10月18日上午8點(diǎn)半，嘉德置地集團(tuán)（CATL.SGX）總裁、凱德商用董事長廖文良帶領(lǐng)高管團(tuán)隊(duì)現(xiàn)身港交所。當(dāng)日，凱德商用產(chǎn)業(yè)有限公司（06813.HK，JS8.SGX，下稱凱德商用）在港交所完成二次上市。
　　凱德商用此次以介紹形式登陸港交所，中金香港證券及摩根大通擔(dān)任聯(lián)席保薦人。據(jù)香港股份登記冊顯示，截至10月18日下午6時(shí)，股份過戶代理人已接受第一批次轉(zhuǎn)移股份共9691.3萬股，約占公司已發(fā)行股份的2.5％。
　　掛牌當(dāng)日，凱德商用股價(jià)收報(bào)7.79港元，總成交3.13萬股，涉及金額244萬港元。由于不涉及發(fā)行新股或融資，凱德商用總裁林明志說，“對今日的股價(jià)表現(xiàn)沒有太大期望。”
　　2009年11月，作為嘉德置地商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作平臺，凱德商用在新加坡交易所分拆上市，由嘉德置地控股65.5％。截至目前，凱德商用共持有新加坡、中國、馬來西亞、日本及印度五個(gè)國家96個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，資產(chǎn)總值約265億新元，總面積約733萬平方米，為亞洲最大的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商。
　　《財(cái)經(jīng)》記者了解到，在新加坡IPO之前，凱德商用曾將香港上市列入計(jì)劃，但考慮到市場透明度及投資者接受程度的因素，最終將IPO地點(diǎn)選在新加坡。
　　9月中旬，林明志接受《財(cái)經(jīng)》記者專訪時(shí)表示，此番重新登陸香港資本市場，二次上市主要是為下一步發(fā)展奠定基礎(chǔ)，凱德商用42％的資產(chǎn)位于中國內(nèi)地，希望能更加貼近國內(nèi)市場，也讓香港的投資者熟悉凱德商用，融資時(shí)能有比較強(qiáng)的認(rèn)知。
　　一位業(yè)內(nèi)人士坦言，國內(nèi)開發(fā)商提出向凱德學(xué)習(xí)，但并不應(yīng)把目光只關(guān)注在如何融資和運(yùn)用金融工具上。目前金融市場整體環(huán)境不完善，想在境內(nèi)用好金融工具目標(biāo)仍然遙遠(yuǎn)。
　　“融資只是手段和過程。凱德是真正認(rèn)真在做商業(yè)地產(chǎn)，這才是值得好好學(xué)習(xí)的——國內(nèi)開發(fā)商做商業(yè)地產(chǎn)大多是噱頭，目的各有不同，卻不是在追求商業(yè)地產(chǎn)本身的盈利?！痹撊耸空f。
　　
　　拓寬融資渠道
　　2009年11月，凱德商用在新加坡分拆上市，首次公開招股吸引到1.7倍的超額認(rèn)購，共籌資20.2億美元，創(chuàng)下新加坡IPO市場16年之最，并沖入該年度全球十大IPO。
　　“凱德商用需要一個(gè)好的融資平臺進(jìn)行長遠(yuǎn)投資。如果沒有融資平臺又要不斷進(jìn)行拓展，就會(huì)破壞（嘉德）集團(tuán)的資金平衡，造成整個(gè)集團(tuán)的運(yùn)行不暢?！绷置髦緦Α敦?cái)經(jīng)》記者說，“上市后仍會(huì)與私募基金等機(jī)構(gòu)投資者合作?！?br/>　　“之所以要單獨(dú)上市，主要是考慮到商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)占用的資金量比較大，而我們看到的市場機(jī)會(huì)又比較多，需要用募集到的資金盡量爭取更多的市場機(jī)會(huì)。”一位嘉德置地高管解釋說。
　　商業(yè)地產(chǎn)的特點(diǎn)是，一個(gè)商場從計(jì)劃到完成需要兩年至三年，而從建成到實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定收益又需要兩年至三年，這就提高了開發(fā)商的資金門檻。凱德商用在新加坡上市前雖然與基金和信托有著良好的合作渠道，但仍難滿足其對大量資金的迫切需求。
　　新加坡上市后的兩年間，凱德商用加快擴(kuò)張步伐，共以209億元人民幣收購了11個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，其中七個(gè)位于中國。而凱德商用投資項(xiàng)目中，有26個(gè)處于開發(fā)階段，仍需大量資金支持。
　　9月30日，對于此次赴港上市的原因，凱德商用透露，公司需要大量的資金維持現(xiàn)有業(yè)務(wù)營運(yùn)并擴(kuò)大經(jīng)營。計(jì)劃利用公司內(nèi)部現(xiàn)金流量及資源、發(fā)行新股本所得款項(xiàng)及借款等為上述所需提供資金。
　　“（在香港上市后）又多開辟一條融資的渠道，兩邊都可以融資?！绷置髦菊f。但他表示，現(xiàn)在募資不是一個(gè)好時(shí)機(jī)，公司仍有充足的現(xiàn)金，也并不著急募資?！斑@個(gè)市場情況，融資沒必要，我們不需要錢。股價(jià)賣得這么便宜，工作人員會(huì)很辛苦?！?br/>　　《財(cái)經(jīng)》記者了解到，凱德商用赴港上市計(jì)劃于今年初提出，4月底通過股東大會(huì)審議，此后進(jìn)入港交所審批流程。
　　“如果要用錢的話，四個(gè)月的股東審批，六個(gè)月的港交所審批，接近一年的時(shí)間，怎么會(huì)等得及。做長期的項(xiàng)目肯定要想得遠(yuǎn)一點(diǎn)，為下一步鋪路?！绷置髦菊f。
　　而在業(yè)內(nèi)人士看來，凱德商用赴港上市的另外一個(gè)原因是，新加坡交易所自身的局限已難以滿足凱德商用加速擴(kuò)張的需要。該人士認(rèn)為：“新加坡交易所的估值較低，周轉(zhuǎn)率不高。而香港是全球房地產(chǎn)估值最高的地方，從交易量來看，香港也會(huì)比新加坡要大很多?！?br/>　　近半年間，凱德商用股價(jià)不斷下跌，在一定程度上反映出投資者對其贏利預(yù)期遠(yuǎn)不如從前，凱德商用必須做出未雨綢繆之舉。
　　截至10月18日收盤，凱德商用股價(jià)已從6月1日的1.63新元跌至1.24新元，與2009年IPO時(shí)的發(fā)行價(jià)2.12新元相比，已跌去大半。8月，公司股價(jià)曾在短短20天之內(nèi)，一路從1.43新元跌至1.14新元，隨后又在數(shù)十日之內(nèi)沖回1.36新元。
　　林明志對《財(cái)經(jīng)》記者表示，股價(jià)下跌主要原因是金融市場出現(xiàn)波動(dòng)，歐美投資者遇到問題之后急需套現(xiàn)，而淡馬錫賣出一部分股票則是正常的機(jī)構(gòu)投資行為，不代表對中國市場的判斷，“最近它們又買了一部分股權(quán)?！?br/>　　他同時(shí)介紹，公司手頭擁有現(xiàn)金約6.26億新元，銀行可用貸款20.91億新元，公司資金壓力并不大。若將資本負(fù)債率提升至30％，便可滿足目前的發(fā)展。另外，中國市場六成項(xiàng)目可于明年獲得現(xiàn)金流入。
　　“這是為下一步發(fā)展做一個(gè)平臺，不能到需要用錢的時(shí)候再去做?！彼f。
　　
　　貼近內(nèi)地
　　中國市場日益重要的地位是凱德商用選擇“更加貼近中國市場”的重要原因。
　　2008年，凱德商用在中國市場的收入占當(dāng)年總收入的28％，2009年則僅為20.1％。到2011年底，凱德商用60％的凈資產(chǎn)值將來自中國，目前已運(yùn)營的購物商場凈資產(chǎn)值為40％。截至三季度息稅前盈利貢獻(xiàn)為35％。
　　凱德商用披露的數(shù)據(jù)顯示，其持有中國內(nèi)地35個(gè)城市的55個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，總建筑面積超過490萬平方米。其中，40家購物中心已經(jīng)開業(yè)，其余將在兩年至三年內(nèi)陸續(xù)開業(yè)。
　　林明志認(rèn)為，中國住宅市場的調(diào)控降溫政策，將使商業(yè)地產(chǎn)市場反映更加理性化的估值和價(jià)格，為凱德商用提供更多項(xiàng)目收購的機(jī)會(huì)。按照計(jì)劃，未來3年－5年，凱德商用在中國內(nèi)地的購物中心將增加到100家。
　　10月19日，凱德商用發(fā)布三季度業(yè)績公告。凱德商用三季度收入比上年同期增長了57.3％。但是，贏利同比下降30％。凱德商用在財(cái)報(bào)中分析，今年收入增長主要來自收購馬來西亞皇后灣廣場所得的租金收入，以及來自基金管理實(shí)體的貢獻(xiàn)和較高的物業(yè)與項(xiàng)目管理費(fèi)。
　　相對于新加坡租金收入5％至6％的增長速度，中國租金收入增長往往可以達(dá)到15％至20％，潛力巨大，這也為凱德商用未來增長提供了巨大的想象空間，凱德商用也將中國業(yè)務(wù)確定為未來發(fā)展的主力。
　　凱德商用統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，中國的購物中心平均出租率為96.6％，截至今年上半年，購物中心收入同比增長22.2％，達(dá)到6.8億元人民幣。今年下半年將有三間購物中心開業(yè)，通常開業(yè)一年便可實(shí)現(xiàn)收支平衡。
　　林明志表示，雖然政府進(jìn)行宏觀調(diào)控，但公司資產(chǎn)以商業(yè)地產(chǎn)為主，并不會(huì)受到太大影響。收緊銀根的政策會(huì)使貸款利率增加，但物價(jià)上漲帶來的租金收入增幅，足夠應(yīng)付還貸壓力。另外，物業(yè)增值和商場逐漸落成營業(yè)后產(chǎn)生的現(xiàn)金流，將會(huì)支持公司的正常發(fā)展。
　　與此同時(shí)，凱德商用的購物中心位于西部包括成都、重慶及德陽等地，二三線城市收入增長將會(huì)與公司長期投入息息相關(guān)。林明志認(rèn)為：“西部城市消費(fèi)力強(qiáng)勁，租戶生意理想，購物中心租金收入亦可以有增長。但這些地區(qū)雖然地價(jià)便宜，仍需長時(shí)間培養(yǎng)人流?！?br/>　　
　　然而，商業(yè)地產(chǎn)與宏觀經(jīng)濟(jì)密切相關(guān)，經(jīng)濟(jì)波動(dòng)時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)規(guī)模大、流通性差的特點(diǎn)，將會(huì)使開發(fā)商面臨更大的挑戰(zhàn)。
　　對于如何規(guī)避這樣的風(fēng)險(xiǎn)，林明志認(rèn)為，資金管理是重中之重，高價(jià)拿地是商業(yè)地產(chǎn)的死穴?！芭c住宅不同，商業(yè)地產(chǎn)投資額比較大，又需要專業(yè)運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)，在這個(gè)領(lǐng)域里很難找到接盤的下一個(gè)開發(fā)商，而散售的商鋪又會(huì)帶來更多的問題?！?br/>　　林明志表示：“我們跟租戶有很多聯(lián)系，租戶付得起租金，是因?yàn)樗麄兡玫搅虽N售額，這也是因?yàn)楫?dāng)?shù)厥忻衲苜I得起他們的產(chǎn)品，這都是相互掛鉤的。我們能夠知道租戶承受的租金壓力在什么地方，倒過來算賬，就可以知道我們能承受多少的成本，然后再去做項(xiàng)目?！?br/>　　“凱德商用總負(fù)債通常不超過資產(chǎn)的50％。我們的底線是，資產(chǎn)真的貶值一半，我們還是可以支持的?！彼f。
　　
　　外資瓶頸仍存
　　林明志認(rèn)為，目前住宅市場受到政策控制，很多開發(fā)商選擇做商業(yè)地產(chǎn)。但沒有真正做過商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商，很難體會(huì)其中的艱辛。
　　“國內(nèi)開發(fā)商跟我們說，凱德的商場很好，他們也能做，但直到開業(yè)之后才知道是噩夢的開始。租戶賺不到錢，肯定把壓力都轉(zhuǎn)移給開發(fā)商，開發(fā)商又解決不了，騎虎難下。不能退錢，也不能關(guān)門。大部分會(huì)演變成小產(chǎn)權(quán)賣掉，但一旦賣掉會(huì)更難管理?！绷置髦菊f。
　　一位從事商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的業(yè)內(nèi)人士對《財(cái)經(jīng)》記者表示，目前國內(nèi)大多數(shù)開發(fā)商蜂擁進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，目的并不是在商業(yè)地產(chǎn)上追求贏利，有的是為了圈地，有的是為了暫時(shí)躲避資金風(fēng)險(xiǎn)，浪費(fèi)了大量商業(yè)和土地資源。只有凱德商用幾家公司是在認(rèn)真做產(chǎn)品，但凱德商用面臨的障礙和瓶頸又難以破解。
　　知情人士對《財(cái)經(jīng)》記者表示，從長遠(yuǎn)發(fā)展來看，凱德一直希望在國內(nèi)A股上市，能與中國業(yè)務(wù)接軌，但目前的政策條件仍不允許?！熬惩馍鲜惺谴蝺?yōu)選擇，即便在香港上市，凱德商用仍然還是外資企業(yè)，難以繞過國內(nèi)限外政策的壁壘。海外上市募集到的資金一樣要經(jīng)過外匯管理局的審批才能進(jìn)入中國市場?！?br/>　　一位業(yè)內(nèi)人士指出：外資的好日子已經(jīng)過去了，外資房地產(chǎn)企業(yè)在中國市場的空間正在逐步被壓縮，政策的壁壘難以突破。
　　該人士認(rèn)為，外資曾為中國房地產(chǎn)市場帶來了很多先進(jìn)理念，但隨著本土企業(yè)不斷壯大，這樣的優(yōu)勢正在逐漸縮小，而在人民幣升值壓力下，國家對外資的限制短時(shí)間內(nèi)不會(huì)放松，外資地產(chǎn)企業(yè)在市場中的份額已越來越小。
　　林明志坦言，從2007年開始，國家對外資投資房地產(chǎn)便開始嚴(yán)格監(jiān)管，現(xiàn)在愈發(fā)嚴(yán)格?！罢苍趽?dān)心，很多人就是在賭人民幣升值。把錢放進(jìn)來，隨便買資產(chǎn)，造成資產(chǎn)泡沫。一旦覺得中國經(jīng)濟(jì)不行了，就拋售走人。很多發(fā)展中國家都經(jīng)歷過這種情況?！?br/>　　目前凱德商用在中國運(yùn)作商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的流程是，先確立項(xiàng)目意向，然后成立公司。用自有資金付完土地款之后，用剩余資金進(jìn)行施工建設(shè)，而只有在開工之后才能獲得開發(fā)貸款。
　　“外匯管理局會(huì)對自有資金進(jìn)行審批，每一筆進(jìn)來的錢都要有實(shí)際用途才能結(jié)匯。這就要跟施工單位談，拿了施工單位的發(fā)票才能去結(jié)匯。結(jié)匯也不能到我們賬戶，要到施工方、收款方的賬戶。就好比我請你吃飯，不能掏錢請你，要把錢打到你的賬戶。”一位凱德商用內(nèi)部人士介紹。
　　“我們是實(shí)實(shí)在在做事情，相對來說，審批還容易一些。如果政府部門覺得你在國內(nèi)投資只是一個(gè)短期的行為，就很難得到審批?！绷置髦菊f。
　　他認(rèn)為，人才短缺才是凱德商用感受到的最大壓力。商業(yè)地產(chǎn)歸根到底是服務(wù)業(yè)，國內(nèi)服務(wù)業(yè)才剛剛起步，“保潔做得好的人都很缺”。
　　而對于接下來的市場判斷，嘉德置地集團(tuán)總裁廖文良對《財(cái)經(jīng)》記者表示：“中國施行越來越多冷卻市場的政策，有人問我是否擔(dān)心，市場會(huì)不會(huì)趨于悲觀？我的答復(fù)是，如果中國不推行這樣的政策，我才會(huì)擔(dān)心。因?yàn)檫@樣會(huì)導(dǎo)致泡沫化的情況會(huì)越來越嚴(yán)重?！?br/>　　“房價(jià)很高的時(shí)候很難談合作和收購，現(xiàn)在要容易談一些了。商業(yè)地產(chǎn)對很多開發(fā)商來說是個(gè)拖累，希望能趕緊賣掉回流資金，這也給我們帶來好的機(jī)會(huì)?！绷置髦菊f。
　　本刊記者王寧寧、胡采蘋對此文亦有貢獻(xiàn)