○ 蔡云

（本文作者系中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)商業(yè)和旅游地產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)秘書長(zhǎng)）

我國(guó)寫字樓發(fā)展歷史及現(xiàn)狀

我國(guó)寫字樓發(fā)展于上個(gè)世紀(jì)八十年代中期，隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)與國(guó)際經(jīng)濟(jì)體系的逐步接軌，國(guó)內(nèi)外交流的日益深入，大量市場(chǎng)化的商務(wù)活動(dòng)需求，催生了中國(guó)寫字樓的發(fā)展。九十年代初，隨著鄧小平南巡講話的發(fā)表，除了北京外，以珠三角、長(zhǎng)三角為商業(yè)活動(dòng)中心的寫字樓市場(chǎng)得到了飛速的發(fā)展,形成了以北京建國(guó)門區(qū)域的國(guó)際大廈、賽特大廈，上海外灘區(qū)域的聯(lián)誼大廈，廣州環(huán)市東，深圳國(guó)貿(mào)大廈、帝王大廈等我國(guó)早期寫字樓代表項(xiàng)目，是我國(guó)寫字樓發(fā)展的形成期。這些項(xiàng)目緩解了以涉外賓館租用替代寫字樓的局面。

在經(jīng)歷了亞洲金融危機(jī)、美國(guó)“911”后經(jīng)濟(jì)滑坡、中國(guó)加入WTO、申奧成功等一系列政治經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的變化后，中國(guó)的寫字樓在跌宕起伏中發(fā)展，形成了以北京CBD、金融街、中關(guān)村，上海陸家嘴、虹橋、徐家匯、南京西路，廣州環(huán)市東、天河北、珠江新城，深圳羅湖、南山、福田為代表的寫字樓群的中心分布。一批具有國(guó)際水準(zhǔn)的寫字樓項(xiàng)目橫空出世，標(biāo)志著我國(guó)寫字樓進(jìn)入了發(fā)展期，這時(shí)期的典型代表是北京國(guó)貿(mào)二期、中糧廣場(chǎng)、恒基中心，上海金茂、森貿(mào)、中銀，廣州、深圳的世貿(mào)中心、宜安廣場(chǎng)、國(guó)際商會(huì)中心、諾德中心、卓越時(shí)代等。

隨著我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展進(jìn)程加快，新興的IT企業(yè)、網(wǎng)絡(luò)公司、各大國(guó)家金融機(jī)構(gòu)、大型國(guó)企公司、機(jī)構(gòu)等對(duì)寫字樓的開發(fā)建設(shè)需求量加大，行業(yè)發(fā)展進(jìn)入了產(chǎn)品多元化的時(shí)期，寫字樓、城市綜合體等產(chǎn)品形態(tài)進(jìn)入市場(chǎng)，又由于國(guó)外資本進(jìn)入各大中心城市占據(jù)CBD核心投資建設(shè)，大量建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)外企涌入，極大地給中國(guó)寫字樓的市場(chǎng)帶來了新理念、新思潮，帶來了豐富和繁榮，出現(xiàn)了令人矚目的鳥巢、央視大廈等地標(biāo)性建筑物，不但為國(guó)際化大都市發(fā)展提供了必要的硬件支持，而且其本身的發(fā)展也為中國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來了重要的拉動(dòng)作用。這一時(shí)期以北京國(guó)貿(mào)三期、銀泰，上海上海中心，廣州國(guó)際金融廣場(chǎng)(西塔)廣州珠江城大廈 ，深圳京基100等新建和在建的項(xiàng)目為代表，同時(shí)受整個(gè)世界經(jīng)濟(jì)的影響和中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和分布，新的開發(fā)區(qū)、城市新區(qū)的出現(xiàn)，天津、杭州、成都、重慶等城市也出現(xiàn)了現(xiàn)代化、智能化的具有國(guó)際水準(zhǔn)的寫字樓項(xiàng)目。寫字樓的開發(fā)建設(shè)真正走入了成熟期。 市場(chǎng)進(jìn)入了良性發(fā)展，新技術(shù)、新工藝、新設(shè)計(jì)進(jìn)入寫字樓行業(yè)，智能化、低碳、綠色成為開發(fā)建設(shè)所追逐的目標(biāo)，成為主題。

與此同時(shí)，寫字樓市場(chǎng)在經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇、通貨膨脹及人民幣升值的大背景下，受投資者對(duì)房地產(chǎn)的關(guān)注、逐步從住宅市場(chǎng)轉(zhuǎn)向商業(yè)持有類物業(yè)，促使寫字樓市場(chǎng)加速量?jī)r(jià)齊升。

據(jù)中原集團(tuán)研究中心最新發(fā)布的《2011上半年度報(bào)告》介紹，2011年上半年，北京、上海、廣州、深圳這四大城市的一、二手寫字樓成交與去年同期相比小幅增加，而銷售型寫字樓占主流的城市廣州、深圳、成都、杭州的甲級(jí)寫字樓價(jià)格一路上漲。2011年上半年，京、滬、穗、深四大城市一、二手寫字樓銷售面積約為360萬平方米，與去年同期相比增加13%。今年上半年，四大城市二手寫字樓成交面積為106萬平方米，占全部寫字樓成交的比例從去年的21%上升到29%。

世邦魏理仕最新發(fā)布的市場(chǎng)報(bào)告也顯示，2011年上半年，北京優(yōu)質(zhì)寫字樓項(xiàng)目的市場(chǎng)需求快速上升，其吸納量超過51萬平方米，比上年同期增加了60%，創(chuàng)同期歷史新高。今年上半年寫字樓價(jià)格出現(xiàn)了明顯上漲，深圳、廣州、成都、杭州的樣本甲級(jí)寫字樓均價(jià)分別為50161元/平方米、25715元/平方米、15819元/平方米、37339元/平方米，半年累積漲幅分別達(dá)到24%、18%、7%、8%。分析表明，下半年主要城市的寫字樓成交量將繼續(xù)上升，寫字樓價(jià)格將繼續(xù)保持較快的上漲趨勢(shì)。

國(guó)內(nèi)未形成統(tǒng)一的寫字樓綜合評(píng)價(jià)體系。

國(guó)外寫字樓市場(chǎng)狀況與發(fā)展

國(guó)際知名寫字樓在市場(chǎng)分布上大多集中在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的各國(guó)中央商務(wù)核心區(qū)域，也包含那些著名的經(jīng)濟(jì)開發(fā)特區(qū)，如美國(guó)的硅谷、大學(xué)城等。紐約帝國(guó)大廈、芝加哥希爾斯大廈、洛杉磯天使之城美國(guó)聯(lián)邦銀行等諸多知名地標(biāo)項(xiàng)目都是國(guó)際寫字樓的代表。近年來為提高土地的集約使用，新興的經(jīng)濟(jì)體中寫字樓也建設(shè)于城市綜合體中，如日本、迪拜、馬來西亞、新加坡等國(guó)家。20世紀(jì)七八十年代，隨著信息時(shí)代的到來，世界上出現(xiàn)了一批舉世公認(rèn)的智能建筑，其中絕大部分是辦公為主的寫字樓，成為城市不可或缺的地標(biāo)性建筑，給城市經(jīng)濟(jì)帶來了生機(jī)和活力。

國(guó)際寫字樓的發(fā)展早于我國(guó)幾十年，有的甚至幾百年，堪稱百年建筑。在世界發(fā)達(dá)國(guó)家，受金融資本市場(chǎng)的影響，造就了寫字樓市場(chǎng)的繁榮，對(duì)寫字樓的規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑施工、管理及建筑材料的高科技、職能化的研究已相當(dāng)深入，特別是“911”和地震等災(zāi)害后，國(guó)際上對(duì)寫字樓的研究又有了新德探索和研究，對(duì)超高層、抗震等核心技術(shù)的要求不斷提高，美國(guó)、日本、德國(guó)等在寫字樓行業(yè)具有領(lǐng)先的地位。他們有著完整的技術(shù)指標(biāo)體系，和評(píng)價(jià)方法，有著清晰的市場(chǎng)分類，并據(jù)此指導(dǎo)著市場(chǎng)的租賃、銷售價(jià)格，代表行業(yè)先進(jìn)水平。

國(guó)內(nèi)寫字樓評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)

由于我國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)一直處于高速發(fā)展期，建設(shè)部在1999年為加強(qiáng)對(duì)住宅市場(chǎng)的管理、提高住宅性能、保障消費(fèi)者權(quán)益，開始了對(duì)住宅性能的認(rèn)定工作，并于2005年由國(guó)家質(zhì)量監(jiān)督局和建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)了《住宅性能認(rèn)定技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》，建立和完善了商品住宅性能認(rèn)定管理辦法和商品住宅性能認(rèn)定的指標(biāo)體系和評(píng)定方法，但隨著房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)一步深入，市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的產(chǎn)品要求日益多樣化。除住宅外，寫字樓、酒店購(gòu)物中心等開發(fā)主體也轉(zhuǎn)移到開發(fā)商，單一地對(duì)住宅性能的認(rèn)定無法滿足市場(chǎng)上的要求，從寫字樓上看，國(guó)內(nèi)未形成統(tǒng)一的寫字樓綜合評(píng)價(jià)體系。目前，國(guó)內(nèi)主要的房地產(chǎn)企業(yè)，紛紛進(jìn)軍寫字樓開發(fā)領(lǐng)域，已經(jīng)開發(fā)出許多優(yōu)秀的寫字樓物業(yè)。然而，對(duì)這些物業(yè)的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)缺乏統(tǒng)一的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，致使寫字樓在開發(fā)建設(shè)中缺乏指導(dǎo)，在租售中沒有尺度，無法切實(shí)反映物業(yè)價(jià)值。綜合當(dāng)前市場(chǎng)上對(duì)寫字樓的標(biāo)準(zhǔn)有以下幾種：

1、 “甲級(jí)、乙級(jí)”系列的分級(jí)形式。此類分級(jí)方式來源于國(guó)際房地產(chǎn)顧問公司，

2、“5A”“6A”，這是用智能化和功能復(fù)合程度劃分寫字樓。

3、開發(fā)企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)各有企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。市場(chǎng)上寫字樓專業(yè)開發(fā)企業(yè)普遍在企業(yè)內(nèi)部實(shí)施企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。

甲級(jí)寫字樓是目前行業(yè)內(nèi)自發(fā)形成的一種通行叫法，國(guó)家在這方面并沒有成文的規(guī)定。目前國(guó)內(nèi)對(duì)于寫字樓的開發(fā)，主要依據(jù)以“辦公建筑設(shè)計(jì)規(guī)范 JGJ67-89”、“智能建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)GB/T50314-2000”為主的技術(shù)規(guī)范，未考慮結(jié)合寫字樓軟硬件等各方面的綜合評(píng)價(jià)。在我國(guó)現(xiàn)行的建筑設(shè)計(jì)規(guī)范里也無法找到這個(gè)名詞，仔細(xì)探討會(huì)發(fā)現(xiàn)，它是在以港臺(tái)商人為代表的外商與內(nèi)地發(fā)展商合作開發(fā)涉外寫字樓的過程中，逐步引進(jìn)并流行起來的詞匯，是將寫字樓按照其綜合質(zhì)素不同，可以劃分為甲、乙、丙等幾個(gè)等級(jí)，沒有充分體現(xiàn)寫字樓客戶對(duì)于寫字樓的評(píng)價(jià)意見。主要寫字樓客戶，特別是跨國(guó)企業(yè)對(duì)于寫字樓的選擇有一套相對(duì)成熟的選擇原則。國(guó)內(nèi)對(duì)于這方面的經(jīng)驗(yàn)缺乏足夠的深入研究和總結(jié)。

國(guó)外寫字樓評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)

我國(guó)目前分級(jí)指標(biāo)體系不盡相同，稱謂亦各有分別。

目前寫字樓國(guó)際上通行的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)主要有以下幾種：BOMA國(guó)際認(rèn)證；美國(guó)綠色建筑委員會(huì)LEED認(rèn)證；德國(guó)DGNB可持續(xù)建筑評(píng)估體系；英國(guó)BREEAM評(píng)估體系；日本可持續(xù)建筑協(xié)會(huì)CASBEE認(rèn)證，這些對(duì)公共建筑的認(rèn)證包含對(duì)寫字樓的認(rèn)證，他們倡導(dǎo)用教育、認(rèn)證標(biāo)準(zhǔn)和信息來增加人們?cè)谏虡I(yè)不動(dòng)產(chǎn)業(yè)的知識(shí)，以及提升起商用物業(yè)的物質(zhì)資產(chǎn)。通過推行認(rèn)證引導(dǎo)和改變建筑市場(chǎng)的走向，加強(qiáng)市場(chǎng)中綠色建筑的競(jìng)爭(zhēng)力，提升公眾對(duì)綠色建筑的需求。

比如BOMA認(rèn)證， 是要根據(jù)寫字樓體量大小進(jìn)行分類，并從11個(gè)不同角度針對(duì)寫字樓進(jìn)行嚴(yán)格甄選。寫字樓必須滿足建筑管理、施工、環(huán)境、能源、緊急情況管理、設(shè)計(jì)、使用者和社區(qū)關(guān)系等各方面的要求。BOMA認(rèn)證在國(guó)外成為寫字樓開發(fā)企業(yè)確認(rèn)其國(guó)際化的標(biāo)準(zhǔn)，也成為全球企業(yè)租賃寫字樓參考的一個(gè)指標(biāo)。

美國(guó)綠色建筑委員會(huì)LEED認(rèn)證，美國(guó)綠色建筑委員會(huì)是一個(gè)由政府部門、建筑師協(xié)會(huì)、建筑設(shè)計(jì)公司等諸多社會(huì)成員組成的非政府、非盈利組織。LEED通過6個(gè)方面對(duì)建筑項(xiàng)目進(jìn)行綠色評(píng)估。包括：1、可持續(xù)場(chǎng)地：滿足了規(guī)模、位置，以及對(duì)周邊建筑物的其它影響；2、節(jié)水：對(duì)節(jié)約室內(nèi)用水和室外用水，以及雨水收集和中水利用的嘉獎(jiǎng)；3、能源和空氣：最為詳細(xì)的部分，包括了供暖系統(tǒng)和制冷系統(tǒng)、照明系統(tǒng)和其它設(shè)備的安裝、檢驗(yàn)和監(jiān)控，以及可再生能源的使用；4、材料和資源：環(huán)境友好策略，包括使用本土的、可再生的以及可循環(huán)使用的材料，減輕用量，以及鼓勵(lì)循環(huán)使用；5、室內(nèi)空氣質(zhì)量：專注于減少室內(nèi)的有害氣體，以及有機(jī)整合日光和新風(fēng)；6、創(chuàng)新和設(shè)計(jì)過程：嘉獎(jiǎng)上述任一類別，或采用創(chuàng)新、高效的技術(shù)。

其他的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)基本上本質(zhì)相同，足見國(guó)際對(duì)寫字樓行業(yè)的重視程度。

制定我國(guó)寫字樓綜合評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的必要性

根據(jù)以上所述，我國(guó)及國(guó)際上對(duì)寫字樓的標(biāo)準(zhǔn)制定，存在以下問題：

我國(guó)目前分級(jí)指標(biāo)體系不盡相同，稱謂亦各有分別。亦無明確統(tǒng)一的評(píng)價(jià)體系。混亂狀況，導(dǎo)致市場(chǎng)上各級(jí)寫字樓的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)差異很大，不利于了解和研究整個(gè)寫字樓市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀；

使用智能化程度的指標(biāo)來表示寫字樓的檔次，導(dǎo)致市場(chǎng)部分客戶將此視為寫字樓分級(jí)，無法全面表達(dá)寫字樓的性能標(biāo)準(zhǔn)。

應(yīng)用美國(guó)LEED和BOMA標(biāo)準(zhǔn)。不僅花費(fèi)大量人力、物力，且在設(shè)備與材料應(yīng)用上受到限制，不利于國(guó)內(nèi)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

因此，亟須制定適應(yīng)中國(guó)國(guó)情與發(fā)展階段、符合國(guó)際寫字樓發(fā)展趨勢(shì)的寫字樓綜合評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，用以指導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)行為，也為寫字樓產(chǎn)品客戶及投資人提供選擇的依據(jù)，推動(dòng)建材設(shè)備行業(yè)的技術(shù)進(jìn)步和物業(yè)服務(wù)水平的持續(xù)提高。

寫字樓產(chǎn)品是我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)中的重要組成部分，未來20年是中國(guó)融入全球化經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)程關(guān)鍵時(shí)期，從寫字樓發(fā)展趨勢(shì)看，低碳綠色是寫字樓的發(fā)展方向。由于中國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，中國(guó)城市的國(guó)際化程度快速提升，寫字樓經(jīng)濟(jì)已經(jīng)成為許多中國(guó)城市經(jīng)濟(jì)形態(tài)的一個(gè)重要組成部分，對(duì)寫字樓的功能要求與原有的辦公建筑概念已經(jīng)有了很大差異，加上節(jié)能低碳、綠色生態(tài)等新技術(shù)、新產(chǎn)品的應(yīng)用，均要求盡快提高中國(guó)寫字樓的開發(fā)與運(yùn)營(yíng)能力。因此，為了中國(guó)寫字樓市場(chǎng)的健康發(fā)展，制定統(tǒng)一的適合中國(guó)國(guó)情的寫字樓綜合評(píng)價(jià)體系是大勢(shì)所趨。