□ 曹映平
(湖南稅務(wù)高等??茖W(xué)校,湖南 長沙 410116)
大型連鎖超市稅務(wù)稽查證據(jù)問題分析*
□ 曹映平
(湖南稅務(wù)高等??茖W(xué)校,湖南 長沙 410116)
大型連鎖超市的檢查,是稅務(wù)稽查工作中的難點問題。從連鎖超市商業(yè)模式特點等的角度,分析連鎖超市增值稅、消費稅、企業(yè)所得稅稅務(wù)稽查時的取證方式,及各稅種取證重點、各稅種綜合檢查取證方式。
連鎖超市;稅務(wù)稽查;證據(jù)
現(xiàn)代零售業(yè)的連鎖經(jīng)營已經(jīng)成為增長最快的經(jīng)濟形態(tài)之一,在“渠道為王”的現(xiàn)代商業(yè)關(guān)系中,連鎖成為生產(chǎn)商和供貨商最重要的銷售終端。連鎖經(jīng)營也從家電連鎖或百貨連鎖逐步變成百貨、家電聯(lián)合經(jīng)營的大賣場、大型連鎖超市等,在中國現(xiàn)在的法制環(huán)境和商業(yè)規(guī)則之下,中國的連鎖超市與其他國家的商業(yè)模式不太一樣,商品的利潤不是超市的主要收入來源,而經(jīng)營中的其他收入成為超市經(jīng)營的主要收入,如對供貨商收取的各種名目眾多的費用成為超市收入的主要利潤來源。而在這樣的商業(yè)模式下,連鎖超市對涉及的主要稅種包括增值稅、消費稅、企業(yè)所得稅、營業(yè)稅、城建稅、印花稅等都一般會進(jìn)行稅務(wù)籌劃,使得超市的稅收成為稅務(wù)機關(guān)棘手的問題。本文僅對連鎖超市增值稅、消費稅、企業(yè)所得稅稅務(wù)稽查時的取證方式、各稅種取證重點、各稅種綜合檢查取證方式要點進(jìn)行分析。
大型連鎖超市的運行模式,借鑒了西方零售業(yè)先進(jìn)的管理模式,再經(jīng)過國內(nèi)理財和法律、管理專家的改良,在稅收籌劃方面做了充分的工作,有些是合法的籌劃,也有些屬于非法的處理,在稅務(wù)稽查工作中,僅用調(diào)帳取證方式不能查實企業(yè)的財務(wù)情況,必須大量采用詢問調(diào)查、外圍調(diào)查等方式,才能比較充分地查實企業(yè)應(yīng)稅情況。在取證方式的確定上,要充分關(guān)注連鎖超市的財務(wù)處理的特點:
連鎖超市購進(jìn)貨物一般都不作手工明細(xì)賬,而是將貨物品名、數(shù)量、單價以不同條形碼形式輸入電腦。銷售時由電腦收款機對商品條形碼進(jìn)行識別、結(jié)算收款和核算收入。
在實際處理中,存在以下問題:
1、在經(jīng)營過程中有刪除電腦資料的問題,在實際上等同于銷毀了賬簿記錄,導(dǎo)致稅務(wù)人員無法對其銷售收入進(jìn)行核查。
2、設(shè)置兩套帳或賬目設(shè)置不規(guī)范,有的沒有往來賬,有的沒有庫存商品賬,有的沒有銷售明細(xì)帳,造成原始單據(jù)不真實、不完整,日報單保存不齊全,稅務(wù)稽查難以取證。
3、普遍存在現(xiàn)金交易量大和大額坐支現(xiàn)金現(xiàn)象,在檢查中很難從其資金流量、銀行對賬單中找到突破口。
1、連鎖超市購進(jìn)貨物會向供貨商索取發(fā)票,但對供貨商的貨款結(jié)算一般延遲到四、五十天以后。但此時超市方可以根據(jù)發(fā)票隨時做進(jìn)項稅額調(diào)整,人為調(diào)節(jié)應(yīng)納稅額。同時供貨商如果要求在未到結(jié)算日結(jié)算貨款,超市方還會提出提前付款折扣。
2、遲記收入。按照規(guī)定,連鎖超市在收到貨款、將購物券或提貨單交給購貨方,銷售就已實現(xiàn)。但超市通常的做法是將這部分收入先掛在往來賬上,過一段時間再記收入,造成稅款滯納,甚至可能造成人為調(diào)節(jié)應(yīng)納稅額等現(xiàn)象。
3、損失不按實際發(fā)生額處理,自定損失比例。開架售貨的商品,容易出現(xiàn)商品丟失或損失,蔬菜、肉類、副食品保質(zhì)期較短,腐爛、變質(zhì)、過期等現(xiàn)象經(jīng)常發(fā)生,但超市在盤點時沒有按規(guī)定作賬務(wù)處理,或者在賬面不反映,超市方自己調(diào)節(jié)損失比例。
4、有的將商品當(dāng)福利發(fā)給職工、送出贈品時賬上沒有記錄。
5、有的將商品轉(zhuǎn)為辦公用品時,沒有作視同銷售處理。連鎖超市將經(jīng)營的保險柜、辦公桌椅、計算機等辦公用品轉(zhuǎn)為自用后,未作進(jìn)項稅額轉(zhuǎn)出。
連鎖超市采取的經(jīng)營方式主要有自營、場地租賃、聯(lián)營等方式。
對自營的商品,超市方通過和供貨商簽訂合同,超市方主要通過收取供貨商的廣告促銷費、上架費、展示費、管理費、新店開業(yè)費、商品條形碼管理費等一系列費用,取得收入,人為將增值稅和營業(yè)稅進(jìn)行控制和籌劃。
場地出租,主要是收取租金;對聯(lián)營的商品經(jīng)營管理,主要對銷售額進(jìn)行“提點”即按一定比例提取分成。
大型連鎖超市不斷進(jìn)行經(jīng)營擴張,以總機構(gòu)為基點,分支機構(gòu)遍布各地,形成了點多、線長的經(jīng)營格局。總機構(gòu)和分支機構(gòu)財務(wù)關(guān)系復(fù)雜,給稅務(wù)稽查的查賬和理清賬務(wù)關(guān)系增加了難度。
根據(jù)超市經(jīng)營的特點以及稅務(wù)稽查實務(wù)反映的情況看,超市方各稅種逃避繳納稅款的方式方法呈規(guī)律性,需要進(jìn)行重點取證,這就確定了稅務(wù)稽查的取證方向。
主要檢查是否將應(yīng)稅消費品的全部價款申報納稅,銷售數(shù)量是否準(zhǔn)確和適用稅率。超市征收消費稅的品種主要是金銀首飾、鉑金首飾。收款機為應(yīng)納消費稅的商品配置專門的貨號,有的超市為了少納消費稅故意輸入同價值的非金銀首飾、鉑金首飾貨號,以逃避繳納消費稅。
主要檢查收入是否及時足額。包括視同銷售,特殊銷售、價外費用等;檢查準(zhǔn)予扣除項目包括允許扣除的項目、限額扣除項目、不得扣除項目。特別要注意超市贈品派送,超市和供貨商合同約定的除貨款結(jié)算以外的各種費用的財務(wù)處理問題。
主要檢查納稅行為是否規(guī)范。包括銷項稅額是否及時足額,如價外費用、代墊費用、視同銷售,銷售時限;檢查進(jìn)項稅額是否真實合法,如專用發(fā)票、四小票的抵扣,不得抵扣的進(jìn)項稅額、虛開、代開發(fā)票問題。
各稅種取證的方式和證據(jù)固定方式是不一樣的,如相對簡單的消費稅的檢查,可以到專柜現(xiàn)場查實商品編號,價格等,用現(xiàn)場筆錄、詢問筆錄、物證攝取等進(jìn)行證據(jù)固定,然后對照銷售資料(書證)檢查以發(fā)現(xiàn)問題。但其他稅種的檢查取證方式相對要復(fù)雜得多,為了提高效率、準(zhǔn)確取證,需要綜合各種取證方式,一般可以根據(jù)情況參照以下程序處理:
對檢查人員進(jìn)行分工,主要是方便進(jìn)行財務(wù)資料的檢查和分析。可以分檢查年度或檢查稅種劃分小組,如增值稅分為進(jìn)項、銷項、發(fā)票,企業(yè)所得稅分為收入、扣除項目等內(nèi)容,培訓(xùn)可以使檢查人員了解現(xiàn)代商業(yè)零售經(jīng)營模式和超市經(jīng)營流程,熟悉這些問題的稅收政策。可以采用收集整理現(xiàn)行關(guān)于連鎖超市的稅收政策、連鎖超市經(jīng)營知識、收集整理最新的連鎖超市檢查案例制作培訓(xùn)講義,專門培訓(xùn)檢查人員。因為超市中不同的經(jīng)營模式,其資金流程是不一樣的,稅收處理政策是不一樣的,企業(yè)逃避繳納稅款的方式在不一樣中呈規(guī)律性。
如連鎖超市經(jīng)營中的專柜經(jīng)營是由超市統(tǒng)一收款。超市與專柜供應(yīng)商簽定合同,規(guī)定供應(yīng)商每期應(yīng)達(dá)到的最低銷售額,如達(dá)不到則由該供應(yīng)商補足或者撤場。月末結(jié)算供應(yīng)商開具進(jìn)項票時增大扣點,即供應(yīng)商按實際銷售額少開金額。因此一些供應(yīng)商為能繼續(xù)在超市經(jīng)營,在沒有達(dá)到最低銷售額的情況下,按照最低銷售額開具增值稅專用發(fā)票,造成虛假的銷售,無形中增加了超市的當(dāng)期進(jìn)項稅額,降低了稅負(fù)。
又如自營收入主要來源超市的商品銷售收入和其他業(yè)務(wù)收入。其中其他業(yè)務(wù)收入種類繁多,在超市和供貨商的合同中進(jìn)行約定,按銷售規(guī)模返利,即連鎖超市從廠方購進(jìn)并銷售產(chǎn)品后,廠方按合同規(guī)定給企業(yè)一定比例的返利。商業(yè)企業(yè)為獲取返利,以購進(jìn)價或稍高于購進(jìn)價的價格銷售商品,使銷項稅額和進(jìn)項稅額接近相等,應(yīng)繳增值稅額很小。對這種情況的檢查,稅務(wù)干部應(yīng)熟悉關(guān)于超市商業(yè)模式的有關(guān)規(guī)定,根據(jù)國稅發(fā)(2004)136號文件規(guī)定:
1、對商業(yè)企業(yè)向供貨方收取的與商品銷售量、銷售額無必然聯(lián)系,且商業(yè)企業(yè)向供貨方提供一定勞務(wù)的收入,例如進(jìn)場費、廣告促銷費、上架費、展示費、管理費等,不屬于平銷返利,不沖減當(dāng)期增值稅進(jìn)項稅金,應(yīng)按營業(yè)稅的適用稅目稅率征收營業(yè)稅。
2、對商業(yè)企業(yè)向供貨方收取的與商品銷售量、銷售額掛鉤(如以一定比例、金額、數(shù)量計算)的各種返還收入,均應(yīng)按照平銷返利行為的有關(guān)規(guī)定沖減當(dāng)期增值稅進(jìn)項稅金,不征收營業(yè)稅。
由于上述文件對不屬于平銷返利的收入沒有明確的解釋和劃分,如上架費、展示費實際操作中均和商品銷售量、銷售額高低有聯(lián)系,因此各類超市極容易將各類其他業(yè)務(wù)收入交納營業(yè)稅,甚至將屬于平銷返利收入以上架費、展示費、管理費的名義交納營業(yè)稅。
在到企業(yè)檢查之前,先了解納稅人歷年接受檢查情況,對納稅人各稅的繳納等情況進(jìn)行合理性分析,找出線索或疑點,再進(jìn)行有目的、針對性的檢查??梢詮囊韵聨讉€方面入手:
1、整理納稅人近年來的稅務(wù)申報資料,了解登記信息中的關(guān)聯(lián)企業(yè)或分支機構(gòu)設(shè)置;了解其企業(yè)管理模式,分析企業(yè)歷年稅收繳納情況,掌握企業(yè)稅收變動的大致情況。
2、分析收入、稅金的變動和收入、成本費用的變化,進(jìn)行同行比對,特別是同一城市的同行的情況,更具有可比性,采集同行業(yè)的大型商業(yè)企業(yè)、連鎖超市的銷售數(shù)據(jù)和利潤,通過各種方法綜合分析納稅人的銷售利潤的變動,對增值稅、消費稅、企業(yè)所得稅聯(lián)系性分析。
3、結(jié)合近年來納稅評估、宏觀稅負(fù)分析、稅收預(yù)警分析等指標(biāo),綜合審查納稅人的納稅情況。要注意結(jié)合地稅申報資料綜合分析。
4、收集商家發(fā)布的各種信息,特別是大型企業(yè),往往有自己的企業(yè)門戶網(wǎng)站,如果是上市公司,信息和數(shù)據(jù)會更加清楚和透明,稅務(wù)機關(guān)可以采集納稅人企業(yè)門戶網(wǎng)站發(fā)布的信息或者股市披露的信息,尋找對稅務(wù)稽查有價值的信息。
5、了解納稅人關(guān)聯(lián)交易的情況,分析企業(yè)物流、資金流、發(fā)票流的動向,特別是企業(yè)內(nèi)部不在同一縣區(qū)相互轉(zhuǎn)移貨物用于銷售的情形,是否視同銷售處理,以及關(guān)聯(lián)企業(yè)進(jìn)銷存情況。特別注意關(guān)聯(lián)企業(yè)是否通過虛開發(fā)票,調(diào)劑應(yīng)納稅額。
詢問調(diào)查在超市稅務(wù)稽查取證過程中是必不可少的,可以分別不同情況用座談或者個別詢問調(diào)查等形式,在詢問中根據(jù)情況同時書面記錄,所固定的書證形成行政證據(jù)中的當(dāng)事人陳述。
用座談的方式,主要了解商場或超市的規(guī)模,熟悉納稅人分支機構(gòu)和經(jīng)營的特點,如主要地點分布,多大經(jīng)營面積;連鎖經(jīng)營情況,每個店采用什么銷售方式;有多少自營商品,有多少代銷商品;該公司市場占有率,銷售客戶群;結(jié)算方式是什么,購進(jìn)貨物有多少能取得發(fā)票,有多少柜組容易出現(xiàn)發(fā)票問題;了解貨物購入的主要情況,與廠家如何結(jié)算返利等;多少是自有固定資產(chǎn),多少租賃固定資產(chǎn);最近幾年有什么重大事件,是否對稅收有重大影響等。
在個別詢問中,詢問的對象首先是超市方信息部負(fù)責(zé)人和具體工作人員的詢問。超市普遍采用先進(jìn)的過程控制管理系統(tǒng),我們應(yīng)詢問了解其稅控收款機的使用情況,提取數(shù)據(jù)比對分析;了解財務(wù)軟件的使用,財務(wù)軟件和業(yè)務(wù)系統(tǒng)的連接;分析銷售系統(tǒng)中退貨、折讓等信息,結(jié)合納稅申報全面分析納稅情況。
在個別詢問中,詢問的重要對象還有超市財務(wù)人員的詢問,發(fā)現(xiàn)財務(wù)上的疑點,如“購物卡”銷售中常見的問題等。一般情況下,消費者購卡時,超市無論開具發(fā)票還是其他收據(jù),均以避免銷售收入重復(fù)記賬為由,不作當(dāng)期銷售收入入賬。從而造成稅款推遲實現(xiàn)或流失??梢酝ㄟ^詢問財務(wù)人員和企業(yè)負(fù)責(zé)管理“購物卡”的人員,要求提供“購物卡”銷售的詳細(xì)資料,開具發(fā)票部分的“購物卡”的開票日期,準(zhǔn)確確定納稅義務(wù)發(fā)生時間。
在個別詢問中,詢問的對象還要重視超市各關(guān)聯(lián)方人員,如為了弄清楚超市是否將出租柜臺購進(jìn)商品的進(jìn)項稅額進(jìn)行抵扣的問題,可以詢問超市中多個租賃戶,因為連鎖超市經(jīng)常以少扣手續(xù)費為優(yōu)惠條件,租賃業(yè)戶購貨以商場超市名義索要增值稅專用發(fā)票,但從發(fā)票本身來看,國稅機關(guān)難以區(qū)分哪些是租賃柜臺購進(jìn)商品,哪些是企業(yè)購進(jìn)商品,企業(yè)利用這些虛開代開的發(fā)票多抵進(jìn)項稅額進(jìn)行偷稅。
實地檢查對主要經(jīng)營場所觀察經(jīng)營的主要商品,了解各柜臺的購銷結(jié)算情況,各柜臺商品購物的交費流程和發(fā)票開具情況,具體列表記錄哪些柜臺是自營、哪些是聯(lián)營、哪些是租賃柜臺。一般而言,企業(yè)自營柜臺收銀設(shè)在超市出口,而聯(lián)營柜臺收銀臺設(shè)在賣場內(nèi),因為聯(lián)營商需要取得超市方收銀臺開具的收銀小票才方便和超市方結(jié)算貨款和支付扣點,而租賃柜臺,則超市方只收取柜臺租賃費用,不歸超市統(tǒng)一收銀,所以一般設(shè)在超市收銀臺之外,這些情況,如果稅務(wù)干部了解商業(yè)結(jié)算流程,到實地查看,是可以區(qū)分的。對出租柜臺可以實地檢查出租范圍、計稅標(biāo)準(zhǔn)、出租柜臺稅款征收方式、征收期限等,確保搜集到出租柜臺的真實信息,劃分清楚企業(yè)自營與出租柜臺的銷售額。
需要特別注意的是有的大型超市增加的冷飲、小吃、包裝熟食等非獨立核算的經(jīng)營項目采取現(xiàn)金交易,不經(jīng)過收款臺統(tǒng)一收款,消費者不需開具發(fā)票,可能造成所屬非獨立核算的食品零售提稅不足。在實地查看時要注意看這些區(qū)域,同時在查賬檢查時要看這些柜臺是否有場地租賃合同,否則,這些設(shè)在收銀臺外的柜臺,應(yīng)當(dāng)視為超市自營柜臺。
另外稅務(wù)干部需要到貨物存放地,全面核查納稅人應(yīng)稅貨物和其他財產(chǎn),弄清企業(yè)貨物流動的具體情況和細(xì)節(jié)。
在賬務(wù)檢查時,對帳內(nèi)的記錄作認(rèn)真的對比分析,如全面比對進(jìn)銷數(shù)量,核實每筆資金的來龍去脈,及時發(fā)現(xiàn)問題;要認(rèn)真核查柜臺銷售臺賬、樓層收款臺的銀行對賬單、購銷租賃合同、庫存商品等,并進(jìn)行相互對比。根據(jù)以往稅務(wù)稽查的經(jīng)驗,特別要注意以下問題:
(1)資本性支出列費用,如購買的收款機、手機等作為低值易耗品一次攤銷計入費用,申報稅前扣除。
(2)商場裝修費沒有按長期待攤費用處理,而是直接計當(dāng)期費用申報稅前扣除。
(3)各種工資性補貼列管理費用,如加班費,交通補貼、誤餐補貼列營業(yè)費用。
(4)業(yè)務(wù)招待費、旅游費用列會議費,會議費支出取得不具備會議條件的餐館發(fā)票或沒有會議說明。
(5)預(yù)提費用期末余額長期掛帳,沒有納稅調(diào)整。
(6)購會員卡優(yōu)惠不符合銷售折扣的規(guī)定,直接增加營業(yè)成本。
(7)支付廣告費不符合稅前扣除的規(guī)定。
(9)取得不合格發(fā)票列費用。
(10)收到廠方各種形式的返利不進(jìn)項稅額轉(zhuǎn)出。如收到廠家返利時直接記入利潤,不計增值稅。
(11)進(jìn)貨退回只沖減庫存不轉(zhuǎn)出進(jìn)項稅。有些商業(yè)增值稅一般納稅人,特別是實行售價核算的商業(yè)企業(yè)購進(jìn)商品時,已抵扣進(jìn)項稅,而發(fā)生退貨時,卻只沖減庫存商品,不作進(jìn)項稅額轉(zhuǎn)出。
(12)發(fā)生視同銷售行為不做銷售處理。有些連鎖超市發(fā)生視同銷售行為,對于贈品僅作為損失沖減庫存商品,未按稅法的規(guī)定將無償贈送的物品作視同銷售處理。又如將商品作為福利發(fā)放給職工個人用于消費、企業(yè)以貨抵債、贊助、捐贈、廣告等支出不視同銷售計提稅金進(jìn)行偷稅。
(13)特殊銷售方式少記銷售額。目前在連鎖超市主要有折扣、以舊換新、還本銷售、以物易物等特殊銷售行為,但在賬務(wù)處理上少記或不記銷售收入,比如以舊換新銷售不記折價款;還本銷售扣減還本支出;以物易物不作購銷處理;虛記折扣額等等。
(14)有些連鎖超市對不需要發(fā)票入賬的單位和個人購買者開收款收據(jù),收入不入賬。有的連鎖超市雖然安裝了防偽稅控設(shè)備,但是以成本高為理由,減少使用的范圍,或減少使用的次數(shù),如只對連鎖超市中的大型店鋪安裝使用,或只在白天營業(yè)時使用稅控收款機,其余時間使用微機打印收據(jù)銷售。
(15)不按規(guī)定銷售期限結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入,不計提銷項稅。有的連鎖超市在正常的生產(chǎn)經(jīng)營活動中,增值稅專用發(fā)票開出后,未收到貨款或未全部收到貨款,不及時結(jié)轉(zhuǎn)收入,不計提銷項稅;有的企業(yè)代銷商品已實現(xiàn)銷售,而隱瞞銷售收入偷逃稅款;有的企業(yè)為逃避稅收監(jiān)控,大搞現(xiàn)金交易達(dá)到偷稅目的;有的企業(yè)以貨易貨或抵頂貨款換回的貨物出售后不作銷售,直接沖減往來帳戶,少計銷項稅額進(jìn)行偷稅。
(16)擅自以紅字普通發(fā)票沖減銷售收入和銷項稅。有的企業(yè)銷售商品時,開具普通發(fā)票或增值稅專用發(fā)票,發(fā)生退貨等情況時,以紅字普通發(fā)票沖減銷售收入和銷項稅,原開出的發(fā)票未收回,也無對方稅務(wù)機關(guān)的進(jìn)貨退回折讓證明單等有效證明;還有的企業(yè)銷售商品時開出增值稅專用發(fā)票,發(fā)生退貨時開具專用發(fā)票沖減收入和銷項稅,原專用發(fā)票未收回,也無對方稅務(wù)機關(guān)的進(jìn)貨退出折讓證明單等有效證明。
連鎖超市商業(yè)模式的復(fù)雜性,決定了稅務(wù)稽查要重視非財務(wù)資料的檢查分析,要關(guān)注帳簿以外的信息,廣泛收集一切有用的信息,如各種合同;日常生產(chǎn)經(jīng)營活動等方面的計劃;會議記錄;生產(chǎn)經(jīng)營活動階段性分析報告;客戶情況;以及企業(yè)的工資獎勵情況等,以克服就帳論帳的局限,根據(jù)調(diào)查詢問、書證分析、實地查看中發(fā)現(xiàn)的疑點,有目的有選擇地對外調(diào)查或發(fā)票協(xié)查,就能充分掌握納稅人的真實經(jīng)營情況。
如針對商品進(jìn)場各種費用的收取,有的體現(xiàn)在合同中,有的隨機性很強,還有“返利”現(xiàn)象,這些費用是商品供應(yīng)商特別清楚又不得已而為之的問題,可以到經(jīng)銷商、生產(chǎn)企業(yè)外調(diào)核實這些費用給付的方式、金額、時間等。
又如連鎖超市可能對于購進(jìn)的蔬菜等農(nóng)副產(chǎn)品,采取低價高開等方式虛開發(fā)票多抵稅款。在檢查中要加強對農(nóng)產(chǎn)品收購憑證的檢查,按月逐份嚴(yán)格對農(nóng)產(chǎn)品收購憑證進(jìn)行審核,檢查收購憑證內(nèi)容的真實性,特別是收款人姓名是否真實。對有疑問的發(fā)票,到出售農(nóng)產(chǎn)品的業(yè)戶實地核查。
還有的連鎖超市在購買貨物或銷售貨物時,讓承運單位多開運輸發(fā)票,或者根本就沒有貨物購銷,購買假運輸發(fā)票抵扣稅款;取得的運輸發(fā)票票面填寫很不規(guī)范,只填托運單位和運費金額,其他項目一概未填,有的只填“包車”和運費金額,全部抵扣進(jìn)項稅;要核實這些情況,啟用外調(diào)檢查的方式很有必要。
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1008-4614-(2011)01-0046-05
2010-12-08
曹映平(1962-),女,湖南雙峰人,湖南稅務(wù)高等專科學(xué)校副教授,律師、物業(yè)管理師。