何山壯

摘要：通過全面分析商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)業(yè)模式和中國經(jīng)濟發(fā)展階段，指出商業(yè)地產(chǎn)既已迎來發(fā)展的重要機遇，也是推動中國實體經(jīng)濟發(fā)展的重要力量，并通過對商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)過度發(fā)展中的行業(yè)風險進行全面分析和預警，提出了規(guī)避行業(yè)風險、保證商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展的建議。

關鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)；行業(yè)屬性；實體經(jīng)濟；風險；對策

中圖分類號：F12文獻標志碼：A文章編號：1673-291X（2012）22-0010-03

自2003年開始，作為房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)獨立于住宅地產(chǎn)的新興門類，商業(yè)地產(chǎn)在中國發(fā)展起來；特別是經(jīng)歷了2008年住宅行業(yè)的報復性房價迅速上漲以及2010年開始的兩輪史無前例的樓市調(diào)控政策，商業(yè)地產(chǎn)作為房地產(chǎn)行業(yè)的避風港和資金轉移出口，因其長期的投資回報價值、維持房企穩(wěn)健發(fā)展價值以及對城市建設和實體經(jīng)濟的推動價值，日益受到房地產(chǎn)企業(yè)、政府和投資市場的青睞，迎來了發(fā)展的高峰。本文擬通過對商業(yè)地產(chǎn)對實體經(jīng)濟的推動作用以及爆發(fā)式發(fā)展過程中可能遭遇的風險進行闡述，以提示商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)和政府客觀認識巨大商業(yè)機遇中蘊涵的收益點與潛在風險，趨利避害，避免商業(yè)地產(chǎn)過度泡沫化發(fā)展。

一、商業(yè)地產(chǎn)是高度整合的產(chǎn)業(yè)模式

商業(yè)地產(chǎn)是高度整合的產(chǎn)業(yè)模式，從地產(chǎn)概念來看，商業(yè)地產(chǎn)泛指全部或部分自持物業(yè)產(chǎn)權，以收取租金、獲得長期投資回報為目的的地產(chǎn)形態(tài)；從產(chǎn)業(yè)模式來看，是商業(yè)、地產(chǎn)、金融和電子商務等至少四個產(chǎn)業(yè)的融合體；商業(yè)地產(chǎn)的主流產(chǎn)品是購物中心（酒店、自持寫字樓等由于客群相對狹窄，一般屬于商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的配套業(yè)態(tài)），而依托商業(yè)地產(chǎn)這個平臺載體，文化、旅游等產(chǎn)業(yè)也有空間進行整合，延展出綜合產(chǎn)業(yè)鏈條。

行業(yè)屬性是形成商業(yè)模式的基礎，而按照行業(yè)的發(fā)育程度，商業(yè)地產(chǎn)諸多屬性中，首要屬性是會轉移的。在商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)育與擴張階段，商業(yè)地產(chǎn)大量開發(fā)、項目存量迅速擴大，商業(yè)和地產(chǎn)是商業(yè)地產(chǎn)的首要屬性；在商業(yè)地產(chǎn)的成熟階段，大量項目建成與運營、不再追求存量擴張，并且金融市場發(fā)育成熟，在此階段，金融是商業(yè)地產(chǎn)首要屬性。

1.商業(yè)屬性與地產(chǎn)屬性：現(xiàn)階段商業(yè)地產(chǎn)的基本屬性。商業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)屬性與地產(chǎn)屬性既廣為人知，又存在種種誤解，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商對這兩種屬性的重視與投入程度也往往有所偏重。

現(xiàn)階段，大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)商仍然以挖掘商業(yè)地產(chǎn)項目的地產(chǎn)屬性為主，以“商業(yè)地產(chǎn)”為噱頭，通過促進住宅、商鋪的銷售來實現(xiàn)快速資金回報，而同時通過長期持有商業(yè)項目以獲取穩(wěn)定租金與資金回報的目標被弱化，這也是當下大量住宅開發(fā)企業(yè)扎堆轉型商業(yè)地產(chǎn)的真實目的。

商業(yè)屬性是指通過組合不同商業(yè)功能與商業(yè)業(yè)態(tài)，通過持續(xù)的物業(yè)經(jīng)營和調(diào)整提升，以獲得長期與穩(wěn)步增長的租金回報。從國外商業(yè)地產(chǎn)成熟市場的經(jīng)驗來看，主流的商業(yè)地產(chǎn)商都是長期持有商業(yè)項目、通過物業(yè)的買賣來優(yōu)化項目組合，獲得長期租金匯報的公司。

2.金融屬性：商業(yè)地產(chǎn)價值挖掘高級階段的首要屬性。金融屬性是指商業(yè)地產(chǎn)包含的與“融資、投資及資本運營”相關的產(chǎn)業(yè)要素。與商業(yè)地產(chǎn)金融屬性相關的產(chǎn)品包括：“經(jīng)營收益權”的讓渡（而不讓渡商業(yè)項目產(chǎn)權）、“融物”（包括聯(lián)營、商品寄賣等）與“賬期融資”（以沉淀的貨款實現(xiàn)融資功能）、購物卡或購物券以及資產(chǎn)證券化（如房地產(chǎn)信托REITs）等。

商業(yè)地產(chǎn)的金融屬性與金融市場的發(fā)育程度以及宏觀政策尺度息息相關，對商業(yè)地產(chǎn)金融功能的開發(fā)是對商業(yè)地產(chǎn)價值的“再挖掘”。從市場實踐來看，國內(nèi)大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)商仍以“地產(chǎn)和商業(yè)”屬性開發(fā)為主，以萬達、龍湖等為代表的國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商開始在“經(jīng)營收益權”的讓渡方面開發(fā)金融屬性，而以西蒙、西田、凱德等為代表的國外企業(yè)在資產(chǎn)證券化方面與發(fā)達的金融市場相結合，已經(jīng)發(fā)展出成熟的產(chǎn)業(yè)模式。

3.電子商務屬性：商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的“加分”動作。電子商務屬性是商業(yè)地產(chǎn)的新興屬性，是伴隨著電子商務產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和零售行業(yè)的激烈競爭而發(fā)展起來的。與其他三個屬性均有國外成熟的發(fā)展經(jīng)驗與路徑不同，商業(yè)地產(chǎn)電子商務的發(fā)展在國內(nèi)外都尚處于起步階段。

在電子商務發(fā)展的初期，市場對商業(yè)地產(chǎn)的未來大多持悲觀態(tài)度，認為電子商務快捷、高效的反應速度以及價格優(yōu)勢在贏得以年輕客群為主體的消費者的同時，將成為實體零售行業(yè)和商業(yè)地產(chǎn)的“品類殺手”，迅速替代成為主流的消費渠道。但隨著電子商務的蓬勃發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)并未出現(xiàn)頹勢，反而以“集合功能”、“體驗休閑”等優(yōu)勢贏得了廣大消費者的青睞，迅速發(fā)展起來。從發(fā)展趨勢來看，電子商務與商業(yè)地產(chǎn)開始相互融合，電子商務企業(yè)選擇開設實體店，貼近線下消費客群；而商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)也開始選擇開展線上業(yè)務。從實踐來看，商業(yè)地產(chǎn)的電子商務屬性有利于貼近年輕消費客群和商圈意外的客群，能有效促進商業(yè)地產(chǎn)與消費市場的融合，這一“選做動作”越來越成為“加分動作”，在新經(jīng)濟時代成為商業(yè)地產(chǎn)的重要屬性。

二、商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展是中國實體經(jīng)濟發(fā)展的重要推動力量

1.中國當前的經(jīng)濟發(fā)展階段匹配了商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的內(nèi)在需求。從經(jīng)濟、消費和人口等宏觀指標分析，當前經(jīng)濟發(fā)展和城市化進程都表明，中國商業(yè)地產(chǎn)已進入加速發(fā)展階段。根據(jù)國際經(jīng)驗，當城市化率達到50%～70%，將是大城市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的黃金階段，目前中國剛好跨入50%關口；在居住需求得到基本滿足、國家采取各種措施調(diào)控房地產(chǎn)健康發(fā)展的情況下，存量資金巨大的房地產(chǎn)行業(yè)向商業(yè)地產(chǎn)轉型是一個自然與必然的選擇?？傮w來看，中國城市化的水平恰好能使商業(yè)地產(chǎn)踏上高速發(fā)展期。

從消費來看，快速的城市化率、居民可支配收入水平的提升以及中產(chǎn)階級群體的成長，都為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展提供了巨大的消費基礎；而伴隨著消費升級而帶來的百貨等傳統(tǒng)商業(yè)形態(tài)進入的瓶頸期，為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展產(chǎn)業(yè)集合優(yōu)勢，滿足居民購物、餐飲、生活服務、文化娛樂等各方面需求上提供了巨大市場機會。

總而言之，從經(jīng)濟、人口和消費等宏觀指標分析，當前經(jīng)濟發(fā)展和城市化進程都表明，中國商業(yè)地產(chǎn)已進入加速發(fā)展階段。

2.商業(yè)地產(chǎn)是破解中國經(jīng)濟發(fā)展瓶頸、促進實體經(jīng)濟發(fā)展的重要推動力量。一般而言，商業(yè)地產(chǎn)的綜合效益至少包括以下五個方面：帶動產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整，有效拉動消費需求，完善城市區(qū)域功能，創(chuàng)造大量就業(yè)崗位，創(chuàng)造持續(xù)巨額稅源。這五大收益使商業(yè)地產(chǎn)成為推動經(jīng)濟發(fā)展和城市功能發(fā)育的重要推手。

而在中國現(xiàn)階段，為應對國際經(jīng)濟危機、立足自身保持經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定增長，擴大內(nèi)需是中國經(jīng)濟發(fā)展的長期戰(zhàn)略方針和基本立足點，也是促進經(jīng)濟均衡發(fā)展的根本途徑和內(nèi)在要求。與之相對應，“商業(yè)+地產(chǎn)+金融+電子商務”的商業(yè)地產(chǎn)四維度和五方面綜合效益都是擴大內(nèi)需的抓手和活躍經(jīng)濟的激活因子，目前在國內(nèi)找不到第二個像商業(yè)地產(chǎn)一樣對經(jīng)濟增速和就業(yè)作出巨大貢獻的產(chǎn)業(yè)，在住宅地產(chǎn)之后，商業(yè)地產(chǎn)業(yè)將迅速成為中國重要的支柱產(chǎn)業(yè)。

三、商業(yè)地產(chǎn)過度發(fā)展的行業(yè)風險

商業(yè)地產(chǎn)雖然具有推動經(jīng)濟發(fā)展的巨大綜合效應，但是非理性地大規(guī)模進入推高了行業(yè)發(fā)展風險。以下將對行業(yè)風險進行闡述，并提出控制行業(yè)風險，促進行業(yè)穩(wěn)健發(fā)展的建議。

1.供求失衡風險。隨著2010年以來房地產(chǎn)調(diào)控的持續(xù)深入，房地產(chǎn)企業(yè)在整體上加大了商業(yè)地產(chǎn)的投資力度；外資基金瞄準人民幣升值、中國消費增長以及商業(yè)物業(yè)升值的三重機會伺機進入；保險資金投入商業(yè)地產(chǎn)的政策障礙已全部掃清；諸多零售連鎖企業(yè)自建物業(yè)的趨勢全面興起；因此預計未來二三年，中國商業(yè)地產(chǎn)投資額將以年均25%左右的速度增長。

根據(jù)中金公司的估算，中國商業(yè)物業(yè)面積將從2010年的6.1億平方米增加到2020年的9.1億平方米，年均復合增長4.1%；其中購物中心面積（含類百貨）將從2010年的1.4億平方米增加到2.5億平方米，需要凈增大約1.1億平方米的購物中心（相當于1 100個10萬平方米的購物中心），年均復合增長6%。這意味著中國人均商業(yè)面積約0.9平方米，考慮到中國的城鎮(zhèn)人口數(shù)量以及商業(yè)地產(chǎn)面積分布的不均衡，中國主要城市的人均商業(yè)地產(chǎn)面積將大大超過國際上人均商業(yè)面積1平方米的市場經(jīng)驗。

2.市場風險。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營周期長，當遇到經(jīng)濟周期整體上處于下降通道時，會造成相應業(yè)態(tài)的市場環(huán)境惡化，對經(jīng)營產(chǎn)生重大影響，增加運營風險。具體而言，居民整體收入下降導致消費下滑，進而造成購物中心經(jīng)營受到影響；旅游業(yè)的衰退會造成酒店收入降低；商務產(chǎn)業(yè)不振以及企業(yè)縮減開支等行為，會對辦公樓的租金產(chǎn)生不利影響。

3.資金風險。目前，投資巨大的商業(yè)地產(chǎn)投資主要依賴銀行貸款以及物業(yè)銷售回款，除此以外的融資渠道非常有限。因此，當貨幣政策收緊時，一方面信貸規(guī)模萎縮，在建項目的后續(xù)投資緊張；另一方面若出現(xiàn)加息，則項目財務成本增加，后期運營負擔加重。

4.品牌資源匱乏與同質(zhì)化競爭風險。根據(jù)中國購物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心的調(diào)查，中國國內(nèi)商業(yè)零售品牌約5萬個，而根據(jù)大連萬達集團的調(diào)查，能夠進入購物中心的品牌數(shù)量不超過3 000個，考慮購物中心定位的差異，國內(nèi)適宜進入購物中心的品牌數(shù)量不超過6 000個，而這些品牌中真正的“有價值領軍品牌”不超過500個。在品牌資源嚴重匱乏的情況下，商業(yè)地產(chǎn)項目對品牌資源的爭奪將造成嚴重的同質(zhì)化競爭，降低租金水平，并進一步影響項目的投資回報水平。

5.人才與經(jīng)營風險。目前中國沒有商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營和管理人才的體系化培養(yǎng)渠道，商業(yè)地產(chǎn)人才主要依靠企業(yè)在實踐中培養(yǎng)，另有一部分從業(yè)人員由住宅地產(chǎn)或其他行業(yè)轉入，這都造成了從業(yè)人員水平和對商業(yè)地產(chǎn)的管理能力參差不齊，行業(yè)視野狹窄甚至存在較大偏差。由于缺乏有經(jīng)驗的管理管對，使相當比例的商業(yè)地產(chǎn)項目犯下低級錯誤，廣州某購物中心就發(fā)生了由于店鋪面積不夠，無法為餐飲商戶辦理衛(wèi)生證（食品流通許可證），最終導致商戶大面積退租的情況。而在“入門”之后的深耕細作階段，人才和管理團隊的水平更加限制了商業(yè)項目的價值提升。

四、對策

面對即將到來的供應過剩和人才匱乏，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)應在謹慎投入與經(jīng)營提升兩個方面采取積極有效措施。具體而言可以包括：

1.公司戰(zhàn)略層面：其次是強化自身能力，合理選址、高水平規(guī)劃建設、不斷提升經(jīng)營和服務水平，有效應對市場環(huán)境變化。

2.產(chǎn)品方面：細化項目篩選標準，通過建立模型，將項目的選擇標準不斷進行量化，優(yōu)中選優(yōu)，在資源有限的情況下，確保資金投向市場定位準確、投資回報高的項目。

3.資金方面：合理控制總開發(fā)成本，合理安排銷售型與自持物業(yè)的比例，將資金杠桿和貸款利率控制在合理范圍內(nèi)，維持穩(wěn)定現(xiàn)金流，并積極拓展融資渠道，學習國外先進的資產(chǎn)證券化手段，積極探索運用私募、房地產(chǎn)信托（REITs）等金融工具。

4.人才方面：采取靈活的用人策略，吸引高層次人才，形成完整的管理團隊；健全公司培養(yǎng)機制，讓員工能在指導下從事開發(fā)和管理實踐，并減少犯錯幾率。

五、結語

商業(yè)地產(chǎn)是具有綜合效益、發(fā)展?jié)摿薮蟮男袠I(yè)，在國家對住宅行業(yè)進行嚴格的宏觀調(diào)控，同時面臨不利的國內(nèi)外宏觀經(jīng)濟形勢，迫切需要提高內(nèi)需的形勢下，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)是破解中國經(jīng)濟發(fā)展瓶頸、促進實體經(jīng)濟發(fā)展的重要推動力量。但商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)是資金沉淀大、管理要求高的行業(yè)，任何不理智不科學的投資行為都可能造成巨大風險。因此，需要開發(fā)企業(yè)和政府清醒認識這一行業(yè)的機會和風險，采取各種積極措施，促進商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展。

參考文獻：

[1]大連萬達商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司研究部.中國商業(yè)地產(chǎn)白皮書(2011年)[Z]，2011-11.

[2]中國國際金融有限公司研究部.開啟商業(yè)地產(chǎn)紀元中國商業(yè)房地產(chǎn)前瞻[Z]，2011-09.

[3]中購聯(lián)購物中心發(fā)展委員會.2012年商業(yè)地產(chǎn)市場前瞻[Z]，2011-12.

[責任編輯 吳高君]