胡京林

（作者單位：南京森林警察學(xué)院）

一、高校經(jīng)營性門面房管理存在的主要問題

近年來，隨著高校規(guī)模的不斷擴(kuò)大，高校校園面積不斷增加，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和經(jīng)濟(jì)環(huán)境日益多元，高校門面房的分布范圍越來越廣、數(shù)量越來越大、類型越來越復(fù)雜，門面房經(jīng)營收益占高校經(jīng)營性資產(chǎn)收益比例逐年增大，極大程度上彌補(bǔ)了高校辦學(xué)經(jīng)費(fèi)的不足，為高等教育事業(yè)發(fā)展提供了一定的經(jīng)濟(jì)支撐[1]，也符合財(cái)政部等相關(guān)部委出臺的關(guān)于盤活利用國有資產(chǎn)的政策要求。但是，高校在門面房管理實(shí)踐中仍存在著一系列問題，制約著門面房在高校辦學(xué)中更大作用的發(fā)揮。探究高校門面房資源的有效管理途徑，是推動高校經(jīng)營性資產(chǎn)合理配置和科學(xué)管理的重要方法，對充分發(fā)揮門面房在高校事業(yè)發(fā)展中的獨(dú)特作用有著非常重要的意義。筆者以某警察學(xué)院主校區(qū)現(xiàn)有門面房為重點(diǎn)，充分調(diào)研了該學(xué)院及周邊幾所高校門面房管理現(xiàn)狀，經(jīng)梳理匯總，發(fā)現(xiàn)高校在門面房管理中存在以下五方面主要問題。

（一）風(fēng)格設(shè)計(jì)缺少統(tǒng)籌謀劃

隨著高等教育的不斷發(fā)展，高校之間的競爭也日益激烈，高校社會形象作為高校社會影響力的主要影響因素之一，顯得越發(fā)重要。一所高校要想在競爭大潮中得到社會認(rèn)可，站穩(wěn)一席之地，必須形成自己的獨(dú)特風(fēng)格。影響高校社會形象的因素很多，作為面向?qū)W生、家長乃至社會各界的主要窗口之一，門面房毋庸置疑是高校社會形象的重要影響因素。門面房的整體風(fēng)格設(shè)計(jì)必須服從學(xué)院整體風(fēng)格，唯有如此，才能形成合力，助推學(xué)院形成風(fēng)格鮮明獨(dú)特、為社會充分認(rèn)可的良好形象。但是，目前部分高校的門面房并未開展整體風(fēng)格論證和設(shè)計(jì)，部分高校雖有整體風(fēng)格設(shè)計(jì)但是未能充分落實(shí)落細(xì)。以某警察學(xué)院為例，作為一所以培養(yǎng)高素質(zhì)公安后備人才為目標(biāo)的公安院校，學(xué)院的整體風(fēng)格應(yīng)當(dāng)契合公安院校實(shí)施嚴(yán)格警務(wù)化管理的需求，體現(xiàn)團(tuán)結(jié)緊張、嚴(yán)肅活潑的特質(zhì)，凸顯整齊劃一、令行禁止的氛圍。目前學(xué)院主校區(qū)整體建筑風(fēng)格為棱角分明的淺灰色，被周邊高校形象稱呼為“黑貓警長”，為學(xué)生按預(yù)定培養(yǎng)目標(biāo)健康成長提供了良好的環(huán)境支撐。但是，學(xué)院門面房管理部門并未就門面房的裝修風(fēng)格給出明確的規(guī)范性指導(dǎo)意見，僅在合同中要求承租人在需要進(jìn)行裝修時(shí)提前上報(bào)方案進(jìn)行審批，導(dǎo)致各承租人在沒有統(tǒng)一框架約束的情況下各自發(fā)揮，張揚(yáng)個(gè)性，隨意懸掛各式各樣的門面房招牌，不僅影響了門面房一條街的整體美觀，也無法體現(xiàn)出公安院校整齊劃一、嚴(yán)肅規(guī)范的特殊性，未能起到助推學(xué)院樹立特色鮮明社會形象的應(yīng)有作用。

（二）承租人擅自更改經(jīng)營范圍

一般來說，高校校園內(nèi)門面房的經(jīng)營范圍主要集中在和學(xué)生日常生活息息相關(guān)的項(xiàng)目，如超市、水果店、圖文打印、移動電信網(wǎng)絡(luò)、照相館、理發(fā)店、銀行、干洗店、咖啡奶茶店、書報(bào)雜志社等。學(xué)院對各承租戶的經(jīng)營范圍有著明確的規(guī)定，但是從門面房管理的實(shí)際情況來看，存在著門面房承租人在合同期內(nèi)擅自更改經(jīng)營內(nèi)容的問題，且更改后的經(jīng)營內(nèi)容并未及時(shí)向?qū)W院相關(guān)部門反饋，致使門面房管理部門對門面房的使用情況并不完全了解[2]。以某警察學(xué)院為例，雖然在合同中明確規(guī)定中國移動的經(jīng)營范圍為移動通信及直接相關(guān)業(yè)務(wù)，中國聯(lián)通的經(jīng)營范圍為聯(lián)通通信及直接相關(guān)業(yè)務(wù)，縫紉鋪的經(jīng)營范圍為縫紉修理及直接相關(guān)業(yè)務(wù)。但從實(shí)際經(jīng)營情況看，中國移動擅自增設(shè)了手機(jī)及電腦修理柜臺，中國聯(lián)通隔出了大半空間進(jìn)行各類日雜用品的銷售，縫紉鋪以及鞋子修理鋪也見縫插針地在狹小的空間里堆滿了學(xué)生的各類日用品進(jìn)行銷售獲利。這種違反合同約定擅自更改經(jīng)營范圍的行為，有違合約精神[3]，破壞了原來設(shè)定的門面房經(jīng)營范圍整體布局，導(dǎo)致不公平競爭，且容易產(chǎn)生安全隱患，如銷售違禁物品等問題。

（三）承租人擅自分包轉(zhuǎn)包

合同約定，門面房僅由承租人負(fù)責(zé)在限定的經(jīng)營范圍內(nèi)開展相關(guān)活動，不允許出現(xiàn)分包轉(zhuǎn)包等行為，否則一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，學(xué)院可立即終止合同。但在實(shí)際工作中，發(fā)現(xiàn)部分高校存在承租人擅自進(jìn)行分包轉(zhuǎn)包門面房問題，主要表現(xiàn)為兩種情形[4]：一種情形是承租人出于經(jīng)營思路發(fā)生改變、尋求差價(jià)利益等動機(jī)，在未經(jīng)學(xué)院同意的情況下，將原先承租的門面房整體轉(zhuǎn)包給他人，并從中獲取轉(zhuǎn)包差價(jià)利益；另一種情形是承租人在存留自身經(jīng)營所需門面房面積后，將多余面積再出租，通過收取分割租金來滿足其自身上交學(xué)院所需的租金金額，以此來降低自身經(jīng)營成本，提高經(jīng)營收益。擅自進(jìn)行分包轉(zhuǎn)包門面房，導(dǎo)致門面房管理產(chǎn)生灰色地帶，脫離管理方有效管控，極易引發(fā)糾紛，給學(xué)院管理工作帶來不必要的麻煩。

（四）不使用統(tǒng)一收款工具

目前，許多高校規(guī)定門面房承租人在有收款行為時(shí)，必須統(tǒng)一使用相關(guān)管理部門配發(fā)的刷卡機(jī)（POS 機(jī)），這不僅有利于學(xué)院核算其成本和銷售收入，防止承租人利用學(xué)院相對封閉的優(yōu)勢地位隨意操控物價(jià)，維護(hù)學(xué)生權(quán)益，也有利于給以后年度的招租工作提供相關(guān)數(shù)據(jù)支撐，如租金底價(jià)的設(shè)定、不同地段門面房最佳經(jīng)營范圍及要求等。這種集中管控封堵了少數(shù)承租人違規(guī)牟利的空間，為后期招租工作提供了支撐。但由于在POS 機(jī)收款系統(tǒng)設(shè)置中將收款人統(tǒng)一為學(xué)院，且需要在一個(gè)月左右由相關(guān)管理部門在進(jìn)行集中核對后將營業(yè)收入逐一轉(zhuǎn)賬至門面房承租人賬號中，也給承租人帶來了更多的資金運(yùn)轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)和工作量，在怕麻煩和受利益驅(qū)使雙重因素影響下，一些承租人不愿意接受管控。調(diào)研發(fā)現(xiàn)，相當(dāng)多的承租人用各種辦法規(guī)避使用POS 機(jī)，微信、支付寶、現(xiàn)金等各種形式的收款方式屢禁不止，給學(xué)院門面房管理工作造成非常大的困擾。

（五）合同管理存在盲區(qū)

現(xiàn)階段，由于高校發(fā)展速度比較快，大部分學(xué)院在已有老校區(qū)的基礎(chǔ)上再擇地進(jìn)行新校區(qū)建設(shè)，新老校區(qū)并存運(yùn)行。校區(qū)環(huán)境各不一樣，導(dǎo)致門面房存在數(shù)量多、分布廣、種類復(fù)雜的現(xiàn)象。此外，由于各門面房情況不一樣，相當(dāng)多的門面房簽訂的合同起始時(shí)間不盡相同，跨年度合同相對較多；同時(shí)，學(xué)院門面房管理人員崗位調(diào)整變動頻繁等因素疊加，導(dǎo)致對合同情況熟悉程度存在差異，合同資料整理的工作量較大，傳統(tǒng)的管理模式難度越來越大，極易產(chǎn)生管理盲區(qū)，使得門面房在合同到期或者在規(guī)定期限內(nèi)收取租金時(shí)造成疏漏，導(dǎo)致高校利益受損[5]。

二、高校經(jīng)營性門面房管理改進(jìn)對策

如何最大限度地利用好門面房，通過優(yōu)化門面房管理催生更大活力，強(qiáng)化服務(wù)育人功能，增強(qiáng)經(jīng)營收益，助推高校事業(yè)發(fā)展，是擺在管理者面前急需解決的難題。結(jié)合高校門面房管理存在的問題，提出以下幾點(diǎn)建議：

（一）更新管理理念，構(gòu)建科學(xué)合理的工作機(jī)制

后勤無小事，處處是責(zé)任。高校后勤工作雖然經(jīng)常是一些瑣碎事務(wù)，但往往事關(guān)師生切身利益，關(guān)乎高校社會形象。高校管理是一個(gè)系統(tǒng)性工程，門面房往往是作為學(xué)院的外部形象而存在，作為門面房擁有者，加強(qiáng)門面房承租管理不僅有助于增強(qiáng)高校整體管理效能，而且在很大意義上方便了更多的在校師生及校園內(nèi)其他人員。要提升高?，F(xiàn)代化管理能力，建設(shè)高水平大學(xué)，就不能忽視作為后勤管理重要組成部分的門面房管理。高校管理者必須及時(shí)更新管理理念，把門面房管理擺到高校管理的重要位置，給予應(yīng)有重視，做好整體規(guī)劃。建議在高校內(nèi)成立專門的管理部門對門面房承租人進(jìn)行管理，并賦予其明確的職責(zé)權(quán)限，重點(diǎn)負(fù)責(zé)合同簽訂、日常管理監(jiān)督以及投訴售后處理等具體工作，提高管理的專業(yè)化水平和工作效率。

（二）做好謀篇布局，優(yōu)化頂層設(shè)計(jì)

要充分發(fā)揮門面房在高校事業(yè)發(fā)展中的重要作用，就必須把門面房管理納入學(xué)院整體發(fā)展規(guī)劃，從樹立良好社會形象、強(qiáng)化服務(wù)育人功能、謀求最大經(jīng)濟(jì)效益、維護(hù)校園優(yōu)良秩序、規(guī)范管理、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)隱患等多維度統(tǒng)籌謀劃，厘清門面房管理中的輕重緩急因素，提前謀篇布局，做好整體頂層設(shè)計(jì)。尤其是門面房整體內(nèi)外裝修風(fēng)格，要服從學(xué)院整體風(fēng)格需要，精心做好調(diào)研論證，形成具體規(guī)范指導(dǎo)方案，并在招租公告和合同約定中提出明確要求。鼓勵(lì)和支持相關(guān)部門和工作人員開展科學(xué)研究，優(yōu)化門面房承租項(xiàng)目管理，做細(xì)做實(shí)門面房日常管理，加強(qiáng)管理部門與承租人的溝通交流，注意傾聽師生、校友和承租人的聲音，及時(shí)采納合理意見建議，提升門面房出租層次，合力打造優(yōu)美校園環(huán)境，達(dá)成門面房出租的多維度愿景目標(biāo)，真正實(shí)現(xiàn)多贏的良好局面。

（三）強(qiáng)化合同管理，杜絕風(fēng)險(xiǎn)隱患

高校在門面房招租完成后，應(yīng)當(dāng)根據(jù)招租結(jié)果及時(shí)與承租人簽訂合同，通過合同約束雙方行為。要特別重視合同中的重點(diǎn)條款，如租金收繳、租賃期限、雙方權(quán)利與義務(wù)、違約責(zé)任、終止條件等。此外，還應(yīng)該在合同中明確規(guī)定在出租期間承租人對門面房的使用用途、可經(jīng)營方向等，明確規(guī)定未經(jīng)過高校相關(guān)管理部門書面同意不得隨意更改，如果承租人在出租期間所從事的商業(yè)行為影響高校教育事業(yè)的發(fā)展，高校有權(quán)收回該門面房。這樣能夠更好地保障對門面房出租期間發(fā)生的突發(fā)情況依法進(jìn)行處置，增強(qiáng)高校對經(jīng)營性門面房有效管控的力度，維護(hù)學(xué)院合法權(quán)益，規(guī)避法律風(fēng)險(xiǎn)和糾紛，避免不必要的麻煩。在門面房出租合同簽訂及后期管理中，要強(qiáng)化法律意識，充分發(fā)揮校內(nèi)法律事務(wù)部門對合同審核把關(guān)和管理實(shí)踐中相關(guān)法律問題的指導(dǎo)作用。加強(qiáng)合同和其他工作臺賬管理，充分利用現(xiàn)代信息化管理手段，提高管理工作效率[6]。針對門面房在新老校區(qū)和學(xué)院分布的特點(diǎn)，找準(zhǔn)最佳時(shí)間節(jié)點(diǎn)，采用科學(xué)合理方式，把不同區(qū)域和時(shí)期的門面房相對集中開展招租，這樣既能減少重復(fù)工作、提高工作效率，還有利于形成規(guī)模優(yōu)勢，爭取最大經(jīng)濟(jì)效益。

（四）加強(qiáng)實(shí)時(shí)監(jiān)管，完善管理模式

完成合同簽訂到承租人入駐，再到承租人實(shí)際經(jīng)營，高校相關(guān)管理部門應(yīng)采用明察暗訪、設(shè)立舉報(bào)渠道、開展問卷調(diào)查、調(diào)取款項(xiàng)往來信息等多種方式增強(qiáng)對門面房經(jīng)營活動各方面情況的掌握，加大對門面房的監(jiān)督管理力度。通過建立定期、不定期的巡查制度加強(qiáng)對門面房進(jìn)行現(xiàn)場檢查，對不符合要求的裝修及時(shí)進(jìn)行整治，對私自轉(zhuǎn)包進(jìn)行嚴(yán)肅處理，對不使用POS 機(jī)收款行為進(jìn)行懲罰，按合同約定對違反約定的門面房承租人進(jìn)行處罰，甚至查封問題門面房等；或者通過廣泛發(fā)動學(xué)生參與對門面房承租人的監(jiān)督，發(fā)現(xiàn)有不合規(guī)行為及時(shí)進(jìn)行通報(bào)，讓更多的學(xué)生了解門面房的經(jīng)營狀況等。對承租人進(jìn)行入駐前教育和日常教育，突出法律意識教育，發(fā)現(xiàn)違規(guī)苗頭及時(shí)進(jìn)行警示，做到防微杜漸，防患于未然。此外，還應(yīng)敢于創(chuàng)新、務(wù)求實(shí)效，通過多種方式建立和完善適合學(xué)院自身特點(diǎn)的門面房管理模式。如某警察學(xué)院性質(zhì)為公安院校，對學(xué)生實(shí)行相對封閉的警務(wù)化管理，學(xué)生的日常生活主要依賴校內(nèi)食堂和門面房提供的服務(wù)，如何在確保承租人經(jīng)營過程中規(guī)范取得合法合理收益的同時(shí)，能最大限度地保證學(xué)生和學(xué)院的利益，應(yīng)該是門面房管理部門在制定管理規(guī)則、建立管理模式時(shí)重點(diǎn)考慮的內(nèi)容。

綜上所述，門面房的出租收益能在一定程度上補(bǔ)充學(xué)院各項(xiàng)事業(yè)發(fā)展所需、提升學(xué)院辦學(xué)條件、豐富師生物質(zhì)生活，還能在樹立高校良好社會形象、落實(shí)服務(wù)育人等方面對高校教育事業(yè)發(fā)展起到助推作用。統(tǒng)籌規(guī)劃門面房管理工作、科學(xué)設(shè)置管理機(jī)構(gòu)、多途徑提升門面房管理水平，不僅有利于高校在門面房出租中獲得最大經(jīng)濟(jì)效益和社會效益，也有利于高校門面房管理走上系統(tǒng)化、規(guī)范化的道路，實(shí)現(xiàn)高校和承租人的雙贏。