費文玨

［摘要］ 房地產(chǎn)企業(yè)精細(xì)化管理是提升企業(yè)競爭力的必由之路，是企業(yè)實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的重要途徑。本文以精細(xì)化管理為中心，通過對我國房地產(chǎn)企業(yè)管理現(xiàn)狀以及精細(xì)化管理內(nèi)涵和方法的介紹，闡述了精細(xì)化管理在房地產(chǎn)企業(yè)管理中的作用與地位。

［關(guān)鍵詞］ 房地產(chǎn)企業(yè)； 精細(xì)化管理； 方法

doi : 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2012 . 19. 035

［中圖分類號］F270.7［文獻(xiàn)標(biāo)識碼］A［文章編號］1673 - 0194（2012）19- 0056- 02

在現(xiàn)代房地產(chǎn)市場的競爭中，越來越多的企業(yè)認(rèn)識到把管理做精做細(xì)的重要性，精細(xì)化管理已成為決定未來房地產(chǎn)企業(yè)競爭成敗的關(guān)鍵。

１我國房地產(chǎn)企業(yè)管理現(xiàn)狀

我國房地產(chǎn)企業(yè)管理經(jīng)歷了手工作坊管理、粗放管理、規(guī)范管理、精細(xì)化管理、精益化管理5個階段。目前，６５％以上的房地產(chǎn)企業(yè)還處在粗放管理階段，２２％的企業(yè)正處在由粗放式管理向規(guī)范化管理的過渡階段，只有不到１３％的企業(yè)已經(jīng)開始從規(guī)范化管理向精細(xì)化管理過渡。２０１０年以來，隨著國家對房地產(chǎn)業(yè)的連續(xù)調(diào)控，房地產(chǎn)市場的環(huán)境條件發(fā)生了很大的變化，在國家一系列調(diào)控措施的打壓下，尤其是對閑置土地的收回或處罰的政策，杜絕了投機炒作行為，房地產(chǎn)企業(yè)不得不面臨轉(zhuǎn)型和調(diào)整。在內(nèi)部、外部環(huán)境的雙重壓力下，精細(xì)化管理成為當(dāng)前我國大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)面臨的重要的戰(zhàn)略選擇。一些房地產(chǎn)企業(yè)已致力于從規(guī)范化管理向精細(xì)化管理轉(zhuǎn)變，以期通過管理的精細(xì)化構(gòu)筑新的競爭力。在目前的環(huán)境下，行動比別人快一步就是競爭優(yōu)勢［１］。

２精細(xì)化管理的內(nèi)涵

可以將精細(xì)化管理的內(nèi)涵歸納為3個方面：一是規(guī)范化，二是精細(xì)化，三是個性化。它是建立在常規(guī)管理的基礎(chǔ)上，并將常規(guī)管理引向深入的關(guān)鍵一步。精細(xì)化管理就是要求把每一項工作都抓細(xì)、量化，有利于落實到行動中［２］。精細(xì)化管理就是以人為根本，以細(xì)為基礎(chǔ)，以精為目標(biāo)，以綜合運用現(xiàn)代管理方法為手段，通過建立和優(yōu)化工作流程，對管理對象施以不斷完善的動態(tài)化管理過程。

３房地產(chǎn)企業(yè)的精細(xì)化管理方法

實施精細(xì)化管理是一項系統(tǒng)工程，需要采取相應(yīng)的管理方法。房地產(chǎn)企業(yè)的精細(xì)化管理方法分為項目策劃精細(xì)化、項目規(guī)劃設(shè)計精細(xì)化、選材與施工管理精細(xì)化、成本管理精細(xì)化人力資源管理精細(xì)化和物業(yè)服務(wù)精細(xì)化等幾個方面。

３．１項目策劃精細(xì)化

房地產(chǎn)企業(yè)依據(jù)自身現(xiàn)狀，根據(jù)對客戶需求的準(zhǔn)確分析和客戶購買力的有效判斷，按照“精細(xì)”思路，找準(zhǔn)關(guān)鍵問題與薄弱環(huán)節(jié)，編制完整而詳盡的階段性樓盤策劃書，使后續(xù)具體工作有章可循、有制可依，只有這樣，才能讓客戶買得稱心、住得舒心，由此可見，項目策劃精細(xì)化的重要性。在項目策劃階段對客戶的分析尤為重要，只有在策劃階段對客戶進(jìn)行合理分析的基礎(chǔ)上編制的項目策劃書才能符合客戶與市場需求。

３．２項目規(guī)劃設(shè)計精細(xì)化

優(yōu)秀項目規(guī)劃設(shè)計的核心是節(jié)約成本和對業(yè)主的人性化關(guān)懷，是保證工期、工程質(zhì)量和控制成本的關(guān)鍵。項目規(guī)劃設(shè)計精細(xì)化要求房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)真研究所開發(fā)土地的特質(zhì)、周邊生態(tài)環(huán)境與人文環(huán)境，完整把握設(shè)計整體造型、建筑風(fēng)格、戶型結(jié)構(gòu)和建筑細(xì)節(jié)，實現(xiàn)房地產(chǎn)商品價值最大化。因此，規(guī)劃設(shè)計階段是價值創(chuàng)造的源泉，規(guī)劃設(shè)計上的精益求精是很重要的一步［３］。

３．３選材與施工管理精細(xì)化

良好的施工工藝和合理的建筑用材是保證產(chǎn)品品質(zhì)的重要因素［４］。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)以建造品質(zhì)優(yōu)良的樓盤為目標(biāo)，嚴(yán)格把好選材與施工管理這一關(guān)鍵環(huán)節(jié)。選材與施工管理的精細(xì)化是鑄就品牌房產(chǎn)的重要環(huán)節(jié)。施工質(zhì)量精細(xì)化要追求高標(biāo)準(zhǔn)，造精品、創(chuàng)品牌，建造百年建筑，讓樓盤建筑成為城市凝固的、永恒的藝術(shù)。

３．４成本管理精細(xì)化

在房地產(chǎn)企業(yè)，現(xiàn)在的項目成本往往是指涵蓋從投資到客服全過程的成本。以往的房地產(chǎn)企業(yè)往往忽略了投資決策與營銷定位之間的一致性，項目完成后才發(fā)現(xiàn)增加了許多非預(yù)期成本，導(dǎo)致投資回報比預(yù)期的降低了許多。房地產(chǎn)企業(yè)要實現(xiàn)更精細(xì)化的、可實施的成本管理，應(yīng)建立配套的相關(guān)基礎(chǔ)體系，并使這些體系之間保持一致性、協(xié)調(diào)性、系統(tǒng)性。這些基礎(chǔ)體系包括：成本職能戰(zhàn)略、成本業(yè)務(wù)流程及其他關(guān)鍵流程體系、數(shù)據(jù)庫與知識管理體系、產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化體系、合作伙伴管理體系、全面預(yù)算管理體系。

３．５人力資源管理精細(xì)化

人力資源精細(xì)化管理是指企業(yè)在規(guī)范化和標(biāo)準(zhǔn)化的基礎(chǔ)上，對人力資源管理流程進(jìn)行科學(xué)細(xì)化和合理優(yōu)化的過程。人力資源精細(xì)化管理的目標(biāo)是最大限度地發(fā)揮員工的有效技能，即實現(xiàn)員工使用價值的最大化；通過一系列的激勵機制最大限度發(fā)揮員工主觀能動性和工作的積極性、創(chuàng)造性。人力資源的精細(xì)化管理對策有：（１）細(xì)化人才結(jié)構(gòu)，做好崗位分析，調(diào)整企業(yè)自身的人力資源配置架構(gòu)，分類、分層級確定崗位；（２）對企業(yè)現(xiàn)有的人力資源管理制度進(jìn)行梳理，按“精細(xì)化”要求進(jìn)行人力資源的合理管理與分工；（３）實行規(guī)范化人力資源精細(xì)化管理工作流程，明確各崗位需要完成的任務(wù)；（４）引入現(xiàn)代信息管理手段，應(yīng)用現(xiàn)代信息技術(shù)進(jìn)行人力資源精細(xì)化管理。

３．６物業(yè)服務(wù)精細(xì)化

服務(wù)的精細(xì)化是一種理念、態(tài)度和文化，是先進(jìn)的理念、認(rèn)真的態(tài)度、精益求精的文化，簡而言之，即為精心的態(tài)度、精細(xì)的過程、精品的成績。物業(yè)服務(wù)的精細(xì)化要求房地產(chǎn)企業(yè)緊密結(jié)合企業(yè)文化建設(shè)，努力營造物業(yè)服務(wù)精細(xì)化的企業(yè)氛圍。物業(yè)服務(wù)精細(xì)化管理的最終目的是通過精細(xì)的理念、態(tài)度和文化把看似簡單的事情做精、做細(xì)、做好［５］。

４結(jié)語

精細(xì)化管理是房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)持續(xù)快速發(fā)展，增強整體競爭實力的必由之路。房地產(chǎn)企業(yè)引入相應(yīng)的管理方法，全面推行精細(xì)化管理，同時倡導(dǎo)持之以恒的精神，建立健全與之匹配的長效機制，不折不扣地執(zhí)行，切切實實地落實，可以起到內(nèi)外兼修的作用，刺激企業(yè)迸發(fā)新的活力。

主要參考文獻(xiàn)

［１］ 孫動． 略論房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理［Ｊ］． 新會計，２０１０（１）：２５－２８．

［２］ 徐超英． 房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理模式研究［Ｊ］． 現(xiàn)代企業(yè)文化，２００８（６）：３６－３７．

［３］ ［美］奧伯蘭德． 工程設(shè)計與施工項目管理［Ｍ］． 畢星，譯． 第２版． 北京：清華大學(xué)出版社，２００６．

［４］ 彭尚銀，王繼才． 工程項目管理［Ｍ］． 北京：中國建筑工業(yè)出版社，２００５．

［５］ 楊慶豐，秦旭東． 房地產(chǎn)企業(yè)精細(xì)化管理模式探索［Ｊ］． 甘肅科技縱橫，２００９，３８（１）：１３１－１３２．