張澤穎

（重慶教育學(xué)院 經(jīng)濟貿(mào)易系，重慶 400067）

目前，房地產(chǎn)業(yè)是一個社會問題比較集中的行業(yè)：老百姓面對一個暴利行業(yè)買不起房，居者不能有其屋；土地資源稀缺，卻嚴重浪費；房價上漲過快，市場供求結(jié)構(gòu)不平衡；房地產(chǎn)業(yè)面臨誠信危機，市場秩序混亂，侵犯消費者利益；企業(yè)經(jīng)營上欠稅、漏稅、偷稅嚴重；房屋工程質(zhì)量與物業(yè)管理質(zhì)量還有待提高。整個社會對房地產(chǎn)業(yè)的評價較低，開發(fā)商成了腐敗奸商的另一種稱謂和為富不仁的代名詞，這里既有少數(shù)企業(yè)帶來的負面影響，也有房地產(chǎn)行業(yè)自身的問題。在社會對房地產(chǎn)業(yè)總體評價不高的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)更應(yīng)積極尋求企業(yè)健康發(fā)展與社會和諧的契合點，努力成為具有較高社會認可度的企業(yè)公民，以達到企業(yè)與社會的互惠與雙贏。

一、企業(yè)公民的內(nèi)涵與利益相關(guān)者理論

企業(yè)公民是指一個公司將社會的基本價值與日常商業(yè)實踐、運作和政策相整合的行為方式。世界經(jīng)濟論壇認為企業(yè)公民應(yīng)包括四個方面：好的公司治理和道德價值，主要包括遵守國際標準、法律以及現(xiàn)存規(guī)則，防范腐敗賄賂，主要包括商業(yè)原則以及道德行為準則問題；對環(huán)境的責(zé)任，主要包括使用清潔能源，維護環(huán)境質(zhì)量，共同應(yīng)對氣候變化和保護生物多樣性等；對人的責(zé)任，主要包括員工安全計劃、就業(yè)機會均等、反對歧視及薪酬公平；對社會發(fā)展的廣義貢獻，主要指廣義的對社會和經(jīng)濟福利的貢獻。

企業(yè)公民的核心觀點是企業(yè)的成功與社會的健康發(fā)展密切相關(guān)，企業(yè)在獲取經(jīng)濟利益的同時，應(yīng)通過各種方式回報社會，優(yōu)秀的企業(yè)公民應(yīng)該是那些致富不忘回饋社會、能自覺而又圓滿地履行社會責(zé)任的企業(yè)。社會是一個抽象的概念，企業(yè)承擔(dān)社會責(zé)任實際上是針對某些特定的社會成員（團體或個人）而言，而不是泛泛地針對所有社會成員，更多的是針對企業(yè)的利益相關(guān)者。

利益相關(guān)者理論是20世紀60年代在美國、英國等長期奉行外部控制型治理模式的國家中逐步發(fā)展起來的。上世紀80年代以后，利益相關(guān)者理論的影響開始擴大，弗里曼認為，“利益相關(guān)者是能夠影響一個組織目標的實現(xiàn)，或者能夠被組織實現(xiàn)目標過程影響的人”。這個概念描述了利益相關(guān)者與組織（企業(yè)）之間的關(guān)系，根據(jù)這一概念的表述，除了股東、顧客、雇員、債權(quán)人和供應(yīng)商等主體以外，就連政府、公眾、環(huán)境媒體等團體或個人也會對企業(yè)的活動造成或直接或間接、或多或少的影響，它們也屬于利益相關(guān)者的范圍?？梢?，每一個企業(yè)都有很多的利益相關(guān)者，企業(yè)的生存和發(fā)展的好壞取決于它能否合理地處理與各種利益相關(guān)者的關(guān)系。

股東是企業(yè)的投資者，是企業(yè)最重要的利益相關(guān)者，但是企業(yè)追求的不應(yīng)只是股東的利益，而是相關(guān)者共同的利益，相關(guān)者利益的最大化將是現(xiàn)代企業(yè)的必然選擇，忽視任何一種利益關(guān)系者的存在，都有可能對企業(yè)產(chǎn)生嚴重的后果。

因此，房地產(chǎn)企業(yè)若想成為優(yōu)秀的企業(yè)公民，在獲取經(jīng)濟利益的同時還贏得社會各界的尊重與贊譽，就需切實履行對各類利益相關(guān)者的責(zé)任，以實現(xiàn)企業(yè)的長遠發(fā)展和社會的和諧進步。

二、房地產(chǎn)業(yè)“企業(yè)公民”的建設(shè)

根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)的行業(yè)特點，結(jié)合利益相關(guān)者理論，《中國房地產(chǎn)報》和中國社會工作協(xié)會企業(yè)公民委員會聘請有關(guān)專家依據(jù)《中國優(yōu)秀企業(yè)公民評價標準》修訂成了《中國房地產(chǎn)優(yōu)秀企業(yè)公民評價標準》。該標準主要有以下9個方面的內(nèi)容：

對所有者負責(zé)：對股東負責(zé)，企業(yè)贏利情況良好；對消費者負責(zé)：產(chǎn)品質(zhì)量、售后服務(wù)等方面的滿意度高；對員工負責(zé)：員工的工作環(huán)境、工資待遇、職業(yè)規(guī)劃以及女工關(guān)懷等；對政府負責(zé)：遵紀守法、安排就業(yè)、照章納稅、維護社會穩(wěn)定等；對供應(yīng)商負責(zé)：營造公平友好的交易環(huán)境、產(chǎn)業(yè)鏈中不拖欠貨款等；對公共事業(yè)負責(zé)：積極投身社會公益及慈善事業(yè)等；對環(huán)境負責(zé)：注重環(huán)境保護、減少污染、資源節(jié)約等，遵守節(jié)能省地原則；專業(yè)機構(gòu)和人員：設(shè)立了企業(yè)公民專門機構(gòu)或者相應(yīng)的部門，有類似于《企業(yè)公民年度報告》的報告；獲獎情況：企業(yè)受到過省級以上人民政府、社會團體等機構(gòu)的榮譽和物質(zhì)獎勵。與《中國優(yōu)秀企業(yè)公民評價標準》相比而言，在該標準中增加了房地產(chǎn)業(yè)的專業(yè)指標如節(jié)能、省地等，同時還特別強調(diào)企業(yè)沒有發(fā)生過不光彩的事件，如引起公眾廣泛關(guān)注的安全事故、房屋質(zhì)量、環(huán)境污染和拖欠工資等。

依據(jù)上述評價標準，在進行“企業(yè)公民”建設(shè)的過程中，我們針對房地產(chǎn)企業(yè)的主要利益相關(guān)者如股東、客戶、員工、供應(yīng)商、政府和債權(quán)人提出了以下的建設(shè)措施：

（一）股東方面。企業(yè)作為經(jīng)濟實體，首先要承擔(dān)經(jīng)濟責(zé)任，對股東負責(zé)這是做好企業(yè)的基本道德和責(zé)任，股東滿意的不僅僅是紅利，更重要的是企業(yè)價值，擴張是股東滿意的發(fā)展戰(zhàn)略，可以實施的對外擴張方案有：股份上市、重組、并購、定向增發(fā)、增持回購及引入戰(zhàn)略合作者等；可以實施的內(nèi)在增長方案包括：持續(xù)增長戰(zhàn)略、快速增長戰(zhàn)略、房地產(chǎn)區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略、產(chǎn)品及其品牌戰(zhàn)略、土地儲備戰(zhàn)略及人才戰(zhàn)略等。但是作為一個企業(yè)公民，房地產(chǎn)企業(yè)切莫片面追求股東利益，而忽視其他利益相關(guān)者的需求。

（二）客戶方面。房地產(chǎn)企業(yè)宜堅持全部運作以客戶的價值主張為導(dǎo)向，全方位、大縱深、寬領(lǐng)域地推進以企業(yè)價值為主到以客戶價值為主導(dǎo)的轉(zhuǎn)變。在客戶方面可采取的措施包括：在產(chǎn)品定位方面，滿足不同消費人群的需要，開發(fā)商不僅是為富人造房子的，還應(yīng)積極為中低收入人群蓋房，使其實現(xiàn)“居者有其屋”的夙愿，不僅會建別墅、高檔寫字樓和酒店，還應(yīng)研究并參與保障性住房的建設(shè)；在房屋拆遷方面：文明拆遷，合法拆遷，合理補償；在營銷方面：合理的價格，誠信、透明的銷售方式，切實兌現(xiàn)銷售廣告宣傳內(nèi)容，減少不必要的銷售糾紛，為客戶提供便捷的投訴和信息反饋渠道，減少企業(yè)與客戶之間的矛盾，不囤房惜售、不哄抬房價、不搞合同欺詐；在成本方面，選擇合理的項目方案，善于控制各項成本，為客戶提供高性價比的房地產(chǎn)產(chǎn)品；在質(zhì)量方面：注重細節(jié)、精益求精，以過硬的品質(zhì)塑造企業(yè)形象；在環(huán)保方面，促進綠色節(jié)能住宅的推廣，為客戶提供裝修房，方便客戶又可避免二次裝修帶來污染，推動建筑產(chǎn)品工業(yè)化生產(chǎn)，降低建筑能耗；在后期管理上，按時間、保質(zhì)量向客戶交房，重視物管，加強服務(wù)和與客戶溝通，塑造企業(yè)的好形象與好口碑。

（三）員工方面。員工滿意度是房地產(chǎn)企業(yè)管理的“晴雨表”，是員工對其工作特征的認知和對所關(guān)切問題的評價。房地產(chǎn)企業(yè)在員工方面可以采取的措施有：為員工提供培訓(xùn)，以提高其業(yè)務(wù)技能和管理水平；創(chuàng)造一個溫暖、和諧、充滿關(guān)愛的工作環(huán)境，鼓勵員工創(chuàng)新、創(chuàng)造，展現(xiàn)自身的價值，讓員工對企業(yè)有一種責(zé)任感和認同感；制定和實施公平、合理的薪酬制度和績效評估體系，不拖欠員工薪酬。滿意是相關(guān)聯(lián)的，只有企業(yè)的員工滿意才會有客戶滿意，只有客戶滿意才會有股東和其他利益相關(guān)者滿意，企業(yè)和行業(yè)才能得以可持續(xù)發(fā)展。

（四）供應(yīng)商方面。廣義的講，可以認為房地產(chǎn)企業(yè)的供應(yīng)商包括規(guī)劃設(shè)計單位、施工企業(yè)、建材及設(shè)備供應(yīng)商等，要使開發(fā)產(chǎn)業(yè)鏈上的這些企業(yè)能共同發(fā)展，企業(yè)的最佳戰(zhàn)略就是與這些供應(yīng)商能實現(xiàn)戰(zhàn)略上結(jié)盟、合資、合作，一起發(fā)展壯大。例如，萬科公司正在推進的房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)各個業(yè)務(wù)單元的外包戰(zhàn)略，從項目規(guī)劃設(shè)計到建筑施工、裝修及大宗材料采購等業(yè)務(wù)單元，都將尋求戰(zhàn)略合作者外包，而萬科將專注于融資、拿地這兩個關(guān)鍵環(huán)節(jié)，以及對房地產(chǎn)各個業(yè)務(wù)單元的管控，唯有如此，萬科才有能力同時管理全國范圍內(nèi)數(shù)百個房地產(chǎn)項目。此外，在供應(yīng)鏈伙伴關(guān)系上，房地產(chǎn)企業(yè)與上下游企業(yè)之間還應(yīng)避免不公平競爭、貪污受賄等嚴重擾亂了市場秩序的行為。

（五）債權(quán)人方面。目前，我國房地產(chǎn)企業(yè)主要的債權(quán)人是商業(yè)銀行，企業(yè)的開發(fā)貸款和購房者的按揭款都來自銀行，總體來看大約有70%的資金是來自銀行系統(tǒng)，這種高度集中的銀行融資體制，加大了銀行信貸風(fēng)險，而商業(yè)銀行對其管理的資金有安全性、流動性和收益性的要求，針對這些要求房地產(chǎn)企業(yè)可以采取的措施有：保持合適的資產(chǎn)負債率，改善資本負債結(jié)構(gòu)；多渠道開辟融資渠道，如發(fā)行長期債券、信托、海外融資、股票融資等，降低銀行信貸風(fēng)險；注重企業(yè)信譽，推動物業(yè)的銷售，保持良好的現(xiàn)金流。

（六）政府方面。在我國的房地產(chǎn)市場中，企業(yè)與政府關(guān)系密切，企業(yè)承擔(dān)起作為一個企業(yè)公民應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任，并與政府保持良好的公共關(guān)系是至關(guān)重要的。房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營中應(yīng)守法、公平、誠信并照章納稅和繳納各種規(guī)費，作為國有企業(yè)的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)承擔(dān)國有資產(chǎn)保值增值的重任。穩(wěn)定是發(fā)展的基礎(chǔ)和前提，房地產(chǎn)企業(yè)責(zé)任重大，企業(yè)應(yīng)為公眾提供更多的就業(yè)機會，促進社會的和諧穩(wěn)定。在項目實施的過程中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)選擇合理開發(fā)方案，改善并美化城市面貌，為城市發(fā)展做貢獻，并注重公益和慈善事業(yè)，扶貧、濟困，幫助社會弱勢群體，提升企業(yè)的美譽度。

只有做好了利益相關(guān)者這些方面的工作，才能體現(xiàn)出房地產(chǎn)企業(yè)負責(zé)任、有影響力并樂于助人的優(yōu)秀企業(yè)公民的“人格”。

三、結(jié)語

“企業(yè)公民”建設(shè)已經(jīng)成為我國和諧社會建設(shè)的一個新課題，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，這一課題尤其重要，而做一個合格乃至優(yōu)秀的企業(yè)公民，并不是一朝一夕的事情，它需要房地產(chǎn)企業(yè)自身、員工和股東等利益相關(guān)者共同的努力以及社會各個層面的支持，還需要客戶、媒體、政府以及非政府組織等利益相關(guān)者的倡導(dǎo)與參與才能逐步得以實現(xiàn)。

［1］唐艷明．開發(fā)商暢談社會責(zé)任［J］．城市住宅，2008，（1）．

［2］陳濤，楊萬全．房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展問題探討［J］．黃河科技大學(xué)學(xué)報，2009， （3）．

［3］陳磊．淺析房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)公民建設(shè)［J］．黑龍江對外經(jīng)貿(mào)，2008，（9）．

［4］童遠忠．論房地產(chǎn)企業(yè)的社會責(zé)任 ［J］．科技經(jīng)濟社會，2008，（2）．