徐爐清

深化樓市調控需要各方“亮劍”

徐爐清

2010年9月29日“金九”結束之際，國家再次推出第二輪房地產(chǎn)調控措施，強調各地要加緊出臺實施細則。在中央出臺嚴厲的調控措施半年以后，“地方諸侯”終于有所行動了，調控的實施細則千呼萬喚還是出來了。北京、深圳、上海、廣州等十三個城市緊鑼密鼓相繼推出了以“限購”為主調的地方調控實施細則。但最好的政策也不能是寫在紙上、停留在文件上，關鍵還在于落實，決不能重蹈前幾輪調控的覆轍。說到底就是調控所涉及到的部門和人員要做到聯(lián)動和互動，重在提高執(zhí)行力，措施一一貫徹落實，同時堵塞漏洞防止可能出現(xiàn)的種種規(guī)避政策的行為。

一、地方政府。地方政府是調控的具體抓手，起著承上啟下的作用。按照住建部等三部門的要求，當前加大對限購措施等調控政策的告知力度。應該扎扎實實做好落實工作，不能缺位。對此，省一級人民政府應當細化“國十條”，全面明確省級人民政府應該負擔的責任。已經(jīng)出臺實施細則的城市，要盡快將條款變成實際行動。還沒有出臺細則的，不論房價是否過快上漲，都要按照國家部署，結合本地實際制定可操作的實施細則。地方實施細則要細，要更具有操作性，明確“限購”、“差別化信貸政策”等重要措施。從行政手段上控制購房，釜底抽薪，揚湯止沸，讓投機投資性需求從源頭上得到抑制。同時實施細則還要把住房保障任務一并考慮進去，做到在一手抓調控的同時一手抓保障住房的建設落實情況，例如今年住房建設計劃和用地供應計劃的落實、中小套型普通商品房和保障性住房建設計劃和供地計劃等，做到從根本上抑制投資需求和平抑房價的目的。如果在房地產(chǎn)調控大勢所趨這個強烈的背景下，省級政府仍不作為，既不出臺實施細則，又任由房市泛濫成災和房價高漲，那住建部等三部委就要啟動實質性的約談，參照安全生產(chǎn)問責制度或者仿照“雙規(guī)”制度，要動真格，排出時間表和處罰措施。同樣，市、縣級人民政府，也要按照級別和職能，在省級的規(guī)定內制定適合本地的措施，防止投機者從一線城市轉移到二、三線城市尋找新的投資空間，穩(wěn)定當?shù)胤績r，提升市場預期，保持本轄區(qū)內調控到位，做到全省一盤棋。

二、銀行部門。也許是受上有政策下有對策的影響，信貸政策剛一出臺，規(guī)避和應對的招數(shù)五花八門：一是以沒有貸款買過房的父母名義買房，或者干脆辦個假離婚由一個家庭變?yōu)槎€家庭；二是先賣掉一套房再貸款，有些銀行就可以將這套房算作“第二套房”貸款；三是在已有二套付清貸款的房的前提下，用這二套房作抵押，銀行同樣會給低利率的；四是在無法通融的情況下，動用公積金貸款；因為公積金貸款還沒有限制套數(shù)。窺一斑而知全身，由此可以想像投機者在信貸方面的其它“對策”。要調控房地產(chǎn)市場，最關鍵是抑制個人投機炒作，而暫停發(fā)放三套及以上住房貸款作用比較大。此次調控措施就有完善差別化的住房信貸政策，各商業(yè)銀行第三套房“停貸”、二套房首付不低于五成、沒有“相關證明”的不給貸等等。這是對“國十條”的進一步細化和量化，可操作性更強了。這就要求銀監(jiān)會和各商業(yè)銀行保持抑制投機性需求的高壓態(tài)勢，在銀根緊縮的措施上更加完善，不給漏洞可鉆，不讓打擦邊球，做到“一刀切”。具體要求一是既認房又認貸，確保房貸相一致，堅決杜絕第三套房的貸款行為。二是不得變相貸款，控制住房公積金貸款，消費性貸款一律不得用于房貸。三是銀監(jiān)會要大力支持，全面開通與外省市住房信貸查詢系統(tǒng)，使購房人信息一覽無遺，方便銀行操作。三是各商業(yè)銀行要以大局為重，全面執(zhí)行有關信貸差別化政策，同時抑制投機性需求和剛性需求，進一步壓縮炒作空間。四是對不認真執(zhí)行差別化信貸政策的商業(yè)銀行，一經(jīng)查實要嚴肅處理。

三、開發(fā)商及經(jīng)紀機構。在房地產(chǎn)調控中，除了政府相關部門外，開發(fā)商及經(jīng)紀機構也是一股不容忽視的力量。由于信息的不對稱，購房者一般都處于天然的弱勢地位，房地產(chǎn)交易雙方往往變成開發(fā)商及經(jīng)紀機構唱“獨角戲”，主導著整個交易行為。所以，調控政策成敗與否，與他們的作為息息相關。房地產(chǎn)經(jīng)紀機構本應是幫助買賣雙方解決供需矛盾的中介機構，是搞活房地產(chǎn)二、三手市場的中間力量，是靠合法經(jīng)營以獲取傭金維持生存的。但現(xiàn)在社會上的一些經(jīng)紀機構都是家貓養(yǎng)成了狼，見利忘本，專門鉆空子打擦邊球，特別是在房地產(chǎn)調控中唱對臺戲。面對著國家的一輪又一輪調控，他們“穩(wěn)坐釣魚臺”，搞“上有政策下有對策”的把戲，興風作浪，為高企的房價推波助瀾。他們肢解政策、斷章取義，知法犯法，公開唆使出賣方抬高房價，低進高賣吃差價，甚至慫恿客戶簽訂“陰陽合同”等。這些行為對于消費者了解真實市場及市場變化有動向和變化的幅度有非常不利的影響，嚴重侵害了購房者的利益，也影響了國家的稅收政策。這些頻頻出現(xiàn)的不和諧音符，干擾了正常的調控措施，嚴重擾亂了房地產(chǎn)市場秩序。為確保調控取得成效，有必要對開發(fā)商及經(jīng)紀機構進行動態(tài)、追蹤管理，對沒有取得合法資質的堅決取諦，對有不良行為記錄的進行警告、直至限制其業(yè)務范圍，對惡意規(guī)避政策者一律嚴懲不怠。這就要求，房地產(chǎn)銷售和經(jīng)紀機構要配合當?shù)氐恼{控政策，加大對限購措施等調控政策的告知力度，加強自身職業(yè)道德修養(yǎng)，做到令行禁止。具體要求是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構應當在銷售現(xiàn)場、經(jīng)營門店顯著位置標示限購措施的主要內容，并加強對員工的管理和培訓。房屋銷售人員、經(jīng)紀人員應按照誠實信用原則，如實準確告知每一位購房者相關政策并作出必要的風險提示，避免造成不必要的退房糾紛。對于因政策造成的退房，開發(fā)商及經(jīng)紀機構應本著公平、合理的原則進行協(xié)商解決。

國人的心態(tài)普遍是買漲不買跌。

四、購房群體。一般來說，國人的心態(tài)普遍是買漲不買跌，尤其是吃了幾次調控后房價飛漲的虧后，這種恐慌性購房就變得更加明顯?，F(xiàn)在很多潛在消費者仍對這次中央與地方同時出臺的新政心存疑慮，怕難以奏效，最終吃虧的還是自己。但無論如何，國家出臺政策的目的就是為平抑房價，是為購房人的切身利益出發(fā)的。因此，購房人要理解并配合國家的調控政策，沒有條件的可以暫時不買房，不能給經(jīng)紀機構忽悠自己的機會。但如果一定要出手的話，購房人應當詳細了解房地產(chǎn)調控政策，重點是本地區(qū)限購住房套數(shù)的相關規(guī)定，防止因對政策的不了解而產(chǎn)生經(jīng)濟和法律風險。在全面衡量政策決定購房后，就應當如實準確申報家庭組成情況及住房情況，防止因申報情況與實際不符導致不能辦理房地產(chǎn)登記等現(xiàn)象的發(fā)生。不要輕信房屋銷售人員、經(jīng)紀人員所謂的“規(guī)避建議”或“幫助規(guī)避”的承諾，更不要采用假證件、假材料等方式購買住房，這類購房行為會造成購房家庭重大經(jīng)濟損失。因為天上不會掉餡餅，羊毛還是出在羊身上。購房人對于限購等政策不明時，應通過正當渠道向當?shù)刂鞴懿块T咨詢。發(fā)現(xiàn)違法違規(guī)售房行為的，應及時向有關部門舉報。

五、房地產(chǎn)主管部門。城市房地產(chǎn)主管部門是房地產(chǎn)政策的具體制定和執(zhí)行者，也是老百姓獲取房地產(chǎn)權威信息的部門。從國家住建部到市（縣）房地產(chǎn)主管部門，在房地產(chǎn)調控中一直是百姓關注的焦點，其作用也是不可估量的。所以，在這輪多管齊下的調控中，房地產(chǎn)主管部門一定要有所作為，做調控的中堅力量。具體做好目前三個工作：一是堅決執(zhí)行當?shù)氐摹跋拶彙闭?，盡快細化和完善有關限購的具體措施和核查程序，完善房屋買賣合同網(wǎng)上備案制度。嚴格按照政策操作，對可能出現(xiàn)的如請人代購或以父母名字等變相購買第三套房的規(guī)避行為予以明辨，不符合規(guī)定的不予登記。二是對開發(fā)商和經(jīng)紀機構的監(jiān)督和處罰，嚴肅查處房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)經(jīng)紀機構違法違規(guī)行為，規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。加強對房屋銷售環(huán)節(jié)的監(jiān)管，加大住房交易市場檢查力度，對開發(fā)商的各種“潛規(guī)則”及經(jīng)紀機構炒買炒賣、哄抬房價、慫恿客戶簽訂“陰陽合同”等行為進行查處。三是信息系統(tǒng)建設，要做好宣傳解釋工作。從一些出臺了限購套數(shù)的城市執(zhí)行情況來看，由于個別購房人超出當?shù)匾?guī)定的家庭限購套數(shù)，新購住房無法辦理合同備案或房地產(chǎn)登記，引起了一些經(jīng)濟和法律糾紛，給購房人帶來了重大風險。除此之外，還出現(xiàn)了投機者以好處費要求他人代購第三套房的現(xiàn)象等。由此可見相關部門宣傳工作滯后，解釋工作沒有及時跟上。為此，應運用各種宣傳形式加大對房地產(chǎn)調控政策的宣傳力度，大張旗鼓宣講當?shù)爻雠_的實施細則，做到家喻戶曉。具體一是在媒體宣傳，做到報紙有字、電視有聲，網(wǎng)絡有文。二是相關部門自身的宣傳，比如橫幅廣告、宣傳小冊、觸摸屏等等。

從各方面反饋的信息來看，此次新政有了一定的效果，所以人們普遍希望這次細化的調控措施能得到很好的實施。要使本輪調控達到成效，調控能否進行到底，地方有沒有作為，調控涉及到的這些部門又能不能一一落實出臺的實施細則才是關鍵所在。只有相關部門和群體都動起來，此次的樓市新政之路才會走得順暢。所以，當務之急還是要堅持調控方向不動搖、調控力度不放松，深化、強化各項調控措施，加大政策執(zhí)行的監(jiān)督力度，切實穩(wěn)定住房價格，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

中共十七屆五中全會為今后五年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展確定了“調整結構、改善民生”的發(fā)展基調。而作為同經(jīng)濟和民生都密切相關的房地產(chǎn)業(yè)，無疑也將面臨調結構的重任。