深圳市梓盛發(fā)實業(yè)集團有限公司 謝本移

深圳信息職業(yè)技術學院 周德偉

淺談商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)與成本控制

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深圳信息職業(yè)技術學院 周德偉

近幾年來，商業(yè)地產(chǎn)投資已經(jīng)成為房地產(chǎn)投資熱潮中最引人關注的亮點，本文詳細闡述了商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的投資特點、運作模式及其開發(fā)程序，并從商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的不同階段和投資企業(yè)自身制度兩個方面，闡述了商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過程中成本控制的措施。

商業(yè)地產(chǎn) 項目開發(fā) 開發(fā)周期 成本控制

隨著我國經(jīng)濟的不斷發(fā)展，地產(chǎn)經(jīng)濟成為中國經(jīng)濟增長的新亮點。近幾年來，商業(yè)地產(chǎn)投資也逐漸成為房地產(chǎn)投資者關注的新方向，并將成為未來幾年內(nèi)我國房地產(chǎn)開發(fā)的新趨勢。在商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)過程中進行有效的成本控制是提高商業(yè)地產(chǎn)投資回報的關鍵。

一、商業(yè)地產(chǎn)的投資特點、運作模式及其開發(fā)程序

商業(yè)地產(chǎn)指的是專門用于商業(yè)發(fā)展的非住宅性房地產(chǎn)，比如寫字樓、飯店、酒店、旅館、商鋪商店、購物中心、大賣場、商業(yè)街、ShoppingMALL等專屬于特定商業(yè)用途的房地產(chǎn)。

從根本上來講，商業(yè)地產(chǎn)是一個國家第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況的重要反映，是社會經(jīng)濟發(fā)展狀況的重要體現(xiàn)，它是城市住宅結構發(fā)展變化的結果，也是一個城市從分散、單一向集中化、現(xiàn)代化轉變的重要體現(xiàn)。

(一)商業(yè)地產(chǎn)的投資特點及其運作模式

區(qū)別于一般房地產(chǎn)的開發(fā)，商業(yè)地產(chǎn)有其特定的投資特點和投資環(huán)境，也有著特定的高收益、高風險的特點。商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)過程十分復雜，投入極為巨大，投資回收期很長，從而決定了商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)具有很大的挑戰(zhàn)性。

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)一般有三種運作模式：一是只租不售，其優(yōu)點是：開發(fā)商始終掌握招商的主導權，能提升物業(yè)的價值，能很好的進行融資；其缺點是：完全靠租賃收入來盈利，投資回收期長，面臨的資金壓力大。二是只售不租，其優(yōu)點是：投資回收較快，風險較??；其缺點是：開發(fā)商失去招商主導權，招商難度加大，不利于物業(yè)升值。三是又售又租，即部分銷售部分出租，它綜合了前兩種模式的優(yōu)點，克服了前兩種模式的缺點，是現(xiàn)在比較流行的商業(yè)地產(chǎn)運作模式。

(二)商業(yè)地產(chǎn)項目的開發(fā)程序

1、項目開發(fā)前的綜合分析和整體規(guī)劃

根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)的投資特點，在進行商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)前，進行全面、細致的前期市場調(diào)研和綜合分析，并作出專業(yè)、成熟的項目開發(fā)策劃是非常必要的。任何投資都需要一個詳盡的投資策劃，作為商業(yè)地產(chǎn)投資，更需要進行專業(yè)的投資策劃和成熟的項目策劃，并做好開發(fā)后期的營銷策劃。在進行項目策劃中，要進行投資環(huán)境、投資風險以及投資效益的綜合分析，并做出準確的項目目標市場定位、項目主題概念定位、項目總體形象定位、項目開發(fā)過程綜合安排以及目標客戶的精準定位和價格定位等。

2、商業(yè)地產(chǎn)項目的營銷策劃

房地產(chǎn)投資從根本上來說是一項大型營銷活動，商業(yè)地產(chǎn)的投資更需要進行專業(yè)的營銷策劃方能達到良好的投資回報。根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)的投資特點，商業(yè)地產(chǎn)的營銷策劃主要包括商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品的策略、廣告宣傳策略、產(chǎn)品銷售策略、地產(chǎn)招商策略等，商業(yè)地產(chǎn)的營銷策劃是進行地產(chǎn)投資做進一步項目策劃的基礎，是制定有效地商業(yè)地產(chǎn)銷售目標和項目開發(fā)過程安排的重要依據(jù)，也是保障商業(yè)地產(chǎn)投資項目成功的重要前提。

眾所周知：市場=人口+購買力+購買欲望，其中具有決定意義的是購買力，但只有三者結合才能構成現(xiàn)實的市場，故無論是選址，還是定目標客戶、規(guī)模大小、運營模式，都須同時考慮這三個因素，缺一不可。

3、商業(yè)地產(chǎn)項目的市場定位

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的最終目的是盈利，因此，精準確定商業(yè)地產(chǎn)所面對的目標客戶，并作出準確的市場定位是進行商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的重中之重。一般來講，商業(yè)地產(chǎn)所面對的客戶分兩個層次：銷售階段的商業(yè)投資經(jīng)營者；物業(yè)經(jīng)營階段的最終購買者（消費者）。

針對商業(yè)地產(chǎn)面臨客戶的具體狀況，在進行項目投資策劃時，就要周全考慮商業(yè)投資經(jīng)營者的需求特點和最終購買者的需求特性，并分析其不同的消費心理和消費行為，為所投資的商業(yè)地產(chǎn)項目做出準確的市場定位。

4、項目開發(fā)要進行有效的資源整合

在商業(yè)地產(chǎn)項目的開發(fā)過程中，要特別注重對客觀資源的有效整合，把松散的、分離的資源經(jīng)過有效整合，使其為整個項目開發(fā)服務。通常來講，這些客觀資源都是隱性的、需要深入挖掘才能發(fā)現(xiàn)的，項目投資者要善于發(fā)現(xiàn)挖掘，并積極提煉，使之整合在一起的，最大程度的為項目開發(fā)服務。

5、項目開發(fā)要以人為本，努力挖掘人文亮點

在商業(yè)地產(chǎn)的項目開發(fā)中，項目投資者的目的都是投資回報，然而，在進行項目操作過程中，要以人為本，注重挖掘傳統(tǒng)文化、區(qū)域特點、民族特色等文化因素，使項目投資更富有人文性，把傳統(tǒng)的空間及現(xiàn)代的文明元素相結合，建設舒適宜人、極具特色、富有人文性的現(xiàn)代商業(yè)空間，以滿足現(xiàn)代人對經(jīng)濟生活的需要。

6、商業(yè)地產(chǎn)項目的規(guī)劃設計

經(jīng)過上述幾個方面的可行性研究分析，接下來就是進行項目的規(guī)劃設計。工程規(guī)劃設計十分重要，有研究表明，規(guī)劃設計對工程造價的影響達75%以上。一個商業(yè)地產(chǎn)項目，經(jīng)過前期的可行性分析，就確定了業(yè)態(tài)，確定了主力店，也就明確了客戶的需求，決定了商業(yè)經(jīng)營的模式，從而最大限度地避免了規(guī)劃設計的盲目性，降低了設計圖紙翻來覆去更改的頻度，也有效地控制了項目成本和工程造價。工程規(guī)劃設計完成后，建造成本就已基本確定，要更改是很難的了。

此外，在商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃設計中，尤其還要關注：交通體系布局要合理，人車要分流，上下要方便，卸貨區(qū)域的安排；高度、荷載要根據(jù)業(yè)態(tài)需求確定；此外，在規(guī)劃設計時還要盡可能留有余地，以供變化之需。

工程招投標、工程施工、工程監(jiān)理、竣工驗收、交付使用、物業(yè)管理、開業(yè)經(jīng)營等等，在此不再贅述。

二、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過程中的成本控制

商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)成本包括：土地征用費用、拆遷補償費用、前期策劃費用、基礎設施費用、工程施工費用、建筑安裝費用、公共配套設施費用、銷售費用、財務費用等等。在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過程中，進行有效的成本控制是降低開發(fā)成本，提高開發(fā)效益的重中之重。本文從項目開發(fā)的不同階段及開發(fā)商內(nèi)部管理機制的完善兩個角度，闡述商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過程中的成本控制措施。

(一)項目開發(fā)不同階段成本控制的措施

1、項目開發(fā)前期的成本控制

在項目開發(fā)前期，當投資決策已然確定項目開發(fā)的地點以后，首先要做好項目的市場分析以及項目的財務評估，如項目的征地、拆遷、補償、安置；開發(fā)項目的規(guī)劃設計以及建設方案的設計制定；項目投資的機會成本以及資金的籌措等。

工程規(guī)劃設計階段是商業(yè)地產(chǎn)項目成本控制的關鍵與重點。盡管設計費在建設工程全過程費用中比例不大，一般只占建安成本的1.5% -2%，但對工程造價的影響可達75%以上，由此可見，設計質(zhì)量的好壞直接影響建設費用的多少和建設工期的長短，直接決定人力、物力和財力投入的多少。

同時，在項目開發(fā)前期，要積極做好市場調(diào)研工作，并對項目的可行性進行系統(tǒng)的研究分析，如開發(fā)項目的經(jīng)濟效益測算、完整的項目投資估算等。在可行性研究報告中，應該明確整個項目開發(fā)過程中的各項初步技術所涉及到的經(jīng)濟指標，這將直接決定著整個開發(fā)項目的投資成敗。

此外，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還應該做好開發(fā)項目的報建工作。要積極整合資源，爭取有利的規(guī)劃條件，以有效進行成本費用的控制。項目開發(fā)前期成本的控制，關鍵在于前期費用、投資成本及投資利潤的有效估算，以做出準確的項目決策，從源頭上避免決策失誤所帶來的損失，同時也要考慮到資源的充分利用，盡可能的利用有限的資源創(chuàng)造出更多的價值，以提高投資回報。

2、項目設計階段的成本控制

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目是高風險、高挑戰(zhàn)性的投資，地產(chǎn)項目的設計階段對有效進行成本控制也顯得格外重要。在商業(yè)地產(chǎn)項目的設計過程中，要全盤考慮項目開發(fā)的綜合因素，既不片面強調(diào)節(jié)約，也不能只重視采用新技術而忽視成本的控制。這就要求在設計商業(yè)地產(chǎn)項目時，要通過項目設計招標、項目施工預算、設計概算等方式，把項目的方案設計進行優(yōu)化選擇，從各個環(huán)節(jié)降低建筑安裝費用、工程施工費用、投資企業(yè)的支出成本等，以達到有效的降低項目開發(fā)成本的目的，最終實現(xiàn)預期的經(jīng)濟效益。

3、項目開發(fā)實施階段的成本控制

在商業(yè)地產(chǎn)的項目開發(fā)過程中，項目實施階段的成本控制是最具體、最繁雜的，也是影響項目開發(fā)成本的關鍵時期。

(二)嚴格進行項目施工的招標

在商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)實施階段，要嚴格按照工程量的清單報價進行招標，不要不切實際的增加工程量或減少工程量，更不能脫離嚴格設計的工程量報價去亂招標。

(三)加強施工現(xiàn)場的控制和管理

在地產(chǎn)項目的施工過程中，要嚴格執(zhí)行施工現(xiàn)場的規(guī)章制度，加強管理和控制，要確保盡可能地減少設計變更，切切實實的保障施工設備和建筑材料的質(zhì)量，把好價格關。這個階段的控制和管理是直接影響到項目工程質(zhì)量以及使用價值的關鍵時期，對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目的投資成本控制起著舉足輕重的作用。

(四)做好開發(fā)項目市場營銷環(huán)節(jié)的成本控制

商業(yè)地產(chǎn)投資的最終目的是創(chuàng)造盈利，使投資回報最大化。因此，市場營銷環(huán)節(jié)的成本控制是商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)過程的后期階段。該階段的成本控制主要包括營銷管理的費用、銷售操作費用、銷售稅金、財務費用等方面。

對于商業(yè)地產(chǎn)的銷售，為有效控制銷售成本，投資企業(yè)就要針對具體的銷售情況，做出最優(yōu)的決策以有效降低銷售階段的成本費用。一般來講，投資企業(yè)在銷售階段初期，都會制定出科學合理的投資成本目標體系，這樣就比較明確的劃分了經(jīng)濟責任，做到各個銷售環(huán)節(jié)的權責明確，易于計算經(jīng)濟效果。

對于商業(yè)地產(chǎn)的租賃，應該做好營銷推廣工作，充分利用企業(yè)內(nèi)外部資源，挖掘企業(yè)內(nèi)外部潛力，制定一套切實可行的租賃方案，盡力采用性價比高的營銷方式，提高營銷推廣費用的使用效果，從而，達到合理有效降低營銷環(huán)節(jié)成本的目的。

(五)商業(yè)地產(chǎn)投資企業(yè)自身的完善對成本控制的影響

1、強化企業(yè)內(nèi)部管理，構建完善的內(nèi)部控制體系

商業(yè)地產(chǎn)投資企業(yè)的內(nèi)部管理是做好成本控制的基本因素，通過強化企業(yè)內(nèi)部管理，以完善的內(nèi)部控制體系來有效推動項目成本的控制是降低項目成本的有效途徑。同時，投資企業(yè)要加強和完善監(jiān)督機制，加強企業(yè)內(nèi)部各部分之間的監(jiān)督的同時，也要加大企業(yè)外部專業(yè)機構的監(jiān)督，加大施工管理力度，加強施工監(jiān)理和投資監(jiān)理等。

2、樹立成本的系統(tǒng)管理理念

商業(yè)地產(chǎn)投資企業(yè)應該積極樹立正確的成本系統(tǒng)管理理念，把企業(yè)的成本管理看做是一項需要徹底執(zhí)行的系統(tǒng)性工程。投資企業(yè)要樹立整體和全局觀念，切切實實的系統(tǒng)研究關于成本管理的內(nèi)容、對象、方法等各項因素。從整體來看，投資企業(yè)的成本管理涉及到企業(yè)的管理層以及企業(yè)的每一個部門、每一個員工，因此，企業(yè)所有人員都是成本控制的參與者和執(zhí)行者，每個人都應該明確自身所負的責任，都要有成本控制的觀念，實時對整個項目的成本進行控制。

3、注重對項目成本資料和信息的管理。

在商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)過程中，所涉及的商業(yè)項目復雜多變，而且關系到許多利益主體，因此，及時將項目過程中的施工圖紙、招標圖、招標文件、合同文件、來往信函、指令單、報價表、水電費用、獎懲通知單等資料進行歸檔整理，可以為整個項目的操作打下良好的資料基礎，為成本的控制提供有利依據(jù)。

同時，也要注重建立并完善商業(yè)地產(chǎn)投資過程中所涉及到的成本資料的電子信息管理，通過電子信息資料的管理，可以減少重復工作，提高工作效率。

三、結束語

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資的特點決定了對其成本控制的特殊性。投資企業(yè)要根據(jù)自身的經(jīng)營狀況和項目的實際情況，采取適合企業(yè)自身的措施，對項目開發(fā)成本進行控制，實現(xiàn)良好的企業(yè)效益和社會效益。

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