烏東峰 雷華平

(湖南省社會(huì)科學(xué)院,湖南長(zhǎng)沙 410003;長(zhǎng)沙理工大學(xué),湖南 長(zhǎng)沙 401114)

中國(guó)房?jī)r(jià)攀高的內(nèi)在原因與解決對(duì)策

烏東峰 雷華平

(湖南省社會(huì)科學(xué)院,湖南長(zhǎng)沙 410003;長(zhǎng)沙理工大學(xué),湖南 長(zhǎng)沙 401114)

抑制高房?jī)r(jià)已成為當(dāng)下政府調(diào)控國(guó)家經(jīng)濟(jì)的要題。通過(guò)構(gòu)建購(gòu)房者間、購(gòu)房者與房企間、房企與政府間博弈模型分析,觀察到房?jī)r(jià)攀高的內(nèi)在因質(zhì):地方財(cái)政對(duì)土地出讓金的過(guò)度依賴(lài)與公權(quán)監(jiān)督的缺位,未能有效制衡政府行為,造成土地事實(shí)上的壟斷,并衍生出房地產(chǎn)強(qiáng)大的議價(jià)能力,房企將其掌握的信息優(yōu)勢(shì)結(jié)合攫取了超額利潤(rùn);購(gòu)房者重買(mǎi)輕租傳統(tǒng)的消費(fèi)行為亦進(jìn)一步推動(dòng)了房?jī)r(jià)攀高。防患房?jī)r(jià)攀高風(fēng)險(xiǎn)須構(gòu)建制衡地方政府權(quán)利體系,改革土地出讓金制度,降低地方財(cái)政對(duì)土地出讓金的依賴(lài);同時(shí)需要完善市場(chǎng)微觀主體,糾正市場(chǎng)失靈,培育和扶持房屋租賃市場(chǎng),以實(shí)現(xiàn)租買(mǎi)互構(gòu)格局;還要通過(guò)獨(dú)立的房?jī)r(jià)專(zhuān)家委員會(huì)統(tǒng)計(jì)核算房地產(chǎn)成本,使房?jī)r(jià)透明公眾化,降低房?jī)r(jià)上漲預(yù)期,引導(dǎo)購(gòu)房者理性購(gòu)房等。

中國(guó);房?jī)r(jià)攀高;內(nèi)在因質(zhì);擇策

中國(guó)房?jī)r(jià)持續(xù)攀升,年漲幅遠(yuǎn)高于 GDP增長(zhǎng)與居民收入增長(zhǎng),政府多次提出要力抑房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭,抑制高房?jī)r(jià)已成為當(dāng)下政府調(diào)控國(guó)家經(jīng)濟(jì)的要題。房?jī)r(jià)持續(xù)攀高不僅嚴(yán)重透支公眾消費(fèi)能力,也影響了房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展,關(guān)乎國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展安全。本文認(rèn)為,有效抑制高房?jī)r(jià),需要了解和解析房?jī)r(jià)攀高的內(nèi)在機(jī)理與深層原因,以便擇策的臻善。

一、購(gòu)房者之間的 K MRW聲譽(yù)模型及擴(kuò)展

購(gòu)房者之間一次博弈類(lèi)似囚徒困境 (表 1),合作表示都不購(gòu)買(mǎi),不合作表示購(gòu)買(mǎi)。兩個(gè)購(gòu)房者在不完全信息下重復(fù)博弈,博弈的順序是這樣的:首先自然選擇購(gòu)買(mǎi)人 1的類(lèi)型;購(gòu)房者 1知道自己的類(lèi)型,購(gòu)房者 2只知道購(gòu)房者屬于理性的概率是(1-p),非理性的概率是 。其次兩個(gè)購(gòu)房者進(jìn)行第一階段博弈。再次觀測(cè)到第一階段博弈結(jié)果后,進(jìn)行第二階段博弈;觀測(cè)到第二階段博弈結(jié)果后,進(jìn)行第三階段博弈;如此等等。最后理性購(gòu)房者 1和購(gòu)房者 2的支付是階段博弈支付貼現(xiàn)值之和 (貼現(xiàn)因子為δ)。

假設(shè)非理性購(gòu)房者選擇“冷酷戰(zhàn)略”,只要購(gòu)房者 2在 t-i選擇不合作,然后就永遠(yuǎn)選合作。根據(jù)博弈順序得出的最優(yōu)博弈策略 (如表 2所示)。

表1

表2

購(gòu)房者 2的期望支付為 (因?yàn)橘?gòu)房者 1跟購(gòu)買(mǎi)者 2是對(duì)稱(chēng)的,所以只要考慮一個(gè)即可):

給定時(shí)間 T、概率 P和貼現(xiàn)率δ,一定存在一個(gè) i,使得購(gòu)房者 2獲得最大的支付,即在房?jī)r(jià)攀高中,如果只有兩個(gè)購(gòu)房者的話(huà),即使在很小的 P下,購(gòu)房者還是會(huì)選擇合作 T＊ =i期,選擇不購(gòu)買(mǎi)。但是,購(gòu)房者較多,給定第 i-1購(gòu)房者選擇合作 (不購(gòu)買(mǎi)),如果參與人 i選擇不合作 (購(gòu)買(mǎi)),每個(gè)購(gòu)房者得到 1/i單位支付;如果所有購(gòu)房者都選擇合作(不購(gòu)買(mǎi)),每個(gè)購(gòu)房者得到 2個(gè)單位的支付。但購(gòu)房者 i不能確信所有購(gòu)房者都選擇合作 (不購(gòu)買(mǎi)),因此傾向選擇不合作 (購(gòu)買(mǎi)),以確保一個(gè)單位的安全支付。①?gòu)埦S迎:《博弈論與信息經(jīng)濟(jì)學(xué)》,上海三聯(lián)書(shū)店 2005年版。

如果只有少量購(gòu)房者,即使在有限次博弈中,仍然能選擇一定的合作期,但是數(shù)量足夠大,購(gòu)房者會(huì)選擇不合作 (買(mǎi)房),因此在房?jī)r(jià)攀高下,購(gòu)房者仍然會(huì)選擇購(gòu)房。

二、房企與購(gòu)房者的博弈

(一)房地產(chǎn)與購(gòu)房者的信息傳遞模型②謝識(shí)予:《經(jīng)濟(jì)博弈論 》(第二版),復(fù)旦大學(xué)出版社 2005年版。

房地產(chǎn)企業(yè)在信息上有優(yōu)勢(shì),知道市場(chǎng)的需求,根據(jù)市場(chǎng)需求做出反應(yīng),購(gòu)房者則根據(jù)房?jī)r(jià)決策,房企預(yù)測(cè)到購(gòu)房者根據(jù)房?jī)r(jià)決策而選擇最優(yōu)策略。博弈順序:

1.“自然人 ”首先選擇房企類(lèi)型θ∈θ,這里的θ={θ1,θ2},θ1表示高需求 (銷(xiāo)量高)類(lèi)型 ,θ2表示低需求(銷(xiāo)量低)類(lèi)型,房企知道自己所處的類(lèi)型,但購(gòu)房者不知道,只知道房企房子銷(xiāo)量高 (θ1類(lèi)型)概率是 p,房子銷(xiāo)量低 (θ2類(lèi)型)的概率是 (1-p)。

2.房企在觀測(cè)到類(lèi)型θ后做出選擇,發(fā)出信號(hào),房?jī)r(jià)攀高信號(hào) (m1)、低房?jī)r(jià)信號(hào) (m2)。

3.購(gòu)房者通過(guò)觀測(cè)房企發(fā)出的信號(hào)m∈M,根據(jù)貝葉斯公式:,然后選擇行動(dòng) a∈A,這里,A={a1,a2},選擇購(gòu)買(mǎi)或者不購(gòu)買(mǎi)。

4.支付函數(shù)分別是μ1=(m,a,θ)和μ2=(m,a,θ)。購(gòu)房者最優(yōu)策略:

房企預(yù)測(cè)到購(gòu)房者將根據(jù)其發(fā)出的信號(hào)的最優(yōu)戰(zhàn)略:

在有效市場(chǎng)下,存在分離均衡,即有:

修正得到后驗(yàn)概率

在中央政府各種調(diào)控政策出臺(tái)后,房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)明顯加大,房地產(chǎn)成交量下降,但是房?jī)r(jià)并未下跌,甚至越調(diào)控房?jī)r(jià)越攀高,房地產(chǎn)市場(chǎng)存在嚴(yán)重的市場(chǎng)失靈。

(二)Rubinsteein討價(jià)還價(jià)模型③ConlinF.Camerer:《行為博弈》,中國(guó)人民大學(xué)出版社 2006年版。

根據(jù) Rubinsteein的輪流出價(jià)模型:設(shè) xi表示房企獲得份額,1-xi表示購(gòu)房者獲得份額,房企的貼現(xiàn)率為δ1,購(gòu)房者的貼現(xiàn)率為δ2,假設(shè)是無(wú)限次博弈,在 T期,房企獲得 M,等價(jià)于 T-1期限 Mδ1,那么在 T-1期,購(gòu)房者獲得支付為 1-Mδ1,則購(gòu)房者在 T-1期的 1-Mδ1等價(jià)于 T-2期的 (1-Mδ1)δ2,在 T-2期,房企的支付是 1-(1-Mδ1)δ2,以為 T足夠大,那么房企在 T-2期獲得的支付等價(jià)于在 T期的支付,即,x2=M=1-(1-Mδ1)δ2

市場(chǎng)存在失靈,房企的最優(yōu)策略是房?jī)r(jià)攀高,房企貼現(xiàn)率大,購(gòu)房者貼現(xiàn)率小,無(wú)限次重復(fù)博弈,房企獲得大部分福利,而購(gòu)房者只獲得小部分福利。

三、地方政府與房企博弈 (以一級(jí)密封價(jià)格拍賣(mài)為例)

中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)門(mén)檻較低,房地產(chǎn)企業(yè)大而不強(qiáng),中國(guó)最大的房地產(chǎn)企業(yè)在全國(guó)的市場(chǎng)占有率不到5%,不具備壟斷市場(chǎng)操縱價(jià)格的能力,而更接近完全競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)。但是,在全國(guó)范圍內(nèi),房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)攀高的重要原因又是由房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng) (土地市場(chǎng))價(jià)格壟斷造成的。在房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng),土地幾乎都是拍賣(mài)出售 40至 70年的使用權(quán)。以土地拍賣(mài)使用一級(jí)密封價(jià)格拍賣(mài)為例,假設(shè)有兩個(gè)房企參加投標(biāo),i=1,2。令bi>0是房企 i的出價(jià),vi是拍賣(mài)物品。

對(duì)房企 i的價(jià)值。假定 vi只自己知道,但房企都知道 vi獨(dú)立取[0,1]上的均勻分布函數(shù)。房企 i最優(yōu)策略:a＊∈argmaxμi=(v-b)prob(bi

解得:

當(dāng)投標(biāo)的房企足夠多,地方政府則獲得土地使用權(quán)的全部?jī)r(jià)值。以北京市為例,平均房?jī)r(jià)、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、平均地價(jià)三者的回歸結(jié)果:

數(shù)據(jù)來(lái)源:wed數(shù)據(jù)庫(kù)。

數(shù)據(jù)回歸顯示地價(jià)對(duì)房?jī)r(jià)的貢獻(xiàn)遠(yuǎn)大于人均收入對(duì)房?jī)r(jià)的貢獻(xiàn),說(shuō)明地價(jià)是房?jī)r(jià)快速上漲的主要原因。

四、房?jī)r(jià)攀高的因質(zhì)機(jī)理

綜上可見(jiàn),地價(jià)是中國(guó)房?jī)r(jià)攀高的最大推手。因?yàn)榈胤截?cái)政對(duì)土地出讓金的過(guò)度依賴(lài),而土地交易掌握在地方政府手中,地方政府有控制土地價(jià)格的沖動(dòng),地方政府通過(guò)維持房?jī)r(jià)攀高可獲得最大利益。同時(shí),加上房?jī)r(jià)攀高衍生出的高額稅收,地方政府成為房?jī)r(jià)攀高最大的受益者。中國(guó)房?jī)r(jià)攀高的因質(zhì)機(jī)理概括起來(lái)大致如下:

第一,地方財(cái)政對(duì)土地出讓金的過(guò)度依賴(lài)與公權(quán)監(jiān)督缺位,導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場(chǎng)的畸形發(fā)展?，F(xiàn)在國(guó)家正在推行房地產(chǎn)稅改制度以抑制房?jī)r(jià),但房地產(chǎn)稅又會(huì)加大購(gòu)房成本,房產(chǎn)稅最終會(huì)全部落到市場(chǎng)地位最弱的購(gòu)房者身上,從而加重購(gòu)房者的負(fù)擔(dān);而政府從市場(chǎng)中抽取過(guò)多財(cái)富,過(guò)度的征稅對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不利。

第二,政府戰(zhàn)略決策的短期性造成房地產(chǎn)業(yè)的“精神性亢奮”。最近十年保障房發(fā)展幾乎停滯,房屋租賃市場(chǎng)始終沒(méi)有形成成熟的房屋租賃行業(yè)。政府對(duì) GDP過(guò)度崇拜,盯著短期經(jīng)濟(jì)目標(biāo),使房?jī)r(jià)攀高成為了國(guó)家經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的硬傷。

第三,土地壟斷性衍生出房地產(chǎn)市場(chǎng)的不當(dāng)壟斷力。土地掌握在地方政府手中,卻無(wú)有效監(jiān)督,導(dǎo)致政府濫用公權(quán)形成對(duì)土地的壟斷,使地價(jià)高企,衍生出房地產(chǎn)強(qiáng)大的議價(jià)能力,同時(shí)房企利用信息優(yōu)勢(shì),以及通過(guò)一些不正當(dāng)手段,造成房?jī)r(jià)快速上漲,獲得超額利潤(rùn)。

第四,購(gòu)房者傳統(tǒng)的重買(mǎi)輕租觀念與市場(chǎng)對(duì)房?jī)r(jià)高漲預(yù)期,驅(qū)使購(gòu)房者迫不及待地涌入房地產(chǎn)市場(chǎng),甚至不惜犧牲幾代人的財(cái)富購(gòu)置房產(chǎn),購(gòu)房者釋放的需求與誤識(shí)進(jìn)一步推動(dòng)了房?jī)r(jià)攀高。

五、房?jī)r(jià)攀高的抑制擇策

房?jī)r(jià)持續(xù)攀高,抑制了內(nèi)需,加劇了企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本壓力,影響了國(guó)家產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整,最終還會(huì)造成老百姓對(duì)政府的不滿(mǎn)。因此,抑制房?jī)r(jià)快速上漲是國(guó)家經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略發(fā)展必須破解的難題。本文通過(guò)對(duì)其因質(zhì)分析,提出如下?lián)癫?

1.嚴(yán)格約束地方政府土地行政行為。必須將地方政府的行政行為置于嚴(yán)格的法律監(jiān)督之下,實(shí)現(xiàn)法律對(duì)公權(quán)的制約。一是制定相應(yīng)的法律使地方行政權(quán)力得到合理規(guī)制,并能強(qiáng)制性的制衡,擺脫“人治”,對(duì)濫用公權(quán)行為依法嚴(yán)厲制裁;二是切實(shí)保證按程序執(zhí)法,法律程序是保證權(quán)力正常運(yùn)行的基本軌道;三是完善法律監(jiān)督制約職能,重視和加強(qiáng)對(duì)公共權(quán)力的依法監(jiān)督,以確保權(quán)力得以正確運(yùn)用。

2.實(shí)行公民權(quán)利的全民監(jiān)督。要切實(shí)讓社團(tuán)和公民有權(quán)通過(guò)憲法和法律賦予各種權(quán)利維護(hù)自身利益,制約公共權(quán)力行為,確保公共權(quán)力合法運(yùn)行。要把憲法和法律中的公民權(quán)利,通過(guò)相關(guān)的制度和具體程序落到實(shí)處。同時(shí),要完善司法審查制度,將中央和地方權(quán)力分配是否違背憲法和法律納入憲法審查范圍,切實(shí)做到人大對(duì)政府權(quán)力的監(jiān)督,切實(shí)做到社團(tuán)和公民對(duì)于人大依法行使權(quán)力的監(jiān)督。

3.革新市場(chǎng)配置資源機(jī)制。政府應(yīng)將主要精力集中在經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)、市場(chǎng)監(jiān)管、社會(huì)管理、公共服務(wù)等宏觀方面。而不是直接參與經(jīng)濟(jì),不直接或間接控制決定資源要素。要深化土地價(jià)格體制改革,改變由政府定價(jià)制度,構(gòu)建反映資源稀缺、市場(chǎng)供求狀況和環(huán)境成本的資源價(jià)格體系,理順?lè)康禺a(chǎn)資源價(jià)格體系。

4.改革和完善土地出讓金制度。其一,改出售土地使用權(quán)獲得的價(jià)值一次支付為按使用權(quán)年限平均每年支付;其二,將土地出讓金劃入再次分配的專(zhuān)項(xiàng)資金,一部分劃入全民社保等福利基金或保障房建設(shè)資金。這項(xiàng)改革能降低地方政府出售土地巨大收益的沖動(dòng),利于將政府行政行為轉(zhuǎn)移到關(guān)注內(nèi)需性發(fā)展,強(qiáng)調(diào)良性平穩(wěn)的發(fā)展方式上來(lái)。

5.完善市場(chǎng)微觀主體以糾正市場(chǎng)失靈。要規(guī)范市場(chǎng)的主體運(yùn)營(yíng),激勵(lì)市場(chǎng)主體健康發(fā)展。尤其是要加大對(duì)銀行、房企、房地產(chǎn)中介和房地產(chǎn)投資者的監(jiān)管力度,健全銀行發(fā)放貸款制度,打擊“滾動(dòng)式”質(zhì)押貸款,提高房地產(chǎn)準(zhǔn)入門(mén)檻,加大房地產(chǎn)短期流轉(zhuǎn)稅,鼓勵(lì)住房性需求,嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)炒作,構(gòu)建規(guī)范有序的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

6.培育和發(fā)展房屋租賃市場(chǎng)以形成租買(mǎi)互構(gòu)格局。一是要轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)發(fā)展觀念,引導(dǎo)購(gòu)房者從單純依靠購(gòu)買(mǎi)轉(zhuǎn)移到租買(mǎi)互構(gòu)上來(lái)。制定房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)準(zhǔn)入制度,對(duì)房屋租賃市場(chǎng)形成進(jìn)行有效的市場(chǎng)監(jiān)督和管理;二是以法律的形式對(duì)房租價(jià)格進(jìn)行強(qiáng)有力的管理和約束,特別對(duì)承租方利益予以保護(hù),規(guī)定房東不得隨意提高房租。要成立專(zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu),定期制訂“房租水平表”,主要是根據(jù)所租房屋地理位置、交通狀況、房屋建筑年份、質(zhì)量及節(jié)能情況來(lái)確定基本價(jià)格范圍。機(jī)構(gòu)應(yīng)包括當(dāng)?shù)胤繓|協(xié)會(huì)、房客協(xié)會(huì)及中介公司代表和政府代表等;三是實(shí)現(xiàn)房屋租賃規(guī)?；?。擴(kuò)大房屋租賃行業(yè)融資渠道,實(shí)行優(yōu)惠稅收政策,加強(qiáng)房地產(chǎn)信托業(yè)發(fā)展,吸引各方資金進(jìn)入房屋租賃,實(shí)現(xiàn)規(guī)模化,有效運(yùn)行,緩解房地產(chǎn)市場(chǎng)需求壓力,促進(jìn)市場(chǎng)高效有序持續(xù)發(fā)展;四是鼓勵(lì)社會(huì)強(qiáng)制性繳存基金進(jìn)入房屋出租業(yè)。我國(guó)大量的社會(huì)強(qiáng)制繳存的基金資本增值較慢,運(yùn)行效率不高,而租金償付的長(zhǎng)期性、穩(wěn)定性、低風(fēng)險(xiǎn)也促使出租住房成為優(yōu)良的投資品,進(jìn)入房屋租賃行業(yè)是雙贏選擇。

7.成立獨(dú)立的房?jī)r(jià)專(zhuān)家委員會(huì)使房?jī)r(jià)透明公眾化。每個(gè)市縣都可設(shè)有獨(dú)立的專(zhuān)家委員會(huì),專(zhuān)門(mén)負(fù)責(zé)價(jià)格評(píng)估。這個(gè)委員會(huì)有權(quán)獲得所有房地產(chǎn)交易價(jià)格,制定“地產(chǎn)基準(zhǔn)價(jià)”,評(píng)估并發(fā)布地產(chǎn)及房產(chǎn)價(jià)格表。雖然房屋買(mǎi)賣(mài)是市場(chǎng)行為,但每個(gè)公民可以很方便地通過(guò)網(wǎng)絡(luò)或其他途徑從上述委員會(huì)獲取分門(mén)別類(lèi)的價(jià)格表,因此買(mǎi)賣(mài)雙方容易達(dá)成一致。在德國(guó)該政策獲得非常好的效果,對(duì)我國(guó)有借鑒意義。

8.社會(huì)要軟化傳統(tǒng)以房產(chǎn)作為身份和地位象征的價(jià)值觀。我國(guó)目前的自有產(chǎn)權(quán)房比例為 90%,而歐美國(guó)家一般僅為 50%--60%。因此,國(guó)家需要引導(dǎo)購(gòu)買(mǎi)者理性購(gòu)房,根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)收入和住房需求,選擇租或買(mǎi),以促進(jìn)房?jī)r(jià)的理性回歸與合理平穩(wěn)的波動(dòng)。

總之,抑制我國(guó)房地產(chǎn)持續(xù)攀高是一項(xiàng)系統(tǒng)工程,關(guān)鍵點(diǎn)在于對(duì)政府土地行政行為的約束和監(jiān)督,改革土地出讓金制度,降低地方財(cái)政對(duì)土地出讓金的依賴(lài);同時(shí)需要完善市場(chǎng)微觀主體,糾正市場(chǎng)失靈,培育和扶持房屋租賃市場(chǎng),以實(shí)現(xiàn)租買(mǎi)互構(gòu)格局;還要通過(guò)獨(dú)立的房?jī)r(jià)專(zhuān)家委員會(huì)統(tǒng)計(jì)核算房地產(chǎn)成本,使房?jī)r(jià)透明公眾化,降低房?jī)r(jià)上漲預(yù)期,引導(dǎo)購(gòu)房者理性購(gòu)房等,從而構(gòu)建有序而健康發(fā)展的房地產(chǎn)市場(chǎng),最終實(shí)現(xiàn)整個(gè)社會(huì)福利的最大化。

F293.31

]A

]1003-4145[2011]04-0128—04

2011-02-10

烏東峰,男,湖南省社會(huì)科學(xué)院教授,博士生導(dǎo)師。雷華平,男,長(zhǎng)沙理工大學(xué)碩士研究生。

(責(zé)任編輯:欒曉平 E-mail:luanxiaoping@163.com)