●中共靜安區(qū)委政策研究室

曹家渡社區(qū)業(yè)委會(huì)建設(shè)的調(diào)查報(bào)告

●中共靜安區(qū)委政策研究室

加強(qiáng)業(yè)主委員會(huì)建設(shè)是認(rèn)真貫徹黨的十七大關(guān)于“發(fā)展基層民主，保障人民享有更多更切實(shí)的民主權(quán)利”精神的一項(xiàng)重要工作，是在黨的領(lǐng)導(dǎo)下依法有序開(kāi)展業(yè)主自治，構(gòu)建和諧社區(qū)的前提和基礎(chǔ)。靜安區(qū)曹家渡社區(qū)（街道）以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，注重黨建引領(lǐng)，堅(jiān)持群眾觀點(diǎn)，條塊緊密配合，以新時(shí)期群眾工作的新途徑、新方法開(kāi)展業(yè)委會(huì)建設(shè)工作，做法和成效值得借鑒。

曹家渡社區(qū)（街道）；業(yè)委會(huì)建設(shè)；新時(shí)期群眾工作

上海市靜安區(qū)曹家渡社區(qū)（街道）認(rèn)真貫徹中共上海市委和靜安區(qū)委要求，充分發(fā)揮黨工委、辦事處的領(lǐng)導(dǎo)核心作用和指導(dǎo)自治組織職能，與區(qū)房管局形成合力，積極探索新時(shí)期群眾工作的新途徑、新方法，協(xié)同加強(qiáng)業(yè)委會(huì)建設(shè)，2009年共完成17家業(yè)委會(huì)的組改建工作，取得了新成效。

一、曹家渡社區(qū)（街道）推進(jìn)業(yè)委會(huì)建設(shè)工作的特點(diǎn)

一是條塊緊密配合。社區(qū)（街道）體制機(jī)制調(diào)整優(yōu)化后，區(qū)房管局黨委多次主動(dòng)走訪社區(qū)（街道），召開(kāi)溝通會(huì)，統(tǒng)一思想認(rèn)識(shí)，明確工作目標(biāo)。社區(qū)（街道）將業(yè)委會(huì)的建設(shè)工作歸并到社區(qū)黨群工作部和居民區(qū)黨委內(nèi)，在縱向上形成了街道房管辦與居民區(qū)黨總支相互之間跨前一步、各項(xiàng)工作無(wú)縫銜接的良好局面，工作合力進(jìn)一步增強(qiáng)。

二是堅(jiān)持群眾觀點(diǎn)。居民區(qū)黨委與街道房管辦把推進(jìn)業(yè)委會(huì)建設(shè)的工作擺上重要議事日程，堅(jiān)持我們黨“從群眾中來(lái)到群眾中去”的根本工作路線，重視調(diào)查研究、重視傾聽(tīng)群眾呼聲。針對(duì)存在的突出問(wèn)題，分類后逐項(xiàng)開(kāi)展深入細(xì)致的專項(xiàng)調(diào)查研究，在工作推進(jìn)中相信和依靠群眾，既不做群眾工作的命令主義，又不做群眾工作的尾巴主義，從而為進(jìn)一步搞好業(yè)委會(huì)組改建和推進(jìn)物業(yè)管理黨建聯(lián)建工作提供了比較牢固的群眾基礎(chǔ)。

三是發(fā)揮職能作用。曹家渡社區(qū)（街道）加強(qiáng)業(yè)委會(huì)建設(shè)面臨的困難，是由多方面原因造成的。一方面業(yè)主反響強(qiáng)烈，要求進(jìn)一步加強(qiáng)建設(shè)；另一方面，業(yè)委會(huì)組改建工作存在人員難選、矛盾難調(diào)、宣傳難做的“三難”問(wèn)題。曹家渡社區(qū)（街道）和區(qū)房管局加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)和指導(dǎo)，發(fā)揮好居民區(qū)黨總支的政治和組織領(lǐng)導(dǎo)的作用、街道房管辦和居委會(huì)的指導(dǎo)和監(jiān)督的作用，針對(duì)不同情況，依據(jù)政策和法律法規(guī)，分別采取不同的對(duì)策和方式方法，予以重點(diǎn)突破，逐個(gè)化解了一系列難題。

四是創(chuàng)新黨建形式。在工作中注重延伸基層社區(qū)黨組織的工作觸角，調(diào)整了黨支部的設(shè)置。把組織關(guān)系在本地區(qū)的業(yè)主黨員，通過(guò)建立獨(dú)立黨支部和聯(lián)合黨支部等形式，在業(yè)委會(huì)中建立了3個(gè)獨(dú)立黨支部和6個(gè)聯(lián)合黨支部。同時(shí)，按照管理組織和活動(dòng)組織相結(jié)合的原則，在黨支部中設(shè)置兼職支部委員，創(chuàng)新和拓展了在職黨員發(fā)揮作用的途徑和空間。對(duì)于黨員人數(shù)不多或沒(méi)有黨員的業(yè)委會(huì)，則通過(guò)落實(shí)居民區(qū)黨總支書(shū)記作為黨建聯(lián)絡(luò)員的方法開(kāi)展黨建工作，為加強(qiáng)業(yè)委會(huì)建設(shè)創(chuàng)造條件。

二、依托聯(lián)建，加強(qiáng)建設(shè)，積極探索依法開(kāi)展業(yè)委會(huì)組改建工作的新途徑新方法

加強(qiáng)業(yè)委會(huì)建設(shè)的第一項(xiàng)重要工作就是要通過(guò)依法組改建，建立起一個(gè)政治上過(guò)得硬、業(yè)務(wù)上素質(zhì)強(qiáng)、結(jié)構(gòu)上科學(xué)合理的業(yè)委會(huì)。而要達(dá)此目的，首先要建立起一個(gè)能夠承擔(dān)組改建工作重任的業(yè)委會(huì)籌備組織。玉蘭居民區(qū)的黨總支和居委會(huì)在5個(gè)業(yè)委會(huì)的換屆改選工作中，充分發(fā)揮政治和組織領(lǐng)導(dǎo)、指導(dǎo)和監(jiān)督的職能，依據(jù)法定程序，有序有效地完成了換屆改選的各項(xiàng)工作，其成功做法為長(zhǎng)寧區(qū)加強(qiáng)業(yè)委會(huì)建設(shè)注入了新的活力，提供了具有實(shí)踐意義的經(jīng)驗(yàn)借鑒。

玉蘭居民區(qū)共有2000多住戶、6000多居民，居住房屋具有住宅商品房、售后公房、直管公房、系統(tǒng)公房和二級(jí)舊里5種類型。不但規(guī)模較大、居民數(shù)量較多，而且居住房屋類型多、物業(yè)管理情況復(fù)雜，業(yè)主（居民）要求改組業(yè)委會(huì)的呼聲十分強(qiáng)烈。按照“一切為群眾的工作都要從群眾的需要出發(fā)”的要求，居民區(qū)黨總支和居委會(huì)充分發(fā)揮職能作用，正確把握和引導(dǎo)業(yè)主（居民）的強(qiáng)烈愿望，通過(guò)由街道房管辦主任、居委會(huì)主任、治保主任、業(yè)委會(huì)主任、物業(yè)服務(wù)公司經(jīng)理和社區(qū)民警參加的小區(qū)物業(yè)管理黨建聯(lián)建聯(lián)席會(huì)議，發(fā)揮好綜合協(xié)調(diào)的作用。聯(lián)席會(huì)議對(duì)5個(gè)業(yè)委會(huì)的換屆工作逐個(gè)分析研究，制定換屆方案，成立工作小組。工作小組由居民區(qū)黨總支書(shū)記掛帥，堅(jiān)持“時(shí)間服從質(zhì)量”的原則，認(rèn)真做好業(yè)委會(huì)換屆籌備小組的組建工作，重點(diǎn)把好四個(gè)關(guān)：

一是人員素質(zhì)關(guān)。將那些模范履行業(yè)主義務(wù)，熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔，具有社會(huì)公信力和一定組織協(xié)調(diào)能力，具備必要工作時(shí)間的業(yè)主推薦進(jìn)籌備小組。5個(gè)業(yè)委會(huì)共有委員35人，平均年齡60歲，學(xué)歷都在大專以上，退休和在職的國(guó)家干部28人；在職業(yè)分布上有律師1人、會(huì)計(jì)師1人、土木建筑工程師1人、房地產(chǎn)業(yè)管理人員4人。

二是黨員比例關(guān)。工作小組努力吸納黨員業(yè)主進(jìn)入籌備小組，同步做好在業(yè)委會(huì)中建立黨組織的準(zhǔn)備工作。在5個(gè)業(yè)委會(huì)35名委員中，共有黨員14名，占40%，其中在職黨員11名，成立了聯(lián)合黨支部開(kāi)展黨的工作。

三是主任人選關(guān)。選擇政治素質(zhì)高、為民服務(wù)意識(shí)強(qiáng)、身體條件好的委員擔(dān)任業(yè)委會(huì)主任或副主任。5個(gè)業(yè)委會(huì)中有3個(gè)業(yè)委會(huì)的主任由黨員業(yè)主擔(dān)任，并進(jìn)入業(yè)委會(huì)聯(lián)合黨支部班子。

四是組織審批關(guān)。在條件成熟的前提下，由工作小組作出依法成立籌備小組的決定。工作小組將決定以書(shū)面形式向居民區(qū)黨委和區(qū)房管部門(mén)提出申請(qǐng)，經(jīng)審議同意后進(jìn)入建立籌備小組和選舉產(chǎn)生業(yè)委會(huì)的法定程序。工作組在完成了業(yè)委會(huì)換屆籌備小組的組建工作后，積極支持籌備小組依據(jù)法定程序開(kāi)展業(yè)委會(huì)的換屆改選工作，取得了5個(gè)業(yè)委會(huì)順利換屆的良好成效。

由于黨委重視、部門(mén)深入、指導(dǎo)正確、措施有力，在換屆改選工作的全過(guò)程中，既堅(jiān)持了群眾路線，又在方式方法上有了進(jìn)一步的完善和改進(jìn)，從而使居民區(qū)黨組織和居委會(huì)的作用在業(yè)委會(huì)換屆改選中得到充分發(fā)揮。新一屆業(yè)委會(huì)的黨建工作進(jìn)一步加強(qiáng)，政治引領(lǐng)作用進(jìn)一步強(qiáng)化，成員的綜合素質(zhì)進(jìn)一步提高，依法開(kāi)展業(yè)主自治、發(fā)展基層民主迸發(fā)出了勃勃的生機(jī)；創(chuàng)建平安小區(qū)、及時(shí)解決業(yè)主的“急、難、愁”問(wèn)題、加強(qiáng)業(yè)務(wù)培訓(xùn)等項(xiàng)目的競(jìng)賽活動(dòng)在小區(qū)內(nèi)蓬勃開(kāi)展，進(jìn)一步營(yíng)造了“小區(qū)是我家，建設(shè)靠大家”的濃郁氛圍。

三、黨建引領(lǐng)，依法自治，積極探索新時(shí)期群眾工作新途徑新方法，促進(jìn)小區(qū)和諧發(fā)展

在居民區(qū)黨總支的領(lǐng)導(dǎo)下，以物業(yè)管理黨建聯(lián)建為抓手，居委會(huì)、業(yè)委會(huì)、物業(yè)服務(wù)公司三位一體，積極探索新時(shí)期群眾工作的新途徑新方法，合力化解居住物業(yè)管理中發(fā)生的矛盾和問(wèn)題，依法有序推進(jìn)業(yè)主自治，促進(jìn)小區(qū)和諧，是我們當(dāng)前面臨的重要任務(wù)。四和小區(qū)在一項(xiàng)涉及全體業(yè)主（居民）共同利益的居住物業(yè)重大維修項(xiàng)目中，針對(duì)業(yè)主（居民）近百種不同的訴求，始終堅(jiān)持“群眾的實(shí)際上的需要，而不是我們腦子里頭幻想出來(lái)的需要；群眾的自愿，由群眾自己下決心，而不是我們代替群眾下決心”的重要原則，從民主決策、黨員和骨干帶頭、營(yíng)造正確的輿論氛圍到加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)等一系列環(huán)節(jié)上，大膽實(shí)踐，取得積極成效。

四和花園小區(qū)是一個(gè)具有1060戶、3000余居民的小區(qū)。小區(qū)內(nèi)有5幢1995年竣工的24層的高層住宅，原用水管為鍍鋅鋼管，經(jīng)過(guò)15年的使用，銹蝕嚴(yán)重，部分水管出現(xiàn)開(kāi)裂滴漏，造成不少業(yè)主（居民）住房滲水并因此污染樓下業(yè)主的居住環(huán)境，引發(fā)多起鄰里矛盾。由于水管更換工程要穿墻過(guò)戶，涉及每一戶業(yè)主的室內(nèi)裝修，不但維修難度很大，而且部分業(yè)主不同意更換水管，致使維修工程遲遲不能實(shí)施。四和花園小區(qū)黨總支和街道房管辦形成合力，以物業(yè)管理黨建聯(lián)建為抓手，以居委會(huì)一個(gè)窗口對(duì)外，領(lǐng)導(dǎo)、組織和指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)委會(huì)在處置居住物業(yè)維修重大項(xiàng)目中，堅(jiān)持“共產(chǎn)黨員要善于同群眾商量辦事，任何時(shí)候也不要離開(kāi)群眾”的群眾工作路線，取得了新成效，積累了新經(jīng)驗(yàn)。

一是擺上重要議程。更換水管是一項(xiàng)經(jīng)費(fèi)高、涉及小區(qū)全體業(yè)主（居民）、作業(yè)難度高的居住物業(yè)維修項(xiàng)目，也是一項(xiàng)重大的民心工程。對(duì)此，物業(yè)管理黨建聯(lián)建聯(lián)席會(huì)議深入每家業(yè)主（居民）的家門(mén)傾聽(tīng)訴求，廣泛征求意見(jiàn)建議，多次開(kāi)展專題研究討論。指導(dǎo)業(yè)委會(huì)和物業(yè)服務(wù)公司業(yè)主從維護(hù)全體業(yè)主共同利益、依法維權(quán)的高度制訂維修方案，明確居民區(qū)黨總支、居委會(huì)、業(yè)委會(huì)、物業(yè)服務(wù)公司在維修方案實(shí)施過(guò)程中各自的職責(zé)和開(kāi)展群眾工作的共同責(zé)任。

二是骨干以身作則。首先，由居民區(qū)黨總支牽頭抓總，召開(kāi)全體黨員業(yè)主座談會(huì)，要求率先垂范，當(dāng)好安裝新水管的帶頭人，統(tǒng)一了近250余名黨員業(yè)主的思想認(rèn)識(shí)。其次，由居民區(qū)黨總支和居委會(huì)一起召開(kāi)樓組長(zhǎng)、積極分子座談會(huì)，并組織大家到楊浦、寶山等兄弟區(qū)學(xué)習(xí)大樓水管改造的成功做法，把一大批有影響力的業(yè)主團(tuán)結(jié)在組織的周?chē)?/p>

三是營(yíng)造正確的輿論氛圍。以居委會(huì)、業(yè)委會(huì)、物業(yè)服務(wù)公司三家聯(lián)合的名義，給每戶業(yè)主寫(xiě)了一封友情告知信，對(duì)水管改造的必要性、施工單位的招投標(biāo)、舊管對(duì)水的污染、新管的材質(zhì)優(yōu)點(diǎn)等方面作了詳細(xì)介紹。此外，還在小區(qū)主要通道旁，把拆下的銹管和新使用的鋼塑復(fù)合管進(jìn)行實(shí)物對(duì)照展覽，最后在梳理業(yè)主（居民）反饋的大量意見(jiàn)建議的基礎(chǔ)上，從業(yè)主（居民）長(zhǎng)遠(yuǎn)、長(zhǎng)效的利益考慮，確定了“明管進(jìn)戶”的施工方案，得到廣大業(yè)主的贊許。

四是成立協(xié)調(diào)小組加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)。在統(tǒng)一思想認(rèn)識(shí)的群眾工作取得成效的基礎(chǔ)上，成立了由居民區(qū)黨總支、居委會(huì)、業(yè)委會(huì)、物業(yè)服務(wù)公司5名同志組成的水管改造和綜合整治協(xié)調(diào)小組，由居民區(qū)黨總支書(shū)記任組長(zhǎng)，并公布聯(lián)系電話。協(xié)調(diào)小組每周召開(kāi)由業(yè)委會(huì)、居委會(huì)、物業(yè)服務(wù)公司，施工方、工程監(jiān)理等參加的碰頭會(huì)，共同商討解決工程中出現(xiàn)的各種問(wèn)題，并經(jīng)常深入現(xiàn)場(chǎng)對(duì)材料和施工質(zhì)量進(jìn)行全程監(jiān)督。

通過(guò)以上四個(gè)環(huán)節(jié)深入細(xì)致的群眾工作，為維修方案的實(shí)施奠定了重要的思想基礎(chǔ)和組織領(lǐng)導(dǎo)保障。在此基礎(chǔ)上，協(xié)調(diào)小組在施工方案實(shí)施的過(guò)程中堅(jiān)持四條原則：一是黨員干部以身作則，帶頭更換新水管。二是以業(yè)主需求為服務(wù)宗旨，施工隊(duì)與業(yè)委會(huì)盡最大努力滿足業(yè)主（居民）正當(dāng)要求。三是注重耐心冷靜，文明禮貌。對(duì)于少數(shù)講粗話、罵大街的業(yè)主（居民），堅(jiān)決做到罵不還口，冷靜對(duì)待，耐心說(shuō)服。四是質(zhì)量第一，業(yè)主認(rèn)可。每戶新水管安裝完工后，必須由業(yè)主（居民）在施工方的竣工單上簽字，如有問(wèn)題由協(xié)調(diào)小組與監(jiān)理員一起上門(mén)了解情況，落實(shí)整改。

由于協(xié)調(diào)小組在整個(gè)施工過(guò)程中，始終從廣大業(yè)主（居民）的整體利益出發(fā)，大膽實(shí)踐，積極探索新時(shí)期群眾工作的新途徑、新方法，在居民區(qū)黨總支的領(lǐng)導(dǎo)下，居委會(huì)、業(yè)委會(huì)、物業(yè)服務(wù)公司三位一體，形成合力，帶領(lǐng)廣大業(yè)主依法開(kāi)展自治，維護(hù)合法權(quán)益，促進(jìn)小區(qū)和諧，為我們?nèi)绾翁岣邩I(yè)委會(huì)開(kāi)展新時(shí)期群眾工作的實(shí)戰(zhàn)能力，提供了有益的借鑒。

四、把依法行政和貫徹群眾路線有機(jī)結(jié)合起來(lái)，使街道房管辦的職能作用更加有效地落到實(shí)處

街道房管辦是區(qū)房管局的派出機(jī)構(gòu)，是在社區(qū)（街道）層面代表政府依法行政的機(jī)構(gòu)。曹家渡街道房管辦自覺(jué)接受社區(qū)（街道）黨工委和辦事處的領(lǐng)導(dǎo)和指導(dǎo)，根據(jù)區(qū)房管局的要求，以物業(yè)管理黨建聯(lián)建聯(lián)席會(huì)議為平臺(tái)，加大群眾工作的力度，對(duì)于個(gè)別人妨礙公共利益的行為，耐心做好工作，盡可能用耐心和誠(chéng)心使他們自行改正，開(kāi)創(chuàng)了業(yè)委會(huì)建設(shè)的新局面。

四季公寓小區(qū)由兩幢高層和兩排多層房屋組成。按照有關(guān)法律規(guī)定，四季公寓小區(qū)第一屆業(yè)委會(huì)在2003年10月31日即進(jìn)入換屆選舉的法定期限，并在當(dāng)時(shí)開(kāi)始了組建新一屆業(yè)委會(huì)的改選工作。由于原籌備組副組長(zhǎng)常常提出一些復(fù)雜的訴求，導(dǎo)致了在長(zhǎng)達(dá)6年的時(shí)間內(nèi)無(wú)法通過(guò)換屆改選產(chǎn)生新一屆業(yè)委會(huì)。對(duì)此，街道房管辦知難而進(jìn)，把化解這一難題作為創(chuàng)新工作方式、改進(jìn)群眾工作的動(dòng)力，把依法行政和貫徹群眾路線有機(jī)結(jié)合起來(lái)，在其生病期間和逢年過(guò)節(jié)時(shí)8次上門(mén)慰問(wèn)，送去鮮花和水果，表達(dá)了政府行政部門(mén)對(duì)其的關(guān)心，想方設(shè)法化解了該業(yè)主的對(duì)立情緒，為組織業(yè)委會(huì)的換屆改選工作消除了障礙。2009年6月，街道房管辦依托社區(qū)物業(yè)管理黨建聯(lián)建聯(lián)席會(huì)議，及時(shí)抓住工作推進(jìn)中的轉(zhuǎn)機(jī)，充分發(fā)揮職能，提前介入，加強(qiáng)業(yè)務(wù)指導(dǎo)和監(jiān)督，牢牢把握住了業(yè)委會(huì)選舉的主動(dòng)權(quán)。工作小組針對(duì)老小區(qū)的實(shí)際情況，盡量選擇一些群眾信得過(guò)、綜合素質(zhì)高、熱心社區(qū)工作，具有“四公”精神（公益、公德、公心、公民）的業(yè)主進(jìn)入業(yè)委會(huì)委員候選人行列。經(jīng)過(guò)努力，6年多未能完成的四季公寓換屆改選工作，在短短的兩個(gè)月時(shí)間里取得了圓滿成功，一個(gè)符合業(yè)主意愿和法定程序選舉產(chǎn)生的新一屆業(yè)委會(huì)產(chǎn)生了。

四季公寓小區(qū)區(qū)域范圍小，管理成本高，在長(zhǎng)達(dá)9年的時(shí)間內(nèi)，物業(yè)服務(wù)公司要求提高物業(yè)管理費(fèi)用與業(yè)主要求進(jìn)一步提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量之間的矛盾始終沒(méi)有解決，發(fā)展到物業(yè)服務(wù)公司不愿續(xù)約的程度。街道房管辦加大指導(dǎo)和監(jiān)督的力度，與新一屆業(yè)委會(huì)一起合力推動(dòng)這一矛盾的化解工作。經(jīng)過(guò)走訪黨員、樓組長(zhǎng)，團(tuán)結(jié)骨干力量，召開(kāi)居民座談會(huì)等，廣泛開(kāi)展新時(shí)期的群眾工作，做好深入淺出的解釋引導(dǎo)，最終以廣大業(yè)主一致同意物業(yè)管理費(fèi)在原有基礎(chǔ)上上調(diào)20%，妥善化解了這一長(zhǎng)期未能解決的疑難矛盾，也推動(dòng)物業(yè)服務(wù)水平上了一個(gè)新臺(tái)階，有效地維護(hù)了小區(qū)的和諧穩(wěn)定。

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1009-928X（2010）05-0028-03

執(zhí)筆：鄧肇基

■責(zé)任編輯：周奕韻