[摘 要]房產(chǎn)稅改革是近年來政府和公眾廣為關(guān)注的熱點(diǎn)問題，理論界就此引發(fā)了一場熱烈的爭論。綜合看來，爭論圍繞著房產(chǎn)稅的合法性、是否重復(fù)征稅、征稅范圍、稅率、計(jì)稅依據(jù)、征稅對(duì)象、房產(chǎn)稅改革對(duì)房價(jià)的影響以及房產(chǎn)稅改革時(shí)機(jī)是否成熟等八個(gè)方面進(jìn)行。房產(chǎn)稅改革的爭論充分表明了研究者審慎對(duì)待改革的精神，政府不能將遏制房價(jià)的重?fù)?dān)都?jí)涸谶@一個(gè)地方稅種之上。破解中國房地產(chǎn)頑疾，需要政策制定者將影響房價(jià)的諸多因素進(jìn)行綜合考慮。
　　 [關(guān)鍵詞]房產(chǎn)稅；房價(jià)；改革
　　 中圖分類號(hào)：F810.422 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1008-410X（2011）05-0054-05
　　
　　一、近年來我國房產(chǎn)稅改革爭論的緣起我國現(xiàn)行房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對(duì)象，按房屋的計(jì)稅余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。1986年9月15日，國務(wù)院正式發(fā)布了《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》，從當(dāng)年10月1日開始實(shí)施。1994年“分稅制”改革，房產(chǎn)稅由房產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)征收，成為地方財(cái)政收入的一個(gè)組成部分。
　　 自開征以來，房產(chǎn)稅在國家稅收中的比重相對(duì)較小。1999年全國房產(chǎn)稅收入為183億元，占當(dāng)年稅收收入總額10314.97的比重僅為1.8%。其后，房產(chǎn)稅收入增長迅速，2007年為575.51億元，2008年為680.4億元，2009年為803.64億元，在當(dāng)年稅收收入總額的比重均未超過1.5%。
　　 自2003年后的一段時(shí)間里，我國房地產(chǎn)價(jià)格一路高歌猛進(jìn)，中央政府為遏制房價(jià)過快上漲，利用土地使用政策、保障性住房建設(shè)政策、商品房建設(shè)和銷售政策、住房貸款政策等進(jìn)行干預(yù)，可謂“重拳”頻出。但最近三年，房地產(chǎn)“地王”頻出、房價(jià)屢現(xiàn)新高的現(xiàn)象證明政策調(diào)控乏力。2009年國務(wù)院在《關(guān)于深化經(jīng)濟(jì)體制改革工作的意見》中強(qiáng)調(diào)“深化房地產(chǎn)稅制改革，研究開征物業(yè)稅”；2010年5月國務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作的意見》提出“逐步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革”；同年10月中共十七屆五中全會(huì)的公報(bào)再次提出“加快財(cái)稅體制改革”。中央財(cái)稅改革的目標(biāo)將“塵封”二十多年的房產(chǎn)稅重新帶入人們的視野。
　　 這是一個(gè)信號(hào)，顯示國家運(yùn)用稅收杠桿引導(dǎo)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的決心，一時(shí)間房產(chǎn)稅成為社會(huì)關(guān)注的熱點(diǎn)。在上述背景下，諸多經(jīng)濟(jì)研究者及房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士或著文闡述或借助媒體，表達(dá)自己關(guān)于房產(chǎn)稅的見解，一場圍繞房產(chǎn)稅改革的爭論拉開序幕。這場爭論主要圍繞著房產(chǎn)稅稅制構(gòu)成要素、房產(chǎn)稅改革對(duì)房價(jià)的影響以及房產(chǎn)稅改革時(shí)機(jī)是否成熟等八個(gè)方面進(jìn)行。
　　
　　二、我國房產(chǎn)稅改革爭論的焦點(diǎn)問題焦點(diǎn)一：房產(chǎn)稅的合法性。征收房產(chǎn)稅缺乏合法性。這些研究者認(rèn)為，我國的土地是國有的，個(gè)人在購買房屋時(shí)以“租金”形式“購買”房產(chǎn)的70年使用權(quán)，針對(duì)購房者“租金”性質(zhì)的支出征收房產(chǎn)稅在法理上站不住腳。也有很多研究者不同意上述觀點(diǎn)，認(rèn)為在土地國有的中國單獨(dú)對(duì)房產(chǎn)征稅有法律依據(jù)：房產(chǎn)稅是對(duì)房屋保有征收的從價(jià)稅，與土地使用權(quán)無關(guān)；如果土地私有，應(yīng)單獨(dú)征收地產(chǎn)稅；世界上有許多國家，比如智利、美國的賓夕法尼亞州，都是對(duì)土地和房屋分別課土地稅和房產(chǎn)稅[1]，“土地不私有”、“土地使用權(quán)70年”作為不征收房產(chǎn)稅的說法是站不住腳的[2]。還有人撰文指出，土地使用有償無償與開征什么稅毫不相干，不論是物業(yè)稅還是房產(chǎn)稅都不可能取代土地有償使用制度[3]。
　　 焦點(diǎn)二：房產(chǎn)稅是否“重復(fù)征稅”。有研究者認(rèn)為，在我國蓋房、買房、租房涉及營業(yè)稅、個(gè)人所得稅、契稅和房產(chǎn)稅等諸多稅種，實(shí)為針對(duì)同一對(duì)象多次征稅，房產(chǎn)租金本身是營業(yè)稅課稅對(duì)象，現(xiàn)在又當(dāng)做房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)，顯然是“重復(fù)征稅”[4]。多數(shù)研究者認(rèn)為，“重復(fù)征稅”觀點(diǎn)持有者混淆了“房產(chǎn)稅”與“房地產(chǎn)稅”的區(qū)別，對(duì)保有環(huán)節(jié)課征的房產(chǎn)稅與房屋交易環(huán)節(jié)繳納的營業(yè)稅、契稅等屬于不同的稅種，世界上幾乎所有國家都對(duì)房屋在交換環(huán)節(jié)和保有環(huán)節(jié)分別征稅，即使是重復(fù)征稅也有法可依、有先例可循。有研究者提出：國家土地出讓時(shí)已經(jīng)繳納了土地出讓金，再交房產(chǎn)稅并非是重復(fù)征稅；房產(chǎn)稅是基于國家主權(quán)的征稅，國家有權(quán)開征新稅；房產(chǎn)稅如擴(kuò)征至住宅領(lǐng)域，要?jiǎng)澐帧胺慨a(chǎn)”和“地產(chǎn)”兩個(gè)概念[5]。
　　 焦點(diǎn)三：征稅范圍?，F(xiàn)行房產(chǎn)稅針對(duì)城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)的房產(chǎn)征收，不包括農(nóng)村房產(chǎn)。有研究者主張將農(nóng)村房屋納入房產(chǎn)稅征稅范圍，認(rèn)為現(xiàn)行房產(chǎn)稅稅制確立時(shí)的背景是市場經(jīng)濟(jì)起步階段的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行格局和制度環(huán)境，因而房產(chǎn)稅范圍很窄，現(xiàn)在可考慮把農(nóng)村房產(chǎn)、城市自有居住用房和事業(yè)單位用房也納入征稅范圍[5]，對(duì)農(nóng)村農(nóng)用房產(chǎn)等特殊情況給予一定的稅收優(yōu)惠[6]。一些研究者認(rèn)為，房產(chǎn)稅征收范圍擴(kuò)展到農(nóng)村，可以縮小城鄉(xiāng)差別和實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)稅制統(tǒng)一，利用稅收機(jī)制引導(dǎo)農(nóng)村向平等競爭的市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展。也有研究者持相反觀點(diǎn)，認(rèn)為現(xiàn)階段農(nóng)民收入比較低、負(fù)擔(dān)稅款有困難，對(duì)農(nóng)村房地產(chǎn)征稅難度大、征收成本高、收入少[7]。另外，部分研究者建議，將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的空置商品房納入房產(chǎn)稅征稅范圍，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)的商品房設(shè)定免稅空置期限，以抑制盲目開發(fā)，避免資源浪費(fèi)，打擊囤積住房、“捂房”、“炒樓”行為，迫使房屋所有者把剩余房屋推上市場[8]。
　　 焦點(diǎn)四：稅率。1986年《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》規(guī)定：房產(chǎn)稅的稅率，依照房產(chǎn)余值計(jì)算繳納的，稅率為1.2％；依照房產(chǎn)租金收入計(jì)算繳納的，稅率為12％。時(shí)隔二十多年，針對(duì)稅制這一核心構(gòu)成要素的改革應(yīng)綜合考慮現(xiàn)實(shí)情況，研究者們對(duì)如何改革表達(dá)了不同觀點(diǎn)。有研究者認(rèn)為，我國應(yīng)采用低稅率、寬稅基的思路確保房產(chǎn)稅收入的正常增長；房產(chǎn)稅稅率可分類設(shè)計(jì)，對(duì)經(jīng)營性房產(chǎn)可采行1%～3%的浮動(dòng)稅率，具體選擇值的確定由省級(jí)政府進(jìn)行；一般商品房可采行0.1%～1%的稅率，具體稅率選擇由省級(jí)政府定。有些研究者認(rèn)為，城市、農(nóng)村的發(fā)展?fàn)顩r不一，應(yīng)實(shí)行不同稅率，城鎮(zhèn)居民的個(gè)人房產(chǎn)實(shí)行累進(jìn)稅率計(jì)征，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商尚未售出的房地產(chǎn)則按照比例稅率征收房地產(chǎn)稅。有研究者提出，房地產(chǎn)改革應(yīng)考慮各地房地產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的差異；中央應(yīng)規(guī)定幅度稅率，各地方政府可依據(jù)本地區(qū)的實(shí)際情況，按照房產(chǎn)的地理位置和實(shí)際用途，確定不同的房產(chǎn)稅率；對(duì)已按稅法提足折舊并繼續(xù)使用的房產(chǎn)，設(shè)置照顧稅率，以減輕經(jīng)營規(guī)模較小的納稅人的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。有研究者認(rèn)為，根據(jù)我國不同地區(qū)的財(cái)產(chǎn)價(jià)值的不同應(yīng)采取地區(qū)差別累進(jìn)稅率，這在發(fā)揮稅收調(diào)節(jié)作用，調(diào)節(jié)貧富差距等方面，更具有合理性[9]。有研究者建議，應(yīng)按照超出面積征收——設(shè)立一個(gè)基準(zhǔn)面積實(shí)行合理的等級(jí)，如目前個(gè)稅的9級(jí)進(jìn)制，對(duì)超出面積越多的最高等級(jí)征收30%～40%稅率，自住性住宅人均70平方米以內(nèi)免征，稅率為6‰左右比較合適。
　　 焦點(diǎn)五：計(jì)稅依據(jù)?！吨腥A人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》規(guī)定：房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10％至30％后的余值計(jì)算繳納，房產(chǎn)出租以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)。有些研究者認(rèn)為，這樣確定計(jì)稅依據(jù)存在諸多弊端。按余值計(jì)稅實(shí)際上是新企業(yè)稅負(fù)重、老企業(yè)稅負(fù)輕，把租金收入作為計(jì)稅金額又會(huì)引起按不同計(jì)稅方式計(jì)稅稅負(fù)高度不均的狀況。有些研究者觀察到，最近幾年土地交易價(jià)格不斷上漲，地價(jià)帶動(dòng)了房價(jià)，使得同一地段、同樣面積的房產(chǎn)稅負(fù)差異嚴(yán)重，所以計(jì)稅依據(jù)的改革十分必要[10]，認(rèn)為房產(chǎn)稅改革應(yīng)將原先按房產(chǎn)余值計(jì)稅改為按評(píng)估值計(jì)稅，也就是市值計(jì)稅，從而更好地發(fā)揮房產(chǎn)稅調(diào)節(jié)貧富差距的作用[11]。有研究者認(rèn)為，應(yīng)委托社會(huì)中介機(jī)構(gòu)按照市場規(guī)則對(duì)房產(chǎn)現(xiàn)值進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估時(shí)要考慮級(jí)差地租、建筑材料價(jià)格、折舊等因素并參考國際經(jīng)驗(yàn)，評(píng)估可3年～5年進(jìn)行一次，具體年數(shù)依據(jù)經(jīng)濟(jì)周期情況而定；為確保計(jì)稅依據(jù)的完整性和區(qū)域基本政策的統(tǒng)一性，今后可直接以房產(chǎn)現(xiàn)值為直接計(jì)稅金額而不必做減除。有研究者建議加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估方法的研究，逐步形成一套符合我國國情的房地產(chǎn)評(píng)價(jià)方法體系，引用加拿大的計(jì)算機(jī)輔助批量評(píng)估技術(shù)（CAMA）以提高稅基的評(píng)估效率，降低評(píng)估成本。有研究者認(rèn)為，現(xiàn)行計(jì)稅依據(jù)的規(guī)定沒有考慮房屋的現(xiàn)值、使用情況、報(bào)廢程度等情況，主張將目前的從價(jià)計(jì)征和從租計(jì)征改為按反映房產(chǎn)市場價(jià)值的課稅評(píng)價(jià)值計(jì)征，同時(shí)考慮房屋折舊和資產(chǎn)減值準(zhǔn)備等因素。
　　
　　 焦點(diǎn)六：征稅對(duì)象。2010年6月中國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行、銀監(jiān)會(huì)三部委聯(lián)合發(fā)文規(guī)范“第二套房”的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，同年10月上海房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控細(xì)則，引發(fā)了人們關(guān)于“二套房”的關(guān)注。房產(chǎn)稅的征稅對(duì)象應(yīng)如何確定？有研究者建議，對(duì)獨(dú)立別墅、豪華公寓可先行實(shí)征，對(duì)居民一定面積以下的“第一套自用