尤莉娟

【摘要】 門面房是高校經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)的重要組成部分，高校門面房的租賃收益補(bǔ)充學(xué)校各項(xiàng)事業(yè)發(fā)展所需，門面房作為經(jīng)營(yíng)性國(guó)有資產(chǎn)在實(shí)際管理過(guò)程中存在一定問(wèn)題，門面房的效能未能有效發(fā)揮，甚至因約束機(jī)制不強(qiáng)出現(xiàn)管理混亂，造成國(guó)有資產(chǎn)流失的現(xiàn)象，這樣有悖于學(xué)校開發(fā)經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)門面房的初衷，門面房管理需要常態(tài)化、系統(tǒng)化、規(guī)范化。文章在論述門面房管理過(guò)程中存在問(wèn)題基礎(chǔ)上，從管理方、承租方兩個(gè)角度探討提高門面房管理的有效途徑。

【關(guān)鍵詞】 經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)； 門面房； 管理

2003年由中國(guó)財(cái)政經(jīng)濟(jì)出版社出版的《創(chuàng)建國(guó)有資產(chǎn)管理新體制百題問(wèn)答》中對(duì)經(jīng)營(yíng)性國(guó)有資產(chǎn)進(jìn)行詮釋，“國(guó)家作為出資者在企業(yè)中依法擁有的資本及其收益”即為經(jīng)營(yíng)性國(guó)有資產(chǎn)。高校門面房作為高校國(guó)有資產(chǎn)以盈利或收益為目的，是經(jīng)營(yíng)性國(guó)有資產(chǎn)，對(duì)其開展的經(jīng)營(yíng)管理是高校國(guó)有資產(chǎn)管理中經(jīng)營(yíng)性國(guó)有資產(chǎn)管理的重要組成部分。同樣，門面房也是行政事業(yè)單位“非轉(zhuǎn)經(jīng)”現(xiàn)象的表現(xiàn)形式之一，門面房在高校中普遍存在。

門面房的租賃收益一定程度上滿足學(xué)校各項(xiàng)事業(yè)發(fā)展所需，有利于提高學(xué)校辦學(xué)條件、方便科研成果轉(zhuǎn)化、豐富師生物質(zhì)生活、提高學(xué)校社會(huì)服務(wù)職能等。隨著高校的不斷擴(kuò)建、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境變化，高校門面房的分布、數(shù)量、類型較以往增加迅速，門面房經(jīng)營(yíng)收益占高校經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)收益比例增大，探究高校門面房資源的有效管理途徑，是促進(jìn)高校經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)合理配置、持續(xù)發(fā)展、科學(xué)管理的重要辦法。

一、高校門面房在實(shí)際管理中存在的問(wèn)題

筆者在門面房管理部門提供的基本情況基礎(chǔ)上，對(duì)本單位各校區(qū)門面房分布區(qū)域進(jìn)行實(shí)地走訪，逐一全面了解門面房使用情況，為探究高校門面房管理有效途徑提供全面科學(xué)的分析數(shù)據(jù)。經(jīng)過(guò)梳理匯總，高校門面房存在的問(wèn)題主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。

（一）承租人合同期內(nèi)隨意更換經(jīng)營(yíng)內(nèi)容，招牌懸掛凌亂

經(jīng)營(yíng)者合同意識(shí)不強(qiáng)，隨意更換經(jīng)營(yíng)內(nèi)容，更換門頭招牌。在實(shí)地走訪中發(fā)現(xiàn)約占7.1%的門面房在合同期內(nèi)更換了經(jīng)營(yíng)內(nèi)容、變更了店鋪招牌，且沒有將變更信息反饋給學(xué)校相關(guān)管理部門。由于更換招牌的隨意和沒有統(tǒng)一的要求，門面房門頭招牌懸掛凌亂、不統(tǒng)一，影響美觀，不能體現(xiàn)出門面房租賃的規(guī)范性、系統(tǒng)性。

（二）承租人私自改變經(jīng)營(yíng)面積

有的經(jīng)營(yíng)者私自將門面房進(jìn)行分割，懸掛多幅招牌，開展多樣經(jīng)營(yíng)，以達(dá)到提高經(jīng)營(yíng)效益的目的。有的經(jīng)營(yíng)者或通過(guò)簽訂多份合同的方式，將房屋成功租賃后，私自打通使用，擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)面積，以滿足其增加經(jīng)營(yíng)數(shù)量和經(jīng)營(yíng)品種的需要。通過(guò)走訪調(diào)查，發(fā)現(xiàn)有約5.9%的門面房存在這種現(xiàn)象。

（三）承租人私自轉(zhuǎn)包經(jīng)營(yíng)

承租人將商鋪成功租賃后，因經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地變更、經(jīng)營(yíng)意向轉(zhuǎn)變或?qū)で蠓孔獠顑r(jià)利益等原因，合同期內(nèi)將所租賃來(lái)的門面房轉(zhuǎn)手租賃給他人，即成為所謂的“二房東”，根據(jù)門面房所在區(qū)域的經(jīng)濟(jì)情況，甚至出現(xiàn)“三房東”等，“N房東”現(xiàn)象存在時(shí)間較長(zhǎng)，且較為常見。在走訪中發(fā)現(xiàn)，更改使用面積后的再租賃，為“二房東”提供了巨大的利潤(rùn)空間，即便是還留有自己經(jīng)營(yíng)的位置，其分割租賃的租金收益也完全可以滿足其需要上交學(xué)校的租金數(shù)，甚至超出。

（四）承租人安全意識(shí)不強(qiáng)

高校周圍門面房經(jīng)營(yíng)內(nèi)容大都圍繞高校學(xué)生特點(diǎn)、興趣愛好、生活需求等展開，以餐飲食品、文具文化、服裝飾品等為主，因商鋪面積有限，經(jīng)營(yíng)者為使經(jīng)營(yíng)效益最大化，充分利用商鋪空間，店面貨物堆積嚴(yán)重，擺放緊密，分類不詳，室內(nèi)通風(fēng)不暢，走道狹小，部分商鋪缺少必要的消防設(shè)備，高校門面房區(qū)域?qū)W生密集、人流量大，無(wú)疑存在一定的安全隱患。同時(shí)，有些經(jīng)營(yíng)者防盜意識(shí)淡薄，不能夠很好地做到日常營(yíng)業(yè)的監(jiān)管、監(jiān)控。

（五）管理方存在合同管理的盲區(qū)

因?qū)W校事業(yè)發(fā)展、校區(qū)擴(kuò)建，大多數(shù)高校存在多校區(qū)辦學(xué)情況，門面房也分布廣、數(shù)量多，即便在同一校區(qū)內(nèi)，因校區(qū)面積大，學(xué)生學(xué)習(xí)、生活區(qū)域相對(duì)分散，門面房也在多處存在。門面房租賃合同簽訂以實(shí)時(shí)租賃時(shí)間為準(zhǔn)，且在實(shí)際經(jīng)營(yíng)過(guò)程中存在違約、退租、收回等客觀情況，因“即交即租”，使得租賃合同簽訂時(shí)間分散、不統(tǒng)一，管理人員如果不及時(shí)進(jìn)行查看整理、分類匯總，很容易出現(xiàn)合同到期本應(yīng)收回暫未收回、本該續(xù)簽暫未續(xù)簽、租金未及時(shí)收繳等情況，出現(xiàn)了合同管理的盲區(qū)。

（六）管理方日常管理不到位

管理方日常管理不到位一定程度上影響了門面房管理質(zhì)量，經(jīng)走訪調(diào)查，90%以上的承租人稱除按期簽訂租賃合同雙方在場(chǎng)外，很少見到管理方，特別是在門面房實(shí)地基本見不到管理方。由于缺少常規(guī)性的實(shí)地巡查和登記，使得門面房管理方即高校相關(guān)管理部門缺少最新、最全面的門面房管理信息，不能夠做好門面房管理數(shù)據(jù)的更新、完善，實(shí)現(xiàn)對(duì)承租人、經(jīng)營(yíng)內(nèi)容的實(shí)時(shí)、動(dòng)態(tài)掌握。

二、提高門面房管理實(shí)效的途徑

在全面分析高校門面房存在問(wèn)題的基礎(chǔ)上，結(jié)合高校管理要求和發(fā)展需要，對(duì)提高門面房管理實(shí)效，提出以下建議：

（一）完善門面房管理部門工作職責(zé)

成立專門的經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)管理部門，建立一支專業(yè)的經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)管理隊(duì)伍，明確部門工作職責(zé)、管理人員任務(wù)范疇。高校門面房由專門機(jī)構(gòu)、專人負(fù)責(zé)日常管理、合同簽訂、合同保管、合同變更、事務(wù)協(xié)商、監(jiān)管投訴等事宜，做到管理的相對(duì)集中，實(shí)現(xiàn)扎口管理，這樣使管理者能夠直接掌握門面房管理動(dòng)態(tài)，管理不分散、不煩亂，避免管理信息的滯后和管理盲區(qū)。

（二）建立健全經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)管理辦法

制度建設(shè)是管理的依據(jù)和保障，全面、有效的管理制度有利于管理工作的開展，高校應(yīng)針對(duì)門面房管理出臺(tái)行之有效的管理辦法，并擴(kuò)大宣傳、推廣實(shí)施，使得門面房真正能夠達(dá)到經(jīng)營(yíng)目的。門面房管理的制度辦法應(yīng)圍繞學(xué)校發(fā)展、機(jī)構(gòu)設(shè)置、科學(xué)管理、承租人利益等展開，明確租賃流程、管理范疇、權(quán)利義務(wù)、責(zé)任追究、處理辦法等，真正實(shí)現(xiàn)有章可依、有據(jù)可循。

（三）加強(qiáng)租賃合同管理

根據(jù)學(xué)校要求和門面房實(shí)際情況，“一對(duì)一”起草租賃合同，合同內(nèi)容不求繁瑣、但求全面；不求形式、但求明確，避免合同的“形式主義”。租賃合同是租賃方和承租方權(quán)責(zé)依據(jù)，具有法律效應(yīng)，合同內(nèi)容除明確場(chǎng)地位置、場(chǎng)地面積、房屋租金、租賃期限、水電使用、承租人信息、經(jīng)營(yíng)內(nèi)容等外，應(yīng)突出明確租賃要求，如承租人不得私自改變房屋構(gòu)造、改水改電、轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)讓以及租賃方和承租方的權(quán)利義務(wù)等。因門面房作為經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)屬于高校，為學(xué)校事業(yè)發(fā)展服務(wù)，故應(yīng)在合同中同時(shí)明確如影響學(xué)校事業(yè)規(guī)劃、終止合同、退還租金等。

（四）定期巡查，啟動(dòng)動(dòng)態(tài)監(jiān)管制度

門面房的管理變靜為動(dòng)，加強(qiáng)巡查監(jiān)管力度，以保障門面房管理信息的及時(shí)、全面。門面房管理人員應(yīng)定期或不定期到門面房經(jīng)營(yíng)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行檢查，查看是否有隨意更改房屋結(jié)構(gòu)、違反合同約定裝修、違規(guī)經(jīng)營(yíng)、私自轉(zhuǎn)包等情況；通報(bào)最新管理動(dòng)態(tài)，與承租人交流溝通，在一線獲取承租人意見建議等。定期會(huì)同學(xué)校保衛(wèi)處查看防火防盜情況，進(jìn)行安全經(jīng)營(yíng)提醒。

（五）加強(qiáng)對(duì)承租人的管理

根據(jù)高校門面房消費(fèi)主體為學(xué)生這一實(shí)際情況，加強(qiáng)對(duì)承租人的管理，對(duì)承租人經(jīng)營(yíng)內(nèi)容、經(jīng)營(yíng)方式等進(jìn)行正面引導(dǎo)，培養(yǎng)承租人的防火防盜意識(shí)、安全穩(wěn)定意識(shí)，警惕承租人及其社會(huì)關(guān)系對(duì)學(xué)生的影響等。通過(guò)對(duì)承租人的管理，嚴(yán)把租賃關(guān)，一定程度上能夠避免承租人良莠不齊、社會(huì)關(guān)系復(fù)雜等情況，在獲得經(jīng)濟(jì)利益的同時(shí)，促進(jìn)校園穩(wěn)定。

（六）優(yōu)化租賃區(qū)管理，擴(kuò)大租賃影響

高校作為租賃方，有責(zé)任維護(hù)好門面房周圍管理，進(jìn)行道路維護(hù)、綠化、環(huán)境衛(wèi)生等處理，優(yōu)化門面房經(jīng)營(yíng)環(huán)境，在門面房管理方和承租人共同協(xié)調(diào)努力下，營(yíng)造出方便、干凈、規(guī)范的經(jīng)營(yíng)環(huán)境。優(yōu)良的經(jīng)營(yíng)環(huán)境有利于擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)影響，提升門面房租賃層次，使租賃方和承租方雙方受益。

【參考文獻(xiàn)】

［1］ 董宏.創(chuàng)建國(guó)有資產(chǎn)管理新體制百題問(wèn)答［M］.北京：中國(guó)財(cái)政經(jīng)濟(jì)出版社，2003.