張 勝,翟小良

(1.上海交通大學 法學院,上海 200240;2.敬海律師事務所,上海 200120)

房屋租賃權法律性質(zhì)研究

張 勝1,翟小良2

(1.上海交通大學 法學院,上海 200240;2.敬海律師事務所,上海 200120)

房屋租賃權是一種債權的物權化還是一種債權或者物權,歷來爭論很大,通過正反論證、類比論證、利益衡量的方法,對將房屋租賃權定位為債權的物權化這一學說進行質(zhì)疑,可以認為房屋租賃權是用益物權。

租賃權;物權行為;公示公信;物權法定

筆者發(fā)現(xiàn),在當前的各種爭論之中,主張房屋租賃權為債權的物權化的觀點與主張房屋租賃權為物權的觀點對于租賃權的概念界定差別甚大。一般來講,主張租賃權為債權的物權化的學者,往往認為租賃權既包括因租賃合同所產(chǎn)生的租賃物交付請求權,也包括租賃物交付以后承租人對租賃物的占有、使用、收益權以及一定程度上的處分權,而主張租賃權是物權的學者則主張租賃權就是對租賃物的占有、使用、收益權以及一定程度上的處分權。

一、租賃權是什么

當我們討論這一問題之時,首先對當前法學界的一些流行的定義模式給以簡單的回顧:

一種認為租賃權是由租賃契約產(chǎn)生的,由承租人享有的所有財產(chǎn)權利的總稱,包括租賃物交付之前和交付之后的權利,如學者柯凌漢認為,租賃權乃承租人基于租賃契約所有之權利,即請求出租人容許并協(xié)助其為使用收益之權利也[1]。鄭玉波先生指出:“租賃權指承租人依租賃契約所取得之權利。”[2]日本學者末嚴弘太郎認為:“謂租賃權者,因租賃所生承租人對出租人權利之總稱?！盵3]孫兆暉認為:“承租人的租賃權是指承租人享有的所有財產(chǎn)權利,其并非單一的權利,而是由一系列權利組合而成的權利束,其包括承租人對出租人之權利和承租人對租賃物之權利。”[4]

另一種則認為租賃權僅僅指承租人對已交付的租賃物進行使用收益的權利?！斗▽W大辭典》對租賃權下的定義是:“租賃權又稱使用收益權,即承租人依租賃合同,在租賃物交付后對租賃物享有的為使用收益目的所必要的占有權的總稱。而在租賃物未交付前,承租人雖依據(jù)租賃合同擁有相應權利,但并不享有租賃權?！盵5]史尚寬先生也指出:“承租人之權利,為使用收益權,包括為使用收益必要之占有之權利,此等權利總稱為租賃權。”[6]日本學者石田文次郎指出:“租賃權僅是承租人對出租人已置于可被利用狀態(tài)的租賃物進行使用收益的權利,是債法上的支配權?！盵7]劉言浩先生認為:“不動產(chǎn)租賃權指承租人基于不動產(chǎn)租賃契約而對他人之不動產(chǎn)為使用收益之權利……不動產(chǎn)租賃關系成立后,出租人未交付租賃物之前,承租人尚無不動產(chǎn)租賃權,而只有租賃物交付請求權?！盵7]242

面對如此不同的定義模式,我們將討論的視角轉(zhuǎn)向了房屋租賃權的產(chǎn)生過程上。如同貨物的買賣、用益物權的設定一樣,房屋租賃權的產(chǎn)生也同樣有兩個步驟組成,首先是當事人雙方就房屋租賃的相關事項不斷的溝通、協(xié)商進而達成協(xié)議,然后就是租賃物的交付并由承租人對所交付的租賃物加以占有、使用、收益以及一定程度上的處分。對于前者,我們很容易界定,這是租賃合同,由其產(chǎn)生的權利其性質(zhì)當屬債權無疑,而對于后者,如果我們?nèi)匀粚⑵湫再|(zhì)界定為債權的話,將會有很大的問題,因為按照傳統(tǒng)的法學理論,債權是一種請求權,它的功能在于債權人可以請求債務人為或不為一定的行為,而對于物的占有使用和收益顯然已經(jīng)超出了這個范圍,而事實上,此時將其界定為一種物權似乎更為合理,因為物權就是直接支配某物并享受其法律上利益的權利,占有、使用和收益以及一定程度上的處分權均是物權效力的重要表現(xiàn)。至此,我們可以說,最廣義的不動產(chǎn)租賃權,包括因租賃合同所產(chǎn)生的租賃物交付請求權(租賃債權)和因租賃合同履行以后租賃物的交付而產(chǎn)生的對于租賃物的占有使用和收益以及一定程度上的處分權兩部分,而狹義的租賃權僅僅是指交付租賃物以后對租賃物的占有、使用和收益以及一定程度上的處分權,這也就是我們通常所說租賃權。

至此,可能有人會提出批評意見,認為我的這種按照物權行為理論來思考和解決問題的方法不合適,因為物權行為理論本身已經(jīng)遭人詬病,目前國內(nèi)的主流觀點也是否認物權行為理論,但是我們應該看到,物權行為理論也確實有其優(yōu)點所在,它能夠使得“法律行為的概念更加精致和科學,法律行為的分類更加完善”[8]。而當我們看到很多人因為對租賃權的界定不一而對其性質(zhì)的認識產(chǎn)生分歧時,我們恰恰需要這種精細的分析模式來幫助我們做出正確的認識。而實際上,物權行為理論雖然遭到批評,但是這種批評主要是針對物權行為的無因性而來的,物權行為的獨立性不僅沒有遭到批評反而早已運用到我們的法律中來,而這最典型的就在于通過買賣合同來取得所有權。在這一過程中,當事人之間也是首先達成買賣合同,就買賣合同中的相關問題做出各種安排,然后交付合同項下的標的物,在標的物交付以后,沒有誰會懷疑該買受人接受該標的物以后對該標的物所享有的所有權。同樣,在用益物權的設定場合,也往往是因為一個債權合同而取得對標的物的占有、使用、收益以及一定程度上的處分權,可是我們也不會去說這種用益是一種債權的權利或者說它是一種物權化的債權。于是,一個疑問就產(chǎn)生了:租賃權和用益物權有何區(qū)別以至于要把同樣通過一個債權合同所獲得的對于標的物的占有、使用和收益以及一定程度上的處分權界定為一種債權(債權的物權化說從本質(zhì)上來講還是認為租賃權是一種債權)?

二、債權的物權化亦或用益物權

當我們主張將房屋租賃權界定為一種用益物權之時,一個無法回避的問題就是:在傳統(tǒng)的法律觀念上,我們?yōu)楹螌⒎课葑赓U權界定為一種債權呢?在各種論述中,以下觀點可能具有代表意義:(1)租賃權是依據(jù)租賃合同所產(chǎn)生的權利;(2)租賃權不具有可充分的轉(zhuǎn)讓性;(3)對房屋租賃權的保護不一定非要通過物權法去實現(xiàn)不可,如《合同法》已經(jīng)規(guī)定了“買賣不破租賃原則”;(4)由于我國已經(jīng)確立了國有土地使用權、宅基地使用權等以對土地的占有、使用為目的的用益物權形態(tài),故沒有必要再將土地租賃權規(guī)定為物權[9]。

對于以上論斷,筆者似有不同觀點提出與之商榷,試分析如下:

首先,一項權利的性質(zhì)與其來源并沒有必然的聯(lián)系。我們可以非常明顯地看到,所有權的取得可以通過買賣合同來實現(xiàn),但是,我們并沒有因此就認為買賣合同履行以后買方所取得的權利僅僅只是一種債權或者是物權化的債權,而絕大多數(shù)的用益物權也是通過合同取得的,但是我們也同樣沒有因此就認為用益物權僅僅只是一種債權或者是物權化的債權。將租賃權的性質(zhì)依據(jù)其來源加以界定的做法是好像有“家庭出身主義”或者說是“血統(tǒng)主義”思想的嫌疑,這與現(xiàn)代的法學理念相悖。

其次,關于租賃權的處分問題,在世界范圍內(nèi)有兩種立法模式,即限制主義 (如德國、日本等)和自由主義 (法國、奧地利和瑞士等國),我國臺灣地區(qū)現(xiàn)行民法第 443條也規(guī)定“承租人非經(jīng)出租人承諾,不得將租賃物轉(zhuǎn)租于他人。但租賃物為房屋者,除有反對之約定外,承租人得將其一部分轉(zhuǎn)租于他人”。在我國現(xiàn)行的法律框架下,租賃權的處分也是允許的,只不過采取的是一種限制主義的立法模式,如我國《合同法》第 224條規(guī)定“承租人經(jīng)出租人同意,可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的,承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效,第三人對租賃物造成損失的,承租人應當賠償損失”。由于用益物權是和所有權等權利一起并存于一個物之上的,當用益物權人欲對物作出處分時,必然會直接或間接地涉及所有權人的利益,在這種情況之下,獲得所有權人的同意是平衡各個權利人的利益的一種有效地辦法。而且,就目前的主流觀點來看,處分權的有無似乎并不構(gòu)成一種權利為物權亦或債權的根本分野[8]12。從實證法的角度來看,在有些物權中,不可處分性本身就構(gòu)成這些權利的基本內(nèi)涵,其中最為典型的就是德國法上的用益權,根據(jù)李延榮老師的觀點,其主要是指“不可轉(zhuǎn)讓、不可繼承的使用他人之物的權利”[9]72。同時,在租賃物的限制主義和自由主義之間,筆者更加傾向于租賃物轉(zhuǎn)讓的自由主義,可以更加有效地加強物的流通,也不會對所有權人的利益造成太大的危害,因為轉(zhuǎn)租以后,由于承租人并沒有脫離原來的租賃關系,因此,對次承租人的一些不當行為所造成的損害,承租人仍然要對出租人負責。但是盡管如此,由于租賃只是對他人之物的一定范圍內(nèi)的占有、使用和收益,而不是對物享有所有權,所以,我們不能用所有權人對所有物的處分標準來衡量承租人的處分權,更不能因為承租人的處分權沒有所有權人的處分權充分就認為租賃權不是一種物權。

再次,正如上文所分析的那樣,循著物權行為的獨立性的思路,廣義的租賃權包括租賃債權 (租賃合同之債)和租賃物權兩大類。合同法能夠解決租賃合同的相關法律問題,同時由于對租賃物的占有、使用、收益以及一定程度上的處分權均來自于租賃合同,所以這種通過合同法來對租賃物的占有、使用、收益和一定程度上的處分權加以規(guī)制的做法有其合理性。但是,這并不能夠依此來證明租賃權的性質(zhì)就是一種債權,因為在由一個債權合同而取得對物的用益物權的情況下,所有權人和用益物權人之間的關系也仍然可以通過債權合同來加以規(guī)制,但是,我們能說因為債權合同可以對用益物權人對物在用益過程中所產(chǎn)生的法律問題加以規(guī)制就認為用益物權是一種債權嗎?而且,這種通過租賃合同來調(diào)節(jié)當事人雙方利益關系的做法有其局限所在,最明顯的就是它無法很好地解決租賃人與第三人之間的利益關系,在一定程度上為承租人利益的保護蒙上了一層陰影。

最后,雖然我國已經(jīng)確立了國有土地使用權、宅基地使用權等以對土地的占有、使用為目的的用益物權形態(tài),但是我們依然有必要確立租賃權的物權地位。因為我們當前確立的用益物權體系是以土地為參照物確立起來的,比如地上權、地役權、永佃權的分類以及基地使用權、農(nóng)地使用權、鄰地使用權和典權的分類,均大多涉及土地上的用益物權類型,而對于不動產(chǎn)的另外一個重要組成部分——房屋以及其他地上建筑物和構(gòu)筑物等——卻沒有相應的劃分,而且我們也很難為這種自覺或不自覺的劃分方法找到一個適當?shù)睦碛?。由于對于房屋等地上建筑物或?gòu)筑物的占有、使用、收益和在此基礎上的一定程度上的處分已經(jīng)越來越普遍,因此,有必要將用益物權擴大到房屋等建筑物或構(gòu)筑物之上。

當我們對以上觀點作出批評以后,如依此認為房屋租賃權就是一種用益物權似乎理由還不夠充分,仍須證明租賃權符合物權的一般特征,筆者試分析如下:

首先,關于物權法定原則。物權法定原則是物權法的一個基本原則,其基本內(nèi)容就是一個國家或地區(qū)的物權的類型和種類及其變動模式均由法律來規(guī)定,當事人不得創(chuàng)設法律所不認可的新類型的物權,也不得創(chuàng)設與物權法定內(nèi)容相悖的物權[8]38。對此,當前比較時髦的一個簡單的推論就是,凡是法律沒有規(guī)定為物權的權利就肯定不是一種物權。但是,如果我們嚴格遵循這個原則的話,我們目前的物權類型將永遠保持不變,并必然會因此而陷入僵化進而不適應社會的發(fā)展需要。因此,在堅持這一基本原則的同時適當?shù)乇３忠欢ǖ膹埩Σ攀敲髦侵e。這就要求我們:當新生的社會習慣上的物權,如果不違反物權法定主義的立法趣旨,且又有一定的公示方法的,可以從寬解釋物權法定主義的內(nèi)容[8]42。而當下社會的實際情況是,租賃權的債權說以及債權的物權化說已經(jīng)不能夠很好地解釋租賃權的性質(zhì),而租賃又成為一種重要而慣常的交易形式,因此,應當對物權法定原則作出從寬解釋,將租賃權視為用益物權的一種類型。

其次,關于物權的公示公信問題。公示公信原則是物權法的又一基本原則。一種權利要想成為物權的話,公示就是一種必需的行為,如果不能夠公示出來,無論如何,這種權利都不能夠成為一種物權。雖然我國目前沒有真正建立不動產(chǎn)租賃權的登記制度,但是我們不能因此就認為租賃權不是一種物權。事實上,由于我們長期以來一直在模糊地使用租賃權這個概念并在此基礎之上認為租賃權是一種債權,所以我們不可能建立租賃物的登記制度,如果我們反過來又以此為證據(jù)來證明租賃權是一種債權的話,好像我們已經(jīng)陷入了一種循環(huán)論證的怪圈。筆者以為,雖然我們沒有確立不動產(chǎn)租賃物的登記制度,但這并不是一個不可逾越的門檻。在筆者看來,這完全是一個立法技術的問題,在租賃權的其他方面都能夠滿足一種權利成為物權的相關條件的情況下,法律只要在立法技術上稍作調(diào)整即可,而且從世界各國的立法例來看,很多國家和地區(qū)都要求對不動產(chǎn)的租賃進行登記,如瑞士民法典第 959條就規(guī)定“法律明文規(guī)定必須登記的需預告登記”,俄羅斯民法典第 609條第 2款就規(guī)定,不動產(chǎn)契約合同應當進行國家登記。而且,因為登記以后“租賃權可以準用地上權之規(guī)定,其效力與地上權相等故被稱為準地上權”[10],以至于“二者之間并沒有實質(zhì)上的差別”[11]。

事實上,就筆者看來,物權法定原則和公示公信原則都不是一種權利成為物權的根本標志。一種權利能否成為一種物權,最為根本的原因在于這種權利是否滿足對物的支配性這一特征,只有這種權利滿足了這一特征,具備了物權的根本要素以后,法律才有了將其規(guī)定為物權的可能。公示公信原則和物權法定原則都是物權的外在表現(xiàn)形式,而不是其是否是物權的根本原因。

再次,關于期限問題。傳統(tǒng)理論認為房屋租賃權的期限一般較短,不太符合用益物權期限較長的特征。確實,羅馬法將支付租金、長期或永久的使用或收益他人不動產(chǎn)的權利稱為永租權,而將租賃期限通常為 1年的稱為租賃權,并因此將永租權歸為“物權”的范疇并承認其對抗力,而將租賃權列為債權并以相對性為其基本特征[12]。對于當時為何將同樣是對物的占有、使用、收益的權利僅僅因為其期限的不同就將其分別列入物權和債權,我們不得而知,但是,我們可以明顯地看到,在現(xiàn)代社會中,這種單純的以期限為標準的劃分方法已經(jīng)不合時宜,因為現(xiàn)代社會的租賃,短長兼有,雖然我國對房屋租賃權的最長期限有限制,但是在最長 20年期限屆滿時當事人雙方完全可以通過續(xù)期的方法使得整個租賃持續(xù)延長。而且,即使租期較短,我們也不能僅僅因為租期短就將房屋租賃權歸入債權的范疇,因為與此相伴的另外一個事實就是,所有的用益物權都是有期限的,它們也同樣有時間的限制,但是,我們卻沒有因此就認為用益物權是一種債權。

最后,關于租賃權的物權化①認為租賃權是一種物權化的債權而不是一種物權的觀點在摒棄租賃權的債權說的同時,往往以以下幾個方面的內(nèi)容作為自己觀點的支撐:買賣不破租賃原則、承租人的優(yōu)先購買權、租賃權的可轉(zhuǎn)讓性、租賃關系不因出租人或者承租人的死亡而解除、不動產(chǎn)租賃實行登記制度、租賃權的物上請求權、租賃權的排他效力等。。有關租賃權的物權化之民法上的論爭,最早可追溯到耶林 (Jhering)與基爾克(0.V.Gierke)關于 1887年德國民法第一次草案中有關租賃權的規(guī)定是否應采羅馬體系的論爭。耶林在 1887年名著《占有意思》中主張,應賦予建筑物承租人以占有權,此相當于現(xiàn)今賦予租賃權以對抗力的主張。接著,基爾克注重租賃關系之實質(zhì)構(gòu)造,欲將租賃權從本質(zhì)上變質(zhì)為物權之構(gòu)成。因二人的努力,租賃權的對抗力以及繼續(xù)性,受到學術界重視,影響了 1896年德國民法第二次草案,后來德國民法典中“買賣不破租賃”即其一例。1930年雷寧 (Lehning)分析租賃關系之性格,發(fā)現(xiàn)“在內(nèi)部的論理構(gòu)造上,房屋租賃權具備完全物權性格”[13]之學說主張,債權乃以變更現(xiàn)有經(jīng)濟狀態(tài)之利益,即“變更利益”為基礎;反之,物權則以維持現(xiàn)有經(jīng)濟狀態(tài)之利益,即“維持利益”為基礎。房屋租賃雖在形式上具備雙務契約的債權構(gòu)成,但實質(zhì)上具有雙重性,兼有雙重利益。其一是承租人對于標的物因交付而取得的直接的支配權,此屬維持利益;其二是雙務的債權關系,即出租人之“被使用債務”與承租人之“租金債務”,此為變更利益。若要使房屋租賃權變?yōu)椤巴耆奈餀唷?須使后者雙務性債權關系之性質(zhì)消失。通過三人的努力,完成了房屋租賃權的物權化構(gòu)造。房屋租賃權的物權化是一種社會化的過程,體現(xiàn)社會法對市民法的干預。因此,房屋租賃權之物權化兼有市民法及社會法之色彩[13]136。簡言之,在房屋租賃權的物權化學說中,最為有力的理由即雙務的債權關系,也就是“出租人之被使用債務與承租人之租金債務”。由于在房屋租賃關系中,出租人的“被使用債務”無非就是指出租人的修繕義務[14],于是,該觀點就變成了房屋修繕義務與租金債務這種雙務的債權債務關系的存在使得房屋租賃權僅僅只是一種物權化的債權而不是一種物權。

我們暫且不討論房屋修繕義務與租金債務是否就真的構(gòu)成了一種雙務債務,讓我們先來分析一下房屋修繕義務的承擔問題。在世界范圍內(nèi),由于各國對于租賃關系的認識不同,在對房屋承租人利益的保護上也有很大差異,其中最明顯的就是房屋修繕義務的承擔問題,有些國家規(guī)定其必須由出租人承擔,如日本;而有些國家則規(guī)定其可以由當事人自由協(xié)商,但在沒有就此作出約定的情況下由出租人承擔,如德國。我國與德國法律的規(guī)定相同,這種規(guī)定有其合理之處。一般來講,在承租他人房屋的情況下,通常的情況是承租人或者沒有相應的修繕技術或者對當?shù)氐那闆r不熟悉而難以很好地完成修繕義務或者雖然能夠完成此種義務但是比出租人履行相應的義務要多花費得多,在此情況之下,將修繕義務配置給出租人就是一種理性的行為,對于此種潛在的修繕費用,出租人完全可以用適度提高租金的方式來維護自己的利益。但是,由于修繕義務并沒有達到有關于公共利益的程度,因此法律并沒有強行規(guī)定其必須由房屋出租人來承擔。據(jù)此,就產(chǎn)生了一個疑問,如果當事人雙方協(xié)商一致將房屋修繕義務配置給承租人,使得房屋修繕義務成為租期屆滿之后租賃物返還義務的一個衍生義務的話,上面有關租賃權是一種物權化的債權的觀點還能夠成立嗎?而對于租金債務,這只是承租人使用收益租賃物的對價,其支付方式的不同并不構(gòu)成租賃權到底是一種債權還是一種物權的根本區(qū)別,出租人也完全可以一次性將租期內(nèi)的租金全部支付完畢。于是,一個問題就出現(xiàn)了,如果承租人在承租開始之時就一次性將租金全部支付完畢并且自主承擔修繕義務,此時的雙務債務何在?于此相對應的另外一個現(xiàn)象就是,在現(xiàn)在社會的大宗買賣中,比如企業(yè)的大型機器設備的買賣,出賣方往往在提供完善的售后服務,在作為買方的企業(yè)正常使用機器設備的一定期限內(nèi),如果機器設備出現(xiàn)了故障,出賣方也往往會無償?shù)爻袚蘅樍x務,而此時買受方也可能是在分期付款,可是卻沒有人會認為作為買方的企業(yè)所取得的僅僅只是一種債權或者是物權化的債權。

三、必要的利益權衡

綜上所述,筆者以為,房屋租賃權就是一種物權①崔建遠先生就指出:“土地租賃權名為債權實際上已物權化了,比普通的物權的效力還強大,可作為土地上的物權看待?！眳⒁姶藿ㄟh:《土地上的權利群論綱》,載于《中國法學》1998年第 2期。學者李延榮也指出應將土地租賃權,尤其是土地長期租賃權的性質(zhì)界定為物權,參見李延榮:《土地租賃法律制度研究》,中國人民大學出版社,2004年 5月第 1版,第 87頁。,可是,如果要將其歸入物權系列的話,該歸入何種用益物權呢?我國目前有著地上權、地役權、永佃權以及基地使用權、農(nóng)地使用權、鄰地使用權和典權的比較成熟的分類,但是這些分類均大多涉及土地上的用益物權類型,而對于不動產(chǎn)的另外一個重要組成部分——房屋以及類似的構(gòu)筑物等——卻較少涉及。因此,即使我們將房屋租賃權界定為一種用益物權以后無法與現(xiàn)行通行的用益物權種類相吻合也不足為奇,這不是說我們的定性出現(xiàn)了問題,而是說我們傳統(tǒng)的僅僅將用益物權的分類方法放在土地上的做法有很大的漏洞。而在羅馬法上,就有關于用益權的規(guī)定,“用益權是對他人的物的使用和收益的權利,但是不以損害物的實質(zhì)為限”[15],而用益權本身就屬于用益物權的一種類型②如在法國法上,除了用益權以外,屬于用益物權的還有使用權、居住權等;而在德國法上,用益物權除了用益權之外還有地上權、地役權和有限制的人役權。。

與此同時,如果我們將房屋租賃權界定為用益物權的話,還可以帶來以下好處:

第一,可以摒棄過去模糊地使用“租賃權”這個概念的做法,使得相關的法律概念更加清晰。在租賃權的產(chǎn)生過程中,我們循著物權行為獨立性的思路,嚴格區(qū)分租賃合同和租賃物交付以后對于租賃物的占有、使用、收益以及一定的處分,并將前者界定為租賃債權而將后者界定為用益物權,從而使得對于租賃的理解在邏輯上更為清晰。但與此同時,我們不采用物權行為的無因性的做法,將租賃物權的效力系于租賃債權之上,從而讓當事人有了一個更好地調(diào)整雙方利益的平臺。

第二,可以更好地解釋房屋租賃過程中的一些問題,并更加有效的監(jiān)管房地產(chǎn)行業(yè)。在對承租人的保護中,“買賣不破租賃”原則可以說是承租人的一把保護傘,但是,這把保護傘卻有很多可疑之處,因為它在一定程度上損害了買受人的利益。在我國當前的法律框架下,沒有不動產(chǎn)租賃的登記制度(我國采取的是租賃合同的備案審查制),這就意味著,當一個人想要購買一處房產(chǎn)時,他就必須實地調(diào)查該房屋有沒有出租出去,如果不這樣的話,當自己購買的房屋等不動產(chǎn)已經(jīng)被出賣人出租時,買受人就必須遭受由此所導致的不利益,尤其是當租期較長時更是如此。但是,一旦我們將租賃權定性為物權,那么,不動產(chǎn)物權的公示公信原則必然會要求我們?nèi)ソ⒁惶淄暾牡怯涹w系,這樣,不動產(chǎn)的買受人就不必費時費力去實地調(diào)查不動產(chǎn)的現(xiàn)實狀況而僅僅通過在登記部門的查詢就可以決定是否對不動產(chǎn)進行交易,這在確保交易安全的同時也必然會刺激相關主體的交易熱情,從而有利于經(jīng)濟的發(fā)展。與此同時,完善的不動產(chǎn)交易登記制度的確立,必然會加大對房屋等不動產(chǎn)市場的監(jiān)管力度,在加強稅收管理的過程中也為國家相關政策的出臺提供一定程度上的依據(jù),并以此為有效的解決當前混亂的房屋市場助力。

第三,關于擔保物權與租賃權的競合問題。我國法律規(guī)定,在房屋等不動產(chǎn)的租賃權和擔保物權發(fā)生沖突的情況下,以這兩種權利的設立先后確定二者的優(yōu)先效力。如果是在擔保物權設定以后才設立租賃權,則擔保物權優(yōu)先,反之,則租賃權優(yōu)先。在這種制度安排中,如果擔保物權是在租賃權設立以后才設定的,則擔保物權人的利益很有可能陷入極其不利的境地,這在債權人的資產(chǎn)不足以償債而陷于破產(chǎn)的情況下表現(xiàn)得尤為明顯。對于此種先設立的租賃權能夠?qū)箵Ｎ餀嗟姆砂才?如果想要在法理上為其找到理論依據(jù)的話,最好的辦法莫過于直接將租賃權界定為一種物權。這種直接將租賃權界定為物權的做法必然會帶來不動產(chǎn)租賃權登記制度的建立,而不動產(chǎn)租賃權登記制度的建立毫無疑問有利于債權人在與作為租賃物所有人的債務人或第三人就確立擔保物權的相關事項提供一定的參照,從而有利于其維護自己的利益。

四、結(jié)束語

基于以上分析,筆者以為,房屋租賃權 (實際上是所有的不動產(chǎn)租賃權)就是一種用益物權,這種論證模式及其結(jié)果可能存在這樣或那樣的不足,但是,它更加忠實于物權的根本特征——對物的直接支配性,相對于其他兩種理論——債權說以及債權的物權化說——更具有合理性。

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Research on the Legal Nature of Leasehold of House

ZHANG Sheng1,ZHA IXiao-liang2

It has been argued for a long time that the Leasehold of House is Creditor’sRight,Real Right or Creditor’s Right with the character of Real Right. In this paper,the author will,by way of arguing pro and con,analogous argumentation and benefit balance,put for ward thatLeasehold of House is a Usufructuary Right on the basis of criticizing the theory that Leasehold of House is Creditor’s Right with the character of Real Right.

leasehold;juristic act of real right;public credibility and public summons of right in rem;legality of right in rem

DF521

A

1008-7966(2010)01-0067-05

2009-12-02

張勝 (1976-),男,江蘇阜寧人,2008級博士研究生,江蘇省南通市中級人民法院法官,主要從事民事訴訟法、民商法研究;翟小良 (1980-),男,湖北襄樊人,律師,主要從事民事訴訟法、民商法研究。

[責任編輯:劉 慶 ]