○ 黃志軍

自5月1日在全國范圍內(nèi)實行一房一價以來，北京、上海、廣州等多個城市均傳出新政遭遇軟執(zhí)行的消息。

5月5日，國家發(fā)改委網(wǎng)站上刊登了近日對北京市30多家房企在售樓盤明碼標價執(zhí)行情況的調(diào)查結(jié)果，保利、中信、綠地等11家房企因違規(guī)操作被點名。這些央企樓盤多是沒有在銷售中心醒目位置明碼標價、未一次性公開預(yù)售房源、未按規(guī)定標示優(yōu)惠折扣條件、未如實標示已售房源價格等。而這，只是五一樓市開發(fā)商運作的一個縮影，一房一價可執(zhí)行度太低，被軟執(zhí)行也很正常。

實際操作中可執(zhí)行度太低

近日，國家發(fā)展改革委出臺了關(guān)于《商品房銷售明碼標價規(guī)定》的通知，要求各地在5月1日開始實行，但從各大媒體對實施前幾天的報道來看，各地對于一房一價的落實情況均不是太到位，有很多的開發(fā)商是在和一房一價“躲貓貓”，使人們對一房一價的實施效果有了許多猜疑。那么，開發(fā)商和二手中介機構(gòu)為什么對落實執(zhí)行一房一價不是很積極呢？筆者認為可能是因為以下原因：

一是擔心一房一價規(guī)范房地產(chǎn)價格體系的作用。近年來興起的先認籌再定價的房地產(chǎn)銷售模式，使得很多購房者對樓盤價格只是一個較為模糊的概念，猶如“霧里看花”，銷售方不公布房子的具體售價使得購房者擔心房價上漲而產(chǎn)生的非理性“恐慌購買”，加之“炒房客”助推作用，最終給人們的印象好像是不先買就會漲，所以，好多人是盲目跟風購買，結(jié)果是無意之間“抬高了房價”。

從這一點來看，一房一價的實施對規(guī)范和增加房地產(chǎn)的價格體系是有著一定的積極作用的，這一點更是毋庸置疑。只要落實到位、執(zhí)行到位、監(jiān)管到位，房地產(chǎn)銷售的價格體系是絕對會“霧去花現(xiàn)”，讓消費者看得明明白白的。

二是擔心丟掉 “控價權(quán)”失去“漲價預(yù)期”。眾所周知，房地產(chǎn)的定價權(quán)一直都在房企的手里，購房者對于所購房屋的價格是沒有過多話語權(quán)的，這也就是為什么樓市房價居高不下的原因之一，有人說是需求很大很旺盛造成的房價不降！事實果真是如此嗎？讓我們看看汽車行業(yè)就知道了，我們知道，我國汽車產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，汽車進入尋常百姓家已經(jīng)不是什么新鮮事了，單從各地每天上牌的數(shù)量來看，就能一眼看出汽車消費的剛性需求有多大，準確地說已經(jīng)產(chǎn)生的購買力非常之大，但我們卻發(fā)現(xiàn)，在如此強大的剛性需求面前，汽車的價格卻一直在走低，而且是增加配置不加價，這就令人費解了！同樣是商品、同樣是剛性需求，為什么汽車的價格會一路走低而房地產(chǎn)的價格怎么就“紋絲不降”呢？

由此可見，價格的不透明和“控價權(quán)”是獲取溢價收益的較佳的簡單方法，也是保持“價格相對堅挺”的根本之策，房企對“房價上漲的強烈預(yù)期”使得他們擔心價格透明而失去“價格控制權(quán)”，說到底，還是對房價上漲的強烈預(yù)期使得其不會那么積極地執(zhí)行一房一價。

治標不治本作用有限

“一房一價”是指開發(fā)商必須“明碼標價”，在售樓處張貼每套房產(chǎn)的價格等相關(guān)信息，包括基準價、浮動幅度、綜合差價（樓層、朝向、環(huán)境等）、銷售單價、總價等具體情況，公示后不得擅自上調(diào)。且新房的銷售價格不經(jīng)物價部門核準不得銷售。國家針對部分地區(qū)、部分房地產(chǎn)項目做了一房一價的規(guī)定，本意是希望更多的買房者得到實惠，從中受益。

然而，政策很豐滿，現(xiàn)實很骨感。所謂上有政策，下有對策。即使在政策執(zhí)行得比較好的一線城市，又有多少購房者是真正從“一房一價”中得到實實在在的優(yōu)惠呢？

不知有多少人像我一樣，把“明碼標價”等同于“高價＋拒絕講價”？先別說房子，普通商品的明碼標價又有多少是貨真價實的呢？往往，消費者被商店外“明碼標價”的牌子吸引進去后，會發(fā)現(xiàn)商品標價總是高于消費者對商品價值的預(yù)期。而這個時候，賣方總會理直氣壯地說：“我們是明碼標價的，不講價?！毕啾戎拢?jīng)驗豐富的消費者更喜歡非明碼標價的，因為這意味著

當前的“一房一價”既未使砍價功夫強的購房者得益，也未能保護“無知”沒有議價能力的購房者。他可以按自己的判斷來講價。這樣，從經(jīng)濟學的角度來看，買賣雙方最后接受的價格，是最能恰當?shù)胤从畴p方效用的，是最有效率的。若是如此，在中國的背景下，這種“明碼標價”是“非市場”的。

當然，有人會說，我們不僅需要效率，還要公平，不然那些“無知”的消費者沒有議價能力，就只能任人宰割了。其實這就是問題所在。當前的明碼標價，并沒有能力保護“無知”的消費者。其一，如果沒有一個價格標準，開發(fā)商完全可以隨便標一個高價來應(yīng)付檢查（這就是目前許多開發(fā)商正在做的）。目前，政府的檢查重點也只是看開發(fā)商是否“標”，而不是看“價”是否合理。于是，政策最后不過是一個形式。其二，開發(fā)商標高價了，購房者看到不高興了，開發(fā)商卻可以說“就是這個價啦，你嫌貴到別處買去”。這不是我們平時購物經(jīng)常遇到的情形么？要么沒有第二家，要么消費者懶得去尋找，最后咬咬牙，甘愿被宰。尤其在大城市，房子經(jīng)常供不應(yīng)求，連夜排隊都未必能買到一套房子，哪還有購房者敢說：“你標的價太高了，我去別處看看”？

綜上，當前的“一房一價”既未使砍價功夫強的購房者得益，也未能保護“無知”沒有議價能力的購房者。沒有價格標準，不能核實標出來的價是否合理，只把重點放在“標”這個動作上，就好像一個人頭痛了，給他貼一張沒有藥的紙當膏藥。貼是貼了，頭痛當然還依舊。

調(diào)控升級需真正影響價格

“一房一價”政策出臺的初衷本是在解決當前商品房銷售中存在的標價混亂、信息不透明與價格欺詐等問題，政策規(guī)定商品房銷售必須明碼標出商品房套內(nèi)總價和每平方米單價，明確公示代收代辦收費和物業(yè)服務(wù)收費，這無疑有利于解決這些問題，有利于維護消費者合法權(quán)益。所以“一房一價”簡單理解就和超市里的商品貼上標簽一樣，明碼標價，而并不能代表貼上標簽就是要降價，并無此功能之說。但作為購房者，最關(guān)心的是房價會不會因此下降，所以在樓市調(diào)控期，此項政策的重新出臺也使得不少消費者寄希望于這個與房價直接相關(guān)的政策可以降低高溫樓價，“一房一價”政策被賦予了過多的降價期望。

但實際執(zhí)行起來，“一房一價”貌似走上了另外一個極端，不能降價反而漲價了。筆者五一在廣州花都看樓，某樓盤銷售卻用5月1日實行“一房一價”政策后新組團會提價5個點來逼迫客戶29號購房，并把升價說得很自然。

“一房一價”政策更多的是抑制開發(fā)商的漲價沖動，原本希望通過繁瑣的行政審批使得開發(fā)商迫于行政成本的增加而使價格處于可控階段，但“高報價，多折扣”的做法使得價格甚至不降反升?！耙环恳粌r”作為調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場價格機制的長期政策，利在千秋，目前來看，確實和降價無關(guān)，也不用做無謂的期望了。

在第三輪調(diào)控下，2011年五一廣州市場總體無論人氣抑或成交都比較平淡，但價格依然居高不下，調(diào)控效果并未顯現(xiàn)。五一起開始執(zhí)行的“一房一價”政策甚至部分推高了房價，價格仍然因為賣方市場的優(yōu)勢而虛高，政策調(diào)控著眼長遠，但對房價的直接影響暫時難以體現(xiàn)。所以在這種情況下，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的混亂已經(jīng)影響到社會結(jié)構(gòu)，進而影響到國家的長治久安，政府繼續(xù)出臺調(diào)控政策的可能性進一步加大。而如果政府真的狠下心來給當前樓價降溫的話，需要加碼出臺一系列可以真正直接影響到價格的政策。

在短期內(nèi)無法直接影響到市場供求關(guān)系下，只有寄希望于通過政策使得開發(fā)商主動降價出貨，而要想開發(fā)商主動降價出貨，對開發(fā)商資金的限制就成為了根本之策。所以如果可以從銀行的存款準備金，開發(fā)商的資本金比例，以及預(yù)售款角度進行政策調(diào)整，三管齊下，必然可以使得開發(fā)商資金收緊，或許只余降價一途了。

目前銀行的存款準備金率在今年3月25日上調(diào)后已達到25%的歷史最高點，但仍有上調(diào)空間，繼續(xù)上調(diào)，對開發(fā)商開發(fā)貸款會有非常明顯的影響。而通過提高開發(fā)商資本金比率，也可以有效地控制開發(fā)商融資貸款渠道，捏住開發(fā)商開發(fā)的錢袋子。對“銷售預(yù)售款”的監(jiān)控，也可以使得開發(fā)商無法利用預(yù)售款去做滾動式開發(fā)，同時批量開發(fā)的風險加大，捂盤惜售的成本增加，快速出貨的預(yù)期極大，降價的可能性也隨之加大。

調(diào)控不在于多少次，不在于多大的力度，而在于能不能或者想不想找準方向?qū)ΠY下藥，在供求關(guān)系暫時無法調(diào)整的情況下，加大對開發(fā)商資金施壓對價格下調(diào)可能是最有效了。