劉曙光

摘要：企業(yè)的財(cái)務(wù)管理對(duì)于企業(yè)的長(zhǎng)久、持續(xù)、健康發(fā)展具有重要的作用，對(duì)于中小房地產(chǎn)企業(yè)而言，在這樣一個(gè)資金密集型的行業(yè)，中小企業(yè)完善自身的財(cái)務(wù)管理體系的建設(shè)對(duì)于企業(yè)的生存以及增強(qiáng)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力的作用是不言而喻的。本文對(duì)如何完善中小房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理體系進(jìn)行了初步分析。

關(guān)鍵詞：中小房地產(chǎn)企業(yè)；財(cái)務(wù)管理體系；完善研究；

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理體系概述

1.房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理體系的內(nèi)涵

企業(yè)財(cái)務(wù)管理是一種經(jīng)濟(jì)管理行為，其內(nèi)容主要包括組織企業(yè)的財(cái)務(wù)活動(dòng)和處理企業(yè)財(cái)務(wù)關(guān)系的管理。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理體系，是指房地產(chǎn)企業(yè)在企業(yè)運(yùn)營(yíng)過程中保證房地產(chǎn)企業(yè)能夠籌集房產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)需要的各種資金，以及根據(jù)項(xiàng)目分配籌集的資款，合理使用每一筆資金，核算、記錄和再分配房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)中產(chǎn)生的各種成本耗費(fèi)和收入，履行好企業(yè)財(cái)務(wù)核算、分析、控制、考核等職能而形成的一套有效的管理機(jī)制。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理與一般企業(yè)的財(cái)務(wù)管理有很大區(qū)別。其內(nèi)容主要包括：房地產(chǎn)企業(yè)計(jì)劃投資前所需要的項(xiàng)目資金進(jìn)行籌措的管理，對(duì)于投資對(duì)象的投資資金分配的管理，對(duì)于用于房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的資金的營(yíng)運(yùn)管理以及項(xiàng)目結(jié)束后，對(duì)于所獲得的利潤(rùn)的分配管理。

2.房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理體系的功能

財(cái)務(wù)管理體系的建立對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展具有重要的作用，主要表現(xiàn)在：

（1）運(yùn)用科學(xué)的現(xiàn)代化財(cái)務(wù)管理方法收集企業(yè)的財(cái)務(wù)信息，根據(jù)市場(chǎng)需要和房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際情況，運(yùn)用財(cái)務(wù)管理、信息管理等多種手段，注重對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的預(yù)測(cè)、評(píng)估以及平衡等，幫助企業(yè)制定一些有效的措施和制度，并在實(shí)踐中不斷地調(diào)整和完善。

（2）企業(yè)的財(cái)務(wù)管理體系建立、實(shí)施，能夠有效的解決房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程中的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略、財(cái)務(wù)方針、財(cái)務(wù)目標(biāo)、財(cái)務(wù)管理方案、財(cái)務(wù)管理環(huán)境以及資金的籌措等問題。

（3）企業(yè)的財(cái)務(wù)管理體系的建立能夠?yàn)槠髽I(yè)提供大量的會(huì)計(jì)核算資料，通過對(duì)企業(yè)的會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)及資料的整理、計(jì)算、分析，對(duì)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略具有積極重要的價(jià)值。

（4）企業(yè)財(cái)務(wù)管理體系的建立有助于在房地產(chǎn)行業(yè)建立誠(chéng)信機(jī)制。企業(yè)財(cái)務(wù)管理體系能夠保證企業(yè)在財(cái)務(wù)管理中的規(guī)范化操作，盡量避免因人為的原因而帶來的各種弊端，要求房地產(chǎn)企業(yè)的操作和執(zhí)行者嚴(yán)守規(guī)則，建立誠(chéng)實(shí)、可靠的信譽(yù)。

二、新形勢(shì)下中小房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理呈現(xiàn)的特點(diǎn)

房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)極其特殊的資金密集型的行業(yè)，相比較于其他行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)一般都需要投入極其巨大的資金，企業(yè)資金的管理對(duì)企業(yè)的發(fā)展尤為重要，使得房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理普遍具有以下特點(diǎn)：一，房地產(chǎn)企業(yè)具有產(chǎn)業(yè)鏈較長(zhǎng)、中間環(huán)節(jié)多、所需的資金量大、投資周期長(zhǎng)等特點(diǎn)，決定了企業(yè)財(cái)務(wù)管理具有很大的復(fù)雜性和難度；二，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)受種種不確定性因素的影響，具有高風(fēng)險(xiǎn)性，因此為了最大限度的降低房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于企業(yè)財(cái)務(wù)人員的素質(zhì)要求較高，需要財(cái)務(wù)管理人員提供科學(xué)、準(zhǔn)確、及時(shí)的財(cái)務(wù)信息以滿足經(jīng)營(yíng)決策的需要；三，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理需要合理的處理復(fù)雜的各種關(guān)系，需要處理與投資者、債權(quán)人、居民等之間的財(cái)務(wù)關(guān)系，財(cái)務(wù)關(guān)系處理稍有不當(dāng)，都會(huì)給企業(yè)的經(jīng)營(yíng)帶來不利的影響，財(cái)務(wù)管理的內(nèi)容十分復(fù)雜。

而隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，新形勢(shì)下的房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理呈現(xiàn)出新的特點(diǎn)：

1.財(cái)務(wù)管理的風(fēng)險(xiǎn)加大。隨著經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)，房地產(chǎn)行業(yè)獲取了極大的發(fā)展優(yōu)勢(shì)，房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)的廣泛開展，也使得房地產(chǎn)企業(yè)資金投入量變大、籌資任務(wù)加重，財(cái)務(wù)管理周期隨之變長(zhǎng)。在相對(duì)較長(zhǎng)的開發(fā)經(jīng)營(yíng)周期中，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理遭遇諸多不確定、不穩(wěn)定因素，致使房地產(chǎn)企業(yè)投資項(xiàng)目成敗、經(jīng)濟(jì)效益大小等都面臨雙重結(jié)果，房地產(chǎn)開發(fā)極具風(fēng)險(xiǎn)威脅。

2.財(cái)務(wù)管理難度大大增加。房地產(chǎn)開發(fā)還涉及到多方面問題，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)關(guān)系同樣出現(xiàn)復(fù)雜性選擇。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)關(guān)系要處理開發(fā)企業(yè)與其投資人、債權(quán)人、債務(wù)人、被投資單位、內(nèi)部職工的關(guān)系，還有房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部各個(gè)部門、單位以及上下級(jí)管理部門之間的關(guān)系，由此房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理難度就大大增加了，需要耗費(fèi)大量的精力去處理各種關(guān)系

三、中小房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理體系存在的問題

在我國(guó)的中小房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中主要存在以下的問題：

1.中小房地產(chǎn)企業(yè)投資決策者有較大隨意性，其缺乏對(duì)整體的開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究。中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往只關(guān)注項(xiàng)目工程決算，在判斷房地產(chǎn)項(xiàng)目是否具有投資價(jià)值時(shí)，往往憑借自己的主觀判斷，缺乏科學(xué)的、完整的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)分析和可行性研究，甚至對(duì)有項(xiàng)目的可行性研究，也僅僅針對(duì)單一的項(xiàng)目。

2.企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平較低，企業(yè)管理者的文化素質(zhì)低，管理理念保守和落后，缺乏現(xiàn)代財(cái)務(wù)管理理念。一些房地產(chǎn)公司的經(jīng)營(yíng)者過于重視權(quán)力的集中，管理和投資決策全靠經(jīng)驗(yàn)和感覺，在企業(yè)內(nèi)部缺乏監(jiān)督機(jī)制，財(cái)務(wù)管理無法參與各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，導(dǎo)致了財(cái)務(wù)管理的混亂和處于無計(jì)劃狀態(tài);有些經(jīng)營(yíng)者在財(cái)務(wù)管理上采取家族式管理模式，許多財(cái)務(wù)人員，業(yè)務(wù)能力和管理水平低，缺乏專業(yè)知識(shí)和經(jīng)濟(jì)常識(shí)，財(cái)務(wù)工作者若不具備較強(qiáng)的業(yè)務(wù)水平在面對(duì)復(fù)雜的房地產(chǎn)行業(yè)稅收政策、法律法規(guī)時(shí)，是很難解決和面對(duì)企業(yè)資本化、規(guī)?；?jīng)營(yíng)后的各種財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)問題。再者企業(yè)內(nèi)部控制的缺失，缺乏對(duì)財(cái)務(wù)管理的監(jiān)控。內(nèi)部控制薄弱是當(dāng)前中小房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中普遍存在的問題，總體上說中小企業(yè)的財(cái)務(wù)內(nèi)部控制制度是很不健全的，像成本核算制度、財(cái)務(wù)收支審批制度、財(cái)務(wù)清查制度、等在中小房地產(chǎn)企業(yè)是不能完全建立或建立的不健全，再或者是即使建立了其中的一些制度，但很難保證在實(shí)際工作中認(rèn)真執(zhí)行。

3.總體上說，中小房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理欠佳，面對(duì)主要問題就是融資困難卻還要盲目的追逐開發(fā)高端房地產(chǎn)產(chǎn)品，對(duì)于流動(dòng)資金的管理十分落后，這也是我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)管理中基本上都存在的問題。首先在籌資過程中，融資困難、金融服務(wù)滯后是制約中小房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的最大瓶頸；其次在投資過程中，存在著很多的房地產(chǎn)企業(yè)忽視市場(chǎng)的導(dǎo)向作用，做出缺乏科學(xué)性的投資，盲目地追求高端房地產(chǎn)產(chǎn)品，忽視社會(huì)需要，無視房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)的現(xiàn)實(shí)狀況，導(dǎo)致了資金的極大浪費(fèi)；再者在日常的經(jīng)營(yíng)過程中，缺乏流動(dòng)資金管理的有效機(jī)制，存在較為嚴(yán)重的問題就是資金沉淀問題，隨意為客戶提供購(gòu)房擔(dān)保，而一旦客戶在未來不具備償還銀行貸款的能力時(shí)，其結(jié)果是導(dǎo)致企業(yè)償還貸款，其內(nèi)部出現(xiàn)大量的長(zhǎng)期的應(yīng)收欠款，資金很難及時(shí)回籠，再加上多數(shù)的中小房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)日?，F(xiàn)金流量管理不加重視，不重視建立倉(cāng)庫(kù)管理制度，導(dǎo)致不良的資產(chǎn)長(zhǎng)期掛賬，大量的成品庫(kù)存積壓，企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況堪憂。

四、中小房地產(chǎn)企業(yè)完善財(cái)務(wù)管理體系應(yīng)注意的問題

為了中小房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理體系的建立，并且能夠有效的運(yùn)行，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理體系的構(gòu)建應(yīng)當(dāng)在一定的原則的指導(dǎo)下進(jìn)行，這些原則主要包括：

1.以房地產(chǎn)企業(yè)的自身狀況和市場(chǎng)的現(xiàn)實(shí)需求為依據(jù)原則，管理者用科學(xué)的態(tài)度進(jìn)行正確的決策，通過財(cái)務(wù)管理獲取的事實(shí)或信息做為判斷的基礎(chǔ)，再結(jié)合合乎邏輯的決策理論和決策方法做出的正確決斷。這就要求企業(yè)明確規(guī)定通過財(cái)務(wù)管理體系收集的信息的種類、渠道和職責(zé)，確保財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)和相關(guān)的非財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)及信息準(zhǔn)確、可靠、及時(shí)，決策者基于事實(shí)通過分析獲得的這些信息，結(jié)合經(jīng)驗(yàn)與直覺，做出正確的決策。

2.財(cái)務(wù)管理要實(shí)現(xiàn)系統(tǒng)管理原則，就是財(cái)務(wù)管理中采用系統(tǒng)的方法，將企業(yè)的財(cái)務(wù)管理體系視為一個(gè)整體的大系統(tǒng)，在財(cái)務(wù)管理的過程中遵循目的性、環(huán)境適應(yīng)性和整體性、層次性的要求，對(duì)構(gòu)成財(cái)務(wù)管理體系的相關(guān)的子系統(tǒng)進(jìn)行管理、辨識(shí)、理解，最終達(dá)到實(shí)現(xiàn)制定符合需要的財(cái)務(wù)方針、財(cái)務(wù)戰(zhàn)略和既定的財(cái)務(wù)目標(biāo)。

3.企業(yè)財(cái)務(wù)管理制度，建立的財(cái)務(wù)系統(tǒng)運(yùn)行效果的執(zhí)行情況，是否和如何保持滿足房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展和運(yùn)營(yíng)的需要，是與公司的高級(jí)管理人員的重視程度有極大的聯(lián)系。高層管理者應(yīng)當(dāng)以身作則，根據(jù)財(cái)務(wù)管理體系運(yùn)行的要求做出活動(dòng)。

五、完善中小房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理體系的措施

1.加強(qiáng)成本控制，預(yù)算管理

首先，預(yù)算管理是房地產(chǎn)企業(yè)中的各種部門對(duì)于未來一定時(shí)期內(nèi)的預(yù)算資源做出的一系列的經(jīng)濟(jì)管理的活動(dòng)，是企業(yè)的財(cái)務(wù)管理的內(nèi)部控制制度和管理控制系統(tǒng)的十分重要的組成部分。因此，搞好預(yù)算管理，提高企業(yè)的財(cái)務(wù)管理效益，是現(xiàn)代企業(yè)財(cái)務(wù)管理科學(xué)中的比較重要內(nèi)容之一。針對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不高、資源有限的現(xiàn)狀，采用現(xiàn)代的財(cái)務(wù)管理方法規(guī)劃各類資源，加強(qiáng)預(yù)算管理，統(tǒng)一經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，是合理分配房地產(chǎn)企業(yè)有限資源實(shí)現(xiàn)最大效用的有效途徑。

其次要提高財(cái)務(wù)部門對(duì)成本的控制水平，重視財(cái)務(wù)管理中的成本決策和控制，提高中小房地產(chǎn)企業(yè)的資金營(yíng)運(yùn)效益，以保證出資者的資金得到有效的利用。這就要求中小房地產(chǎn)企業(yè)要樹立成本意識(shí),將成本責(zé)任進(jìn)行劃分,明確企業(yè)各部門的成本目標(biāo)和責(zé)任，加強(qiáng)對(duì)企業(yè)運(yùn)營(yíng)全過程的成本控制,包括房地產(chǎn)項(xiàng)目的事前、事中、事后的成本管理控制；要建立嚴(yán)格的企業(yè)內(nèi)部成本控制制度和制約制度,加強(qiáng)制度對(duì)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的管理,最大程度的避免人為因素的干擾；最后要建立以財(cái)務(wù)成本控制為核心的成本考核體系，擴(kuò)大成本考核的范圍,解決目前的定額成本法中存在的問題，進(jìn)行成本核算法的創(chuàng)新。

2.加強(qiáng)企業(yè)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)控制

風(fēng)險(xiǎn)是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下所必然的，因而中小房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)重視風(fēng)險(xiǎn),增強(qiáng)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)并分析具體的風(fēng)險(xiǎn)性質(zhì),制定相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策,減少和分散風(fēng)險(xiǎn)。為此,房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中應(yīng)從以下幾個(gè)方面加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)控制：

（1）在房地產(chǎn)項(xiàng)目的籌資決策上應(yīng)當(dāng)慎重的進(jìn)行分析比較，選擇最適合的籌資方法，以避免企業(yè)因此可能陷入的債務(wù)危機(jī)。在企業(yè)借入資金過多時(shí)，財(cái)務(wù)的杠桿率可能會(huì)過高,當(dāng)投資利潤(rùn)率下降時(shí)，就會(huì)增加利息負(fù)擔(dān)，竟而威脅企業(yè)財(cái)務(wù)的安全,但是財(cái)務(wù)杠桿率較低,又會(huì)導(dǎo)致企業(yè)的資金成本的增加。因此,中小房地產(chǎn)企業(yè)要加強(qiáng)對(duì)銷售客戶的信用調(diào)查,確定合理的賒銷額度，盡量避免呆帳帶來的損失，避免人為的決定賒銷額度，確定合理的企業(yè)資金成本，避免因盲目貸款、囤積大量資金而導(dǎo)致企業(yè)利益的損害。

（2）加強(qiáng)監(jiān)測(cè)風(fēng)險(xiǎn)信號(hào)。一方面我們要對(duì)未來的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析，另一方面還要能夠?qū)︼L(fēng)險(xiǎn)的信號(hào)進(jìn)行監(jiān)測(cè)。當(dāng)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況出現(xiàn)不正常情況時(shí),如成本上升、銷售下降等，要及時(shí)的關(guān)注,確認(rèn)情況及時(shí)的向企業(yè)相關(guān)部門反映,盡快的采取措施,將損失降到最低。

（3）企業(yè)要制定切實(shí)可行的風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策,中小房地產(chǎn)企業(yè)要通過不斷的增強(qiáng)自身的競(jìng)爭(zhēng)能力,充分發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì),防止風(fēng)險(xiǎn),分散風(fēng)險(xiǎn)。

3.建立健全的企業(yè)資金管理機(jī)制

資金是企業(yè)生存發(fā)展的前提，中小房地產(chǎn)企業(yè)要安全有效地管理和使用資金,就要建立健全的企業(yè)資金管理機(jī)制。首先，推行資金管理責(zé)任制,重視企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)制度建設(shè)，加強(qiáng)財(cái)務(wù)收支上的財(cái)務(wù)監(jiān)控,強(qiáng)化內(nèi)部約束機(jī)制,確保重點(diǎn)項(xiàng)目資金需求,合理安排資金調(diào)度,提高資金的利用效率；其次要大力挖掘資金利用的潛力,重視貨款的回籠,對(duì)庫(kù)存結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整,大力壓縮存貨的資金的占用,加強(qiáng)企業(yè)支付能力和企業(yè)信譽(yù)的提高；再者要建立和完善自補(bǔ)資金積累的機(jī)制,解決費(fèi)用超支問題，合理制定稅后利潤(rùn)分配政策,流動(dòng)資金可以通過按稅后的企業(yè)利潤(rùn)提取的公積金來補(bǔ)充，促進(jìn)企業(yè)的資金自我流動(dòng)解決資金問題；最后要合理確定和制定企業(yè)的資金運(yùn)作機(jī)制,凡事都要根據(jù)企業(yè)的自身狀況,決定企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)。

4.提高企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員的素質(zhì)

人員的素質(zhì)是企業(yè)財(cái)務(wù)管理的關(guān)鍵性因素，中小房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)重視財(cái)務(wù)管理人員的應(yīng)用和素質(zhì)的培養(yǎng)，杜絕任人唯親或者推行家族式的管理，這對(duì)于企業(yè)的發(fā)展是很不利的。

結(jié)語(yǔ)：

中小房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理體系建設(shè)需要考慮多方面的因素，但只有解決發(fā)展中的問題，適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，建立現(xiàn)代的財(cái)務(wù)管理體系，企業(yè)才能發(fā)展。

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