黃玉英

（浙江樹人大學(xué)管理學(xué)院，浙江杭州310015）

目前房地產(chǎn)價格畸高在全國已經(jīng)是一個不爭的事實(shí)。高揚(yáng)的房價，大大超出普通百姓的承受能力，影響了國民的消費(fèi)水平，也嚴(yán)重地影響了經(jīng)濟(jì)發(fā)展。為了平抑房價，各級政府出臺了各種相關(guān)地方政策進(jìn)行調(diào)控，由于種種原因，房價仍然居高不下。因此迫切需要出臺“一劑猛藥”，有效遏制投機(jī)炒房，以達(dá)到對房價嚴(yán)厲調(diào)控的目的。稅收，是政府調(diào)控房價的有效手段之一?，F(xiàn)行稅制中與房地產(chǎn)相關(guān)的稅法有以下幾種：銷售不動產(chǎn)的營業(yè)稅及附加稅、土地增值稅、土地使用稅、現(xiàn)行房產(chǎn)稅、契稅、印花稅以及轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)時所繳納的相關(guān)個人所得稅和企業(yè)所得稅等。而新開征的“房產(chǎn)稅”主要指的是不動產(chǎn)稅，其主體是對土地、房屋等不動產(chǎn)的所有者或使用者每年按財產(chǎn)評估值的一定比率征收稅款，或許會替代上述幾種或全部相關(guān)的稅種。

一、物業(yè)稅到房產(chǎn)稅的發(fā)展歷程

理論上看，無論是現(xiàn)在還是將來，有關(guān)個人房產(chǎn)類稅種的征收在所難免，但從實(shí)行的過程看，情況不容樂觀。從2003年5月開始，財政部和國家稅務(wù)總局分別在北京、遼寧、河南、深圳等10個省區(qū)市和計劃單列市的32個縣、市、區(qū)開展了房地產(chǎn)模擬評稅試點(diǎn)。當(dāng)時提出的稅種名稱為“物業(yè)稅”。

在2009年中國財稅改革年度論壇上，財政部稅政司副司長王曉華表示，經(jīng)過6年多的模擬評稅試點(diǎn)實(shí)踐，財稅部門已經(jīng)初步建立了房地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫，開發(fā)了若干套各具特色的評稅軟件，按評估值征收物業(yè)稅從技術(shù)上看是可行的。

物業(yè)稅開征也是2009年“兩會”上討論的重點(diǎn)，在已經(jīng)提交的物業(yè)稅開征具體方案中，對征稅思路也已經(jīng)基本達(dá)成共識，按照房屋面積征稅，基點(diǎn)內(nèi)免征，基點(diǎn)外征收。

然而，近年來各地專家對征收物業(yè)稅的障礙及弊端多有探討及分析，似乎有終結(jié)物業(yè)稅之勢。2010年5月盛傳，上海將征收“住房保有稅”，具體方案將有望于最近的會議上得到進(jìn)一步確定。由此看來，物業(yè)稅的終結(jié)在所難免。

據(jù)媒體相關(guān)報道，在提交的上?！白》勘Ｓ卸悺狈桨钢校赡軐Υ媪糠亢驮隽糠恳徊⒄魇?，但會從購房套數(shù)、戶型大小等方面來區(qū)別自住需求與投資需求，其中自住需求可免交保有稅。

2010年9月15日，《證券日報》發(fā)表了國家稅務(wù)總局揚(yáng)州稅務(wù)進(jìn)修學(xué)院教授高金平的文章。文章認(rèn)為，加征物業(yè)稅暫不具備出臺條件，要抑制房價過快上漲，可先調(diào)整現(xiàn)行的住房房產(chǎn)稅政策。

2011年在上海與重慶兩地終于正式試行了“房產(chǎn)稅”，至此，物業(yè)稅在正式實(shí)行之前就提前結(jié)束了使命。目前兩地房產(chǎn)稅的實(shí)施細(xì)則與物業(yè)稅有相當(dāng)大的差距。理論上切實(shí)可行的物業(yè)稅，為什么推出時會遇到重重困難？物業(yè)稅的終結(jié)對新房產(chǎn)稅實(shí)施有哪些借鑒作用，筆者將對此進(jìn)行深入的探討分析。

二、物業(yè)稅開征障礙對房產(chǎn)稅的經(jīng)驗借鑒

最初提議的物業(yè)稅，雖然在理論上可以起到調(diào)節(jié)公平尺度、縮小貧富差距的作用，而且也能給政府提供穩(wěn)定的稅收來源，但在我國實(shí)行物業(yè)稅的難度非常大。國內(nèi)許多專家對此也提出了不同的觀點(diǎn)，歸納起來主要表現(xiàn)在以下幾個方面：

第一，物業(yè)稅是否應(yīng)該與土地出讓金合并。施正文（2008）從物權(quán)法的角度分析提出，物業(yè)稅不應(yīng)該與土地出讓金合并，在初始從國家取得土地使用權(quán)時需要支付出讓金，而對于續(xù)期的住宅建設(shè)用地，不應(yīng)當(dāng)再收取土地使用費(fèi)，應(yīng)當(dāng)通過征收物業(yè)稅來取得收入。［1］但以夏杰長（2004）為代表的一些專家，則論證了土地出讓金并入物業(yè)稅的必要性和可行性。［2］

第二，物業(yè)稅的征收對象、稅率及優(yōu)惠房產(chǎn)的判斷問題。國外房產(chǎn)類稅收的具體類型有三種：一是僅對土地征收，如烏克蘭、肯尼亞等，這實(shí)際上就是土地稅；二是僅對建筑物征收，如坦桑尼亞（其土地為國有）等；三是對土地和建筑物同時征收，這是大多數(shù)國家的做法，如美國、英國、印度、日本、波蘭等。

當(dāng)時物業(yè)稅擬參考第三種，即對土地與建筑物同時征收，稅率的設(shè)置直接影響納稅人的稅額負(fù)擔(dān)，過高過低都會影響房產(chǎn)稅的執(zhí)行效果。對于稅率和優(yōu)惠判定，專家也有不同的看法。黃志良（2009）認(rèn)為，稅率應(yīng)該設(shè)計為與現(xiàn)行的房地產(chǎn)方面的稅額規(guī)模相當(dāng)，應(yīng)該為累進(jìn)稅率。免征額不應(yīng)該是第一套房，而是應(yīng)該按人均居住面積；以及納稅申報應(yīng)該按月預(yù)繳并由單位代扣代繳。而更多的專家認(rèn)為，第一套房應(yīng)該免征，從第二套房開始起征；應(yīng)該是按房產(chǎn)評估價的一定比例征收物業(yè)稅。［3］

第三，房產(chǎn)的評估價格問題。張金娟（2008）認(rèn)為，物業(yè)稅最大難題就是房產(chǎn)價值的評估問題。［4］李拉、李文增（2009）也認(rèn)為，目前開征物業(yè)稅還存在著相當(dāng)大的問題，主要是需要建立一個權(quán)威和公正的評估機(jī)構(gòu)，而目前條件尚不成熟，所以認(rèn)為目前不宜征收物業(yè)稅。［5］

上述各專家從不同的角度對實(shí)行物業(yè)稅的主要障礙進(jìn)行了分析，由于這些無法解決的障礙，物業(yè)稅最終無法實(shí)行。雖然目前在上海與重慶推出的房產(chǎn)稅與上述物業(yè)稅實(shí)施細(xì)則并不相同，但可以借鑒物業(yè)稅終結(jié)的教訓(xùn)，對目前正在試行的房產(chǎn)稅存在的法律問題及征收難題進(jìn)行深入的探討及反思。

1.房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的問題。西方很多發(fā)達(dá)國家都征收房產(chǎn)類稅種，但這些國家的土地是私有的，土地所有權(quán)及房屋所有權(quán)都屬于業(yè)主。從法律上講，我國已經(jīng)征收土地出讓金，最長只有70年土地使用權(quán)的房產(chǎn)，不應(yīng)該征收房產(chǎn)類稅種。

2.優(yōu)惠房產(chǎn)的戶口歧視問題。在稅收優(yōu)惠的細(xì)則上，上海與重慶兩地都涉及到“當(dāng)?shù)貞艨凇眴栴}。對“當(dāng)?shù)貞艨凇本用竦膬?yōu)惠即是對外地戶口的居民形成了“戶口歧視”，違背了“法律面前人人平等”的原則。如果房產(chǎn)稅在全國范圍內(nèi)開征，容易引發(fā)大面積的不良情緒，影響社會和諧。

3.計稅依據(jù)的問題。從上海與重慶房產(chǎn)稅的實(shí)施細(xì)則來看，計稅依據(jù)均為“房產(chǎn)交易價”，這個價格包括了“土地出讓金”及房地產(chǎn)的建筑成本費(fèi)用。新購房者在購買了土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)后，還要另外交稅，這樣不但不會使房產(chǎn)價格下降，還將大大加重購房者的負(fù)擔(dān)。如果是房產(chǎn)投機(jī)，高額的稅收成本最終必然轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者頭上，導(dǎo)致房價更加上漲。

除上述因素外，還有一系列相關(guān)的問題。比如，征稅成本相對較高，稅款收入無法形成固定的財政收入，更重要的是，無法形成對樓市的調(diào)控。而征收房產(chǎn)稅的初衷是抑制高房價及房產(chǎn)投機(jī)。如果不能解決這個問題，房產(chǎn)稅的實(shí)施將會偏離當(dāng)初的征收目的，成為純粹增加財政收入而征收的“稅種”。

三、房產(chǎn)稅實(shí)施的結(jié)果分析

重慶房產(chǎn)稅的征稅主體是擁有獨(dú)棟商品住宅、新購高檔住房及新購第二套（含第二套）以上的普通住房，且在重慶市同時無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人，由此看來，征稅的對象主要目的抑制“豪宅”。

上海房產(chǎn)稅則規(guī)定凡在上海市新購住房的購房人，都要進(jìn)行房產(chǎn)稅優(yōu)惠認(rèn)定。優(yōu)惠條件是上海市居民家庭在本市新購且屬于該居民家庭第二套及以上住房的，合并計算的家庭全部住房建筑面積人均不超過60平方米，其新購的住房暫免征收房產(chǎn)稅，其他情況一律按規(guī)定交納房產(chǎn)稅。征稅的主要目的是抑制“房產(chǎn)投機(jī)”。

截至2011年2月28日，上海、重慶房產(chǎn)稅開征整整一個月。根據(jù)新華社3月1日報道稱，房產(chǎn)稅實(shí)施一個月來，重慶市已收取17筆房產(chǎn)稅，共有149978.01元稅款入庫，被征收的對象大多為外地炒房者和高檔住房所有者，而上海房產(chǎn)稅目前仍無具體入庫稅款消息。上海市稅務(wù)局辦公室負(fù)責(zé)媒體聯(lián)絡(luò)的相關(guān)人士表示，至今還沒收到過第一筆房產(chǎn)稅。

從兩地試行房產(chǎn)稅實(shí)行的結(jié)果來看，新稅政對房價產(chǎn)生的影響并不大。據(jù)重慶市政府房地產(chǎn)研究中心特約研究員王雪松介紹，房產(chǎn)稅的實(shí)施對整個市場的成交數(shù)量及成交結(jié)構(gòu)來說，幾乎沒有什么影響。

四、結(jié)語

一個新稅種的推出應(yīng)該以實(shí)現(xiàn)征收目的為原則，否則就失去了征收的理由和基礎(chǔ)。復(fù)旦大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)教授、中國經(jīng)濟(jì)研究中心主任張軍（2011年）在接受張黎采訪時指出，房產(chǎn)稅并不能調(diào)節(jié)收入分配及抑制投機(jī)性需求，也不能起到降低房價的作用，因此從各方面看來，都不符合國情，也不符合邏輯。［6］復(fù)旦大學(xué)住房政策研究中心執(zhí)行主任陳杰（2011年）認(rèn)為，房產(chǎn)稅對抑制房價作用有限，但對普通老百姓負(fù)擔(dān)太重，在政府財政完成向“公共財政”轉(zhuǎn)變之前，房產(chǎn)稅不宜開征。［7］

房產(chǎn)稅在重慶和上海的試行，并沒有起到降低房價的作用，反而引起了一系列的征收問題及法律問題。因此筆者認(rèn)為應(yīng)該取消房產(chǎn)稅在全國的推廣，改由其他行政措施加強(qiáng)對樓市的調(diào)控。當(dāng)征稅條件成熟時再全面推廣房產(chǎn)稅，以促進(jìn)房地產(chǎn)市場的平衡與健康發(fā)展。

［1］施正文.《物權(quán)法》實(shí)施與開征物業(yè)稅［J］.稅務(wù)研究，2008（9）：53－56.

［2］夏杰長.我國開征物業(yè)稅的效應(yīng)與時機(jī)分析［J］.稅務(wù)研究，2004（5）.

［3］黃志良.關(guān)于我國物業(yè)稅制度設(shè)計的幾點(diǎn)思考［J］.會計師，2009（9）：46.

［4］張金娟.我國物業(yè)稅設(shè)計中的基礎(chǔ)問題的探討［J］.中國房地產(chǎn)金融，2008（8）：16－19.

［5］李拉，李文增.開征物業(yè)稅應(yīng)緩行［J］.產(chǎn)權(quán)導(dǎo)刊，2009（8）：10－12.

［6］張黎.采訪張軍：房產(chǎn)稅恐不符合中國國情［J］.社會觀察，2011（2）：56－60.

［7］陳杰.開征房產(chǎn)稅條件尚不成熟［J］.中國房地產(chǎn)，2011（1）：45－46.