生多艱，民不堪負(fù)重。如今之中國，房?jī)r(jià)猛于虎。近年來，面對(duì)中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的畸形發(fā)展，社會(huì)住房體系的嚴(yán)重不合理性，百姓購房日漸困難的現(xiàn)狀，國家開始高度重視房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易和高房?jī)r(jià)這個(gè)老大難的問題，并積極著手解決。2010年開春以來，我國政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了一系列的經(jīng)濟(jì)改革和政策調(diào)整，旨在抑制過快增長(zhǎng)的房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)，保障人民群眾住房的權(quán)益，大量樓市調(diào)控政策也緊鑼密鼓的密集出臺(tái)，相繼頒發(fā)了繼2008年“國十條”以后堪稱史上最嚴(yán)厲的“新國十條”、“國八條”等嚴(yán)格調(diào)控措施。其中一紙“限購令”更是讓眾多地產(chǎn)大腕紛紛驚呼樓市的寒冬即將到來。

中國近10年來，社會(huì)到底經(jīng)歷了一個(gè)怎樣的發(fā)展？是什么使中國房?jī)r(jià)居高不下，上漲過快？筆者試圖從以下所述給予回答。

一、十年高房?jī)r(jià)的背后

（一）以GDP為導(dǎo)向的政績(jī)至上

改革開放三十年，是中國市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)躍騰的三十年。2010年，中國國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）將近40萬億人民幣，中國政府的財(cái)政收入已超出8萬億，而面對(duì)這些眩人眼目的可喜的成績(jī)的同時(shí)，也有很多良心學(xué)者越來越關(guān)注中國經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)是否合理？是什么保證了中國經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勁的發(fā)展速度？

不難發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展對(duì)于中國經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)可以說是居功至偉。當(dāng)今的中國，房地產(chǎn)業(yè)已成為與國民經(jīng)濟(jì)高度關(guān)聯(lián)的重要支柱型產(chǎn)業(yè)，并已成為中國經(jīng)濟(jì)的直接命脈。根據(jù)官方數(shù)字顯示，房地產(chǎn)業(yè)占GDP的6.6%（保守?cái)?shù)字）和總投資的1/4。從這也可以看出，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫已經(jīng)形成。

長(zhǎng)期以來，地方政府在這種“唯GDP論英雄”的政治氛圍中，很多官員把GDP作為重要的向上爬的工具。GDP越高，就意味著官帽越大。因此，地方政府繼續(xù)把GDP的增長(zhǎng)作為工作的“重中之重”。而房地產(chǎn)作為地方重要的支柱型產(chǎn)業(yè)，牽涉到近2000多個(gè)產(chǎn)業(yè)，只要給予資金投資就可以拉動(dòng)其他行業(yè)的運(yùn)轉(zhuǎn)，取得立竿見影的成效。故房地產(chǎn)的發(fā)展哪怕是泡沫式的發(fā)展也會(huì)對(duì)GDP的貢獻(xiàn)起到最大值。而大量新建蓋出來的房子在售出的時(shí)候又不可能比原有的房?jī)r(jià)要低，這必然導(dǎo)致房?jī)r(jià)的普遍高漲。高房?jī)r(jià)也是一種高GDP。

（二）地方政府的第二財(cái)政——土地財(cái)政

在地方政府的眼里，土地財(cái)政儼然成為了第二財(cái)政。土地財(cái)政是指地方政府在出讓土地使用權(quán)時(shí)所獲得的土地出讓金以維持政府正常的支出。房地產(chǎn)現(xiàn)在漸漸已成為一個(gè)暴利的代名詞。人們?cè)诟叻績(jī)r(jià)的重負(fù)下，常常唾罵房地產(chǎn)開發(fā)商的黑心，指責(zé)開發(fā)商獲得高額利益，而這時(shí)卻往往忽視了地方政府在背后起到的推到作用。自1994年國家分稅制改革以后，在顯著提高中央政府稅收財(cái)政收入的同時(shí)，卻也減少了地方財(cái)政收入，給地方政府帶來了事權(quán)和財(cái)權(quán)的不統(tǒng)一，出現(xiàn)收支不平衡的問題。地方政府在沒有絲毫減輕事務(wù)的同時(shí)，反而減少了財(cái)政的收入。這時(shí)候，在房地產(chǎn)市場(chǎng)火熱的背景下，地方政府把汲取財(cái)政收入的眼光定在了土地開發(fā)上，高額出讓土地使用權(quán)給房地產(chǎn)開發(fā)商建房。這樣，長(zhǎng)期以往，一些地方政府形成了懶漢思想，在不通過創(chuàng)新增加財(cái)政收入的情況下，沒錢了就天價(jià)賣一塊地。地方政府天價(jià)土地出讓的背后，房地產(chǎn)開放商又不可能承受天價(jià)土地的出讓金，轉(zhuǎn)而把出讓金轉(zhuǎn)嫁在了普通消費(fèi)者所購買的房子上。

（三）房地產(chǎn)腐敗所滋生的“腐敗成本”

有公權(quán)之處，就會(huì)有產(chǎn)生腐敗的可能。每個(gè)城市中一座新的住房建成都是房地產(chǎn)開發(fā)商和地方政府相關(guān)部門共力下的結(jié)果。房地產(chǎn)開發(fā)商在建設(shè)的鏈條中所涉及到的土地審批、規(guī)劃、融資、建設(shè)、銷售等各個(gè)環(huán)節(jié)都是與政府權(quán)力部門打交道的。在沒有嚴(yán)格監(jiān)督的體系下，官商勾結(jié)，很容易產(chǎn)生權(quán)力腐敗的現(xiàn)象。而權(quán)力腐敗產(chǎn)生的“腐敗成本”也是被開發(fā)商轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者身上的，這也是房?jī)r(jià)繼續(xù)攀升的一個(gè)重要原因，也是人們往往容易忽視的一個(gè)環(huán)節(jié)。著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家成思危就曾經(jīng)坦率道：“如果權(quán)力能在陽光下執(zhí)行，那么開發(fā)一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本能降低15%左右”。

（四）央企對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)高房?jī)r(jià)的推波助瀾

眾多周知，華遠(yuǎn)集團(tuán)的董事長(zhǎng)任志強(qiáng)因敢說敢言而被民眾起了個(gè)綽號(hào)“任大炮”。任大炮經(jīng)常做的兩件事情：一是經(jīng)常挖苦窮人不應(yīng)該在大城市里購買商品房，認(rèn)為商品房是富人的房子；二是經(jīng)常嘲諷央企高價(jià)拿地。在競(jìng)爭(zhēng)激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，由中央控股的房地產(chǎn)企業(yè)和民營房地產(chǎn)企業(yè)開始了土地投標(biāo)的博弈，使原本就不太平的樓市下暗波洶涌，幾股競(jìng)爭(zhēng)力量殊死搏斗。另一方面，面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)炙手可熱的局面，眾多原本不是經(jīng)營房地產(chǎn)市場(chǎng)的央企因眼饞高房?jī)r(jià)下的巨大利益，也半路出家，想分上一勺羹。至此，122家央企中有94家涉足房地產(chǎn)領(lǐng)域。這又使樓市交易中平添了萬分兇險(xiǎn)。于是，大家可以想象到，在政府土地招標(biāo)的拍賣會(huì)上，央企以其雄厚的資金高價(jià)擠出民營對(duì)手，獨(dú)家壟斷。其后，在房地產(chǎn)市場(chǎng)的最終銷售環(huán)節(jié)，自然也會(huì)把高價(jià)土地出讓金轉(zhuǎn)嫁到無辜的老百姓身上。

（五）寬松的信貸體系造成房地產(chǎn)泡沫的形成

泡沫經(jīng)濟(jì)是指由于人們的非理性經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，導(dǎo)致某種交易物價(jià)格的劇烈增長(zhǎng)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過這個(gè)其物品本身的價(jià)值。這種突然形成的高價(jià)不能長(zhǎng)期維持，按照經(jīng)濟(jì)規(guī)律，經(jīng)過一定的時(shí)間之后必然會(huì)回到符合其價(jià)值本身的水平上，這種經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象就像泡沫破裂一樣，所以稱為泡沫經(jīng)濟(jì)。

改革開放的三十年來，中國經(jīng)濟(jì)正沿著一條快速增長(zhǎng)的康莊大道疾行，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展又大大促進(jìn)了我國城市化的速度，數(shù)以億計(jì)的農(nóng)村人口、剩余勞動(dòng)力流向了全國各個(gè)城市。由于民眾對(duì)于城市房產(chǎn)的巨大需求，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)異?；馃?，銀行也為了追求更大的經(jīng)濟(jì)利益，實(shí)行了寬松的信貸體系，紛紛借貸資金給房地產(chǎn)開發(fā)商，這就造成了巨量資本融入了房地產(chǎn)市場(chǎng)。

目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資金額占全國總投資金額的25%左右，而這些資金中又有50%的份額是來自銀行的信貸系統(tǒng)。由于銀行金融的大力支持，信貸成本較低，大量資金注入房地產(chǎn)市場(chǎng)，人們紛紛去炒房，致使了房?jī)r(jià)一路飆升。這是導(dǎo)致了房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)形成的決定性因素。

（六）人口基數(shù)大、土地稀缺、資源分布不平衡

我國是一個(gè)擁有13億人口的超級(jí)大國，龐大的人口基數(shù)是房地產(chǎn)市場(chǎng)火熱原因的的根本性因素。大量人口的住房的剛性需求是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的內(nèi)在動(dòng)力。

近三十年來，我國城市化步伐顯著加快，大量人口涌入城市，造成城市人口驟增。而我國大中小城市及農(nóng)村的資源極度不平衡，這又導(dǎo)致了農(nóng)村的往小城市跑，小城市的往中型城市跑，中型城市的往大型或者超大型城市跑。這又給原本就人口較多的大中城市帶來了爆炸式的人口激增。造成了百姓對(duì)于城市住房的剛性需求與緊張的土地供給之間更加激烈的矛盾。

在我國，土地供給，尤其是城市土地供給十分有限。目前，部分一線、二線城市可建設(shè)的土地已經(jīng)趨于用盡，因此地方政府在出讓土地使用權(quán)時(shí)通過讓各個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)激烈角逐，最后以天價(jià)出讓土地，這就造成了畸高的房?jī)r(jià)。而國家每年高增速的GDP又是過度依賴房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮，因此2008年以前，政府對(duì)于房市的虛假繁榮不予管理，放任自流。在這種長(zhǎng)期供不應(yīng)求的狀態(tài)下，房地產(chǎn)開發(fā)商掌握了房?jī)r(jià)的自主權(quán)，在巨大利益的驅(qū)動(dòng)下，以利為本的開發(fā)商過高的人為炒作房?jī)r(jià)，使房?jī)r(jià)只漲不跌，一路飆升。而這種人為現(xiàn)象對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)鏈乃至國民經(jīng)濟(jì)都產(chǎn)生了惡性循環(huán)，長(zhǎng)此以往，遂成尾大不掉。產(chǎn)生了嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)惡果，影響了社會(huì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)健康的可持續(xù)的發(fā)展。

（七）通貨膨脹下的“負(fù)利率”時(shí)代，房子“保增長(zhǎng)”

所謂負(fù)利率，是指通貨膨脹率高過銀行存款利率。這種情形下，如果你只把錢存在銀行里，會(huì)發(fā)現(xiàn)財(cái)富不但沒有增加，反而隨著物價(jià)的上漲縮水了。這就是所謂的存款實(shí)際收益為“負(fù)”的利率現(xiàn)象。

是什么導(dǎo)致了中國快速的通貨膨脹？2009年，我國GDP總量為33.5萬億元，廣義貨幣供應(yīng)量為60.6萬億元是GDP的1.8倍；而到了2010年9月末，廣義貨幣余額已經(jīng)達(dá)到了69.64萬億元。我國央行貨幣超發(fā)的原因除了2009年以來為應(yīng)對(duì)國際金融危機(jī)而實(shí)行的寬松貨幣政策外，其主要原因還在于巨大的貿(mào)易順差和固定匯率制度。

數(shù)據(jù)顯示，從2003年開始，我國的外匯儲(chǔ)備就恣意瘋長(zhǎng)。2008年，遭遇全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)，中國的外匯儲(chǔ)備繼續(xù)新增4500億美元。到2010年底，中國外匯儲(chǔ)備累計(jì)達(dá)2.85萬億美元。外匯儲(chǔ)備每增加1美元，央行就必須得相應(yīng)地放出等值的人民幣，以吸納這些源源不斷的外匯。經(jīng)濟(jì)學(xué)家胡祖六日前在接受網(wǎng)易財(cái)經(jīng)專訪時(shí)表示，目前中國實(shí)行的固定匯率制度，使得央行被迫購買外匯，被動(dòng)發(fā)鈔，加上2009年以來的大規(guī)模財(cái)政與貨幣刺激，是今日通脹嚴(yán)重的重要原因。

2011年2月份，我國CPI(居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù))同比上漲4.9%，超過了3.33%的三年期存款利率，創(chuàng)史上新高。與此同時(shí)，銀行一年期存款利率維持在2.25%，這也就是說，一年期定期存款實(shí)際貶值已達(dá)2.75%，相當(dāng)于你在銀行存了1萬元，不僅沒有利息，反而縮水了275元。既然在負(fù)利率時(shí)代下，老百姓的錢放在銀行里越來越少，只能被迫拿出來放在市場(chǎng)上投資，于是，熱錢、游資與各類投機(jī)資金捆綁在一起。然而，當(dāng)他們發(fā)現(xiàn)股票、黃金等可炒物品價(jià)格波動(dòng)很大，風(fēng)險(xiǎn)也很大，并不能持久進(jìn)行下去時(shí)，就紛紛把資金投入了房地產(chǎn)行業(yè)，炒起房來，導(dǎo)致房?jī)r(jià)猶如高速路上飛馳的賽車一樣飆漲。。

二、中國房?jī)r(jià)未來的趨勢(shì)

從短期來看，因?yàn)槲夷壳白≡谥貞c，就以重慶為例。重慶房?jī)r(jià)相比其他直轄市和二線城市相比并不是很高。近期，在國家頻頻出臺(tái)的嚴(yán)格的調(diào)控政策下，重慶正大力改善住房和房?jī)r(jià)問題，并成為全國征收房產(chǎn)稅的試點(diǎn)，重慶市市長(zhǎng)黃奇帆也向民眾表態(tài)，要使普通雙職工在6—7年內(nèi)買上房子。

但在目前已經(jīng)形成的依靠房地產(chǎn)市場(chǎng)畸形發(fā)展帶動(dòng)全國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的惡性循環(huán)下，不能光靠法律法規(guī)打壓房?jī)r(jià)。這點(diǎn)，郎咸平教授說得很具有前瞻性。他說，今天中國絕大部分產(chǎn)能嚴(yán)重過剩，只剩下最后一個(gè)產(chǎn)業(yè)還有強(qiáng)勁需求，那就是房地產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)是中國最后一個(gè)支柱產(chǎn)業(yè)。近年政府出臺(tái)了一系列政策打壓樓價(jià)。許多人關(guān)心這種打壓是否有效果。如果換一個(gè)角度考慮：要是打壓成功了，房?jī)r(jià)降下來了，會(huì)是什么樣的情況？那就是中國完了！中國的房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)在好比是一座火山，政府的打壓即是試圖把這個(gè)火山壓住。如果強(qiáng)制壓住了，熔巖不會(huì)自動(dòng)消失，一定會(huì)從巖層中更為薄弱的環(huán)節(jié)漏出來，其后果是：惡性通貨膨脹、經(jīng)濟(jì)再次探底，甚至引發(fā)火山爆發(fā)，最后一個(gè)支柱產(chǎn)業(yè)畫上句號(hào)。

因此，地方政府應(yīng)采取積極的相應(yīng)措施，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康和諧的發(fā)展，在市場(chǎng)的自主運(yùn)行的機(jī)制中，社會(huì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)慢慢調(diào)整，資金漸漸轉(zhuǎn)出，從而逐漸降低房?jī)r(jià)，使房?jī)r(jià)回歸合理水平。如果這樣，我們可以預(yù)測(cè)一下，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)逐漸調(diào)整的情況下，2年之內(nèi)可能房?jī)r(jià)漲跌不大，但5—7年里，房?jī)r(jià)將明顯以較大幅度下跌。

從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，中國自1981年實(shí)施計(jì)劃生育政策已有30年了，30年來，國家在控制人口過猛激漲上取得可喜的成就，據(jù)官方數(shù)據(jù)顯示，中國在1985—1994年出生人口為2.3億，1995—2004年出生人口1.82億。十年里，整整少了5000萬人口。現(xiàn)代家庭大多是獨(dú)生子女，中國的家庭體系已成為“421”模式，即夫妻上有雙方父母，下有一個(gè)小孩，在有些城市甚至出現(xiàn)“丁克族”。因此，10之后，隨著老年化來襲，大量房子空余出來，再加上中國的潛在購房者大規(guī)模的減少，由此，我們可以想象到那時(shí)房?jī)r(jià)走低，大批房子空余。

綜上所述，從當(dāng)今中國房?jī)r(jià)畸高的原因來看，政府性因素占據(jù)了很大一部分。因此，地方政府、銀行、央企等必須改變傳統(tǒng)思維的發(fā)展模式，重點(diǎn)解決以房?jī)r(jià)為中心的民生熱點(diǎn)。

我永遠(yuǎn)堅(jiān)持郎咸平教授所說的：“一個(gè)負(fù)責(zé)任的政府，會(huì)永遠(yuǎn)把老百姓的訴求作為施政重點(diǎn)?！蔽乙灿肋h(yuǎn)堅(jiān)信溫家寶總理所說的：“公平正義，比陽光還重要！”（作者單位：重慶市重慶師范大學(xué)文學(xué)院現(xiàn)當(dāng)代文學(xué)專業(yè)）