王珍蓮

（廣西財經(jīng)學(xué)院 管理科學(xué)與工程學(xué)院，廣西 南寧 530003）

基于政府視角的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展研究

王珍蓮

（廣西財經(jīng)學(xué)院 管理科學(xué)與工程學(xué)院，廣西 南寧 530003）

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是以產(chǎn)業(yè)為基礎(chǔ)，具有一定開發(fā)規(guī)模的綜合性房地產(chǎn)開發(fā)項目?；诎l(fā)展產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的益處，既要堅持政府主導(dǎo)，又要引入市場機(jī)制選擇發(fā)展商，采取多種產(chǎn)業(yè)發(fā)展形式，堅持公開招標(biāo)，使產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)順利發(fā)展。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)；開發(fā)；產(chǎn)業(yè)規(guī)劃

國家宏觀調(diào)控政策使住宅市場和商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險逐漸釋放，傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)的生存空間越發(fā)逼仄。一輪又一輪的宏觀調(diào)控措施，已經(jīng)令全國大部分城市的住宅地產(chǎn)市場幾近冬眠。銷售回款不暢、融資無門等種種情形不斷上演，于是房地產(chǎn)企業(yè)在相繼探尋轉(zhuǎn)型之路。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)將是一種不錯的選擇。然而，房地產(chǎn)企業(yè)要轉(zhuǎn)型開發(fā)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的內(nèi)涵及特點需重新認(rèn)識，以避免“穿新鞋走老路”。

一、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)概述

簡而言之，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是“產(chǎn)業(yè)+地產(chǎn)”的組合形式，即在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域中，產(chǎn)業(yè)是前導(dǎo)，是基礎(chǔ)。

首先，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)強(qiáng)調(diào)產(chǎn)業(yè)帶動住宅地產(chǎn)開發(fā)，以產(chǎn)業(yè)帶動就業(yè)，以就業(yè)帶動房地產(chǎn)開發(fā)。一個產(chǎn)業(yè)園區(qū)必須要以產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)鏈為核心，只有這樣才能形成一個整體相互共贏的模式，提升土地的價值產(chǎn)出，提供更多的就業(yè)機(jī)會和稅收。以產(chǎn)業(yè)為先行，推動區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，提升整體區(qū)域價值，形成一種可持續(xù)的區(qū)域發(fā)展模式。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在城市化的大趨勢下，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)不能脫離住宅開發(fā)。

其次，新型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)應(yīng)是一種綜合性的房地產(chǎn)開發(fā)，在一個產(chǎn)業(yè)集群中，應(yīng)包括各種類型的房產(chǎn)形態(tài)：標(biāo)準(zhǔn)廠房、展覽館、倉儲、住宅、商鋪、公共配套設(shè)施等。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，收入的增加，從農(nóng)村轉(zhuǎn)移過來的勞動力已經(jīng)不再滿足于住集體宿舍，他們也需要有屬于自己的家。從城市的長期發(fā)展來說，也應(yīng)該解決這部分人員的居住問題，給他們提供舒適的生活環(huán)境，以更好地為城市建設(shè)服務(wù)。這就要求新型產(chǎn)業(yè)園區(qū)應(yīng)由單一的制造功能向現(xiàn)代綜合性園區(qū)轉(zhuǎn)變，能夠提供新的產(chǎn)業(yè)形態(tài)，注重生態(tài)保護(hù)，能為產(chǎn)業(yè)園區(qū)的職工提供便捷舒適的生活。

最后，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)應(yīng)具有一定的規(guī)模。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)要綜合開發(fā)、配套建設(shè)，把一個產(chǎn)業(yè)集群作為一座衛(wèi)星城進(jìn)行經(jīng)營開發(fā)，因此必須達(dá)到一定的規(guī)模。只有發(fā)揮規(guī)模效應(yīng)，擁有足夠的投入量、產(chǎn)出量以及足夠的勞動力載荷能力，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)才能興盛。

二、新型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的益處

從政府角度看，發(fā)展產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)可以解決以下問題：

（一）為城市創(chuàng)造更多的就業(yè)機(jī)會和崗位

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)以產(chǎn)業(yè)為基礎(chǔ)，通過產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供就業(yè)崗位、帶來常住人口，為城市的可持續(xù)發(fā)展打造具有競爭力的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和布局；產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)具有超越地理空間的聚集與輻射功能，會增加城市的經(jīng)濟(jì)活力和提升城市發(fā)展經(jīng)濟(jì)的創(chuàng)造力。比如河北卓達(dá)服裝園項目，一期占地約26.667公頃（400畝），解決了約2萬人的就業(yè)問題。聯(lián)東U谷·北京金橋基地項目，占地約86.667公頃（1 300畝），項目建成后，可容納企業(yè)500多家，可解決2萬人的就業(yè)；該項目至2010年底，簽約企業(yè)已有400多家，其中包括多家世界500強(qiáng)企業(yè)。產(chǎn)業(yè)發(fā)展是真正推動城市化進(jìn)程的動力，隨著產(chǎn)業(yè)在區(qū)域的落地，城市邊緣地帶隨著資源的進(jìn)入而進(jìn)行快速的城市化進(jìn)程，從城市邊緣變成邊緣城市。如南寧高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，地處南寧市的西北郊，自成立以來，南寧高新區(qū)保持持續(xù)快速穩(wěn)定增長，各項主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)年平均增長速度超過40%，現(xiàn)已形成了生物工程及制藥、電子信息、汽車配件、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)等主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，這里已經(jīng)變?yōu)槟蠈幨兄行某菂^(qū)的一部分。

（二）有利于解決土地財政問題

眾所周知，一段時間以來各地方政府對土地使用權(quán)、出讓金收入依賴較大，因此也有“土地財政”之說。地方政府如何從土地財政中走出來，當(dāng)前比較流行的看法是進(jìn)行稅收制度改革。本文認(rèn)為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展也是解決這一問題的方法之一。推行產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，從土地出讓金收入角度看，相比單獨住宅用地、商業(yè)用地出讓的方式而言收入會下降不少，但這種收入的減少可以從以后產(chǎn)業(yè)發(fā)展所帶來的收益中進(jìn)行彌補(bǔ)。以暫時收入的減少換取以后持續(xù)穩(wěn)定的收入，促進(jìn)城市持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，利大于弊，是可取的。全國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)合會秘書長楊樂渝先生這樣評價房地產(chǎn)投資向產(chǎn)業(yè)投資方面的轉(zhuǎn)化：“今后評價一個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的貢獻(xiàn)，不僅要考察建造多少房子，有了多少銷售額，更要考察在單平方公里有了多少GDP產(chǎn)值，解決了多少人的就業(yè)，創(chuàng)造了多少稅收。這種轉(zhuǎn)變不但對房地產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型和可持續(xù)發(fā)展有重要的意義，而且對城市可持續(xù)發(fā)展也具有重大的意義?！盵1]

（三）減少城市人口移動，緩解城市交通壓力

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市化進(jìn)程的加快，汽車保有量的增多，城市交通堵塞問題已經(jīng)成為北京、上海等城市急需解決的大問題。目前堵塞最為嚴(yán)重的是北京。北京的交通擁堵原因很多，而其中一個主要原因是城市規(guī)劃建設(shè)的問題。如北京市三環(huán)內(nèi)置辦公區(qū)，新住宅區(qū)建設(shè)大多在三環(huán)以外，于是帶來了整個城市每天上下班數(shù)百萬計的人流。這和房改以來執(zhí)行的住宅建設(shè)規(guī)劃也存在很大關(guān)系。中國人口眾多，隨著城市化的推進(jìn)，幾百萬人口的大城市也會越來越多，如果不從根源上解決這個問題，以后交通擁堵也將不再是個別城市的問題。如今產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)要求產(chǎn)業(yè)園內(nèi)配套建設(shè)生態(tài)住宅區(qū)，在園內(nèi)解決職工的居住問題，也就可以減少上班的人流量了。而新型的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式，從長遠(yuǎn)的發(fā)展來看，可以減少城市交通擁堵問題的產(chǎn)生。

（四）解決土地拍賣中高地價導(dǎo)致高房價問題

現(xiàn)行的建設(shè)用地土地使用權(quán)出讓一律采取“招拍掛”的方式?！罢信膾臁敝贫鹊膶嵤?，可以避免暗箱操作，使土地出讓市場得到充分競爭，政府實現(xiàn)土地收益最大化，這是較好的一面，是值得肯定的。但是當(dāng)土地的需求遠(yuǎn)大于供給，有很多企業(yè)參與競爭搶地的時候，地價會被“抬”得很高，各城市屢屢出現(xiàn)“面粉比面包貴”的情況，各城市的房價不斷地被“地王”抬高，也使得各地方政府備受指責(zé)。在出高價拿地的開發(fā)商當(dāng)中有的企業(yè)可能自身開發(fā)能力強(qiáng)，能把這塊地?fù)Q取更高的價值；但也有很多是激進(jìn)者，之所以出高價拿地，是因為預(yù)期房價會快速上漲。結(jié)果就形成了“地價抬房價”的惡性循環(huán)。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)模式能有效地避免“地價抬房價”的問題。因為從政府來看，對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的介入往往不可能通過簡單的“招拍掛”的形式來實現(xiàn)。一個產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)從謀劃、與政府磋商到最后開發(fā)，往往需要經(jīng)歷一個相對較長的過程，這個過程不可能同時和許多的房地產(chǎn)企業(yè)展開充分的對話，往往是在預(yù)選中的少數(shù)有實力的及有相關(guān)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗的企業(yè)進(jìn)行磋商，公開招標(biāo)，最后選定一個最合適的合作伙伴。

（五）減少政府投資，降低政府負(fù)債率

在傳統(tǒng)的工業(yè)園開發(fā)模式中，常采用的方式是政府出面征地，把基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)好以后，再制訂很多優(yōu)惠的政策吸引企業(yè)到園區(qū)落戶。這種政府親自進(jìn)行土地一級開發(fā)模式，必然需要更多的政府投資。很多二三線城市政府大多采取負(fù)債融資的方式來解決資金問題，這無疑會增加政府的財政負(fù)擔(dān)。根據(jù)2011年6月央行發(fā)布《2010年中國區(qū)域金融運(yùn)行報告》顯示，截至2010年末，地方政府融資平臺貸款在人民幣各項貸款中所占比例不超過30%，貸款的供給主力是國有商業(yè)銀行和政策性銀行。而2010年末人民幣貸款余額為47.92萬億元，照此總額計算，截至2010年底，地方政府融資平臺貸款總量約為14.376萬億元。如此規(guī)模龐大的貸款帶來了不可忽視的風(fēng)險隱患，引起了各方的巨大關(guān)注。產(chǎn)業(yè)園開發(fā)模式轉(zhuǎn)型，引入開發(fā)商進(jìn)行開發(fā)以后，項目建設(shè)需要大量的資金，不再需要政府出面負(fù)擔(dān)，項目建設(shè)可以采取百分百融資的方式解決。此外，對一些承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的內(nèi)地城市，政府本身在城市運(yùn)營方面的人才不是很足，缺乏經(jīng)驗，引進(jìn)有經(jīng)驗的工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展商，可以提高項目的管理水平和運(yùn)營效率。

三、政府促使產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的建議

鑒于“攤大餅式”的城市發(fā)展方式問題越來越多，以后應(yīng)采用衛(wèi)星新城的方式來發(fā)展產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，借鑒發(fā)達(dá)國家和地區(qū)的成功經(jīng)驗，成功新城的標(biāo)準(zhǔn)有這樣幾個方面：城市的均衡發(fā)展，多元化的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，便捷的交通，優(yōu)惠的政策，完善的配套設(shè)施，市場化的運(yùn)作機(jī)制。

（一）產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展既要堅持政府主導(dǎo)，又要引入市場機(jī)制選擇發(fā)展商

新型產(chǎn)業(yè)園區(qū)要按衛(wèi)星新城的方式來規(guī)劃建設(shè)，國民經(jīng)濟(jì)和社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、城市規(guī)劃這些都是由政府部門來完成的。也就是說產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中，政府處于主導(dǎo)地位。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)要嚴(yán)格按照城鄉(xiāng)規(guī)劃來進(jìn)行布局和建設(shè)，要接受政府的監(jiān)督；政府應(yīng)當(dāng)在土地、稅收、融資等方面對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展給予優(yōu)惠和支持。同時也要引入市場機(jī)制，尤其是發(fā)展商的選擇，不應(yīng)再采用雙方直接洽談協(xié)議的方式來選擇，應(yīng)采用類似BOT招標(biāo)的方式來選擇地產(chǎn)開發(fā)商。具體做法是：先公開邀請感興趣的投資人來參加資格預(yù)審，資格預(yù)審結(jié)束后，政府再向有資格的潛在投資人發(fā)出投標(biāo)邀請。政府組織潛在投資人進(jìn)行了現(xiàn)場考察，使?jié)撛谕稑?biāo)人對現(xiàn)場條件和當(dāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀進(jìn)行實際了解。經(jīng)過半年以上的投標(biāo)準(zhǔn)備后，投標(biāo)人再提交標(biāo)書。在評標(biāo)階段，政府組成專家組對投標(biāo)人遞交的投標(biāo)書進(jìn)行評估，評出最有競爭力的前幾名投標(biāo)人。然后政府即可以與排在第一名的投標(biāo)人進(jìn)行多次的確認(rèn)性談判，最終簽署特許權(quán)協(xié)議，頒發(fā)中標(biāo)通知書。項目公司以同政府簽訂的“特許權(quán)協(xié)議”作為產(chǎn)業(yè)園建設(shè)開發(fā)的法律性文件。特許權(quán)協(xié)議是政府和開發(fā)公司之間在授權(quán)法律的指導(dǎo)下，就產(chǎn)業(yè)園區(qū)的開發(fā)建設(shè)、經(jīng)營和轉(zhuǎn)讓的具體內(nèi)容簽訂的法律文件，是政府在保持應(yīng)有權(quán)益的前提下，向項目公司授予充分權(quán)利的協(xié)議。

（二）從戰(zhàn)略高度引進(jìn)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)

當(dāng)采取打造一座新城的方式來進(jìn)行產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)時，整個產(chǎn)業(yè)園區(qū)的特點就是規(guī)模比較大，其開發(fā)建設(shè)周期會比較長，短期內(nèi)難以有很大成效；因此應(yīng)當(dāng)從戰(zhàn)略高度引進(jìn)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。目前，地方政府領(lǐng)導(dǎo)是有任期限制的，為了在任期內(nèi)出成績，各地方政府領(lǐng)導(dǎo)可能會在進(jìn)行產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)時急于求成，在分析本地區(qū)優(yōu)勢、對園區(qū)進(jìn)行定位、尋找主導(dǎo)優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)、選擇合適的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展商時，可能沒有經(jīng)過專家組的詳細(xì)論證。其造成的后果可能是：第一，發(fā)展商缺乏實力、經(jīng)驗，低價拿地后只進(jìn)行簡單開發(fā)，等著過幾年高價轉(zhuǎn)售；第二，所打造的產(chǎn)業(yè)園區(qū)沒有特點，難以形成產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)，房子蓋起來以后變成了一座沒有活力的空城。

（三）政府做好區(qū)域產(chǎn)業(yè)規(guī)劃

成功新城的標(biāo)準(zhǔn)有：城市的均衡發(fā)展，多元化的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，便捷的交通，完善的配套設(shè)施，優(yōu)惠的政策，市場化的運(yùn)作機(jī)制。城市的均衡發(fā)展涉及各個層面，對于一個大的區(qū)域開發(fā)來說，從規(guī)劃就要考慮到均衡。區(qū)域產(chǎn)業(yè)規(guī)劃有一個先后的次序，首先是區(qū)域功能的定位，其次是產(chǎn)業(yè)的定位戰(zhàn)略，產(chǎn)業(yè)發(fā)展策略，重點項目的策劃，最后是規(guī)劃實施方案。區(qū)域產(chǎn)業(yè)規(guī)劃作用非常重要。如各個政府的職能部門可以把區(qū)域產(chǎn)業(yè)規(guī)劃作為行動計劃，招商部門把它作為區(qū)域招商的指南，宣傳部門會把它作為營銷宣傳方案的一個基點。稅務(wù)部門會依據(jù)區(qū)域產(chǎn)業(yè)規(guī)劃做出有關(guān)產(chǎn)業(yè)的優(yōu)惠政策，哪些產(chǎn)業(yè)是進(jìn)入產(chǎn)業(yè)，哪些產(chǎn)業(yè)是鼓勵產(chǎn)業(yè)，哪些產(chǎn)業(yè)需要通過土地優(yōu)惠的政策來引進(jìn)。

（四）采取多產(chǎn)業(yè)發(fā)展形式

一個區(qū)域的發(fā)展，單一的產(chǎn)業(yè)是不可能持續(xù)的，因此一定要在一定的區(qū)域范圍內(nèi)多構(gòu)建幾個產(chǎn)業(yè)，然后圍繞這些產(chǎn)業(yè)來做產(chǎn)業(yè)鏈的布局。單純發(fā)展某一個產(chǎn)業(yè)，即使在頭幾年或者是某一個時期發(fā)展得非常好，但是從長遠(yuǎn)的角度來看，對區(qū)域經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展難發(fā)揮作用。

在開發(fā)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)時，要注意產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈的構(gòu)造，也就是企業(yè)之間的關(guān)聯(lián)性的問題。企業(yè)之間可以提供貨源上的保證或者共享客戶資源，企業(yè)進(jìn)入產(chǎn)業(yè)園后，保證上有供應(yīng)商，下有消費(fèi)客戶，還有關(guān)聯(lián)企業(yè)為它提供服務(wù)支持，對于任何一個企業(yè)來說，只要進(jìn)到這個生態(tài)圈里面生存都不成問題，只是下一步再如何發(fā)展壯大的問題。同時還有關(guān)聯(lián)的產(chǎn)業(yè)提供支持服務(wù)，讓不同的產(chǎn)業(yè)之間、產(chǎn)業(yè)鏈上下游之間形成很大的協(xié)同效應(yīng)，最后形成一個產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)。

四、結(jié)束語

發(fā)展產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)對城市的可持續(xù)發(fā)展具有重大意義，可以為政府解決不少問題。但是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的成功開發(fā)運(yùn)作卻不是容易的事情，難度遠(yuǎn)比普通的開發(fā)項目大得多。政府在開發(fā)商的選擇上一定要堅持公開招標(biāo)，以選擇最合適的開發(fā)商承擔(dān)開發(fā)任務(wù)。操作上稍有不慎，就容易走到“打著產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)口號賣住宅”的道路上去。另外，大型開發(fā)企業(yè)進(jìn)入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域也是大有作為的。據(jù)統(tǒng)計，2009年美國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)對本國GDP貢獻(xiàn)超出了30%，約4.2萬億美元；日本產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)對日本GDP貢獻(xiàn)在40%以上，約2萬億美元。隨著中國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和國家經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略實施，按現(xiàn)在世界產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展態(tài)勢，中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)尚有巨大的發(fā)展空間。

［1］佚名.2010中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)高峰論壇［EBOL］.http：//hebhouse.cn，2010-12-22.

［2］沈捷，黃礪.我國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展概述及對策建議［J］.建筑經(jīng)濟(jì)，2010，（12）.

［3］世聯(lián)地產(chǎn).工業(yè)園晉級城市戰(zhàn)略［M］.北京：機(jī)械工業(yè)出版社，2010.

［4］黃振琳，黃萱.武漢產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的拓荒者［N］.楚天金報，2008-12-09.

［5］韓本毅.城市化與地方政府土地財政關(guān)系分析［J］.城市發(fā)展研究，2010，（5）.

責(zé)任編輯、校對：焦世玲

The Industrial Real Estate Development Research based on the Government Perspective

Wang Zhenlian

The real estate industry is the integrated real estate development project taking industry as the foundation and has a certain development scale.Based on the benefits of developing the real estate industry,we must both adhere to the guidance of the government,and introduce market mechanism to select developers,and take various forms of industrial development,adhere to the open tender,make industry real estate smooth development.

industrial real estate;development;industrial plan

F262

A

1673-1573（2012）03-0080-03

2012-07-03

王珍蓮（1972-），女，廣西博白人，廣西財經(jīng)學(xué)院管理科學(xué)與工程學(xué)院副教授，研究方向為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營。