王會(huì)超,郝春新

(河北聯(lián)合大學(xué)研究生學(xué)院,河北唐山 063009)

遏制政策下房?jī)r(jià)上漲的的原因及對(duì)策

王會(huì)超,郝春新

(河北聯(lián)合大學(xué)研究生學(xué)院,河北唐山 063009)

房?jī)r(jià);政策;公租房;招拍掛制度

2009年我國(guó)房?jī)r(jià)持續(xù)飆升,部分城市甚至出現(xiàn)一房難求的怪狀。由于房?jī)r(jià)的飛速上漲,越來(lái)越多的家庭淪為新一代的房奴。針對(duì)持續(xù)上漲的房?jī)r(jià),我國(guó)近期出臺(tái)了一系列的遏制房?jī)r(jià)的政策,但效果并不理想。本文針對(duì)房?jī)r(jià)逆遏制政策而上漲的現(xiàn)象進(jìn)行了剖析,并提出了相應(yīng)的對(duì)策。

從 2009年底至今,在遏制聲音不絕于耳、力度明顯加強(qiáng)的大背景下,北京、唐山、石家莊等一線二線城市的房?jī)r(jià)并沒(méi)有應(yīng)聲而落,相反,房?jī)r(jià)呈現(xiàn)出加速上漲的態(tài)勢(shì)。自 2009年6月開始,70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)同比漲幅由負(fù)變正,之后加速上揚(yáng),至 2009年 12月達(dá) 7.8%,2010年 1月為 9.5%,2月為10.7%,3月份更是達(dá)到 11.7%。在目前國(guó)家遏制調(diào)控效果不佳狀況下,如何遏制房?jī)r(jià)繼續(xù)上揚(yáng)變得越發(fā)緊迫和嚴(yán)峻。

一 城市房?jī)r(jià)上漲的原因

城市房?jī)r(jià)上漲的原因是多方面,雖然近期國(guó)家出臺(tái)一系列稅收、信貸等方面的遏制政策,但由于一些遏制政策只是流于形式或者力度不夠,再加上大多數(shù)潛在購(gòu)房者都對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)上漲持肯定態(tài)度等諸多因素導(dǎo)致房?jī)r(jià)繼續(xù)上揚(yáng)。

1 政策在執(zhí)行過(guò)程中被弱化

在經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)買上政府雖然規(guī)定了供應(yīng)對(duì)象和銷售價(jià)格,但在實(shí)際操作層面卻出現(xiàn)了不少漏洞。許多經(jīng)濟(jì)適用房并沒(méi)有賣給該買的家庭,一些人已經(jīng)有了自住房,又借政策及操作層面漏洞獲得經(jīng)濟(jì)適用房,或以租養(yǎng)貸、或加價(jià)轉(zhuǎn)讓甚至炒賣房號(hào),用緊缺的政策保障性住房牟利。按照政策,經(jīng)濟(jì)適用房未住滿 5年不得按市場(chǎng)價(jià)出售,盡管目前大多數(shù)經(jīng)濟(jì)適用房未過(guò) 5年之限,但許多經(jīng)濟(jì)適用房已按照市價(jià)出售也是不爭(zhēng)的事實(shí)。出售時(shí)多采用“黑白合同”的方式進(jìn)行交易,這種方式不但能成功辦理手續(xù),還可逃過(guò)個(gè)稅,令有關(guān)部門很難查處。更為嚴(yán)峻的是,尚有更多經(jīng)濟(jì)適用房臨近 5年大限,暴利會(huì)導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)適用房業(yè)主尤其是“投資者”涌入交易市場(chǎng)。如果目前上市交易政策及經(jīng)濟(jì)適用房的“商品”屬性不發(fā)生改變,那么隱含政府補(bǔ)貼、具有保障性質(zhì)的住房將就此轉(zhuǎn)化為高價(jià)商品房,無(wú)法再惠及中低收入家庭。

2 潛在剛性需求者提前購(gòu)房

在去年底國(guó)家系列調(diào)控政策出臺(tái)后,購(gòu)房者的恐慌心理有所緩解,但“兩會(huì)”后,國(guó)家并沒(méi)有出臺(tái)進(jìn)一步的緊縮性政策,房?jī)r(jià)再次抬頭,購(gòu)房者害怕房?jī)r(jià)再漲,許多打算推后購(gòu)房的買者也不得不提前加入搶房大軍。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局 4月份公布的數(shù)據(jù)顯示:近期的購(gòu)房者中,約有 60%左右的人群,因?yàn)楹ε路績(jī)r(jià)再瘋長(zhǎng)而不得不提前購(gòu)房。這部分人群中以剛性需求為主,包括購(gòu)買婚房、落戶、學(xué)區(qū)房等。大量的潛在需求在三、四月份,一下子變成剛性需求,勢(shì)必造成房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲,而房?jī)r(jià)的繼續(xù)攀升,又會(huì)再一次刺激潛在需求者的需求動(dòng)機(jī),這樣周而復(fù)始的惡性循環(huán),勢(shì)必造成房?jī)r(jià)居高不下。

3 短時(shí)間內(nèi)供需失衡狀況難以改善

從去年年底國(guó)家出臺(tái)的取消營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策,到今年4月份出臺(tái)的二套房首付不得低于 50%等諸多強(qiáng)有力政策,其指向非常明確,即遏制投機(jī)需求。這一系列的政策在一定程度上確實(shí)將不少投機(jī)者拒之門外。但隨著城鎮(zhèn)化速度加快,再加上我國(guó)每年會(huì)有幾百萬(wàn)的大學(xué)生涌入城市,剛性需求一直很大,因此,購(gòu)房需求盡管在國(guó)家政策的調(diào)控下有一定下降,但降幅不會(huì)很大。在房屋的供給方面,由于 2009年房屋需求旺盛,各大房地產(chǎn)商現(xiàn)有庫(kù)存不是很多,而新開發(fā)的房屋需要至少 1年的時(shí)間才能上市,所以短時(shí)間一手房供應(yīng)不會(huì)大幅度增加。在二手房市場(chǎng),雖然國(guó)家出臺(tái)的取消二手房營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策在很大程度上打壓了一些投機(jī)者的投機(jī)行為,但我國(guó)二手房供應(yīng)的主體并不是投機(jī)者而是有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的中產(chǎn)階級(jí),他們大多處在40到 50歲之間,對(duì)房地產(chǎn)政策有很強(qiáng)的承受能力,在經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的博弈,二手房市場(chǎng)必然回到賣者手中,所以跳價(jià)再次出現(xiàn)也并不偶然。

4 土地招拍掛制度的欠缺

在國(guó)資委的責(zé)令下 78家央企退出房地產(chǎn)業(yè),這在很大程度上打擊了央企頻頻制造地王的氣焰,一定程度上對(duì)地方國(guó)企和民營(yíng)企業(yè)也起到了警示作用。但央企退出后,地價(jià)依然快速上漲,除了土地資源稀缺、房?jī)r(jià)上漲推動(dòng)、部分企業(yè)炒作等因素外,也是招拍掛的出讓制度所致。這一制度雖然確保了土地出讓過(guò)程的陽(yáng)光透明,但也易將爭(zhēng)奪激烈的土地價(jià)格推向“失控”的邊緣。要使土地價(jià)格平穩(wěn)受控、土地市場(chǎng)回歸理性,既需要競(jìng)爭(zhēng)主體的適當(dāng)調(diào)整,更亟待游戲規(guī)則的合理改革。

5 金融危機(jī)影響還未徹底消除

金融危機(jī)剛剛過(guò)去,我國(guó)的經(jīng)濟(jì)還處于恢復(fù)發(fā)展階段,投資渠道狹窄,投資渠道不確定因素還很多,而作為優(yōu)先從金融危機(jī)走出來(lái)的房地產(chǎn)必然成為許多投資者青睞的對(duì)象,因而大量資金聚集房地產(chǎn)業(yè)必然造成房地產(chǎn)業(yè)的虛假繁榮。此外,由于近期人民幣升值的呼聲越來(lái)越高,大量外幣通過(guò)各種正規(guī)和非正規(guī)渠道進(jìn)入我國(guó)房地產(chǎn),也使得本來(lái)就供不應(yīng)求的市場(chǎng)變得愈加吃緊。

二 平抑房?jī)r(jià)的對(duì)策

剛剛走出金融危機(jī)來(lái)的我國(guó)經(jīng)濟(jì),還不能經(jīng)受太過(guò)剛性的調(diào)控政策。如果調(diào)控政策尺度把握不好,很有可能把經(jīng)濟(jì)再次推向 2008年的冰點(diǎn)。所以調(diào)控政策既不能太剛性,也不能太軟弱無(wú)力,把握好調(diào)控尺度,綜合運(yùn)用稅收、土地、金融等調(diào)控手段,努力穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期是我國(guó)目前遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的總體方向。

1 應(yīng)嚴(yán)厲打擊經(jīng)濟(jì)適用房違規(guī)出租出售行為

經(jīng)濟(jì)適用房作為國(guó)家保證中低收入家庭住房問(wèn)題的政策性住房,在購(gòu)買時(shí)包含了許多商品房所沒(méi)有的優(yōu)惠政策,因此它的價(jià)格要遠(yuǎn)低于商品房的價(jià)格。而目前我國(guó)在經(jīng)濟(jì)適用房出租出售方面管理并不到位,許多經(jīng)濟(jì)適用房沒(méi)有到期就上市交易或者被變相出租,這勢(shì)必造成經(jīng)濟(jì)適用房并不能很好的起到政策保證的作用,最終侵害低收入家庭的權(quán)利。

在打擊經(jīng)濟(jì)適用房違規(guī)出租出售方面,我們應(yīng)該出臺(tái)更強(qiáng)有力的政策措施。建立經(jīng)濟(jì)適用房身份證系統(tǒng),對(duì)購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房的住戶進(jìn)行嚴(yán)格身份審查,做到每一單元的適用房都要有明確的住戶檔案。當(dāng)住戶需要出租出售的時(shí)候,交易雙方必須同時(shí)符合交易要求的才能進(jìn)行交易,對(duì)于不按要求交易的售房者和購(gòu)買者要進(jìn)行嚴(yán)厲打擊。有條件的城市,應(yīng)建立靈活多樣的經(jīng)濟(jì)適用房回購(gòu)體系,這樣才能最終確保經(jīng)濟(jì)適用房真正惠及最需要的人群。

2 應(yīng)加快公租房建設(shè),完善住房體系

一般而言,一個(gè)社會(huì)都存在 30%左右的低收入群體。解決這部分群體的住房問(wèn)題,既不能完全由政府保障,走福利分房的老路;也不能完全由市場(chǎng)調(diào)節(jié)、走商品購(gòu)置的新路。目前,我國(guó)已形成廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、危舊房和棚戶區(qū)改造安置房、城中村改造安置房、農(nóng)民工公寓等 5種保障方式。然而,這些保障方式只覆蓋了城市原住民和農(nóng)民工,大體占低收入群體一半。新生代城市居民、大學(xué)畢業(yè)生、外來(lái)工作人員等“夾心層”,則被堵在了現(xiàn)有體制的覆蓋之外。

其實(shí),香港、新加坡等地解決“夾心層”,大多采用由政府出資建設(shè)公租房并取得了良好的效果,僅香港的“公屋制度”,就解決了 30%以上、約 200萬(wàn)人口的居住問(wèn)題。我國(guó)應(yīng)該吸收其合理的國(guó)外公租房經(jīng)驗(yàn),建設(shè)適合我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的公共租賃住房體系,以重點(diǎn)解決“夾心層”住房問(wèn)題,并與前 5種保障方式相疊加,形成 “5+1”保障性住房體系,力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)城市保障性住房的“全覆蓋”。

3 應(yīng)盡快完善招拍掛制度,構(gòu)建靈活多樣的土地出讓制度

土地招拍掛引入了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制,很大程度上減少了“暗箱操作”等土地腐敗問(wèn)題,是一種相對(duì)公平和合理的出讓方式。但由于我國(guó)人多地少,土地資源緊缺,完全靠市場(chǎng)機(jī)制調(diào)節(jié)土地供需則會(huì)在很大程度上加速土地價(jià)格的攀升,毋庸諱言,近期出現(xiàn)的地王及土地財(cái)政問(wèn)題與現(xiàn)行招拍掛制度不能說(shuō)沒(méi)有關(guān)系。

依據(jù)不同地區(qū)和城市土地供應(yīng)情況、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平以及土地財(cái)政依賴程度不同,招拍掛制度的改革和完善可采取以下模式:

“分類出讓”模式。即將高檔商品房和普通商品房用地“區(qū)別對(duì)待”,對(duì)高檔商品房等用地采用傳統(tǒng)的 “價(jià)高者得”模式,但對(duì)普通住宅建設(shè)用地進(jìn)行“綜合評(píng)標(biāo)”,綜合地價(jià)、房?jī)r(jià)、戶型、面積等多種指標(biāo),選擇提供最佳方案的開發(fā)商,或?qū)ζ胀ㄗ≌玫卦谂馁u時(shí)設(shè)定一個(gè)封頂價(jià)格。同時(shí),保證有足夠的保障性住房用地通過(guò)非招拍掛的方式出讓。這樣,一方面可以實(shí)現(xiàn)土地出讓金的最大化,另一方面又能滿足普通居民的住房需求。

“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”模式。即對(duì)出讓地塊限定房?jī)r(jià),在此基礎(chǔ)上,由開發(fā)商競(jìng)地價(jià),這類似于現(xiàn)行限價(jià)房項(xiàng)目競(jìng)地價(jià)的方式。此外,還可以在限房?jī)r(jià)的前提下,采取多因素衡量的“綜合競(jìng)價(jià)”方式,也就是開發(fā)商們除了要競(jìng)地價(jià),還要競(jìng)爭(zhēng)設(shè)計(jì)方案、綠化節(jié)能、中小套型建設(shè)規(guī)劃、土地節(jié)約集約程度等多項(xiàng)指標(biāo)。這樣,可以有效遏制高地價(jià)帶動(dòng)的高房?jī)r(jià)。

“捆綁限價(jià)”模式。即將商品房用地與保障房用地捆綁在一起推出,明確出讓土地中保障性用房的比例和價(jià)格,在此基礎(chǔ)上進(jìn)行招拍掛。開發(fā)完成后政府按約定的數(shù)量和價(jià)格向開發(fā)商回收保障性用房,這相當(dāng)于對(duì)部分商品房進(jìn)行限價(jià)。

4 應(yīng)密切關(guān)注游資動(dòng)向,遏制異地炒房行為

由于金融危機(jī)的影響,世界各國(guó)的經(jīng)濟(jì)還普遍處于低迷狀態(tài)。我國(guó)經(jīng)濟(jì)在國(guó)家一系列政策的刺激下率先從危機(jī)中走出,尤其是房地產(chǎn)業(yè)異軍突起。面對(duì)世界經(jīng)濟(jì)的普遍低迷,國(guó)際投機(jī)投資渠道的減少,再加上人民幣的升值預(yù)期和我國(guó)一些地區(qū)發(fā)展前景良好,大量游資流入我國(guó)特別是流入了房地產(chǎn)業(yè),這就埋下了隱患。對(duì)此,我國(guó)應(yīng)當(dāng)吸取他國(guó)經(jīng)驗(yàn),對(duì)游資規(guī)模進(jìn)行清晰界定,高度重視,做到防患于未然。在操作層面,政府一方面應(yīng)提高對(duì)沒(méi)有真實(shí)性貿(mào)易背景資本流入的警惕性,加強(qiáng)對(duì)居民和非居民的個(gè)人結(jié)匯、外商投資企業(yè)資本金結(jié)匯以及其他外匯資金流入結(jié)匯的真實(shí)性審核,防止外匯資金大量結(jié)匯后進(jìn)行投機(jī)性的活動(dòng);另一方面,應(yīng)關(guān)注外貿(mào)差價(jià),尤其是關(guān)聯(lián)公司間價(jià)格轉(zhuǎn)移利潤(rùn)的跡象,防止游資通過(guò)經(jīng)常項(xiàng)目大量偷偷流出。與此同時(shí),還應(yīng)合理控制人民幣升值預(yù)期,將中美利差保持在合理范圍內(nèi),加大貿(mào)易檢查和制裁的力度,保持資產(chǎn)價(jià)格的合理估值水平,限制資產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的過(guò)快上漲。

[1] 陳佳貴,劉樹成,汪同三.2005年中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告[M]1北京:社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社,2006,21222

[2] 陳伯庚.增加供給與遏制投資投機(jī)雙管齊下才能穩(wěn)定房?jī)r(jià)[M]1中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào),20072328

[3] 劉佐.中國(guó)房地產(chǎn)稅收 [M]1北京,中國(guó)財(cái)政經(jīng)濟(jì)出版社,2009

[4] 中國(guó)人民銀行網(wǎng)站,2009年中國(guó)房地產(chǎn)金融報(bào)告,2009

Ra tes r ise aga in st con trol Ana lysisand Coun term easures

WANG Hui2chao,HAO Chun2xin
(HebeiUnited University,Tangshan Hebei063009,China)

p rice policy linked system of public bidding,auction and rental.

In 2009 China’shouse p rices continue to soar and som e citieseven em erge strange phenom enon,that is,itwas difficult to geta room tolive in for local residents.A im ing at the rap id p rice rise,more andmore fam ilies becom e a new generation of house slaves.For rising house p rices,China recently introduced a seriesof p rice regu2 lationalpolicies,but they were p roved to be ineffecitive in reality.In this paper,analyzes the phenom enon and p ropose counterm easures against rising housing p rice.

F293135

A

167322804(2011)032005020003

2010207220