鄭明彬

摘要：住房是人們生存發(fā)展的必需品，而承載住房的房產(chǎn)市場(chǎng)在前一階段時(shí)間卻是投機(jī)火爆。房產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)火爆，直接妨礙了居民主動(dòng)消費(fèi)，也損害房地產(chǎn)業(yè)自身的發(fā)展，還將掏空基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)資本，侵蝕、動(dòng)搖國(guó)家的根基。因此，應(yīng)通過(guò)完善抑制房地產(chǎn)投機(jī)的長(zhǎng)效機(jī)制，實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效治理。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)市場(chǎng)；投機(jī)；危害；治理

中圖分類號(hào)：F293.3文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：Adoi:10.3969/j.issn.1672-3309（x）.2012.03.08文章編號(hào)：1672-3309（2012）03-17-03

住房問(wèn)題是我國(guó)社會(huì)民生的重大現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，承載住房的房地產(chǎn)市場(chǎng)牽涉著多方的利益，扯動(dòng)著多方的博弈，對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)影響重大。中央關(guān)切，地方關(guān)切，民眾關(guān)切。目前國(guó)家正在加大力度調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)。

一、目前的房產(chǎn)市場(chǎng)

我國(guó)住房商品化，與福利房改革是同步進(jìn)行的，并逐步形成房產(chǎn)市場(chǎng)，形成房地產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)對(duì)我國(guó)城市發(fā)展、城市的基礎(chǔ)建設(shè)、國(guó)民經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)所發(fā)揮的貢獻(xiàn)是巨大的。但由于種種原因,一段時(shí)間，房產(chǎn)市場(chǎng)秩序混亂，房?jī)r(jià)逐年大幅飆升，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理。據(jù)社科院的《房地產(chǎn)藍(lán)皮書》顯示，僅2009年的商品房?jī)r(jià)格就增長(zhǎng)了23.6%，房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)遠(yuǎn)超居民人均可支配收入9.8%的增速。而《北京藍(lán)皮書》更顯示，北京市2009年房?jī)r(jià)收入比已經(jīng)超過(guò)23:1，超過(guò)國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)5倍。

（一）大量上市公司涉足房地產(chǎn)

華西都市報(bào)2010年4月30日?qǐng)?bào)道，年報(bào)顯示，2009年約有1/3的四川上市公司涉足房產(chǎn)，房產(chǎn)業(yè)務(wù)成了上市公司盈利的支柱。從四川長(zhǎng)虹的年報(bào)中不難看出，房產(chǎn)業(yè)務(wù)將有望成為其新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。成發(fā)科技、友利控股在房地產(chǎn)方面都有不菲的業(yè)績(jī)。

2010年12月8日，由中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)政與貿(mào)易經(jīng)濟(jì)研究所、社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社聯(lián)合主辦的2011年《住房綠皮書》指出，近年來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出爆發(fā)式增長(zhǎng)的勢(shì)頭，A股上市公司中，涉及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的公司數(shù)量直線上升。通過(guò)股權(quán)投資和關(guān)聯(lián)企業(yè)方式，直接涉足房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的上市公司(含房地產(chǎn)業(yè)上市公司)已達(dá)802家，占1300多家深市A股主板和滬市A股上市公司的60.53%；上市公司參與房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的另一種方式是持有物業(yè)，通過(guò)物業(yè)出租收入或物業(yè)增值后出售獲取收益。截至2009年，上市公司共持有賬面價(jià)值1597.7億元的物業(yè)。

（二）民間資本“炒房”

2009年6月8日，經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)在《溫州“炒房團(tuán)”南征北戰(zhàn)》中報(bào)道了溫州民間資本在全國(guó)各地如上海、杭州、南京等地，選擇那些地段好、品質(zhì)佳、抗跌性強(qiáng)的標(biāo)桿樓盤排號(hào)搶購(gòu)。報(bào)道還引述觀察人士的評(píng)論，目前熱銷樓盤至少一半以上為投資投機(jī)購(gòu)房。事實(shí)上，全國(guó)也不只是溫州“炒房團(tuán)”才投機(jī)購(gòu)房，很多民間資本都參與了這一資產(chǎn)性投資投機(jī)。連境外的民間資本都來(lái)中國(guó)投機(jī)購(gòu)房。江蘇商報(bào)2009年10月30日在《韓國(guó)炒房客上海集體賺錢》、《境外客加緊入市》中報(bào)道，在上海古北區(qū)，不僅是韓國(guó)人，其他境外人士也在加緊入市，單價(jià)每平方3萬(wàn)元—4萬(wàn)元、總價(jià)300萬(wàn)元—500萬(wàn)元、面積在110—140平方米的住宅是該群體的主要選擇方向。

可見(jiàn)，一段時(shí)間以來(lái)，房產(chǎn)市場(chǎng)被扭曲了，成為了脫離供求關(guān)系的投機(jī)火爆的場(chǎng)所。

二、房產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)火爆的危害

住房是人們生存發(fā)展的必需品，因而房產(chǎn)業(yè)具有民生的屬性。房產(chǎn)業(yè)不可能一枝獨(dú)秀地支撐經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，房產(chǎn)業(yè)再?gòu)?qiáng)盛，也不能使國(guó)家強(qiáng)盛，房產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)火爆只能是危害極大。

（一）危害基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)發(fā)展

從上面房產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀的資料我們可以看到，大部分上市公司包括工業(yè)企業(yè)、科技企業(yè)都涉足房產(chǎn)市場(chǎng)。投資房產(chǎn)市場(chǎng)，還成了有些上市公司盈利的支柱。有公開年報(bào)、公開資料可查的上市公司尚且于主業(yè)不顧，沒(méi)有上市的，同樣是大企業(yè)家投資房地產(chǎn)，小企業(yè)主買房子囤積賺快錢。這樣，誰(shuí)來(lái)發(fā)展工業(yè)制造業(yè)、科技產(chǎn)業(yè)、服務(wù)產(chǎn)業(yè)等基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)？企業(yè)熱衷扎堆暴利的房產(chǎn)業(yè)，制造業(yè)等行業(yè)投資下降，或不愿投資，或從實(shí)業(yè)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域撤走投資，長(zhǎng)此以往必然造成基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)空心化，科技發(fā)展白紙化，那么國(guó)家離泡沫經(jīng)濟(jì)也就不遠(yuǎn)了。因此，房產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)火爆，危害著基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，影響著產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的提升，危害宏觀經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)期、穩(wěn)定、持續(xù)、健康發(fā)展，侵蝕、動(dòng)搖著國(guó)家的根基。

（二）損害房產(chǎn)業(yè)自身發(fā)展

房產(chǎn)業(yè)具有民生的屬性，應(yīng)該是基于真實(shí)的供求，以消費(fèi)需求為主的相對(duì)平穩(wěn)市場(chǎng)。但此前卻成為了投機(jī)火爆的場(chǎng)所。投機(jī)炒作直接推高了房?jī)r(jià)，破壞了其價(jià)值規(guī)律，脫離了基本的供求關(guān)系，成為了非理性、不正常的無(wú)效市場(chǎng)，也由此引發(fā)國(guó)家在引導(dǎo)發(fā)展和嚴(yán)厲調(diào)控之間循環(huán)往復(fù)。住房脫離了其本質(zhì)的居住屬性，嚴(yán)重?fù)p害著房產(chǎn)市場(chǎng)自身的健康發(fā)展。

（三）妨礙居民主動(dòng)消費(fèi)

作為人們生存發(fā)展必需品的住房，其價(jià)格逐年大幅飆升，如前面所引用的社科院關(guān)于房地產(chǎn)的《北京藍(lán)皮書》數(shù)據(jù)，北京市2009年房?jī)r(jià)收入比已經(jīng)超過(guò)23:1，超過(guò)國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)5倍。而且大部分城市的房?jī)r(jià)收入比也遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于國(guó)際通行的標(biāo)準(zhǔn)。住房不是一棵白菜，其價(jià)值量相對(duì)于一般工薪家庭來(lái)說(shuō)非常巨大。在高房?jī)r(jià)下，迫使許多家庭不得不將越來(lái)越多的收入投入到這里，普通工薪階層為了住房這個(gè)基本生存需要，他們不僅要拿出家庭的所有積蓄，還要通過(guò)銀行貸款來(lái)透支未來(lái)幾十年的勞動(dòng)，被形象稱為“房奴”。許多家庭還貸壓力之大，基本上已經(jīng)到了極限而不得不節(jié)衣縮食，直接抑制了這部分購(gòu)房者的衣食行、教育、醫(yī)療、養(yǎng)老等其他正常消費(fèi)。妨礙了居民的主動(dòng)消費(fèi)，進(jìn)而又抑制消費(fèi)產(chǎn)業(yè)鏈上所有產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，更談不上通過(guò)內(nèi)需來(lái)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期的增長(zhǎng)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的轉(zhuǎn)變。

房產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)火爆還會(huì)引發(fā)金融危機(jī)，高房?jī)r(jià)下還會(huì)誘發(fā)社會(huì)矛盾等諸多危害，長(zhǎng)此以往，它離綁架中國(guó)的經(jīng)濟(jì)社會(huì)也就不遠(yuǎn)了。

三、房產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)火爆的根源

那么，此前房產(chǎn)市場(chǎng)為什么會(huì)出現(xiàn)如此火爆的投機(jī)？這有著多方面的原因，主要的是：

（一）地方政府土地財(cái)政推波助瀾

稅收是財(cái)政收入的主要來(lái)源，但是通過(guò)稅收來(lái)增加財(cái)政收入來(lái)得很慢，而且稅源渠道有限。地產(chǎn)市場(chǎng)與房產(chǎn)市場(chǎng)相輔相成，地價(jià)的拉升直接拉升房?jī)r(jià)，房?jī)r(jià)的火爆引發(fā)地價(jià)的抬升。地產(chǎn)由政府提供一級(jí)市場(chǎng)，土地出讓拍賣，其金額大、來(lái)得快，是地方政府預(yù)算外收入的主要來(lái)源，是增加地方財(cái)政收入的快捷途徑。據(jù)國(guó)土資源部資料，2009年全年土地出讓總價(jià)款是1.59萬(wàn)億，同比增長(zhǎng)63.4%，占全年財(cái)政收入的23.2%，占GDP的4.7%。《人民日?qǐng)?bào)》2010年12月27日指出,2009年，全國(guó)土地出讓金收入相當(dāng)于同期地方財(cái)政總收入的46%左右。在有些縣市，土地出讓金占預(yù)算外財(cái)政收入比重已超過(guò)50%，有些甚至占80%以上。

一些地方政府行政長(zhǎng)官熱衷于政績(jī)工程但又苦于財(cái)政資金的拮據(jù)，就盯著腳上的土地。為了使地價(jià)攀升，他們或者通過(guò)大規(guī)模城市拆遷，來(lái)擴(kuò)大住房需求而拉升地價(jià)；或者實(shí)施非飽和適度供應(yīng)，保持買方市場(chǎng)的供地政策，來(lái)推升地價(jià)；或者不惜利用輿論工具誘導(dǎo)市場(chǎng)需求來(lái)助推地價(jià)。即使是中央政府要對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，地方政府仍然有強(qiáng)烈的愿望讓炒高的房?jī)r(jià)不下降，以保持土地的需求熱度，為房產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)火爆添加助燃劑。

（二）投機(jī)沒(méi)有節(jié)制

對(duì)于開發(fā)商，他們可以在沒(méi)有真實(shí)需求的情況下，自己買自己的房子來(lái)推高房?jī)r(jià)，以實(shí)現(xiàn)比正常銷售更好的暴利。

對(duì)于“炒房團(tuán)”，他們可以通過(guò)互換銷售來(lái)推高房?jī)r(jià)達(dá)到盈利。即在原始價(jià)購(gòu)房后，再抬高價(jià)，通過(guò)銀行按揭互相銷售給對(duì)方。在上述情況下，如果有實(shí)際需求的接棒者，就由實(shí)際需求者承擔(dān)最后的風(fēng)險(xiǎn)；沒(méi)有實(shí)際需求者接棒，最后的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)由銀行來(lái)承擔(dān)，由國(guó)家來(lái)買單。

對(duì)于各種投機(jī)炒作行為，國(guó)家沒(méi)有明確的法規(guī)來(lái)懲處，使得投機(jī)成為可能。對(duì)于企業(yè)，財(cái)政部有《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)—投資性房地產(chǎn)》，也就是允許企業(yè)購(gòu)買物業(yè)包括住房進(jìn)行投資。在這個(gè)問(wèn)題上，投資與投機(jī)難以區(qū)分。

（三）城市擴(kuò)張過(guò)度

以城市為中心的向外擴(kuò)張過(guò)度。部分地方政府把主要的精力用在發(fā)展城市、建設(shè)城區(qū)，忽略了農(nóng)村的發(fā)展，加大了城鄉(xiāng)差別；大城市的過(guò)度擴(kuò)張，中小城市發(fā)展相對(duì)滯后，大城市較高的收入水平、較多的就業(yè)機(jī)會(huì)、優(yōu)越的公共服務(wù)設(shè)施，形成了城市之間差距的擴(kuò)大。由于城鄉(xiāng)差別擴(kuò)大，為了后代有更好的教育等原因，人們選擇了搬向城市；由于城市之間差距擴(kuò)大，為了更好的發(fā)展等原因，人們選擇了從小城市涌到大城市。城鄉(xiāng)差別和城市差距的擴(kuò)大造成的人口單向大量流動(dòng)。因此，城市人口大量增加，從而也加大了住房的剛性需求，為房產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)炒作提供了機(jī)會(huì)。

四、治理房產(chǎn)市場(chǎng)的對(duì)策

毋容置疑，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)我國(guó)的經(jīng)濟(jì)建設(shè)具有重大的拉動(dòng)作用，但房產(chǎn)市場(chǎng)的火爆投機(jī)偏離了它的民生屬性，并產(chǎn)生侵蝕動(dòng)搖著國(guó)家的根基等重大危害。為避免這樣的現(xiàn)象循環(huán)重復(fù)發(fā)生，有必要對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行有效的治理，并形成長(zhǎng)效機(jī)制。

（一）發(fā)展多元經(jīng)濟(jì)，摒棄官本位主義

改革開放以來(lái)，我國(guó)的綜合國(guó)力不斷增強(qiáng)，不需要單由房地產(chǎn)業(yè)作為主引擎拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，而且房地產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)的經(jīng)濟(jì)也是不可持續(xù)的，只能是危險(xiǎn)的泡沫。只有通過(guò)不斷的技術(shù)進(jìn)步、科技創(chuàng)新，通過(guò)科學(xué)引導(dǎo)消費(fèi)而發(fā)展的多元化經(jīng)濟(jì)才能實(shí)現(xiàn)可持續(xù)的良性的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、社會(huì)進(jìn)步。那種急功近利的官本位主義是與我們共產(chǎn)黨的宗旨和社會(huì)主義制度格格不入、背道而馳的東西。地方政府行政長(zhǎng)官應(yīng)該摒棄官本位主義，從發(fā)展整體的多元經(jīng)濟(jì)、可持續(xù)經(jīng)濟(jì)里要GDP、要財(cái)政收入的慢錢，不要盯著腳下的土地要GDP、要財(cái)政收入的快錢，更不能伸手要落入自己腰包的黑錢。要以執(zhí)政為民的理念贏得民心，不要以形象工程、政績(jī)工程作為向上爬的資本，讓土地市場(chǎng)按照其本身的價(jià)值規(guī)律發(fā)展，而不是人為地助長(zhǎng)它的價(jià)格拉升，從而為房產(chǎn)市場(chǎng)的正常發(fā)展提供前置條件。

（二）完善投資環(huán)境，疏導(dǎo)投資結(jié)構(gòu)

目前社會(huì)上有大量的富余資金需要尋找財(cái)富積累的途徑，由于投資環(huán)境的不熟悉和投資渠道的狹窄，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)——房產(chǎn)的投資成了最能讓其放心的品種，而形成自然流向。治理房產(chǎn)市場(chǎng)的火爆投機(jī)，不能靠堵這些資金的流向，而應(yīng)該疏導(dǎo)引導(dǎo)其良性增值。這就需要完善投資環(huán)境疏導(dǎo)投資結(jié)構(gòu)，減少行政審批事項(xiàng)，簡(jiǎn)化行政審批程序。工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照的審批要減少審批環(huán)節(jié)，縮短審批時(shí)間，剿滅暗箱操作、潛規(guī)則等現(xiàn)象，拓寬行業(yè)投資渠道，減低行業(yè)進(jìn)入門檻，降低高管制的一些行業(yè)的投資門檻。在疏導(dǎo)投資結(jié)構(gòu)上，重點(diǎn)引導(dǎo)投向具有廣闊空間的農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)、農(nóng)村經(jīng)濟(jì)，以及旅游產(chǎn)業(yè)，服務(wù)行業(yè)。還可以在城市建設(shè)方面的公用事業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、金融產(chǎn)業(yè)等加以開放。在金融產(chǎn)品上增開投資外匯市場(chǎng)、投資國(guó)外證券市場(chǎng)窗口。通過(guò)完善投資環(huán)境疏導(dǎo)投資結(jié)構(gòu)，讓這些富余資金、民間資本在農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)等實(shí)體行業(yè)中，在國(guó)際金融市場(chǎng)上獲利、增值。

（三）擴(kuò)張城市，而不是城市擴(kuò)張

城市擴(kuò)張和擴(kuò)張城市兩個(gè)詞雖然只是詞序的變動(dòng)，但意義卻是天壤之別。城市擴(kuò)張是以城市為中心從城市向外延伸。擴(kuò)張城市是由城市外部向城市連接。城市擴(kuò)張，生活服務(wù)教育文化交通設(shè)施集中在城市，使得鄉(xiāng)村人口向城市單向流動(dòng)，城市擴(kuò)張，城市的空間被動(dòng)發(fā)展，使得建設(shè)成本不斷翻升。擴(kuò)張城市也就是鄉(xiāng)鎮(zhèn)城市化，生活服務(wù)教育設(shè)施發(fā)散，使得城鄉(xiāng)之間這些設(shè)施相對(duì)均衡、相趨均衡，使得鄉(xiāng)村與城市人口之間互動(dòng)，擴(kuò)張城市，城市的空間由外部主動(dòng)向城市連接，使得建設(shè)成本節(jié)省。因此，我們的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展規(guī)劃應(yīng)該是擴(kuò)張城市，而不是城市擴(kuò)張。在保證城鄉(xiāng)整體發(fā)展規(guī)劃嚴(yán)肅性的前提下，加大農(nóng)村、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、城市之間的交通網(wǎng)絡(luò)連接投入，加快鄉(xiāng)鎮(zhèn)建設(shè)，提高鄉(xiāng)鎮(zhèn)生活服務(wù)教育文化設(shè)施的保有量和水平，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化，從而減輕城市人口壓力和對(duì)城市住房的剛性需求，促進(jìn)中心城市的可持續(xù)發(fā)展。

（四）完善抑制投機(jī)長(zhǎng)效機(jī)制

回顧我國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展歷史，總是在“引導(dǎo)發(fā)展——過(guò)熱調(diào)控——引導(dǎo)發(fā)展——過(guò)熱調(diào)控”這樣循環(huán)，就是因?yàn)闆](méi)有抑制投機(jī)的長(zhǎng)效機(jī)制。基于房產(chǎn)業(yè)具有民生屬性，為了保障民生，政府對(duì)于房產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)施嚴(yán)格規(guī)范是必要的，必須建立和完善抑制投機(jī)的長(zhǎng)效機(jī)制。

首先，在土地方面。商住用地必須完全成熟。政府要出讓拍賣的土地必須在土地使用規(guī)劃、周邊相鄰關(guān)系、“三通一平”等問(wèn)題上完全成熟，毫無(wú)爭(zhēng)議，以免成交后開發(fā)商以存在矛盾為由不開發(fā)，囤積土地；規(guī)定土地開發(fā)起止時(shí)間。規(guī)定通過(guò)拍賣成交的政府供地，在成交后的開始開發(fā)時(shí)間和最后完成時(shí)間。拍賣前收取的按金包括開工按金和完工按金。超過(guò)一定時(shí)間未能開發(fā)的，收回宗地沒(méi)收按金；商住用地不能再轉(zhuǎn)讓。通過(guò)拍賣成交的政府提供的商住用地，不能再轉(zhuǎn)讓，違規(guī)轉(zhuǎn)讓的無(wú)條件收回宗地，并沒(méi)收按金沒(méi)收非法所得；高檔豪宅遠(yuǎn)離市區(qū)。市區(qū)的住宅是方便一般市民工作、生活的，不是豪宅所在地，高檔豪宅規(guī)定在遠(yuǎn)離市區(qū)之外開發(fā)。

其次，在住房方面。加快完成住房信息全國(guó)聯(lián)網(wǎng)，繼續(xù)完善并細(xì)化同城戶籍購(gòu)房和異地戶籍購(gòu)房條件，即“限購(gòu)”并成為常態(tài)長(zhǎng)期實(shí)施；界定投機(jī)行為，建立舉報(bào)制度，制定相應(yīng)措施，對(duì)經(jīng)查實(shí)實(shí)施住房投機(jī)的開發(fā)商、購(gòu)房者處以重罰；修改財(cái)政部頒發(fā)的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)——投資性房地產(chǎn)》，不允許非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資住房。

上述機(jī)制，必要時(shí)，可通過(guò)立法程序來(lái)加以規(guī)范。