張 華

（合肥市蜀山區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局，安徽 合肥 230031）

蜀山區(qū)“三無”老舊小區(qū)建立長效管理機制的幾點思考

張 華

（合肥市蜀山區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局，安徽 合肥 230031）

為進一步深化街居體制改革，創(chuàng)新城市基層社會管理水平，積極探索老舊小區(qū)特別是“三無”老舊小區(qū)管理服務(wù)的市場化新模式，近年來，我們牽頭組織相關(guān)單位和部門，對轄區(qū)內(nèi)“三無”老舊小區(qū)的基本概況、現(xiàn)行管理模式以及管理中存在的相關(guān)問題，專題進行了調(diào)研。我們認為這些“三無”老舊小區(qū)的存在，嚴重影響了城區(qū)形象和居民的生活質(zhì)量，制約了城區(qū)戰(zhàn)略目標的實現(xiàn)，容易引發(fā)一系列社會問題，必須給予高度關(guān)注，盡快建立起“三無”老舊小區(qū)的長效管理機制，消除城區(qū)管理的“盲區(qū)”，努力構(gòu)建和諧社區(qū)。現(xiàn)就探索、建立蜀山區(qū)“三無”老舊小區(qū)管理服務(wù)新模式提出自己的一些想法和建議。

一、基本情況

何謂“三無”老舊小區(qū)？依據(jù)房產(chǎn)部門的統(tǒng)一定義，“三無”老舊小區(qū)指的是“無主管單位、無物業(yè)管理、無人防物防和技防”的且大多建于上世紀八十年末或九十年代初的居民住宅小區(qū)。據(jù)統(tǒng)計，目前，全區(qū)的“三無”老舊小區(qū)主要有市屬企業(yè)下劃生活區(qū)、鎮(zhèn)街代管的拆遷恢復(fù)點、自管小區(qū)、城中村和一些自然形成的居民點等幾種類型。從數(shù)量上看，全區(qū)共有“三無”老舊小區(qū)150處，其中，原市屬企業(yè)下劃的生活區(qū)54處，鎮(zhèn)街代管的拆遷恢復(fù)點、城中村等34處，單位房改房和原開發(fā)企業(yè)關(guān)停并轉(zhuǎn)后遺留的小型商住小區(qū)62處，共涉及住戶43916戶，人口約122929人（占全區(qū)人口的近1／4），住房面積約209萬平方米。從分布上看，全區(qū)各鎮(zhèn)街基本都有數(shù)量不同的“三無”老舊小區(qū)存在。從居住人群看，“三無”老舊小區(qū)中居住的人群基本為老人、下崗失業(yè)人員以及外來打工的租房戶等社會弱勢群體。

二、管理現(xiàn)狀及存在的主要問題

目前，全區(qū)的“三無”老舊小區(qū)，數(shù)量多，分布廣，人口相對密集，低收入群體比重高，由于老舊小區(qū)的硬件設(shè)施嚴重不足，配套不到位，已經(jīng)形成了歷史欠賬，加上過去的建設(shè)一直是重建設(shè)輕管理，以及長期的投入不足和失管失修，小區(qū)中的絕大部分住宅普遍存在屋面漏雨、墻皮脫落、下水管線破損、配套設(shè)施不全、衛(wèi)生條件較差、居民缺乏安全感等共性問題。從管理上看，這些小區(qū)基本處于無序管理狀態(tài)，按屬地管理的原則，小區(qū)所在鎮(zhèn)街（居）又必須為這些“三無”老舊小區(qū)提供基本的生活垃圾清運、必要的日常保潔和影響文明創(chuàng)建的難（熱、焦）點問題的突擊處置，以滿足居民群眾的基本生活需求，僅此一項，每年各鎮(zhèn)街共需投入的收支差額近400萬元。若按小區(qū)正常運轉(zhuǎn)所需提供的保安、保潔、綠化維護、路燈和電子監(jiān)控使用和維護、排水設(shè)施養(yǎng)護、公用和共用設(shè)施維護等服務(wù)，全年各鎮(zhèn)街共需投入逾1500萬元。由于各鎮(zhèn)街財力有限，每年僅能拿出十分有限的資金投入到“三無”老舊小區(qū)的基本管理中，因此，“三無”老舊小區(qū)管理，長期以來處于無序、無人和無錢管的“三無”管理狀態(tài)，經(jīng)常出現(xiàn)下水道不通、污水漫溢、道路破損、垃圾無人清運、公共和共用設(shè)施損壞無人管、各類治安和刑事案件頻發(fā)等焦點問題，居民投訴較多，意見較大。通過深入調(diào)查和研究分析后，我們認為，當(dāng)前影響和制約全區(qū)“三無”老舊小區(qū)建立長效管理機制的因素，主要是硬件設(shè)施整治改善的投入以及居住人群的特殊性兩大類型。這兩類問題如能得到妥善解決，建立長效管理機制也就指日可待。

為解決老舊小區(qū)的整治，我區(qū)從2009年始，在全市率先開展了區(qū)級財政全額投資的“三無”老舊小區(qū)整治工作，三年來共投入資金約5600余萬元，對全區(qū)85處老舊小區(qū)進行了有效整治，整治后，部分老舊小區(qū)的下水、道路、綠化、立面、屋頂、技防等設(shè)施得到了改造和改善，同時對部分老舊小區(qū)還增加了必要的健身器材，提升了綠化檔次，整治后的效果顯著，轄區(qū)廣大居民群眾對此交口稱贊。盡管如此，由于管理滯后，整治后的“回潮”現(xiàn)象也較為嚴重。為鞏固整治成效，讓更多的居民群眾共享改革開放和經(jīng)濟社會快速發(fā)展的成果，進一步加強對“三無”小區(qū)的有效管理尤其是對整治過的“三無”小區(qū)的長效管理，顯得尤為迫切。

三、建立長效管理機制的對策建議

建立“三無”老舊小區(qū)長效管理機制，應(yīng)本著“先整治后示范”、“先易后難”、“先試點后推廣”的原則開展，管理模式可不拘一格。示范小區(qū)不一定在硬件上最先進，重要的是要體現(xiàn)管理示范、有序、和諧。要結(jié)合社會治安綜合治理、平安城市建設(shè)、環(huán)境整治等工作共同開展示范小區(qū)建設(shè)，解決突出問題，爭取基本達到“小區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施基本完備、長效管理體制良性循環(huán)、業(yè)主積極配合管理、發(fā)動群眾自治管理成效較好”的要求。為實現(xiàn)上述目標，盡快建立起全區(qū)“三無”老舊小區(qū)的長效管理機制，提出如下建議：

（一）完善機制，解決必要的基礎(chǔ)設(shè)施投入問題。“三無”老舊小區(qū)由于歷史的原因，對一些一時難以徹底改造的小區(qū)，通過區(qū)政府財政逐年的投入，力爭用較短的時間，對那些諸如道路平整、綠化補植、垃圾清運、屋頂防漏、基礎(chǔ)設(shè)施的改造、安保設(shè)施的添加等，進行徹底改造和完善，為建立長效管理機制提供必要的硬件基礎(chǔ)。

（二）加快進程，力爭早日完成老舊小區(qū)的整治。力爭再用兩年左右的時間，全面完成我區(qū)“三無”老舊小區(qū)的整治任務(wù)，整治任務(wù)完成的同時，同步實現(xiàn)管理的全覆蓋，逐步建立長效機制，不斷提升管理和服務(wù)水平。努力構(gòu)建與我區(qū)經(jīng)濟社會發(fā)展水平相適應(yīng)的居住和管理服務(wù)模式，進一步增強居民群眾的幸福感，不斷提升幸福指數(shù)。

（三）制定標準，明確“三無”老舊小區(qū)的整治內(nèi)容。努力擴大整治改造的覆蓋面?？山梃b杭州等地老舊小區(qū)綜合治理的做法，在老舊小區(qū)綜合治理過程中，要盡快制定出我區(qū)老舊小區(qū)整治的標準和具體內(nèi)容，在整治內(nèi)容方面，除現(xiàn)有項目外，有條件的小區(qū)，整治內(nèi)容可適當(dāng)擴大到水電表出戶管網(wǎng)改造、修整和規(guī)范路燈等桿管線及設(shè)施設(shè)備、更換老化的鋼木門窗和外墻及屋面保溫等節(jié)能改造，進一步完善公建配套和相關(guān)的技防設(shè)施，努力提升環(huán)境質(zhì)量，為建立長效管理機制提供必要的保障。

（四）廣泛宣傳，努力形成長期的自主管理機制。鑒于“三無”老舊小區(qū)的特殊性，目前階段，在不具備推行物業(yè)管理的情況下，各鎮(zhèn)街應(yīng)按屬地管理的原則，充分發(fā)揮“三無”老舊小區(qū)自主管理的作用，努力做到居民自主管理，小區(qū)內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生整治、社會公德的互相約束，同時也要發(fā)揮社區(qū)志愿者的作用，多為小區(qū)管理提供必要的志愿服務(wù)工作。

（五）解放思想，積極探索長效管理的新機制。隨著“三無”老舊小區(qū)的逐步社會化，在這一轉(zhuǎn)型過程中，各種社會管理要素紛繁復(fù)雜，新問題、新情況層出不窮，為從根本上解決問題，對“三無”老舊小區(qū)的管理，必須要建立長效管理機制，結(jié)合我區(qū)實際，提出以下模式供參考。

1.社會化管理（物業(yè)管理）模式。對條件成熟的“三無”老舊小區(qū)，可通過召開業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會，由轄區(qū)鎮(zhèn)街居牽頭負責(zé)，指導(dǎo)業(yè)主委員會向社會公開招聘物管企業(yè)對小區(qū)實施物業(yè)管理。

2.業(yè)主自治模式。在所在鎮(zhèn)街居的具體指導(dǎo)下，業(yè)主委員會代表全體業(yè)主對“三無”老舊小區(qū)實施自治管理。管理模式比照同類型小區(qū)的物業(yè)管理標準。

3.社區(qū)化準物業(yè)管理模式。對不具備實施全物業(yè)管理和自治管理的“三無”老舊小區(qū)，轄區(qū)社居委和社區(qū)工作站可對“三無”老舊小區(qū)，通過適當(dāng)方式（諸如鎮(zhèn)街可成立“小區(qū)辦”等形式）直接或間接進行管理。管理的項目和服務(wù)標準等同物業(yè)公司提供的服務(wù)。

鑒于“三無”小區(qū)的特殊性質(zhì)，上述三種模式，無論哪一種，物業(yè)管理費或向居民收取的服務(wù)費，可參照合肥市大建設(shè)復(fù)建點物業(yè)管理收費的標準，即按市物價部門核定的同類小區(qū)物業(yè)費的一半，向小區(qū)住戶收取物業(yè)費（由物業(yè)公司或自治組織和社居委負責(zé)收?。蛔悴糠趾蜔o力交納物業(yè)（服務(wù)）費的特困群體（如城市低保家庭）應(yīng)承擔(dān)的物業(yè)費，由轄區(qū)鎮(zhèn)街居核定，經(jīng)相關(guān)部門核實（相關(guān)部門負責(zé)對其管理業(yè)績實施定期考核，根據(jù)其業(yè)績實施補助。業(yè)績突出者，區(qū)財政除補齊物業(yè)或服務(wù)費差額外，另給予物業(yè)或服務(wù)費總額10%的年底一次性獎勵，業(yè)績一般者區(qū)財政僅補齊物業(yè)或服務(wù)費差額，業(yè)績不達標者，區(qū)財政只按物業(yè)或服務(wù)費的85﹪給予補貼）后，由區(qū)財政按季度予以補貼（以150處“三無”老舊小區(qū)為調(diào)查對象，依據(jù)各鎮(zhèn)街報送的資料，經(jīng)分析測算，實施上述管理后，區(qū)財政每年需補貼物業(yè)或服務(wù)費約2090000m2×0.5 元 ／m2×12／2=6270000 元，補貼標準可暫定為 0.3 元/m2）。

4.選取樣本，試點先行，逐步推開。為使長效機制順利實施，初始階段，建議可在近兩年已實施整治的 “三無”老舊小區(qū)試點，待試點成功，總結(jié)經(jīng)驗后，全面推開，在全區(qū)范圍內(nèi)對“三無”小區(qū)實施常態(tài)化和長效化管理。

2011-12-23

張華，合肥市蜀山區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局局長，合肥市委黨校第38期青干班學(xué)員。

吳妍妍