浙江寧波海曙區(qū)文物管理所 林琳

小區(qū)住宅物業(yè)管理的收費(fèi)制度思考

浙江寧波海曙區(qū)文物管理所 林琳

近年來隨著我國城市化的不斷進(jìn)行，城市居住服務(wù)體系的不斷發(fā)展，關(guān)于物業(yè)管理中出現(xiàn)的不協(xié)調(diào)、不完善的爭議也越來越多。在眾多的關(guān)于物業(yè)管理爭議中，涉及物業(yè)管理收費(fèi)的又是其中的較為典型和突出的一部分。這些糾紛不但影響了業(yè)主的居住體驗和生活質(zhì)量，也阻礙了物業(yè)管理這個行業(yè)的健康發(fā)展，因此如何完善小區(qū)住宅物業(yè)管理的收費(fèi)，從制度上對物業(yè)收費(fèi)制度進(jìn)行約束，是解決現(xiàn)階段物業(yè)管理糾紛的首要問題和根本途徑。

物業(yè)管理 物業(yè)收費(fèi) 收費(fèi)制度 公共服務(wù)

一、我國物業(yè)管理中出現(xiàn)的疏漏和不足

物業(yè)管理是隨著我國經(jīng)濟(jì)建設(shè)的步伐一起發(fā)展壯大的。在我國以經(jīng)濟(jì)建設(shè)為中心的指導(dǎo)思想下，許多行業(yè)呈現(xiàn)出欣欣向榮的局面，但是不得不承認(rèn)，相關(guān)的法律法規(guī)和制度規(guī)范并沒有及時的出臺，有些出臺了也沒有得到良好的執(zhí)行，使得很多法規(guī)并沒有被完全貫徹落實。對于物業(yè)管理方面，我國早在1996年就出臺了相關(guān)規(guī)章制度，但許多物業(yè)管理企業(yè)并沒有依照執(zhí)行，結(jié)果就出現(xiàn)了不按收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)、巧立名目擅自收費(fèi)、多收費(fèi)少服務(wù)、只收費(fèi)不服務(wù)等現(xiàn)象，物業(yè)管理有名無實，不僅不為業(yè)主提供服務(wù)，反而是業(yè)主的負(fù)擔(dān)。政府對于物業(yè)管理的力度不夠、物業(yè)管理的相關(guān)制度還不夠完善，這些都是我國目前物業(yè)管理方面出現(xiàn)的亟待解決的問題。

二、完善小區(qū)住宅物業(yè)管理收費(fèi)制度的必要性

在我國，物業(yè)管理按受眾群體劃分為：1.公共性服務(wù)。2.代辦性服務(wù),指物業(yè)為部分在某些方面具有相同需求的業(yè)主所提供的服務(wù)。3.特約性服務(wù)，其受眾群體通常只是一戶或幾戶業(yè)主。本文中所強(qiáng)調(diào)主要是指公共性服務(wù)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，因為公共性服務(wù)收費(fèi)較容易形成體系而后兩者已具備了私人之間的契約特征，因此需要以制度的約束。

1．完善小區(qū)住宅物業(yè)管理收費(fèi)是維護(hù)業(yè)主權(quán)益的需要

管理收費(fèi)制度既對物業(yè)提供的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)管，又是對業(yè)主的權(quán)利進(jìn)行確認(rèn)。將二者融合，完善收費(fèi)制度，會使業(yè)主明晰自己繳費(fèi)去向和繳費(fèi)后所享受的權(quán)利。

2．完善小區(qū)物業(yè)管理收費(fèi)是社會主義法制建設(shè)的要求

目前對普通住宅的物業(yè)管理公共性服務(wù)收費(fèi)實行政府指導(dǎo)價管理，因此物業(yè)就呈現(xiàn)出了與政府相似的公共性服務(wù)。據(jù)《政府價格決策聽證暫行辦法》的規(guī)定，在制定公共性服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)時應(yīng)當(dāng)依法舉行價格聽證會?？梢?，完善物業(yè)收費(fèi)制度對于實現(xiàn)政府行政決策的制度化和政府定價的規(guī)范化，進(jìn)一步推進(jìn)社會主義民主法制建設(shè)都具有重要意義。

三、完善物業(yè)管理收費(fèi)制度需要注意的幾個方面

1.有法可依，有法必依

1996年3月，國家計委和建設(shè)部聯(lián)合公布《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理收費(fèi)暫行辦法》（以下簡稱《辦法》），該《辦法》要求：物業(yè)管理企業(yè)在收費(fèi)過程中，要從實際出發(fā)，因地制宜，因房制宜，本著與物業(yè)管理水平相適應(yīng)的原則，明碼標(biāo)價，接受物價、財政、稅務(wù)、審計部門的監(jiān)督。政府主管部門對物業(yè)管理收費(fèi)要加大執(zhí)法力度，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)亂收費(fèi)、多收費(fèi)就要從嚴(yán)查處。它的出臺，使物業(yè)收費(fèi)管理有法可依。同時也一定程度的制約了物業(yè)企業(yè)的不合法行為。

2.政府定價，物業(yè)在一定幅度內(nèi)自我調(diào)控

物業(yè)管理和收費(fèi)定價依靠政府引導(dǎo)的制度目前已初具規(guī)模。首先，政府定價使物業(yè)的相關(guān)工作更可信、合理；其次，這也有利于政府對此行業(yè)的監(jiān)管。但政府對收費(fèi)不能進(jìn)行絕對控制，因為不同的小區(qū)有不同的情況，不同的樓盤、地段和住房類型也要區(qū)別對待。所以政府制定政策時要考慮居民承受能力，區(qū)別對待。同時政府也要給予物業(yè)一定的調(diào)整區(qū)間，使得其對收費(fèi)情況進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。

3.物業(yè)企業(yè)要堅持公平、公開、公正性

物業(yè)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)預(yù)算方案的制定和公布要在公平、公開、公正的前提下執(zhí)行。企業(yè)應(yīng)定時對費(fèi)用的收支情況做出預(yù)算，使業(yè)主可以宏觀把握。同時，物業(yè)管理企業(yè)要定期公布管理費(fèi)的收支情況，接受業(yè)主的監(jiān)督。物業(yè)管理企業(yè)的收支明細(xì)并不是一般企業(yè)的“商業(yè)機(jī)密”，需要公布出來接受全業(yè)主的共同審議。

4.物業(yè)管理采用的酬金制和包干制兩種收費(fèi)制度的利弊

發(fā)展改革委、建設(shè)部近日下發(fā)的《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》提出，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用?！掇k法》提出，包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費(fèi)方式。

酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費(fèi)方式。

四、兩種收費(fèi)方式的比較分析

兩種收費(fèi)方式各有利弊

可以看出，包干制簡便易行，對業(yè)主的要求不高，節(jié)省了業(yè)主的管理成本，但是會存在更多的非市場行為，不利于業(yè)主和企業(yè)之間的溝通和諒解。對物業(yè)管理企業(yè)提高技能和專業(yè)化發(fā)展有一定的阻礙，一定程度上制約著物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。

酬金制更體現(xiàn)了市場經(jīng)濟(jì)的要求，更透明化，有助于企業(yè)自我管理，有利于物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)化水平的提高，但是酬金制對業(yè)主的要求較高。從目前我國物業(yè)管理發(fā)展的階段來看，兩種收費(fèi)方式都有其存在理由和必要性。所以兩種收費(fèi)方式各有利弊，而我認(rèn)為酬金制更適合物業(yè)收費(fèi)的發(fā)展方向。

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（責(zé)任編輯：陽卓江）