劉璐

［摘要］ 房地產(chǎn)行業(yè)是國(guó)家的支柱行業(yè)，房地產(chǎn)的價(jià)格問(wèn)題關(guān)系到國(guó)計(jì)民生。影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素很多，除了需求供給因素之外，本文從房地產(chǎn)的成本因素和相關(guān)的金融財(cái)政因素等方面對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響進(jìn)行簡(jiǎn)要分析。

［關(guān)鍵詞］ 房地產(chǎn)價(jià)格；金融財(cái)政；利率；稅收；影響因素

doi : 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2012 . 08. 026

［中圖分類(lèi)號(hào)］F276［文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼］A［文章編號(hào)］1673 - 0194（2012）08- 0039- 01

房地產(chǎn)作為一種基礎(chǔ)而特殊的商品，為人類(lèi)生活提供了基本的保障。房地產(chǎn)商品作為不動(dòng)產(chǎn)具有價(jià)值量大、耐久性和保值增值的特性，因此，在當(dāng)今市場(chǎng)缺乏多種投資渠道的環(huán)境下，具有投資的價(jià)值。近年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)十分火爆，房地產(chǎn)價(jià)格的不斷攀升及發(fā)展走勢(shì)受到全社會(huì)的多方關(guān)注。影響房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的因素很多，除了作為一般商品，價(jià)格受到需求供給影響的普遍規(guī)律以外，本文從房地產(chǎn)價(jià)格的成本因素及相關(guān)的金融財(cái)政因素等方面對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響進(jìn)行簡(jiǎn)要的分析。

1影響房地產(chǎn)價(jià)格的成本因素

影響房地產(chǎn)價(jià)格的內(nèi)部因素是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的投入成本，投入成本主要包括土地價(jià)格、建筑安裝工程成本和開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)等。

1.1 土地價(jià)格

土地是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的基礎(chǔ)，土地價(jià)格的上漲導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商成本的增加，進(jìn)而推動(dòng)了房地產(chǎn)價(jià)格的上升。由于房地產(chǎn)依賴土地的不可移動(dòng)的特性，土地資源的稀缺程度也影響了房地產(chǎn)的價(jià)格差異。比如所處不同區(qū)位的房地產(chǎn)，即便是同一開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目，并且同檔次、同質(zhì)量，設(shè)施全部相同，其價(jià)格也會(huì)由于區(qū)位的不同而存在顯著的差異。

1.2 建筑安裝工程成本

建筑安裝工程成本是房地產(chǎn)實(shí)體建筑的造價(jià)，是房地產(chǎn)成本的主要組成部分，包括建筑施工過(guò)程中耗費(fèi)的各種費(fèi)用，如材料費(fèi)、人工費(fèi)、施工機(jī)械使用費(fèi)等。近年來(lái)的鋼材、鋁材等建筑材料價(jià)格的上漲，人工工資的提高直接影響了房地產(chǎn)的價(jià)格變動(dòng)。同時(shí)，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活水平的提高，房地產(chǎn)行業(yè)也加速升級(jí)換代，在建筑理念上關(guān)注綠色、舒適、智能等要求，如增加綠地面積、豐富住宅景觀、完善社區(qū)配套等，這些措施也相應(yīng)增加了房地產(chǎn)的建筑安裝工程成本。

1.3 開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)

房地產(chǎn)價(jià)格包含了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)，除了政府工程的公租房、安居房等由政府定價(jià)，限定利潤(rùn)率之外，其他商品房的價(jià)格參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，其定價(jià)和房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的綜合實(shí)力有關(guān)，包括經(jīng)營(yíng)管理能力、品牌效應(yīng)和營(yíng)銷(xiāo)水平等。因此，各個(gè)開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)率是不同的，開(kāi)發(fā)商不固定的利潤(rùn)影響了房地產(chǎn)的價(jià)格。同時(shí)，由于房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)入門(mén)檻高，該行業(yè)具有一定的壟斷特性。在壟斷的市場(chǎng)條件下，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商會(huì)結(jié)成相應(yīng)的利益集團(tuán)，達(dá)成價(jià)格合謀，維持房地產(chǎn)的高位價(jià)格，聯(lián)合造成上漲的局面。

2影響房地產(chǎn)價(jià)格的金融財(cái)政因素

影響房地產(chǎn)價(jià)格的外部因素是相關(guān)的金融財(cái)政因素，金融財(cái)政因素包括銀行利率、金融機(jī)構(gòu)貸款政策、稅收和股票。

2.1 銀行利率

一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)價(jià)格和銀行利率呈反比變化，當(dāng)銀行利率升高時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格呈走低趨勢(shì)；反之，則房地產(chǎn)價(jià)格呈上升趨勢(shì)。銀行利率對(duì)開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者兩方面都有影響。一方面，銀行利率的升高使購(gòu)房者貸款時(shí)，支付的利息增加，加重了購(gòu)房者的置業(yè)負(fù)擔(dān)，一定程度上限制了購(gòu)房的要求，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的相對(duì)回落。另一方面，銀行利率的升高增加了開(kāi)發(fā)商的融資成本，而購(gòu)房者的減少影響了開(kāi)發(fā)商的房產(chǎn)銷(xiāo)售，進(jìn)而影響了現(xiàn)金流，利率的升高使其背負(fù)著較大的還貸壓力，為了盡快回籠資金，也會(huì)采取降低房?jī)r(jià)的手段來(lái)促進(jìn)銷(xiāo)售。

2.2 金融機(jī)構(gòu)貸款政策

對(duì)于房地產(chǎn)這種單位價(jià)值較高的商品，一次性支付房款的購(gòu)房者比例很小，多數(shù)購(gòu)房者通過(guò)銀行按揭的方式來(lái)支付房款，所以，金融機(jī)構(gòu)的貸款政策直接影響了房地產(chǎn)市場(chǎng)的買(mǎi)賣(mài)。房地產(chǎn)價(jià)格和按揭貸款成數(shù)密切相關(guān)，通常呈正比變化。按揭貸款成數(shù)低，即首期支付成數(shù)高，提高了購(gòu)房者購(gòu)置房產(chǎn)的門(mén)檻，一定程度上影響了購(gòu)房的總量，使整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格相對(duì)降低。反之，按揭貸款成數(shù)高，更利于投資者進(jìn)入“炒房”市場(chǎng)，房地產(chǎn)價(jià)格呈上漲趨勢(shì)，比如，２００８年將按揭成數(shù)由７０％調(diào)整到８０％，是為了通過(guò)降低購(gòu)房門(mén)檻，提高購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)量，來(lái)應(yīng)對(duì)下跌的房?jī)r(jià)。

2.3 稅收

稅收的高低對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行影響很大，和房地產(chǎn)行業(yè)有關(guān)的稅種包括土地增值稅、契稅、印花稅、營(yíng)業(yè)稅、物業(yè)稅等等。２０１０年推出的房產(chǎn)新政中調(diào)整完善了相關(guān)稅收政策，加強(qiáng)了稅收征管。比如：針對(duì)二手房交易，調(diào)整了營(yíng)業(yè)稅政策，對(duì)不足五年轉(zhuǎn)手交易的住房，相對(duì)于以前的差額征稅，全額按銷(xiāo)售收入征收營(yíng)業(yè)稅。這些稅收措施增加了購(gòu)房者和投資者對(duì)房產(chǎn)的持有及轉(zhuǎn)讓的成本，對(duì)于房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲相對(duì)有所抑制。

2.4 股票

房地產(chǎn)和股票是投資者兩個(gè)重要的投資渠道，因此，兩個(gè)市場(chǎng)密切相關(guān)，有聯(lián)動(dòng)效應(yīng)。一方面，共同發(fā)展；另一方面，又此消彼長(zhǎng)。股票市場(chǎng)的價(jià)格上升，使投資者得到相對(duì)豐厚的回報(bào)，使其財(cái)富得到積累并擴(kuò)大了其他商品的消費(fèi)。同時(shí)，增加了其他的投資，比如投資房地產(chǎn)市場(chǎng)，帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，進(jìn)而引起房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)。當(dāng)股票市場(chǎng)出現(xiàn)低迷和不景氣的局面，投資者會(huì)漸漸退出股市，由于投資渠道的不足，房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)的低風(fēng)險(xiǎn)和不動(dòng)產(chǎn)增值保值的特性，會(huì)促使投資者將大量的資金轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)市場(chǎng)，引起房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的上升。

綜上所述，房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素是多樣而復(fù)雜的，不僅受簡(jiǎn)單的需求和供給因素的影響，更受到多種因素的制約。因此，相關(guān)部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格調(diào)控是綜合系統(tǒng)的工程，必須考慮多方面因素，針對(duì)性的采取相應(yīng)措施，促使房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展。

主要參考文獻(xiàn)

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