5月30日，北京市東部近郊，通州區(qū)北運(yùn)河K2百合灣售樓處。
　　工作人員熱情地做著項(xiàng)目介紹，在他口中，這個(gè)“周末開(kāi)盤(pán)并熱賣(mài)200多套”的樓盤(pán)極具投資價(jià)值，“商改住”（商業(yè)、辦公立項(xiàng)，以住宅形式銷售）項(xiàng)目“不限購(gòu)、能按揭”的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)可遇而不可求。
　　但K2的真正銷售情況并不理想。北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，自4月24日取得預(yù)售許可以來(lái)，K2百合灣294套住房總計(jì)簽約為110套。同樣為K2地產(chǎn)在通州投資開(kāi)發(fā)，K2清水灣、M5朗峰兩個(gè)項(xiàng)目更為慘淡，近三個(gè)月成交僅為5套和22套。
　　面臨慘淡境況的開(kāi)發(fā)商不止一家。今年以來(lái)，隨著北京市有關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控的“限購(gòu)令”出臺(tái)，通州房地產(chǎn)市場(chǎng)便出現(xiàn)“量?jī)r(jià)齊跌”的境況，多數(shù)項(xiàng)目均面臨較大的銷售困難。
　　據(jù)《財(cái)經(jīng)》記者了解，東方玫瑰家園在限購(gòu)令出臺(tái)前積累了1100多個(gè)客戶，但在開(kāi)盤(pán)前一天做過(guò)市場(chǎng)摸底之后，價(jià)格從預(yù)計(jì)的2萬(wàn)元/平方米下調(diào)至1.7萬(wàn)元/平方米，同時(shí)為客戶提供9.1折優(yōu)惠，實(shí)際開(kāi)盤(pán)價(jià)格為1.6萬(wàn)元/平方米。即便如此，800多套住宅也只銷售出300多套。
　　此前數(shù)年，素有“北京CBD后花園”之稱的通州，房?jī)r(jià)飆升、成交火熱的景象不斷上演，通州部分項(xiàng)目房?jī)r(jià)甚至超過(guò)北京東二環(huán)路附近的二手房?jī)r(jià)格。
　　“2009年10月開(kāi)始，市場(chǎng)開(kāi)始異?；鸨?，計(jì)劃一個(gè)月的銷售量在兩天內(nèi)完成，我們也很奇怪。等到2010年春節(jié)之后，有的項(xiàng)目甚至出現(xiàn)一個(gè)月上漲1萬(wàn)元的情況?！碑?dāng)?shù)匾患议_(kāi)發(fā)企業(yè)銷售負(fù)責(zé)人說(shuō)。
　　“漲得快、跌得快，這是投機(jī)、投資型市場(chǎng)的顯著特征?！币晃环康禺a(chǎn)PE界人士看來(lái)，限購(gòu)令出臺(tái)后，通州房地產(chǎn)市場(chǎng)步入下行通道。如果限購(gòu)政策不放松，成交量下降，通州房?jī)r(jià)將會(huì)繼續(xù)下跌。他認(rèn)為，通州市場(chǎng)的投機(jī)、投資需求比其他區(qū)域多，調(diào)控之前房?jī)r(jià)漲幅很大，這是近期價(jià)格明顯回落的原因之一。
　　讓市場(chǎng)感到悲觀的是，與2008年市場(chǎng)短暫調(diào)整并又持續(xù)攀升不同，“最嚴(yán)厲的限購(gòu)政策”短時(shí)間并無(wú)退出可能?！跋拶?gòu)政策不會(huì)放松，限購(gòu)城市的范圍可能還要擴(kuò)大。”5月31日，住建部一位相關(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō)。
　　盛宴落幕
　　通州地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)變化，對(duì)于檢驗(yàn)相關(guān)調(diào)控政策是一個(gè)較為直接的樣本。今年以來(lái)，嚴(yán)厲的調(diào)控政策究竟令通州房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生了什么樣的變化？
　　通州當(dāng)?shù)匾患议_(kāi)發(fā)商為獲得市場(chǎng)情況，定期將各項(xiàng)目在北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的實(shí)際簽約數(shù)據(jù)進(jìn)行匯總。《財(cái)經(jīng)》記者獲得的該份數(shù)據(jù)顯示，從2010年9月至2011年5月，通州在售的12個(gè)樓盤(pán)“量?jī)r(jià)齊跌”趨勢(shì)異常明顯。
　　其中，商品房成交均價(jià)從今年1月達(dá)到2.31萬(wàn)元/平方米峰值之后，一路下降至5月的1.84萬(wàn)元/平方米，跌幅20.48％。成交總面積從2010年12月最高值的11.15萬(wàn)平方米/月下降至今年5月的5.57萬(wàn)平方米/月，跌幅50.07％。
　　在成交套數(shù)統(tǒng)計(jì)方面，4月，12個(gè)在售項(xiàng)目總計(jì)成交88套。由于東方玫瑰家園項(xiàng)目在5月采取1.6萬(wàn)元/平方米低價(jià)入市策略，所以獲得343套的成交業(yè)績(jī)，5月份12個(gè)在售項(xiàng)目總計(jì)成交738套，但仍比2010年12月最高值的1143套下跌35.43％。
　　從單個(gè)項(xiàng)目成交統(tǒng)計(jì)看，近三個(gè)月以來(lái)各項(xiàng)目成交大幅萎縮。富力金禧花園僅成交5套，北京ONE成交15套，京貿(mào)國(guó)際城成交10套，金隅花石匠成交12套。
　　與此同時(shí)，通州商品住宅待售面積大幅增加。偉業(yè)我愛(ài)我家公布的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，5月至今通州商品住宅待售面積同比增長(zhǎng)50.8％，遠(yuǎn)高于全市6.7％的同比增幅。根據(jù)待售量與今年以來(lái)的銷售情況，通州區(qū)商品住宅靜態(tài)去化周期已經(jīng)高達(dá)29個(gè)月，超出市場(chǎng)正常水平。
　　北京思源房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司董事長(zhǎng)兼總經(jīng)理陶紅兵對(duì)《財(cái)經(jīng)》記者分析，通州市場(chǎng)存在大量“死庫(kù)存”，這些庫(kù)存由于產(chǎn)品設(shè)計(jì)缺陷等先天不足，長(zhǎng)時(shí)間積壓，短時(shí)間難以消化。更重要的是，“通州的泡沫確實(shí)比較大，這主要是因?yàn)榍澳甑椎饺ツ瓿鯘q得太快，從1.3萬(wàn)元到2萬(wàn)元就用了半年時(shí)間，這是不正常的，市場(chǎng)很難消化。”
　　北京亞豪房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司在梳理通州市場(chǎng)發(fā)展歷史的一份分析報(bào)告中指出，2003年，通州區(qū)域房?jī)r(jià)普遍在3000元/平方米－4000元/平方米，而當(dāng)時(shí)市區(qū)的住宅項(xiàng)目售價(jià)多在5000元/平方米－6000元/平方米。
　　2003年前后，通州區(qū)域項(xiàng)目產(chǎn)品主要以大眾化的普通住宅為主，價(jià)格優(yōu)勢(shì)非常明顯，正因如此，通州市場(chǎng)才吸引了大量購(gòu)房者尤其是在市區(qū)東部工作的購(gòu)房者。
　　到2007年，通州區(qū)商品住宅的成交均價(jià)上漲為6979元/平方米。2010年，通州區(qū)商品住宅成交均價(jià)已高達(dá)16831元/平方米。
　　通州一位開(kāi)發(fā)商坦言，從2007年到2009年，通州房?jī)r(jià)漲至1.6萬(wàn)元/平方米左右，這個(gè)漲幅與北京城區(qū)相比是等幅增長(zhǎng)，還可以讓人接受。但從2009年10月起，通州房?jī)r(jià)迅速攀升，他也覺(jué)得難以置信。
　　他介紹，該公司項(xiàng)目在2009年8月時(shí)售價(jià)為8000元/平方米，銷售進(jìn)度維持在每個(gè)月80套至100套，但價(jià)格變動(dòng)不大。到國(guó)慶后第二周周末，銷量突然暴增，原計(jì)劃在一個(gè)月內(nèi)銷售完的120套住宅在一天內(nèi)銷售一空。
　　隨后的時(shí)間里，該項(xiàng)目每個(gè)月的成交量都在200多套，價(jià)格以每個(gè)月15％的速度上漲。這樣的情況并非個(gè)案，通州所有在售項(xiàng)目都由此步入一個(gè)價(jià)格攀升的周期。
　　“目前通州市場(chǎng)的價(jià)格優(yōu)勢(shì)已明顯消失。通州被各種概念給炒作起來(lái)了，再加上幾個(gè)標(biāo)桿項(xiàng)目的拉動(dòng)，虛火上升。降價(jià)在所難免?！碧占t兵說(shuō)。
　　
　　誰(shuí)在炒作
　　2005年之后，龍湖、合生創(chuàng)展、金隅嘉業(yè)、新華聯(lián)地產(chǎn)、首開(kāi)、華業(yè)地產(chǎn)等眾多知名開(kāi)發(fā)企業(yè)紛紛入駐通州，至此，通州房?jī)r(jià)步入一輪接一輪的攀升階段。2009年，北京市政府宣布要將通州打造成世界級(jí)的宜居新城。緊接著2010年初，又提出將通州建成“國(guó)際化新城”的新目標(biāo)。
　　獨(dú)特的區(qū)域特點(diǎn)和政策規(guī)劃的刺激作用是通州房?jī)r(jià)上漲的重要原因。但在一些業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，通州市場(chǎng)中幾個(gè)標(biāo)桿項(xiàng)目對(duì)房?jī)r(jià)的抬升作用異常突出。
　　一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士對(duì)《財(cái)經(jīng)》記者表示，當(dāng)一家公司在同一區(qū)域擁有四五個(gè)項(xiàng)目的時(shí)候，便會(huì)抬高某一樓盤(pán)價(jià)格，給其他項(xiàng)目造成漲價(jià)借口，造成客戶緊張心理，以此囤積居奇，進(jìn)行炒作?！癒2地產(chǎn)就采取了在同一個(gè)區(qū)域同時(shí)擁有多個(gè)樓盤(pán)的策略，這樣就形成相對(duì)壟斷，擁有了一定程度的定價(jià)權(quán)?！?br/>　　《財(cái)經(jīng)》記者獲得的一份K2地產(chǎn)內(nèi)部資料顯示，截至2009年底，K2地產(chǎn)在通州擁有六幅地塊，規(guī)劃建筑面積為167.3萬(wàn)平方米。
　　“2009年K2海棠灣和K2清水灣等項(xiàng)目互相漲價(jià)，比如A項(xiàng)目要開(kāi)盤(pán)，B項(xiàng)目就對(duì)外報(bào)一個(gè)很高的虛價(jià)，使客戶感覺(jué)A項(xiàng)目?jī)r(jià)格相對(duì)較低。但這會(huì)讓其他開(kāi)發(fā)商跟隨他漲價(jià)，起到很壞的市場(chǎng)作用。這樣一系列操作，就把整個(gè)房?jī)r(jià)推上去了。”該人士說(shuō)。
　　與此同時(shí)，競(jìng)拍“地王”也是抬高區(qū)域價(jià)格的重要手法。
　　2009年6月25日，K2地產(chǎn)旗下祁連地產(chǎn)分別以17.4億元和1.88億元連續(xù)吃下通州九棵樹(shù)地塊、通州區(qū)永順鎮(zhèn)楊家莊地塊。兩個(gè)地塊的樓面均價(jià)均超過(guò)了一個(gè)月前K2地產(chǎn)拿下的5000元/平方米的通州通胡大街“地王”。
　　“拍地時(shí)，他們已經(jīng)喊出最高價(jià)，結(jié)果又多舉了一次牌，給自己多加了2000萬(wàn)元。K2地產(chǎn)一度喊出要壟斷通州的地。這是他當(dāng)時(shí)的目標(biāo)?！鄙鲜鲋槿耸客嘎?。
　　“K2地產(chǎn)和它的兄弟公司北京（華美）雅居樂(lè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司（下稱華美地產(chǎn)）都很神秘，也很怪，與同行交流非常少。滿大街發(fā)宣傳單的項(xiàng)目基本上都是它們的?！币晃煌ㄖ蓍_(kāi)發(fā)商說(shuō)。
　　
　　擁有2000人銷售團(tuán)隊(duì)的華美地產(chǎn)，是通州市場(chǎng)一支不可忽視的力量。在一份資料介紹中，包銷服務(wù)模式被認(rèn)為是華美地產(chǎn)的核心運(yùn)營(yíng)模式，而其贏利來(lái)源則為包銷底價(jià)與實(shí)際銷售價(jià)格的差價(jià)利潤(rùn)。這意味著，在給開(kāi)發(fā)商付出固定買(mǎi)斷價(jià)格之后，項(xiàng)目售價(jià)越高，華美地產(chǎn)獲得的利潤(rùn)回報(bào)就越高。
　　在此份資料中，被列為經(jīng)典案例的有阿爾法社區(qū)二期項(xiàng)目。
　　阿爾法社區(qū)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商遇到資金鏈問(wèn)題影響到工程進(jìn)展，要求代理公司墊資，華美地產(chǎn)通過(guò)對(duì)其墊資（過(guò)橋融資），于2007年底確定了阿爾法二期的包銷代理權(quán)。確定包銷底價(jià)為6700元/平方米，包銷總金額約4.69億元，并繳納300萬(wàn)元保證金，約定代理時(shí)間為六個(gè)月。
　　在華美地產(chǎn)代理之后，項(xiàng)目歷史最高售價(jià)達(dá)到9000元/平方米，平均銷售價(jià)格為8525元/平方米，銷售總額約合5.97億元，短短半年的銷售利潤(rùn)就達(dá)1.28億元。
　　“這種方式的風(fēng)險(xiǎn)特別大，需要大量的資金去做保證金。同時(shí)這種模式是傳銷的銷售模式，規(guī)范的代理公司都不愿意這樣運(yùn)作。然而恰恰因?yàn)檫@種模式?jīng)]有道德約束，所以銷售率反而很高。”一位業(yè)內(nèi)人士評(píng)價(jià)說(shuō)。
　　偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院市場(chǎng)報(bào)告指出，通州樓市在近年來(lái)的輪番炒作后已經(jīng)顯現(xiàn)出了明顯的過(guò)飽和狀態(tài)。而在本輪嚴(yán)厲的調(diào)控政策及自身區(qū)域特征共同作用下，投機(jī)投資需求受到打擊和限制，通州市場(chǎng)或?qū)⒊蔀楸本鞘械念I(lǐng)跌區(qū)域。
　　
　　投機(jī)退場(chǎng)
　　對(duì)于通州房?jī)r(jià)此前的快速上漲，當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商認(rèn)為，把罪責(zé)簡(jiǎn)單歸咎于開(kāi)發(fā)商的炒作是不客觀的?！坝幸稽c(diǎn)最為根本的原因，就是購(gòu)房者的埋單行為。要是沒(méi)有人買(mǎi)，開(kāi)發(fā)商就不會(huì)漲這么高的價(jià)。”
　　“2009年下半年，通州還沒(méi)有推出國(guó)際化新城概念，為什么能漲成這樣？很多人對(duì)這個(gè)事情給出的意見(jiàn)也不太一致，我最后發(fā)現(xiàn)這波行情主要是金融從業(yè)人員和關(guān)聯(lián)人員在買(mǎi)。當(dāng)時(shí)可能很多人預(yù)期到通貨膨脹就要來(lái)臨了，錢(qián)放在銀行又是貶值的，很多人就決定來(lái)投資買(mǎi)房?！痹撊耸空f(shuō)。
　　一位地產(chǎn)PE界人士指出，2008年為應(yīng)對(duì)金融危機(jī)，政府出臺(tái)了4萬(wàn)億元刺激計(jì)劃，使房地產(chǎn)獲得了巨大的流動(dòng)性支撐。2009年開(kāi)始，投資客炒作的方向主要是大城市周邊的衛(wèi)星城，通州恰在其列。
　　清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)劉洪玉對(duì)《財(cái)經(jīng)》記者分析，房?jī)r(jià)上漲的原因主要來(lái)自兩個(gè)方面：一是住房市場(chǎng)內(nèi)部的原因，包括供求關(guān)系、供給者和購(gòu)買(mǎi)者預(yù)期、住房貸款的可獲得性、新建住房質(zhì)量的提升等；二是來(lái)自外部的原因，包括貸款利率低、流動(dòng)性過(guò)剩、通貨膨脹、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、收入增加、投資渠道缺乏等。
　　他認(rèn)為，投機(jī)性買(mǎi)房是導(dǎo)致國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)上漲的主要原因之一。
　　5月24日上午，住建部住房改革與發(fā)展司司長(zhǎng)倪虹在中國(guó)網(wǎng)絡(luò)電視臺(tái)的節(jié)目中指出，住房具有消費(fèi)品和投資品的雙重屬性，既有居住功能，也有投資功能。當(dāng)投資型住房需求達(dá)到一定比例的時(shí)候，正常的住房供需關(guān)系被扭曲了，進(jìn)而價(jià)格也可能被扭曲了。
　　“我認(rèn)識(shí)的有些開(kāi)發(fā)商和銷售代理機(jī)構(gòu)對(duì)投資性（含投機(jī)性）購(gòu)房有一個(gè)大概估計(jì)，通常占到其全部銷售面積的20％－40％，其中有多少是投機(jī)性購(gòu)房，就很難區(qū)分了。如果投資和投機(jī)性購(gòu)房占到總銷售面積的三分之一左右，這個(gè)比例還是比較高的?！眲⒑橛裾f(shuō)。
　　中原地產(chǎn)華北區(qū)總經(jīng)理李文杰對(duì)《財(cái)經(jīng)》記者坦言，投機(jī)、投資在市場(chǎng)中的比例之前確實(shí)很高，在2009年，投資、投機(jī)比例能達(dá)到五成。而從去年限購(gòu)開(kāi)始，投機(jī)和投資已開(kāi)始退場(chǎng)，最近市場(chǎng)成交的基本都是剛性需求，幾近2008年的慘淡。
　　“我們有一個(gè)項(xiàng)目在去年12月做的客戶積累，北京限購(gòu)政策一出，客戶一下不見(jiàn)了八成，這八成肯定都是擁有多套住房的購(gòu)房者。現(xiàn)在投機(jī)和投資的比例連10％都沒(méi)有，大概5％?！崩钗慕苷f(shuō)。
　　全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生認(rèn)為，35個(gè)大中城市是限購(gòu)的主要對(duì)象，2010年占全國(guó)銷售總額的51.6％，占總銷售量的35.6％。如果設(shè)定這些城市投資性購(gòu)房比例平均為15％－20％，那么“限購(gòu)令”將可能使全國(guó)房地產(chǎn)交易量下降5％－7％，交易額下降7％－11％，控制流入的資金量約為2500億－4000億元。
　　上述房地產(chǎn)PE界人士看來(lái)，通州市場(chǎng)是一個(gè)典型的投機(jī)、投資型市場(chǎng)，在限購(gòu)政策的嚴(yán)控下，通州市場(chǎng)減量、讓利、降價(jià)三部曲將會(huì)在全國(guó)其他城市和區(qū)域上演。
　　倪虹指出，要想讓房?jī)r(jià)保持平穩(wěn)， 達(dá)到一個(gè)合理的水平，就要抑制投機(jī)投資性需求，引導(dǎo)自住型和改善型住房需求。他指出，嚴(yán)格控制投機(jī)投資性需求，是接下來(lái)調(diào)控的方向和主要目標(biāo)。
　　一位不愿具名的住建部官員表示，政府之所以要限制投機(jī)投資型需求，也是基于對(duì)資源環(huán)境約束的考慮?！跋拶?gòu)是綜合性政策，不僅是住房問(wèn)題，也是一個(gè)城市承載力平衡的問(wèn)題。限購(gòu)短時(shí)間不會(huì)放松，限購(gòu)城市的范圍可能還要擴(kuò)大?！?br/>　　另外，該人士同時(shí)認(rèn)為，住房問(wèn)題其實(shí)是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)問(wèn)題、金融問(wèn)題在房地產(chǎn)上的體現(xiàn)，“當(dāng)時(shí)也是鼓勵(lì)投資房地產(chǎn)的，有一個(gè)明確的政策信號(hào)，又有房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期。如果產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)能吸引更多的投資者進(jìn)入的話，房地產(chǎn)就不會(huì)有這么多人來(lái)投資?！?br/>　　“一點(diǎn)投機(jī)沒(méi)有，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)就死了。”該人士說(shuō)，“現(xiàn)在要研究的是，要讓投資房地產(chǎn)的資金去哪兒？”