李若晶

巴塞爾銀行監(jiān)管委員會(huì)對(duì)操作風(fēng)險(xiǎn)的正式定義是：“操作風(fēng)險(xiǎn)是指由于不完善或有問題的內(nèi)部操作過程、人員、系統(tǒng)或外部事件而導(dǎo)致的直接或間接損失的風(fēng)險(xiǎn)，這一定義包含了法律風(fēng)險(xiǎn)，但是不包含策略性風(fēng)險(xiǎn)和聲譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)?！睆倪@個(gè)角度分析商業(yè)銀行個(gè)人再交易住房貸款受理審批操作流程中的操作風(fēng)險(xiǎn)，其成因可分為以下幾類：內(nèi)部流程缺陷，信息技術(shù)系統(tǒng)不完善，管理有缺陷、經(jīng)辦人員操作不規(guī)范等。前三類情況更側(cè)重系統(tǒng)因素，因此，本文僅從經(jīng)辦人員操作不規(guī)范的角度分析各環(huán)節(jié)中可能存在的操作風(fēng)險(xiǎn)。

一、操作風(fēng)險(xiǎn)分析

通過對(duì)商業(yè)銀行實(shí)際業(yè)務(wù)受理操作的流程分析，梳理個(gè)人再交易住房貸款受理審批流程主要步驟如下：接受客戶咨詢受理買方申貸材料（買方首付已付）初審買賣雙方房產(chǎn)證、土地證更名

收到更名后的兩證復(fù)審房產(chǎn)抵押放款。這其中涉及的業(yè)務(wù)操作環(huán)節(jié)有：面談、審核、錄入、審批、放款等。其中可能存在的操作風(fēng)險(xiǎn)有：

（一）、對(duì)申貸資料的基礎(chǔ)審查流于形式

1、主體資格是否具備，比如：（1）、年齡過小或過大。其中特別要注意生日問題，往往借款人申請(qǐng)時(shí)未到當(dāng)年生日，但審批完畢放款后過了生日那一天，實(shí)際年齡又大了一歲，如就此放款，則貸款年限超出規(guī)定；（2）、婚姻狀況是否真實(shí)。其中特別要注意以下兩點(diǎn)：一是借款人申請(qǐng)時(shí)提供的婚姻狀況證明有效，但審批放款時(shí)借款人已領(lǐng)結(jié)婚證；二是現(xiàn)在的政策背景下借款人可能會(huì)提供虛假的未婚、離婚證明，需注意甄別。

2、還款收入證明是否真實(shí)。其中特別要注意以下兩點(diǎn)：（1）、借款人單位屬私營(yíng)企業(yè)，開具的收入證明一是可能為了配合貸款額度而虛高、二是可能借款人實(shí)際并不在這家單位，通過各種關(guān)系蓋到了這家單位的章、三是可能中介協(xié)助辦理收入證明；（2）、借款人單位屬國(guó)企等正規(guī)單位，其工資收入真實(shí)性很高，但尚不足以與其月還款額相匹配，需另外提供輔助收入證明，如：出租房產(chǎn)的租金收入、企業(yè)參股的分紅說明、銀行存款證明、股票基金資金明細(xì)等等，也有追加共同還款人、提供共同還款人的收入證明。這類輔助的證明一般是借款人初次申請(qǐng)被退回后再次追加的申貸材料，因此往往會(huì)存在造假或者虛高的情況。

3、房產(chǎn)交易及其要素是否真實(shí)合規(guī)。比如：（1）、是否存在交易。借款人為了申請(qǐng)貸款，可能通過掛失房產(chǎn)證的方式更新房產(chǎn)證登記日期，編寫買賣合同，以假的交易背景申請(qǐng)貸款。這就存在貸款資金被挪用的風(fēng)險(xiǎn)。（2）、親屬間的房產(chǎn)交易，這就存在兩個(gè)可能性，一種是假交易，房產(chǎn)更名只是買賣方聯(lián)合騙取銀行貸款；二種是真交易，但親屬間實(shí)際交易房?jī)r(jià)往往低于市場(chǎng)價(jià)，但申請(qǐng)貸款時(shí)又按照市場(chǎng)價(jià)申報(bào)，這就存在房?jī)r(jià)虛高、貸款額度放大的可能性。（3）、房產(chǎn)的隱性共有人（夫妻的另外一方）并不在房產(chǎn)證上，但是現(xiàn)在的交易政策又對(duì)交易時(shí)夫妻雙方一起到場(chǎng)不做要求，這樣就可能造成這樣的情況：已婚的賣房在其配偶不知情的情況下，獨(dú)自辦理了房產(chǎn)過戶手續(xù)，并配合買方完成了銀行申貸，貸款發(fā)放后，此交易被賣房的配偶告上法庭，此交易無效。這就存在抵押物落空的風(fēng)險(xiǎn)。（4）、房齡。因?yàn)榉魁g較老的房產(chǎn)可能會(huì)有拆遷或不易處置等風(fēng)險(xiǎn)，所以一般會(huì)要求抵押物房齡20年以下。但市區(qū)房齡較大的房產(chǎn)因?yàn)閷W(xué)區(qū)房或者地理位置較佳等原因，交易量也不在少數(shù)，因此，在中介或賣方的有心操作下，存在房齡被隱瞞的可能性，增加了抵押物以后處置困難的隱患。

（二）、貸款辦理過程中經(jīng)辦人員不能嚴(yán)格遵循規(guī)章制度

1、隱瞞借款人申請(qǐng)資料瑕疵。商業(yè)銀行個(gè)人貸款條線為了防范風(fēng)險(xiǎn)，全面實(shí)現(xiàn)了前后臺(tái)分離，增強(qiáng)了審批業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)的獨(dú)立性和客觀性。但由此帶來的缺陷是：后臺(tái)審批人員只接觸前臺(tái)受理經(jīng)辦人員整理好的紙質(zhì)材料，不接觸一手信息，不容易發(fā)現(xiàn)被刻意隱瞞的資料瑕疵。

2、抵押手續(xù)未及時(shí)辦理。抵押物作為個(gè)人貸款的第二還款來源，其真實(shí)性、安全性非常重要。再交易住房因?yàn)閮勺C更名的時(shí)間比較久，基于賣房人急于用款的考慮，部分地區(qū)、部分政策期間可憑第三方擔(dān)保放款，放款之后再完善抵押手續(xù)。此種情況下，經(jīng)辦行抵押崗人員辦理房產(chǎn)抵押的及時(shí)性就非常重要了，否則可能出現(xiàn)借款人利用幾天的時(shí)間差，同一套房產(chǎn)在多個(gè)銀行申請(qǐng)貸款的情況。

二、操作風(fēng)險(xiǎn)的防范措施

（一）、受理崗貸前嚴(yán)格調(diào)查

貸前受理崗經(jīng)辦人員需要以謹(jǐn)慎的態(tài)度，通過面談、電話詢?cè)L、上網(wǎng)核查資料等方式，對(duì)借款人的主體資格、信用狀況、收入來源、過戶手續(xù)及買賣契稅、抵押物狀況等進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查，資料一定要看原件，確保申貸資料的真實(shí)性和充分性。除了面談面簽以外，對(duì)于中介機(jī)構(gòu)推薦辦理的貸款，如果收入證明單位統(tǒng)一、買賣雙方對(duì)購(gòu)房過程含糊其詞、貸款人對(duì)利率不敏感、雙方均聽從中介人員處理，則經(jīng)辦人員需要特別甄別其房產(chǎn)交易的真實(shí)性。

（二）、審批崗嚴(yán)格審查

審批崗應(yīng)該嚴(yán)格按照相關(guān)信貸規(guī)章和總分行管理制度對(duì)每一筆再交易住房貸款的真實(shí)性、合規(guī)性進(jìn)行審查。尤其重點(diǎn)審查借款人征信記錄、還款來源以及房屋交易價(jià)值的合理性。如果發(fā)現(xiàn)某筆貸款申貸材料前后矛盾、存在涂改痕跡或者相關(guān)條件不符合規(guī)定，審批人員應(yīng)該及時(shí)與受理崗經(jīng)辦人員溝通，或者直接致電借款人及其工作單位了解情況。如有疑問，需及時(shí)退回貸款申請(qǐng)。

（三）、抵押崗及時(shí)親自辦理房產(chǎn)抵押

抵押崗應(yīng)該按照相關(guān)信貸制度規(guī)定及時(shí)親自辦理房產(chǎn)抵押，不能委托中介或者借款人辦理此項(xiàng)手續(xù)。

（四）、貸后管理崗嚴(yán)格落實(shí)貸后管理

貸后管理人員應(yīng)該開展有效的貸后檢查，重點(diǎn)對(duì)貸款資金流向的合法合規(guī)性展開跟蹤檢查，從而進(jìn)一步核實(shí)房產(chǎn)交易、貸款用途的真實(shí)性；同時(shí)，及時(shí)更新借款人的聯(lián)系方式，關(guān)注借款人的收入變化和抵押物的價(jià)值變化，做好貸后檢查記錄，防范風(fēng)險(xiǎn)。