○ 本刊記者 盧泳志

按照計(jì)劃，今年1000萬套保障性住房必須在10月底前全部開工。但從部分城市今年以來保障房開工情況來看，成績并不樂觀，一些城市開工率甚至不到三成。

目前保障房開工率不高，既是項(xiàng)目進(jìn)程自身規(guī)律使然，也與融資困難等因素有關(guān)。預(yù)計(jì)下半年各地將逐漸迎來開工高峰期，但資金依然是制約保障房建設(shè)的一大障礙。

保障房建設(shè)時(shí)間過半 情況不樂觀

最新數(shù)據(jù)顯示，截至5月底，上海動(dòng)遷房開工50%以上，經(jīng)適房項(xiàng)目約完成25%的開工計(jì)劃。截至5月下旬，江蘇省45萬套保障房任務(wù)總體開工率約為30%。截至4月底，重慶已開工20.4萬套，占年度保障性住房建設(shè)總量的41%，屬開工率較高城市；浙江省18.5萬套保障房任務(wù)目前已開工建設(shè)6.16萬套，完成年度目標(biāo)任務(wù)的33.2%。另外，北京新開工建設(shè)、收購保障性住房20萬套以及深圳開工建設(shè)7.3萬套保障性住房的計(jì)劃，目前執(zhí)行情況并不樂觀。

與2010年相比，32%的開工率已經(jīng)屬比較不錯(cuò)的成績。而在5月份中旬，住建部人士曾在保障性安居工程巡查動(dòng)員會(huì)上通報(bào)了1至4月份全國保障性安居工程建設(shè)進(jìn)展情況。依據(jù)住建部通報(bào)的數(shù)據(jù)，1－4月份全國大部分省份保障性安居工程開工率超過了2010年同期。在2010年，前8個(gè)月的保障房開工率也僅為70%。約有30%的開工項(xiàng)目集中在2010年的9月份、10月份。而此前根據(jù)住建部的調(diào)研，各地保障房開工進(jìn)度是：月底前“項(xiàng)目落地”，5月、6月“完成規(guī)劃”，7月、8月、9月“集中開工”。因此第三季度將是保障房大規(guī)模集中開工與建設(shè)的時(shí)間窗口。這樣，在時(shí)間過半的情況下，保障房開工率只有32%，更令人憂慮的是，關(guān)于保障房的制度建設(shè)基本上原地踏步，根本未體現(xiàn)出這是一項(xiàng)政治任務(wù)。

保障房項(xiàng)目無法符合房地產(chǎn)開發(fā)貸款標(biāo)準(zhǔn)，存在風(fēng)險(xiǎn)。

保障房建設(shè)任務(wù)完成的瓶頸制約

對(duì)于今年1000萬套的保障房任務(wù)，其最大的障礙仍是建設(shè)資金問題。從資金這一項(xiàng)來說，根據(jù)住建部的測算，1000萬套保障性安居工程，年度投資大概在1.3萬億到1.4萬億之間，而根據(jù)溫家寶政府工作報(bào)告，中央財(cái)政預(yù)算給予的補(bǔ)助資金為1030億元，中央配套資金十分之一不到，地方的壓力可見一斑。因?yàn)檫@樣，引入民間投資成為解渴保障房建設(shè)資金的重要途徑。去年5月國務(wù)院出臺(tái)“新36條”，鼓勵(lì)和支持民間資本進(jìn)入政策性住房領(lǐng)域。但因?yàn)橄嚓P(guān)政策細(xì)則未予落實(shí)，民間投資參與的積極性并不高。

有銀行界人士表示，保障房建設(shè)存在四大問題，如果不能得到有效解決，中央制定的目標(biāo)難以實(shí)現(xiàn)。首先，貸款規(guī)模受限。央行多次上調(diào)存款準(zhǔn)備金，貸款額度緊張，導(dǎo)致保障性住房建設(shè)項(xiàng)目無法及時(shí)放款。其次，保障房項(xiàng)目無法符合房地產(chǎn)開發(fā)貸款標(biāo)準(zhǔn)，存在風(fēng)險(xiǎn)。目前保障房項(xiàng)目貸款執(zhí)行房地產(chǎn)開發(fā)貸款標(biāo)準(zhǔn)，銀行必須在項(xiàng)目四證齊全情況下發(fā)放貸款。但經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等保障性住房往往不能提供完整四證，且項(xiàng)目資本金不足，部分項(xiàng)目即使到位但未反應(yīng)在“所有者權(quán)益”科目，不符合監(jiān)管要求。第三，抵押擔(dān)保難，抵押物變現(xiàn)難。很多保障性住房項(xiàng)目用地?zé)o法提供抵押，甚至個(gè)別地區(qū)不辦理國有土地使用權(quán)證。保障性住房普遍需滿足一定年限或補(bǔ)繳相關(guān)費(fèi)用方可進(jìn)行二手市場交易，造成銀行處置保障性住房難度較大。第四，項(xiàng)目收益低，還款來源不確定。保障性住房不以盈利為目的，經(jīng)適房、限價(jià)房保本微利為主，廉租房、公租房等依靠租金收入，項(xiàng)目現(xiàn)金流較差，貸款周期長，且貸款利率一般執(zhí)行最優(yōu)惠利率，綜合收益較低。

政府加大保障房投資規(guī)模 力保保障房建設(shè)

5月底財(cái)政部、住建部印發(fā)《關(guān)于切實(shí)落實(shí)保障性安居工程資金加快預(yù)算執(zhí)行進(jìn)度的通知》，要求各地切實(shí)加大地方公共預(yù)算用于保障性安居工程的資金規(guī)模。這是自去年9月底以來，財(cái)政部第三次發(fā)文談及保障性住房資金問題。《通知》對(duì)各地加強(qiáng)保障性安居工程資金管理等工作提出了明確要求：一是切實(shí)加大地方公共預(yù)算用于保障性安居工程資金規(guī)模；二是確保住房公積金增值收益按規(guī)定用于保障性安居工程；三是確保土地出讓收益按規(guī)定用于保障性安居工程。

近期，發(fā)改委制定《關(guān)于利用債券融資支持保障性住房建設(shè)有關(guān)問題的通知》，明確允許投融資平臺(tái)公司申請發(fā)行企業(yè)債券籌措資金?！锻ㄖ贩Q，企業(yè)債券具有期限長、利率低的優(yōu)勢，是保障性住房項(xiàng)目市場融資的較好工具。為完成“十二五”規(guī)劃提出的保障性住房建設(shè)任務(wù)，各地按《國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)地方政府融資平臺(tái)公司管理有關(guān)問題的通知》進(jìn)行規(guī)范后繼續(xù)保留的投融資平臺(tái)公司申請發(fā)行企業(yè)債券，募集資金應(yīng)優(yōu)先用于各地保障性住房建設(shè)。

另外，國務(wù)院副總理李克強(qiáng)近日強(qiáng)調(diào)，中央將進(jìn)一步采取措施加大對(duì)地方的資金支持力度，各地也要集中財(cái)力用于保障房建設(shè)，抓緊建立健全保障性安居工程融資機(jī)制。李克強(qiáng)指出，各地都要盡快制定落實(shí)保障房質(zhì)量監(jiān)管辦法，在設(shè)計(jì)、建材、施工等各個(gè)環(huán)節(jié)上嚴(yán)格把關(guān)，對(duì)存在的問題、隱患發(fā)現(xiàn)一起，整改一起。要對(duì)保障房建設(shè)實(shí)行質(zhì)量終身責(zé)任制，一旦質(zhì)量出了問題都要追究其責(zé)任。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部負(fù)責(zé)人上周要求，各地要公開保障性安居工程建設(shè)信息，11月末前必須全面開工。

保障房建設(shè)亟待創(chuàng)新

據(jù)住建部估算，完成今年1000萬套保障性住房建設(shè)的目標(biāo)所需資金至少1.3萬億元。其中中央、省級(jí)和市縣政府將承擔(dān)5000多億元，剩余的8000多億元要通過社會(huì)機(jī)構(gòu)投入和被保障對(duì)象以及所在企業(yè)籌集。財(cái)政部數(shù)據(jù)顯示，截至5月20日，財(cái)政部已累計(jì)下?lián)?011年中央補(bǔ)助保障性安居工程專項(xiàng)資金617億元，已完成全年預(yù)算59.9%。但要完成全年1000萬套的保障性住房建設(shè)，中央財(cái)政1030億元的投入顯然不夠。

目前保障房和商品房的開發(fā)貸款都屬于房地產(chǎn)開發(fā)貸款，被納入樓市調(diào)控范圍，這是保障房貸款受限的關(guān)鍵因素。業(yè)內(nèi)人士建議，順應(yīng)保障房和商品房“雙軌制”的政策取向，應(yīng)將兩類貸款實(shí)現(xiàn)分類管理，并落實(shí)中央關(guān)于支持保障房建設(shè)的金融政策，確保貸款額度。

據(jù)了解，目前多地均在探討地方政府與開發(fā)商可以接受的模式。在上海，向保障對(duì)象出售一定的產(chǎn)權(quán)用以回籠部分保障房建設(shè)資金的思路成為“共有產(chǎn)權(quán)”模式的核心。這也就是說，在廉租房、經(jīng)適房等保障房當(dāng)中，申請人可以先購買保障房的部分產(chǎn)權(quán)，比如20%或者30%，政府持有剩下的70%－80%。達(dá)到一定年限后，保障對(duì)象可以通過購買的方式，將政府產(chǎn)權(quán)部分購買過來，最終將這套房屋變成自己的產(chǎn)權(quán)房屋。在廣東，對(duì)于土地的出讓問題，公租房實(shí)行“先租后買”政策也在討論中。即政府出地，以相對(duì)低的租賃價(jià)格轉(zhuǎn)讓給開發(fā)商，開發(fā)商參與籌建、管理和配套的商業(yè)經(jīng)營。等到居住的人群條件不再適用于公租房政策時(shí)，居住人可以通過補(bǔ)交地價(jià)等費(fèi)用的方式獲得房子的產(chǎn)權(quán)，這樣公租房就轉(zhuǎn)變成經(jīng)濟(jì)適用房了。此外，江蘇、福建、湖南、河北、山東等多個(gè)省市也都紛紛開始試點(diǎn)。