○ 楊紅旭

（本文作者系上海易居房地產研究院綜合研究部部長）

如果說2008年是我國房地產業(yè)最困難的一年，那么2009年是持續(xù)升溫的一年，2010年是調控下的振蕩和小漲的一年。2011年上半年已過，回顧這半年，則是我國房地產調控史上，行政干預力度最大的半年，限購、限貸、限價、房產稅等多箭齊發(fā)。政策落實效果和市場表現(xiàn)若何？本文簡要析之。

2011年1月26日，國務院辦公廳下發(fā)《關于進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》，其中共有八條內容，被業(yè)界稱之“新國八條”?？傮w看來，這是繼去年1月、4月、9月之后，第四波調控。出臺的時間緊迫，超出預期，原本業(yè)界人士多預期全國兩會后可能出臺。反映出國家對于去年調控效果不滿意，尤其是去年9月以來房價的重新上漲，大大加深了房價進一步上漲的擔憂；而且，在控通脹的關鍵時候，更不愿看到房價上漲，帶動CPI上漲。這次調控的特點是，在“國十條”和“9.29”新政的基礎上，進一步升級，主要是加強落實上述兩個政策，但在限購、價格控制、信貸、稅收等環(huán)節(jié)進一步加碼。以新國八條為主的政策，可歸納為以下幾點。

第一，要求地方政府限制房價。2011年各城市人民政府要根據(jù)當?shù)亟洕l(fā)展目標、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力，合理確定本地區(qū)年度新建住房價格控制目標，并于一季度向社會公布。從執(zhí)行效果看，多數(shù)城市都按期制定了房價控制目標，不過幾乎所有城市都提出房價漲幅不超過GDP或人均收入增幅，也即低于 10%-15%。也有個別城市限幅較小，比如蘭州不超過9%，遼寧省凌海低于5%。這一現(xiàn)象引起了社會質疑。為此，3月下旬住建部特意下發(fā)通知，要求各地重新征求社會意見，然而根據(jù)意見調整房價控制目標，結果只有西安調控目標——比GDP增幅低三個百分點。這表明，地方政府出于自身利益，并不愿房價下跌，只是控制漲幅而已。只有北京提出普通住房價格穩(wěn)中有降，但并不包括非普通住宅，別有心計也。

第二，要求四類城市實行限購。各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，在一定時期內，要從嚴制定和執(zhí)行住房限購措施。原則上對已有1套住房的當?shù)貞艏用窦彝?、能夠提供當?shù)匾欢晗藜{稅證明或社會保險繳納證明的非當?shù)貞艏用窦彝?，限?套住房；對已擁有2套及以上住房的當?shù)貞艏用窦彝ァ碛?套及以上住房的非當?shù)貞艏用窦彝?、無法提供一定年限當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非當?shù)貞艏用窦彝ィ瑫和Ｔ诒拘姓^(qū)域內向其售房。

表1 部分城市房價調控目標

遺憾的是，很多城市沒能在規(guī)定的“2月中旬之前”出臺限購令，作為省會的呼和浩特拖至4月中旬才露臉，而作為直轄市的重慶，至今還藏在“深閨”。其他高房價的三、四線城市，除了三亞、佛山、溫州、蘇州、無錫等，皆選擇沉默。而在已出臺的40個左右城市中，政策松緊尺度不一。東部城市較為嚴格，限購范圍較大：包括全部商品住宅、全市（或市區(qū)），絕大部分城市沒有明確退出時間；中西部省會較寬松，限購范圍較?。翰糠种幌拗鞒菂^(qū)，甚至某環(huán)線內（比如貴陽只限一環(huán)內），非全部商品住宅（比如長沙只限戶型90平米以下新房），部分城市明確退出時間為今年12月31日。4月有媒體報道?？谑袑⒎潘上拶?，5月有媒體報道大連將放松限購，雖然官方都出面否認，但也說明地方政府的心思。

第三，限制個人房貸。對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍。人民銀行各分支機構可根據(jù)當?shù)厝嗣裾陆ㄗ》績r格控制目標和政策要求，在國家統(tǒng)一信貸政策的基礎上，提高第二套住房貸款的首付款比例和利率。加強對商業(yè)銀行執(zhí)行差別化住房信貸政策情況的監(jiān)督檢查，對違規(guī)行為嚴肅處理。

今年以來，房貸越收越緊。從整體情況分析，今年3-5月份，在開發(fā)商的資金來源構成中，個人房貸規(guī)模出現(xiàn)持續(xù)三個月的負增長，這一情況非常罕見，表明商業(yè)銀行放貸的積極性相當?shù)汀Ｖ饕蚴秦泿耪呔o縮，導致信貸額度限制，銀行并無寬裕的資金放貸，另外一個重要原因是房貸利率偏低。當前情況是，三套以上房貸停貸，二套房貸利率比基準利率上浮10%-20%，首套利率也多在基準利率上下——至于首付，多已在四成以上。商業(yè)銀行追求商業(yè)利益，即便誤傷自住需求，亦在所不惜。這是值得政策制定者需要關注的。

第四，房產稅試點。在房地產稅收方面，去年炒作了一年的房產稅，終于取得實質性推進。1月下旬，重慶和上海率先進行試點。上海和重慶方案本質相同，皆是對符合標準（屬于多套、高檔房）的商品住宅征求持有環(huán)節(jié)的稅收；差異之處于重慶方案針對性更強，直接向高檔房“開炮”，以別墅和單價為參照系，涉及面小，稅率略高；而上海方案主要以套數(shù)和面積為衡量標準，涉及面略大，稅率稍低。從稅率上看，上海分為0.4%和0.6%等兩檔，分別針對單價為全市商品住宅均價2倍以下者和以上者；重慶市分為0.5%、1%、1.2%等三檔，分別對應于單價為主城區(qū)商品住房均價的3倍以下、3-4倍、4倍以上。

從征稅范圍看。上海針對新購且屬于該居民家庭第二套及以上的住房，以及和非本市居民家庭在本市新購的住房。也即只對新購房征稅，存量暫時免征；若是本市居民，首套房免征。同時，規(guī)定免征面積是人均不超過60平方米，對屬新購住房超出部分的面積征稅。也即要合并計算存量和新購房的總面積，超過部分只對所購新房征收，最高限度是對新購房全面積征收。重慶市針對高檔房征稅，包括獨棟別墅和單價超主城區(qū)均價2倍的公寓，還有無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人新購的第二套及以上的普通住房。同時，也有免征面積：存量的獨棟商品住宅，免稅面積為180平方米；新購的獨棟商品住宅、高檔住房，免稅面積為100平方米；“三無人員”無免。

房產稅的效果，并不像之前業(yè)界預期的那么明顯。5月份時，有新聞報道說上海和重慶房產稅入庫金額皆不足百萬，數(shù)量確實很小，不過年底會大幅增加，因為重慶規(guī)定每年10月份為繳稅期，上海規(guī)定每年最晚年底前繳稅。另外，最新數(shù)據(jù)是，上海上半年稅務部門共認定應征房產稅的住房7000多套，約占2-6月份上海住宅成交套數(shù)的10%左右。對于房價的作用，很難評定，因為今年最重要的政策是新國八條，而非房產稅，但房產稅“開弓沒有回頭箭”，隨著試點范圍的擴大，將成為抑制投資投機需求的重要措施。

表2 部分城市限購政策內容

第五，“一房一價”。2011年3月，國家發(fā)改委發(fā)布《商品房銷售明碼標價規(guī)定》，要求：商品房銷售明碼標價實行一套一標，5月1日執(zhí)行。5月份，國家發(fā)改委又下發(fā)《關于開展商品房銷售明碼標價專項檢查的通知》。各級價格主管部門近期要集中人力和時間，迅速組織開展商品房銷售明碼標價執(zhí)行情況專項檢查，對本地所有房地產開發(fā)企業(yè)正在銷售的商品房，實行拉網式排查，確保每個新開發(fā)的居民住宅小區(qū)、每個正對外公開發(fā)售的樓盤、每套出售的新建商品房都檢查到位，無一遺漏。檢查重點包括：銷售商品房不明碼標價，未在交易場所醒目位置明碼標價，未按規(guī)定實行“一套一標”，未一次性公開全部預售房源，標示信息不全，沒有按照規(guī)定內容明碼標價、公示相關收費，在標價和公示的收費之外加價、另行收取未予以標明的費用，違反公平、公開、自愿選擇原則，單獨或者串通其他部門、中介機構強制或變相強制收費，虛假折扣、虛假優(yōu)惠，或者利用虛假信息、模糊語言、容易使人誤解的標價方式進行價格欺詐。

并規(guī)定：房地產開發(fā)企業(yè)違反明碼標價規(guī)定未實行“一套一標”，按《價格法》和《價格違法行為行政處罰規(guī)定》，每套處5000元罰款。構成價格欺詐的，責令改正，沒收違法所得，并處違法所得5倍以下罰款；沒有違法所得，處5萬元以上50萬元以下罰款；情節(jié)嚴重的，要責令停業(yè)整頓，或者由工商行政管理機關吊銷營業(yè)執(zhí)照。

從執(zhí)行效果來看，并不理想。國家發(fā)展改革委派人赴上海、杭州、廣州等八個城市, 會同地方價格主管部門對50多個在售樓盤明碼標價情況進行檢查，結果十幾個樓盤都存在不合規(guī)的行為。比如，截至7月初，江西共對全省883個樓盤進行明碼標價專項檢查，目前已經處罰了23家，罰款金額共28萬。江西價監(jiān)局相關負責人表示：對商品房明碼標價的監(jiān)管困難重重，在專項檢查中絕大多數(shù)開發(fā)商都存在問題，但一是因為監(jiān)管隊伍人手不夠，二是地方政府保護政策，三是在開發(fā)商面前物價部門是弱勢群體，即使發(fā)現(xiàn)違規(guī)，進行處罰也非常困難。上述三點總結得很到位，全國樓盤太多，不檢查則無從得知開發(fā)商執(zhí)行與否，事實上又不可能進行拉網式檢查。至于二手房價格，就更無

從監(jiān)管了，全國那么多二手房門店，根本不可能檢查。

表3 27個大中城市新建商品住宅成交量比較

圖3 2011年以來35個大中城市房價指數(shù)同比漲幅走勢

最后，分析一下調控政策下的市場表現(xiàn)。第一，地市量價齊跌。國土部最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年1-6月全國130個城市共推出住宅類用地19435萬平方米，同比減少15%，成交面積15695萬平方米，同比減少9%，可見市場形態(tài)為明顯的供大于求。住宅類用地成交樓面均價為1445元/平方米，同比下跌14%；住宅類用地溢價率為19%，較去年同期減少18個百分點。

第二，住宅成交量顯著下降。今年2月以來，大部分一二線城市的新建商品住宅成交量，環(huán)比去年下半年顯著下滑。暫且挑取27個重點城市，以今年1-5月與去年8-12月成交量相比，可以發(fā)現(xiàn)一線城市皆大跌四成左右；東部二線城市跌多漲少，整體下跌二成左右；中西部二線城市整體下跌三成左右。由此可此，本輪房地產調控成功地抑制了需求，尤其是投資投機性需求大大萎縮，惟一不足之處是同時也誤傷了自住需求。量為價先，隨著成交量的持續(xù)低迷，價格下行的可能性越來越大。

第三，房價漲幅持續(xù)回落。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2011年以來，35個大中城市房價上漲速度明顯減緩。5月份，35個大中城市商品住宅價格環(huán)比平均上漲幅度為0.19%，同比平均上漲4.41%，而今年1月的同比漲幅為6.82%。盡管商品住宅價格仍然繼續(xù)上升，但漲幅持續(xù)回落，而且在6月份CPI高達6.4%的高通脹形勢下，當前商品住宅房價的漲幅實際上已屬“負增長”。

至于下半年，筆者認為中央層面的政策將繼續(xù)保持緊縮態(tài)勢，而部分地方政府受自身利益驅動，可能會局部放松。市場總體將呈現(xiàn)“量增價跌”形態(tài)，越來越多的項目將被迫進行降價促銷，將刺激需求釋放。三季度價格將出將環(huán)比下跌，年底前后有可能出現(xiàn)同比下跌。