□ 李文軒

(湖南省郴州市蘇仙區(qū)國稅局，湖南 郴州 423000)

房地產(chǎn)企業(yè)所得稅貢獻(xiàn)少成因及對策*

□ 李文軒

(湖南省郴州市蘇仙區(qū)國稅局，湖南 郴州 423000)

房地產(chǎn)企業(yè)以少記和緩記銷售收入、不合理定價(jià)轉(zhuǎn)移銷售利潤、虛增開發(fā)成本等手段使得其企業(yè)所得稅的稅收貢獻(xiàn)較低，因此應(yīng)加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入的監(jiān)管，準(zhǔn)確核定房產(chǎn)銷售價(jià)格，加強(qiáng)對開發(fā)工程的日常跟蹤管理，加強(qiáng)業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高征管人員的管理水平，加強(qiáng)稅法宣傳和稅收檢查力度。

房地產(chǎn)企業(yè)所得稅;貢獻(xiàn)少成因;對策

房地產(chǎn)是目前經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域里發(fā)展較迅速的行業(yè)，也是利潤空間較大的行業(yè)，然而其企業(yè)所得稅的稅收貢獻(xiàn)較低，不少房地產(chǎn)企業(yè)工程結(jié)算后的應(yīng)稅利潤很少，甚至虧損，以致在匯算清繳時(shí)還要退還預(yù)征的企業(yè)所得稅，這是一個(gè)很不正常的現(xiàn)象，應(yīng)引起重視。

一 房地產(chǎn)企業(yè)所得稅貢獻(xiàn)低的原因

一是少記和緩記銷售收入。在房產(chǎn)基建工程未完工前，房地產(chǎn)企業(yè)的所得稅基本上是采取按房產(chǎn)預(yù)售或銷售收入按一定比例的應(yīng)稅所得率預(yù)征，在工程完工結(jié)算后再匯算清繳企業(yè)所得稅的征管方式。一些房地產(chǎn)企業(yè)為了緩交和少繳企業(yè)所得稅，采取多頭開賬戶的方式，將部分房產(chǎn)預(yù)售收入不入基本賬戶，會計(jì)做賬時(shí)，賬上也不體現(xiàn)，形成賬外預(yù)售收入。要等到開具房產(chǎn)銷售發(fā)票時(shí)，才轉(zhuǎn)入基本戶作為企業(yè)的房產(chǎn)銷售收入，這樣大大推遲了企業(yè)所得稅的入庫，嚴(yán)重影響了正常的稅款入庫進(jìn)度。

二是不合理定價(jià)，轉(zhuǎn)移銷售利潤。一些房地產(chǎn)企業(yè)為了降低企業(yè)利潤，達(dá)到少交企業(yè)所得稅的目的，以賣給親屬、朋友或以團(tuán)購和委托中介機(jī)構(gòu)售房等手段，采取打折、降價(jià)等方式，以明顯不合理或低于市場價(jià)等形式出售，使企業(yè)的利潤間接轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)企業(yè)的利益相關(guān)人員手里，保障了企業(yè)個(gè)人利益不受損失，但卻減少了企業(yè)的收益，少繳了企業(yè)所得稅。

三是虛增開發(fā)成本。房地產(chǎn)企業(yè)大多是私營股份公司，企業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)工程和物質(zhì)材料采購的招投標(biāo)幾乎無人監(jiān)督。他們形式上也搞一下工程招投標(biāo)，但其實(shí)都采取議標(biāo)或協(xié)商定價(jià)等靈活的方式發(fā)包工程和采購基建材料。而來承包工程的人和單位基本上都是與房地產(chǎn)企業(yè)的股東有密切關(guān)聯(lián)的人或單位，有的就是親屬和朋友。因此，房地產(chǎn)企業(yè)與工程承包方和材料供應(yīng)方基本上是利益共同體，他們?nèi)藶樘撛龉こ淘靸r(jià)和材料價(jià)格及用量，造成開發(fā)成本增大，企業(yè)虧損，而將房地產(chǎn)的利潤在開發(fā)過程中就通過工程發(fā)包和材料采購等手段轉(zhuǎn)移到企業(yè)個(gè)人身上，從而逃避企業(yè)所得稅的繳納。

房地產(chǎn)企業(yè)的這種做法，我們稅務(wù)征管人員一般很難發(fā)現(xiàn)，因?yàn)槠髽I(yè)的開發(fā)成本都有發(fā)票做賬，特別是采購材料，他們都愿意到國稅窗口代開發(fā)票繳納3%的增值稅，而不愿讓企業(yè)有利潤繳25%的企業(yè)所得稅。另外，我們稅務(wù)征管人員一般不懂基建工程造價(jià)核算，還有我們不可能到基建工程現(xiàn)場監(jiān)督他們用了多少沙子、礫石、水泥和鋼筋等建筑材料。工程完工后，企業(yè)方可以種種理由解釋房產(chǎn)造價(jià)高的原因，而我們不可能把建好的房屋和基礎(chǔ)挖開來查看核實(shí)，只能信其所說，這無疑是我們征管中的難點(diǎn)和困惑之處。

二 加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)所得稅管理的對策

一是加強(qiáng)對房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入的監(jiān)管。稅收管理員應(yīng)不定期巡查房地產(chǎn)企業(yè)，及時(shí)掌握房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營情況，嚴(yán)格要求企業(yè)健全賬務(wù)、提供準(zhǔn)確的財(cái)會資料，一旦發(fā)現(xiàn)企業(yè)多頭開戶，轉(zhuǎn)移預(yù)售收入，要嚴(yán)肅查處。另外，要求金融機(jī)構(gòu)支持和配合稅務(wù)部門的工作，及時(shí)如實(shí)向稅務(wù)部門提供房地產(chǎn)企業(yè)的開戶及收入情況。

二是準(zhǔn)確核定房產(chǎn)銷售價(jià)格。稅收管理員應(yīng)及時(shí)掌握市場房產(chǎn)定價(jià)方式及市場價(jià)等情況，對房地產(chǎn)企業(yè)出售房產(chǎn)的價(jià)格應(yīng)認(rèn)真核實(shí)，若定價(jià)不合理或明顯低于市場價(jià)，在核定應(yīng)稅收入時(shí)，應(yīng)調(diào)整其定價(jià)，按市場價(jià)來核定其房產(chǎn)的出售收入，計(jì)征稅款。

三是加強(qiáng)對開發(fā)工程的日常跟蹤管理。稅收管理員不僅要求企業(yè)及時(shí)報(bào)送工程進(jìn)度等相關(guān)資料，還應(yīng)不定期深入基建工地了解房地產(chǎn)企業(yè)的工程進(jìn)度及材料使用情況。更為重要的是，稅收征管部門應(yīng)聘請懂基建業(yè)務(wù)的工程造價(jià)師和稅收管理員一道監(jiān)督房地產(chǎn)企業(yè)的工程造價(jià)及招投標(biāo)情況，察看房地產(chǎn)企業(yè)的工程造價(jià)和材料的用量是否合理。工程完工后，征管部門應(yīng)組織業(yè)務(wù)精干力量和聘請工程造價(jià)師對房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行企業(yè)所得稅的結(jié)算清繳工作，認(rèn)真核實(shí)企業(yè)的開發(fā)成本，切實(shí)防止房地產(chǎn)企業(yè)虛增開發(fā)成本、轉(zhuǎn)移利潤和逃避繳納企業(yè)所得稅的行為。

四是加強(qiáng)業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高征管人員的管理水平。目前，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都使用了財(cái)務(wù)軟件做賬。如果稅收管理員不懂電算會計(jì)，不了解企業(yè)的財(cái)務(wù)軟件，那么就無法對企業(yè)進(jìn)行有效的納稅評估和稅收檢查。因此，征管部門應(yīng)加強(qiáng)對稅收管理員有關(guān)房地產(chǎn)財(cái)會知識和工程結(jié)算業(yè)務(wù)知識的培訓(xùn)，不斷增強(qiáng)稅收管理員管理房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的業(yè)務(wù)能力;稅務(wù)信息部門應(yīng)對稅收管理員開展電算會計(jì)業(yè)務(wù)知識和企業(yè)財(cái)務(wù)軟件分析的培訓(xùn)，提高稅收管理員適應(yīng)現(xiàn)代化稅收管理的能力。

五是加強(qiáng)稅法宣傳和稅收檢查力度，提高納稅人自覺守法納稅的意識。對房地產(chǎn)企業(yè)的所得稅管理應(yīng)采取“兩手抓”。一是加強(qiáng)對房地產(chǎn)企業(yè)的納稅檢查，若發(fā)現(xiàn)納稅人有故意隱瞞收入或虛增成本的行為，從嚴(yán)查處，使那些逃避納稅的企業(yè)在經(jīng)濟(jì)上得不到好處，在法律上受到嚴(yán)厲的處罰，要對其他企業(yè)起到震懾和教育作用。二是稅收管理員應(yīng)利用日常巡查，加強(qiáng)稅法宣傳，認(rèn)真做好企業(yè)的納稅輔導(dǎo)，使企業(yè)的負(fù)責(zé)人和財(cái)會人員知法、懂法、守法，從而提高納稅人對稅法的遵從度，有效從源頭防范房地產(chǎn)企業(yè)逃避繳納所得稅現(xiàn)象的發(fā)生。

F812.424

A

1008－4614－(2011)01－0016－02

2010－12－20

李文軒(1968－)，郴州永興人，湖南省郴州市蘇仙區(qū)國稅局副局長、會計(jì)師、稅務(wù)師。