張璟照，李富忠

（1.山西農(nóng)業(yè)大學 資源環(huán)境學院，山西 太谷030801；2.山西農(nóng)業(yè)大學 經(jīng)濟貿(mào)易學院，山西 太谷030801）

購買者視角下的“小產(chǎn)權(quán)房”問題探析
——以太原市為例

張璟照，李富忠

（1.山西農(nóng)業(yè)大學 資源環(huán)境學院，山西 太谷030801；2.山西農(nóng)業(yè)大學 經(jīng)濟貿(mào)易學院，山西 太谷030801）

近年來，隨著城鎮(zhèn)化、工業(yè)化進程的加快，經(jīng)濟的迅速發(fā)展，太原市的房價節(jié)節(jié)攀升，城市的高房價使得消費者的實際購房能力下降，在高房價與社會主義新農(nóng)村建設(shè)的雙重背景下，“小產(chǎn)權(quán)房”應運而生，并成為普遍關(guān)注的熱點問題之一。從購買者的角度，探討 “小產(chǎn)權(quán)房”帶來的好處與存在的問題，并提出解決對策。

“小產(chǎn)權(quán)房”；購買者；新農(nóng)村建設(shè)

目前，太原市市區(qū)及其近郊，都出現(xiàn)了以新農(nóng)村建設(shè)、舊城改造、城中村改造、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌等名義，違規(guī)開發(fā)建設(shè)、非法入市交易的小產(chǎn)權(quán)房?！靶‘a(chǎn)權(quán)房”數(shù)量大、分布廣、問題多、爭議大、影響深，目前已經(jīng)成為政府、媒體、學者、開發(fā)商及廣大民眾普遍關(guān)注的熱點問題之一。

一、問題的提出

十七屆三中全會后，在全國范圍內(nèi)積極推進“新農(nóng)村建設(shè)”“城中村改造”進程，對此，國家給予了一定的財力支持，同時允許社會資金參與，將集體土地空間規(guī)劃為高校區(qū)、公司區(qū)、高新技術(shù)區(qū)、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、現(xiàn)代工業(yè)園、住宅區(qū)等，形成新的改造項目。在屬于集體所有的土地上，以舊城改造、城中村改造、合村并鎮(zhèn)、新農(nóng)村建設(shè)等名義，由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織直接開發(fā)或農(nóng)村集體經(jīng)濟組織與開發(fā)商合作開發(fā)建設(shè)的房屋，除了村民自住外，農(nóng)村集體組織為發(fā)展經(jīng)濟，解決本村養(yǎng)老、醫(yī)療、教育等問題，將部分房屋出售，從而使得 “小產(chǎn)權(quán)房”入市。近年來，由于我國房價居高不下，在高房價的壓力下，越來越多的消費者把目光投向了價格較為便宜的小產(chǎn)權(quán)房，小產(chǎn)權(quán)房的交易量在市場上的份額越來越大。當今，“小產(chǎn)權(quán)房”分布廣、數(shù)量大、影響深、問題多，爭議不斷，成為政府、媒體、學者、開發(fā)商及廣大民眾關(guān)注的熱點問題。

“小產(chǎn)權(quán)房”并不是一個法律上的概念，它只是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。蔡繼明 （2009）認為，所謂的 “小產(chǎn)權(quán)房”是一些由村集體組織或者開發(fā)商出售的由其在集體土地上建設(shè)的房子。［1］陳利根、李新莊 （2009）提出，“小產(chǎn)權(quán)房”同義于 “鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，指在農(nóng)民集體所有的土地上建設(shè)并以較低價格對外銷售的商品房。其主要特征有：（1）占有土地特定，包括農(nóng)民集體建設(shè)用地甚至耕地；（2）建設(shè)、銷售主體特定，主要包括農(nóng)民、村組織、開發(fā)商和部分縣鄉(xiāng)政府； （3）沒有國家頒發(fā)的 “兩證”，部分有鄉(xiāng)政府或村委會蓋章證明其權(quán)屬的 “小產(chǎn)權(quán)房”證。［2］陳晶晶 （2006）認為小產(chǎn)權(quán)房是指在集體所有土地上建設(shè)的，未繳納土地出讓金等費用，面向本集體組織以外的成員出售的，其產(chǎn)權(quán)是由鄉(xiāng)政府或村委會頒發(fā)而不是由國家房管部門頒發(fā)的房屋。因為鄉(xiāng)政府或村委會頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證不具有法律上的產(chǎn)權(quán)效力，相對于國家房管部門頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證具有產(chǎn)權(quán)不完整性，所以稱為小產(chǎn)權(quán)房。［3］我國前國家建設(shè)部 （現(xiàn)住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部）也較認可這一概念表述。

二、“小產(chǎn)權(quán)房”對購買主體的影響

（一）正面影響

1.平抑房價

伴隨著太原城市發(fā)展迅速擴容和 “南移西進”的腳步，太原市 “小產(chǎn)權(quán)房”的銷售也日趨火爆起來。據(jù)統(tǒng)計，“小產(chǎn)權(quán)房”在太原市場占售樓盤總量的20%以上，且這一比例仍在持續(xù)上升，相當數(shù)量的 “小產(chǎn)權(quán)房”打著 “城中村改造項目”等旗號公然在市場上出售。從數(shù)量上看，“小產(chǎn)權(quán)房”市場占有率是相當可觀的，從價格上看，“小產(chǎn)權(quán)房”價格較低，大約是普通商品房的60%～70%。［4］“小產(chǎn)權(quán)房”對于普通商品房而言是替代品，它的銷售很大程度上抑制了普通商品房的銷售，使得普通商品房不得不降低價格，提高商品、服務質(zhì)量，因而，不得不說，“小產(chǎn)權(quán)房”的火爆銷售從一定程度上起到平抑房價的作用，促進了房地產(chǎn)的健康發(fā)展。

2.提供保障性住房

2010年12月14日，太原市三橋大廈舉辦了 “太原市保障性住房新聞發(fā)布會”，會議由市房管局辦公室副主任喬迎新主持，市房管局副局長康建斌、市民政局副局長魯愷、市房改處處長劉朋、市保障處副處長王峰出席會議，康建斌副局長公布了太原市廉租住房保障工作進展情況，其中已建成廉租房僅有200套。太原市社會保障房的建設(shè)還有很長的路要走，目前，很難滿足低收入群體的住房需求。 “小產(chǎn)權(quán)房”價格較低，可以說從一定程度上代替政府提供了經(jīng)濟適用房、廉租房等社會保障性住房，滿足了社會低收入者的住房需求。

3.提供投資可能性

隨著太原市發(fā)展，進城打工人員逐步增多，據(jù)統(tǒng)計，2008年已達347萬之多，近幾年更是增長迅速，這加大了太原市住房需求，有部分“小產(chǎn)權(quán)房”的購買主體，其購房動機是用以投資，他們認為 “小產(chǎn)權(quán)房”的價格相對便宜，投資成本較低，市場需求大，收益較好，故而進入“小產(chǎn)權(quán)房”投資領(lǐng)域，購買 “小產(chǎn)權(quán)房”并將其租售，以期獲得巨額利潤。

4.滿足不同需求

太原市的 “小產(chǎn)權(quán)房”分布較廣，按目前的規(guī)模來看，太原的 “小產(chǎn)權(quán)房”已經(jīng)占到了太原房地產(chǎn)年開發(fā)量的50%以上，比例相當大。［5］主要集中在東山地區(qū)五龍口、西山地區(qū)礦街、尖草坪柴村、中北大學附近、塢城路和小店鎮(zhèn)六處，幾乎遍布市區(qū)。購買者為了靠近工作單位、子女學校、老人住所，或者為了改善居住環(huán)境，體驗農(nóng)園氣息等等，皆可選擇 “小產(chǎn)權(quán)房”，且 “小產(chǎn)權(quán)房”價格較低，購買者家庭人口較多時，也可以選擇購買，以緩解居住壓力。綜上所述，“小產(chǎn)權(quán)房”滿足了購買者不同的需求。

5.改善住房條件

“小產(chǎn)權(quán)房”持有者動機有5個，為金錢價值影響、基本住房改善、自然宜人環(huán)境、工作生活需要、認知興趣實現(xiàn)；大多數(shù) “小產(chǎn)權(quán)房”持有者的動機是復合型，由兩個或兩個以上的動機取向構(gòu)成，其中基本住房改善動機占了很大比例。［6］“小產(chǎn)權(quán)房”價格較低，購買者花相同的錢，可以買到更大面積的房屋，提高了家庭人均居住面積，改善了購買者的居住條件。

（二）負面影響

1.遇到拆遷等問題無法獲得補償

根據(jù) 《國務院辦公廳關(guān)于嚴格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》國辦發(fā)〔2007〕71號，農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”。目前，國家禁止“小產(chǎn)權(quán)房”的銷售，因此如果購買者購買的“小產(chǎn)權(quán)房”因不符合城市規(guī)劃，或遇到國家征地、遷拆等情況時，是無法得到補償?shù)?，因此風險較大，損失較重。

2.無法獲得貸款

自2008年，人民銀行、中國銀行宣布取消對 “小產(chǎn)權(quán)房”的貸款起，“小產(chǎn)權(quán)房”無論是開發(fā)環(huán)節(jié)或者購買環(huán)節(jié)都難以享受到和大產(chǎn)權(quán)房同等的貸款權(quán)益。一方面，開發(fā)環(huán)節(jié)無法得到正常的貸款，存在的風險較大，一旦開發(fā)商出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)不靈或其他問題，所建房屋很有可能變成爛尾工程，購買者的住房款無法追回，極大程度地損害了購買者的利益，一定程度上更對社會帶來了不穩(wěn)定因素。另一方面，購買者無法獲得正常途徑的貸款，有可能向地下錢莊等非法途徑貸款，增加了還款壓力與不安全因素。

3.難以合法抵押、轉(zhuǎn)讓

普通的商品房在國家土地管理部門登記后，有正規(guī)的 《土地使用證》與 《房屋產(chǎn)權(quán)證》，而購買 “小產(chǎn)權(quán)房”的群體取得的是鄉(xiāng)政府或村委會頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證，而不是國家頒發(fā)的相關(guān)證書，不具有法律上的產(chǎn)權(quán)效力，不能合法設(shè)定房屋抵押權(quán)，不具有房屋所有權(quán)，不能辦理房屋過戶手續(xù)，更不能進行二手房交易，這損害了購買者的部分權(quán)益。

4.無有關(guān)部門監(jiān)督，質(zhì)量無保證

其一，普通商品房的開發(fā)銷售應該具備 《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、 《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》和 《商品房銷售許可證》及 《住宅質(zhì)量保證書》。小產(chǎn)權(quán)房沒有取得 《商品房銷售許可證》，且 “小產(chǎn)權(quán)房”也沒有房地產(chǎn)主管部門頒發(fā)的 《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，另外，“小產(chǎn)權(quán)房”的 《購房合同》也無法得到房地產(chǎn)主管部門給予的備案；其二，普通商品房的開發(fā)商，其開發(fā)資金受到銀行和有關(guān)政府部門的監(jiān)管，而 “小產(chǎn)權(quán)房”的開發(fā)資金使用、工程進度、房屋質(zhì)量等，都無專有部門全程監(jiān)管，容易導致開發(fā)商不能按時交付房屋，且存在質(zhì)量隱患等問題。

三、規(guī)范 “小產(chǎn)權(quán)房”的對策及建議

（一）完善法律

首先，需要制定針對 “小產(chǎn)權(quán)房”、“農(nóng)村集體建設(shè)用地”的專項法律，對于可以轉(zhuǎn)正的 “小產(chǎn)權(quán)房”，需明文規(guī)定依法補辦建設(shè)和土地征轉(zhuǎn)用、出讓等手續(xù)的稅率、程序等等，以做到公平、公正、公開。對于違規(guī)建設(shè)，需要制定執(zhí)行標準及處罰辦法；其次，完善法律體系，逐步推行統(tǒng)籌城鄉(xiāng)建設(shè)用地市場一體化的進程，規(guī)范管理程序，重構(gòu)我國的土地產(chǎn)權(quán)制度，打破城鄉(xiāng)分離的二元結(jié)構(gòu)，完善集體土地所有權(quán)內(nèi)涵，實現(xiàn)“同地同權(quán)、同地同價”；建立集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)機制，打破政府獨家壟斷。［7］

（二）增加社會保障性住房數(shù)量

房價節(jié)節(jié)攀升，而中低收入者的購買能力較低，“小產(chǎn)權(quán)房”的出現(xiàn)迎合了中低收入者的購房需求，解決了他們迫切的住房問題，可以說從一定程度上，“小產(chǎn)權(quán)房”代替政府提供了經(jīng)濟適用房、廉租房等社會保障性住房，滿足了社會低收入者的住房需求。抑制 “小產(chǎn)權(quán)房”的同時，要考慮中低收入者的實際問題，故而應該加大廉租房、廉價房、經(jīng)濟適用房的供應量，降低租售價格，提高申請標準，以確保更多有需要的居民能夠真正有房可用，真正解決中低收入者的后顧之憂。

（三）控制房價

據(jù)資料顯示，太原市的房價較高，從2010年1月到12月，就由每平方米5764元上升到6772元。［9］太原市 “小產(chǎn)權(quán)房”之所以銷量火爆就是基于其低廉的價格，有相當數(shù)量的群體，因為難以接受高價的普通商品房，轉(zhuǎn)而接受價格較低的 “小產(chǎn)權(quán)房”。所以說控制 “小產(chǎn)權(quán)房”的態(tài)勢，必須先控制商品房的房價，從經(jīng)濟根源方面解決 “小產(chǎn)權(quán)房”問題。

（四）分類處置 “小產(chǎn)權(quán)房”

符合城市規(guī)劃、且未占用耕地，沒有造成嚴重生態(tài)、社會問題的已入住房，不建議強拆或強制搬出，建議將其補足稅費后變?yōu)榇螽a(chǎn)權(quán)房，或?qū)⒎课葙徺I合同變更為長期租賃合同，政府與入住者簽訂租期，合同期限內(nèi)可以轉(zhuǎn)租但不得買賣，合同到期后續(xù)期或由政府統(tǒng)一收回；符合城市規(guī)劃的在建、建成未售房，國家按照一定標準，統(tǒng)一征收，作為廉價房、廉租房、經(jīng)濟適用房，已收房款一概責令返還。［8］

（五）設(shè)立專有登記中心

在土地管理部門建立登記中心，對 “小產(chǎn)權(quán)房”的建設(shè)信息、施工信息、購買信息、入住情況等相關(guān)方面的信息進行登記，分類處置各類“小產(chǎn)權(quán)房”。其中，對已入住的 “小產(chǎn)權(quán)房”尤其應該加強登記管理工作，對于購房自住者，建議補交土地出讓金，或變更為長期租賃合同，政府與入住者簽訂租期，合同期限內(nèi)可以轉(zhuǎn)租但不得買賣，合同到期后續(xù)期或由政府統(tǒng)一收回；對于持有多套房產(chǎn)，并出售或出租的戶主，建議征收稅款。

四、結(jié)后語

“小產(chǎn)權(quán)房”問題多、影響深，其一，對購買者帶來許多的積極影響，由此可見 “小產(chǎn)權(quán)房”的蓬勃發(fā)展具有一定的合理性；其二，“小產(chǎn)權(quán)房”帶來了一系列的負面效應，所以說 “小產(chǎn)權(quán)房”規(guī)范化的出路是必要且緊迫的。對 “小產(chǎn)權(quán)房”相關(guān)問題的研究，可以為國家政策與法律的制定提供借鑒，為消費者購買決策的實施提供參考，加快社會主義新農(nóng)村建設(shè)，促進經(jīng)濟的健康發(fā)展，有利于社會穩(wěn)定，有助于解決民生問題，具有較大的現(xiàn)實意義。

［1］蔡繼明.小產(chǎn)權(quán)房的制度根源及治理方略 ［J］.理論前沿，2009（22）：25－27.

［2］陳利根，李新莊.“小產(chǎn)權(quán)房”的困惑與求解 ［J］.現(xiàn)代經(jīng)濟探討，2009（12）：27－30.

［3］陳晶晶.小產(chǎn)權(quán)房的困惑 ［J］.半月選讀，2006 （15）：8－9.

［4］佚名.太原市小產(chǎn)權(quán)房應該何去何從 ［N］.山西商報，2010－5－21（02）.

［5］太原市房產(chǎn)現(xiàn)況 ［DB／OL］（2010－12－22）［2010－01－11］.http：／／www.tynews.com.cn.

［6］江奇，譚術(shù)魁.“小產(chǎn)權(quán)房”持有者的動機研究——以武漢市 “小產(chǎn)權(quán)房”為例 ［J］.中國土地科學，2009（7）：15－19.

［7］郭麗麗.基于產(chǎn)權(quán)視角的小產(chǎn)權(quán)房問題研究 ［D］.南京農(nóng)業(yè)大學，2009.

［8］丁璞.小產(chǎn)權(quán)房問題及對策研究 ［D］.西南大學，2009.

［9］房價 ［DB／OL］（2011－01－01）［2011－01－11］.http：／／www.newhouse.taiyuan.shoufun.com／fangjia.

Analysis Based on Purchasers of Restricted Property House：A Case of Taiyuan City

ZHANG Jing－zhao1，LI Fu－zhong2
（1.CollegeofResourcesandEnvironment，ShanxiAgriculturalUniversity，TaiguShanxi030801，China；2.College ofEconomicandTrade，ShanxiAgriculturalUniversity，TaiguShanxi030801，China）

In recent years，along with urbanization and industrialization，our country＇s national economy develops rapidly；housing prices have soared rocketly.The high housing in urban areas have made consumers＇purchasing ability weaken suddenly.Then the unperfected property rights house appear，and becomes one of the hottest spots.From the viewpoint of the buyers，the benefits and problems of the"houses with limited rights"are analyzed，and the suggestion is advanced.

Houses with limited rights；Purchasers；Construction in the new countryside

C93

A

1671－816X （2011）02－0124－04

（編輯：程俐萍）

2011－01－10

張璟照 （1986－），女 （漢），山西太原人，在讀碩士，主要從事土地經(jīng)濟與政策方面的研究。

李富忠，教授，碩士生導師。E－mail：sxaulfz＠126.com

山西農(nóng)業(yè)大學橫向項目 （2009HX02）