肖元真，張 天，戴駿冬

(1.國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心，北京 100010;2.上海文化產(chǎn)權(quán)交易所，上海 200003;3.上海大學(xué)，上海 200003)

一年一度的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議于2009年12月5日至7日在北京舉行。此次會(huì)議全面分析了當(dāng)前國(guó)際國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，深刻闡述了加快經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變的重要性和緊迫性，明確提出了2010年經(jīng)濟(jì)工作的總體要求、重要原則、主要任務(wù)。會(huì)議中涉及房地產(chǎn)業(yè)的內(nèi)容主要有:加大對(duì)保障性住房支持力度;增加普通商品住房供給，支持居民自住和改善性購(gòu)房需求，加大對(duì)農(nóng)村危房改造的支持力度;加強(qiáng)廉租住房等保障性住房建設(shè)，支持棚戶(hù)區(qū)改造。這也為2010年的房地產(chǎn)政策定下基調(diào):宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)政策對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的影響是中性偏多，政策面上仍將給予“自住和改善性購(gòu)房”消費(fèi)大力支持。由此可以看出，在國(guó)家宏觀(guān)政策的支持下，2010年我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)仍將平穩(wěn)發(fā)展。

一、2010年我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策背景

1.房地產(chǎn)業(yè)仍然是國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)

由美國(guó)次貸危機(jī)引發(fā)的全球金融危機(jī)表明，房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)關(guān)乎國(guó)計(jì)民生的行業(yè)，也是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的龍頭行業(yè)。房地產(chǎn)出現(xiàn)問(wèn)題，金融業(yè)就會(huì)出問(wèn)題，經(jīng)濟(jì)也會(huì)出問(wèn)題。要采取切實(shí)可行的措施，確保房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展，從總量上盡量保證房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需求。經(jīng)濟(jì)發(fā)展的最終目標(biāo)是滿(mǎn)足廣大人民群眾的消費(fèi)需求，包括吃、穿、住、行、用。住在中國(guó)居民的消費(fèi)中占大頭，這是由中國(guó)的傳統(tǒng)文化決定的。在中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中，要高度關(guān)注房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，因?yàn)樗鼱可娴较嚓P(guān)的一百多個(gè)行業(yè)。雖然目前爭(zhēng)議較大，但我們對(duì)房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)一定要有實(shí)事求是的認(rèn)識(shí)。1989年中國(guó)發(fā)生了前所未有的通貨膨脹，在此后的20年中，中國(guó)實(shí)現(xiàn)了高增長(zhǎng)與低通脹?，F(xiàn)在回顧起來(lái)，一個(gè)重要的因素是中國(guó)后來(lái)啟動(dòng)了股權(quán)改革和住房制度改革，這兩個(gè)市場(chǎng)吸納了大量的購(gòu)買(mǎi)力，也相應(yīng)增加了居民的財(cái)產(chǎn)性收入。近一段時(shí)間，由于結(jié)構(gòu)性泡沫問(wèn)題，很多人對(duì)這兩個(gè)市場(chǎng)提出了質(zhì)疑。而且在發(fā)展過(guò)程中，這兩個(gè)市場(chǎng)也確實(shí)出現(xiàn)了一些結(jié)構(gòu)性問(wèn)題和制度性問(wèn)題。我國(guó)要繼續(xù)保持國(guó)民經(jīng)濟(jì)高增長(zhǎng)與低通脹，就要充分發(fā)揮這兩個(gè)市場(chǎng)的重要作用，做大、做強(qiáng)、做好房地產(chǎn)市場(chǎng)和資本市場(chǎng)，把原來(lái)的“小池子”變成“大池子”，變成引領(lǐng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“藍(lán)海”。這樣在未來(lái)的20年，還可以保持中國(guó)經(jīng)濟(jì)高增長(zhǎng)與低通脹。我們一定要認(rèn)識(shí)到金融危機(jī)發(fā)生的深層次原因，泡沫的產(chǎn)生有兩種不同的途徑:一種是價(jià)格上升，脫離價(jià)值形成的;另一種是價(jià)值下降形成的。治理危機(jī)同樣有兩種不同的手段:一種是采取緊縮政策消除泡沫;另一種是提高生產(chǎn)力水平、擴(kuò)大就業(yè)、提升經(jīng)濟(jì)的整體價(jià)值水平來(lái)消除泡沫。中國(guó)目前存在大量的失業(yè)問(wèn)題，應(yīng)當(dāng)關(guān)注第二種泡沫治理措施，不能一味地采取緊縮措施。全球金融危機(jī)在這方面給了我們深刻的教訓(xùn)，這也是走出金融危機(jī)的重要途徑。

2.房地產(chǎn)業(yè)的和諧穩(wěn)步發(fā)展將成為預(yù)防通脹的必要手段

截止到2008年末，我國(guó)在改革開(kāi)放前30年中累計(jì)投放信貸30萬(wàn)億元，而為了抵御由美國(guó)次貸危機(jī)引發(fā)的全球性金融危機(jī)，我國(guó)2009年一年的信貸投放預(yù)計(jì)達(dá)到10萬(wàn)億元，相當(dāng)于改革開(kāi)放前30年信貸投放量的三分之一。天量信貸是否會(huì)引發(fā)高通脹成為各方關(guān)注焦點(diǎn)，而管理好通脹預(yù)期已成為我國(guó)宏觀(guān)調(diào)控的重點(diǎn)目標(biāo)之一。眾所周知，盡管通貨膨脹是一種貨幣現(xiàn)象，但要使其變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)，還需要很多誘發(fā)條件和外部因素，就當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)而言，多方位出手穩(wěn)定房?jī)r(jià)對(duì)于預(yù)防通脹至關(guān)重要。

其一，穩(wěn)房?jī)r(jià)對(duì)于資產(chǎn)價(jià)格的穩(wěn)定至關(guān)重要。由于房地產(chǎn)涉及的上下游行業(yè)眾多，房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化可謂牽一發(fā)而動(dòng)全身。如果通過(guò)適當(dāng)手段穩(wěn)定房?jī)r(jià)走勢(shì)，改善供需矛盾，通過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)將價(jià)格信號(hào)傳導(dǎo)至相關(guān)行業(yè)和產(chǎn)品，這將有助于未來(lái)市場(chǎng)整體價(jià)格的企穩(wěn)。反觀(guān)“十五”期間，較為平穩(wěn)的房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格無(wú)疑是當(dāng)時(shí)中國(guó)經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)“高增長(zhǎng)、低通脹”的重要因素之一。因此，房?jī)r(jià)穩(wěn)定可以營(yíng)造更好的經(jīng)濟(jì)發(fā)展氛圍。

其二，穩(wěn)房?jī)r(jià)可以直接起到穩(wěn)預(yù)期的功效。按照CPI的分類(lèi)權(quán)重，居住消費(fèi)的比例目前為13.2%，在以5年為周期的權(quán)重調(diào)整中，居住消費(fèi)的比例還將提升。房?jī)r(jià)的變化與居民的基本生活息息相關(guān)，因此穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格會(huì)更好地保障居民消費(fèi)行為，也會(huì)從根本上減緩居民通脹預(yù)期。

其三，從目前我國(guó)面臨的國(guó)際經(jīng)濟(jì)環(huán)境看，房?jī)r(jià)的穩(wěn)定可以有效抑制游資的爆炒，從而減緩物價(jià)上升的外部壓力。在外圍經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇還存在諸多不確定性的大背景下，我國(guó)外貿(mào)形勢(shì)的好轉(zhuǎn)還需一段時(shí)間，進(jìn)出口對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的負(fù)效用將會(huì)減緩未來(lái)價(jià)格進(jìn)一步上漲的動(dòng)力。在經(jīng)歷了前期的非理性上漲后，如果給市場(chǎng)發(fā)出房?jī)r(jià)走穩(wěn)的信號(hào)，則會(huì)大大減少過(guò)度投機(jī)行為，降低資金充斥帶來(lái)到的壓力。事實(shí)上，“十五”期間進(jìn)出口的疲軟和房?jī)r(jià)的相對(duì)穩(wěn)定也為我們創(chuàng)造了更多的政策空間。由此可見(jiàn)，2010年我國(guó)政府制定的穩(wěn)定房?jī)r(jià)、抑制樓市過(guò)度投資的政策，可能成為當(dāng)前宏觀(guān)調(diào)控的一個(gè)必要選擇。只有理性、健康、可持續(xù)的發(fā)展才可能開(kāi)辟多贏的經(jīng)濟(jì)發(fā)展局面。

3.住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部出臺(tái)樓市新政策

為了進(jìn)一步規(guī)范國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)銷(xiāo)售行為，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部(以下簡(jiǎn)稱(chēng)住建部)2009年11月向各地下發(fā)《通知》，要求加大對(duì)違法違規(guī)行為的查處和公開(kāi)曝光力度，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并查處開(kāi)發(fā)商炒賣(mài)房號(hào)、捂盤(pán)惜售、囤積房源等違法違規(guī)行為。2009年樓市火爆、房?jī)r(jià)飆升，在給處于全球經(jīng)濟(jì)衰退期的中國(guó)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)增長(zhǎng)動(dòng)力的同時(shí)也引來(lái)各方爭(zhēng)議，政府是否應(yīng)出臺(tái)調(diào)控政策以抑制房?jī)r(jià)正成為當(dāng)前業(yè)界的討論焦點(diǎn)?？傮w而言，住建部對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的作用予以了認(rèn)可，稱(chēng)2009年以來(lái)，隨著中央和地方一系列調(diào)控政策的實(shí)施，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步企穩(wěn)回升，房地產(chǎn)業(yè)在擴(kuò)大內(nèi)需、保障民生、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展中發(fā)揮了作用。但住建部同時(shí)也強(qiáng)調(diào)，近期部分城市的少數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)捂盤(pán)惜售、囤積房源、哄抬房?jī)r(jià)等違法違規(guī)行為又有所抬頭?！案鞯匾湎?lái)之不易的好的發(fā)展勢(shì)頭，加大對(duì)違法違規(guī)行為的查處和公開(kāi)曝光力度，堅(jiān)持整頓規(guī)范和促進(jìn)健康發(fā)展并重?！?009年樓市熱銷(xiāo)，商品房庫(kù)存持續(xù)下降，而房地產(chǎn)投資和新開(kāi)工面積又未能達(dá)到預(yù)期，一些業(yè)內(nèi)人士開(kāi)始憂(yōu)慮未來(lái)樓市再度出現(xiàn)供不應(yīng)求局面。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，2009年前十個(gè)月全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積66 369萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)48.4%。其中，商品住宅銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)50.1%。而當(dāng)期房屋新開(kāi)工面積8.14億平方米，同比僅僅增長(zhǎng)3.3%，并且增速是自2009年年初以來(lái)首次實(shí)現(xiàn)由負(fù)轉(zhuǎn)正。北京、上海等重點(diǎn)城市也時(shí)常發(fā)出新增房源供應(yīng)不足的信號(hào)。在這種情況下，打擊開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)惜售、增加樓市供應(yīng)成為主管部門(mén)的工作核心。住建部在此次《通知》中也特別要求，地方住建部門(mén)要加強(qiáng)對(duì)在建項(xiàng)目的監(jiān)管。要摸清底數(shù)，全面梳理檢查已批未建、已批未售項(xiàng)目的情況。督促已達(dá)到規(guī)定預(yù)售條件的項(xiàng)目及時(shí)申請(qǐng)預(yù)售，公開(kāi)銷(xiāo)售。住建部在《通知》中，還對(duì)商品住宅項(xiàng)目分批、分次銷(xiāo)售行為做出了明確規(guī)定。住建部在《通知》中還明確要求，要合理確定商品房項(xiàng)目預(yù)售許可規(guī)模。商品住宅項(xiàng)目一般不能分層、分單元辦理預(yù)售許可，對(duì)已經(jīng)辦理預(yù)售許可的，應(yīng)一次性將全部房源公開(kāi)對(duì)外銷(xiāo)售，不得分批、分次銷(xiāo)售。

4.進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)業(yè)的金融結(jié)構(gòu)

進(jìn)入2010年，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)中存在的很多問(wèn)題仍然是結(jié)構(gòu)性問(wèn)題，包括城鄉(xiāng)結(jié)構(gòu)、商品房的檔次結(jié)構(gòu)、商品房與保障性住房結(jié)構(gòu)、房地產(chǎn)企業(yè)結(jié)構(gòu)、消費(fèi)信貸結(jié)構(gòu)等。在風(fēng)險(xiǎn)可控的情況下，金融業(yè)要大力支持消費(fèi)信貸的發(fā)展，支持國(guó)家擴(kuò)大內(nèi)需，支持保障性住房的發(fā)展，特別要加大力度支持廉租房的建設(shè)和開(kāi)發(fā)。廉租房建設(shè)不但是一個(gè)重要的民生戰(zhàn)略，也是重要的經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略。不但可以增加內(nèi)需和投資，也有利于各地區(qū)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。因?yàn)楫?dāng)一個(gè)地區(qū)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)時(shí)，對(duì)勞動(dòng)力的數(shù)量和質(zhì)量就會(huì)有更高的要求，這些勞動(dòng)力一定要有房子住。高收入的居民可以買(mǎi)商品房，但剛畢業(yè)的大學(xué)生和農(nóng)民工的住房問(wèn)題則必須通過(guò)保障性住房來(lái)解決。廉租房可以促進(jìn)一些地區(qū)勞動(dòng)力資源的優(yōu)化配置，提高經(jīng)濟(jì)效益。在商品房檔次上，要增加對(duì)小戶(hù)型住房的投入，增加對(duì)低收入人群的住房供給，同時(shí)也有利于節(jié)約土地。要認(rèn)真執(zhí)行國(guó)家一系列的房地產(chǎn)政策和信貸政策，推動(dòng)和諧社會(huì)建設(shè)。在信貸政策上，要大力支持守信譽(yù)、效益好的重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，支持一批優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)公司做大做強(qiáng)。在金融結(jié)構(gòu)上，要不斷進(jìn)行金融創(chuàng)新，鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)多途徑融資，優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)和資本金結(jié)構(gòu)，發(fā)展好房地產(chǎn)信托等業(yè)務(wù)，支持大型優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)公司走出去，打通國(guó)際融資通道。要下大力氣清收銀行不良貸款，降低不良貸款比例。與此同時(shí)，要堅(jiān)決執(zhí)行一系列的監(jiān)管政策，堅(jiān)決打擊各種假按揭、假擔(dān)保和假抵押。只有房地產(chǎn)信貸合規(guī)了，才能保證房地產(chǎn)金融的健康發(fā)展。在擴(kuò)大內(nèi)需的同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)的一些違規(guī)行為有所抬頭，各有關(guān)部門(mén)要堅(jiān)決進(jìn)行查處。只有在科學(xué)監(jiān)管和完善的法律制度的基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)金融的發(fā)展和創(chuàng)新空間才能打開(kāi)，房地產(chǎn)業(yè)才能得到更好更快的發(fā)展。

5.保險(xiǎn)資金的介入對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展具有積極意義

隨著我國(guó)新《保險(xiǎn)法》的正式實(shí)施，保險(xiǎn)資金被允許投資包括房地產(chǎn)在內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)。這一消息因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)增溫而備受市場(chǎng)關(guān)注。實(shí)踐證明，保險(xiǎn)企業(yè)通過(guò)投資不動(dòng)產(chǎn)，不僅可以拓寬保險(xiǎn)資金的投資范圍，而且還將有助于保險(xiǎn)資產(chǎn)的優(yōu)化配置。

首先，房地產(chǎn)投資是資產(chǎn)負(fù)債匹配的一個(gè)重要途徑。從目前來(lái)看，保險(xiǎn)企業(yè)在總體上還缺乏與其負(fù)債相匹配的資產(chǎn)。現(xiàn)在，可以匹配長(zhǎng)期負(fù)債的資產(chǎn)主要是金融機(jī)構(gòu)的長(zhǎng)期金融債券，但這類(lèi)金融債券的規(guī)模有限且流動(dòng)性不高。因此，長(zhǎng)期性負(fù)債就有了資產(chǎn)匹配多元化的要求，包括房地產(chǎn)在內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)投資可以成為一種匹配長(zhǎng)期負(fù)債的新選擇。

其次，在高通脹環(huán)境下，不動(dòng)產(chǎn)投資是對(duì)沖通脹的一個(gè)重要手段。在保險(xiǎn)企業(yè)的資產(chǎn)組合中，目前約80%的保險(xiǎn)資金配置在固息產(chǎn)品上，這將不利于保險(xiǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)通脹風(fēng)險(xiǎn)的考驗(yàn)。值得注意的是，目前保險(xiǎn)資金還不能通過(guò)購(gòu)買(mǎi)與通脹掛鉤的產(chǎn)品、買(mǎi)賣(mài)黃金和投資大宗商品三種傳統(tǒng)手段來(lái)對(duì)沖通脹。在不能有效對(duì)沖通脹風(fēng)險(xiǎn)的情況下，大量固息產(chǎn)品在通脹來(lái)臨時(shí)會(huì)面臨浮虧風(fēng)險(xiǎn)。因此，在當(dāng)前通脹預(yù)期上升的環(huán)境下，投資包括房地產(chǎn)在內(nèi)的實(shí)物資產(chǎn)，不失為對(duì)沖通脹的一種可行手段。

第三，在快速城市化過(guò)程中，不動(dòng)產(chǎn)投資也可以成為保險(xiǎn)資金分享社會(huì)財(cái)富增長(zhǎng)的一種重要途徑。在快速城市化的發(fā)展階段，房地產(chǎn)價(jià)格存在趨勢(shì)性的上漲特征。當(dāng)然，盡管房地產(chǎn)投資對(duì)優(yōu)化保險(xiǎn)資產(chǎn)配置有積極影響，但我們也要看到，房地產(chǎn)投資也存在著流動(dòng)性、地域及管理等方面的風(fēng)險(xiǎn)，因此，保險(xiǎn)資產(chǎn)在房地產(chǎn)方面的配置比例不宜過(guò)高。從全球經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，房地產(chǎn)在保險(xiǎn)資產(chǎn)組合中占比多數(shù)低于5%，有的國(guó)家占比僅為1%。所以保險(xiǎn)資金投資房地產(chǎn)業(yè)也要遵循科學(xué)、合理、有效和適時(shí)的原則。

二、經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇期我國(guó)土地政策的調(diào)整與規(guī)范

1.國(guó)土資源部推出新政打擊囤地

我國(guó)政府繼出臺(tái)限制、禁止用地項(xiàng)目目錄后，國(guó)土資源部在2009年11月13日舉行的國(guó)務(wù)院十部委抑制產(chǎn)能過(guò)剩第二次全國(guó)聯(lián)合信息發(fā)布會(huì)上稱(chēng)，國(guó)土資源部將出臺(tái)抑制市場(chǎng)過(guò)度需求的新政策，打擊開(kāi)發(fā)商囤地行為，并對(duì)重大違法案件進(jìn)行曝光。國(guó)土資源部明確表示，目前并不存在土地供應(yīng)量不足的問(wèn)題，但由于開(kāi)發(fā)商囤地等行為，土地的實(shí)際供應(yīng)量可能不足。國(guó)土資源部認(rèn)為:前兩年還有一些土地沒(méi)有使用，其中一部分可能囤在開(kāi)發(fā)商手里，沒(méi)有及時(shí)用于開(kāi)發(fā)建設(shè)，“應(yīng)該想辦法將這部分土地拿出來(lái)用”。為此，國(guó)土資源部正在積極研究對(duì)策，監(jiān)督開(kāi)發(fā)進(jìn)程，對(duì)開(kāi)發(fā)商囤地行為進(jìn)行嚴(yán)厲打擊，并曝光相關(guān)違法行為。至于后續(xù)政策的出臺(tái)時(shí)間，國(guó)土資源部表示:將在相關(guān)條件成熟時(shí)出臺(tái)，并透露具體的時(shí)間預(yù)計(jì)在2010年年初。2009年11月12日，國(guó)土資源部發(fā)布了關(guān)于印發(fā)《限制用地項(xiàng)目目錄(2006年本增補(bǔ)本)》和《禁止用地項(xiàng)目目錄(2006年本增補(bǔ)本)》的通知，矛頭直指開(kāi)發(fā)商囤地現(xiàn)象。通知明確了商品住宅用地的宗地出讓面積上限，小城市(鎮(zhèn))不超過(guò)7公頃，中等城市不超過(guò)14公頃，大城市不能超過(guò)20公頃。業(yè)內(nèi)人士分析，限制土地出讓面積，將使得“地王”有所減少，也使得開(kāi)發(fā)商囤地更為困難。設(shè)限單塊土地出讓面積不僅能夠在一定程度上防范大開(kāi)發(fā)商拿地壟斷，還為解決開(kāi)發(fā)商囤地問(wèn)題提供另外一種途徑。按照國(guó)內(nèi)目前的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，當(dāng)單塊房地產(chǎn)用地面積過(guò)大時(shí)，開(kāi)發(fā)企業(yè)一般會(huì)將其分期開(kāi)發(fā)，一年只開(kāi)發(fā)幾分之一，這樣就導(dǎo)致整個(gè)開(kāi)發(fā)周期可能會(huì)長(zhǎng)達(dá)數(shù)年，這客觀(guān)上造成了“囤地”的可能，而且，大地塊出讓相當(dāng)于把一個(gè)區(qū)位的壟斷性給予了一個(gè)開(kāi)發(fā)商。然而，在當(dāng)前的土地出讓市場(chǎng)，主要決定權(quán)由地方政府自行掌握，它們一般樂(lè)于將一個(gè)面積較大的地塊統(tǒng)一出讓?zhuān)环矫婵梢匝杆倩厥胀恋刭Y金，另一方面也有利于后期統(tǒng)一規(guī)劃。但2009年以來(lái)的土地市場(chǎng)過(guò)度火爆，天價(jià)地塊接連出現(xiàn)，使小宗地塊出讓再度進(jìn)入決策視野。國(guó)土資源部2010年將加強(qiáng)研究小地塊出讓?zhuān)o地方政府一個(gè)更具可操作性的指導(dǎo)實(shí)施規(guī)范。另外，之所以對(duì)單塊商品房用地的出讓面積作出限制，主要是想鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)在拿地環(huán)節(jié)能夠形成真正的競(jìng)爭(zhēng)。同一地理位置的地塊，出讓的面積越大(假設(shè)容積率一樣)，對(duì)拿地企業(yè)的資金要求也就越高，如果不規(guī)定地塊出讓面積的上限，一些中小開(kāi)發(fā)商可能根本就沒(méi)有拿地的機(jī)會(huì)。

2.科學(xué)測(cè)算2010年各省市用地指標(biāo)

每年一度的土地利用計(jì)劃，屬于中央政府對(duì)地方政府用地需求的一種調(diào)控和約束，地方政府可以增加多少建設(shè)用地，征用多大面積的農(nóng)用地，都在當(dāng)年的土地利用計(jì)劃中予以明確，不得輕易越線(xiàn)。

在保增長(zhǎng)的前提下，作為“十一五”規(guī)劃的收關(guān)一年，2010年我國(guó)的土地閘門(mén)打開(kāi)了一條縫隙。國(guó)土資源部近日已經(jīng)明確表示:2010年地方新增建設(shè)用地規(guī)模應(yīng)控制在近幾年的平均水平，但如果地方確實(shí)需要增加土地指標(biāo)，就要上報(bào)“理由”。此前，不少地方政府表示，隨著各省市自治區(qū)和各部委加大重點(diǎn)項(xiàng)目投資，土地需求量還會(huì)保持較快增長(zhǎng)，希望國(guó)土資源部能夠增加建設(shè)用地指標(biāo)。為此，國(guó)土資源部日前向地方下發(fā)《關(guān)于編報(bào)2010年土地利用計(jì)劃(草案)的通知》，要求地方認(rèn)真做好2010年的土地利用計(jì)劃的編制工作，因?yàn)椤斑@對(duì)鞏固和發(fā)展當(dāng)前經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)向好的勢(shì)頭至關(guān)重要”。不過(guò)，由于我國(guó)18億畝耕地紅線(xiàn)的存在，國(guó)土資源部的《通知》中也同時(shí)強(qiáng)調(diào)，需要按照嚴(yán)格保護(hù)耕地的要求，從嚴(yán)安排新增建設(shè)用地占用耕地的計(jì)劃指標(biāo)。此外，《通知》也要求地方上報(bào)“申請(qǐng)2010年掛鉤周轉(zhuǎn)指標(biāo)”。“凡需要開(kāi)展城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點(diǎn)的地方，要結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際，按照因地制宜、量力而行、有序推進(jìn)的原則，提出2010年掛鉤周轉(zhuǎn)指標(biāo)建議?！睆膰?guó)土資源管理角度看，保障發(fā)展和保護(hù)資源的任務(wù)都十分艱巨，部分地方擴(kuò)大投資、爭(zhēng)上項(xiàng)目勢(shì)頭強(qiáng)勁，增加建設(shè)用地指標(biāo)的要求強(qiáng)烈，但由于地方配套資金跟不上，可能出現(xiàn)新的閑置用地。預(yù)測(cè)表明，2010年我國(guó)政府為確保目前良好的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)得以延續(xù)，仍將保持較大的投資力度，由此產(chǎn)生的土地需求也會(huì)繼續(xù)保持在高位運(yùn)行。

3.我國(guó)政府將嚴(yán)格規(guī)范土地儲(chǔ)備

2009年下半年以來(lái)，我國(guó)一、二線(xiàn)城市頻頻出現(xiàn)的開(kāi)發(fā)商囤地行為引起了國(guó)務(wù)院和國(guó)土資源部的高度關(guān)注。2009年9月，國(guó)土資源部下發(fā)了《關(guān)于開(kāi)展土地儲(chǔ)備制度建設(shè)和運(yùn)行情況調(diào)查的緊急通知》，調(diào)查內(nèi)容包括建設(shè)用地供應(yīng)總量、結(jié)構(gòu)及來(lái)源等情況，調(diào)查目標(biāo)直指囤地問(wèn)題。對(duì)于未來(lái)房?jī)r(jià)的走勢(shì)，國(guó)土資源部權(quán)威人士認(rèn)為:從長(zhǎng)期來(lái)看，我國(guó)正處于加快發(fā)展的過(guò)程中，土地日益稀缺，商品房?jī)r(jià)格還將繼續(xù)穩(wěn)步上漲，任何人沒(méi)有辦法進(jìn)行抑制，要抑制的是普通商品房?jī)r(jià)格的非正常上漲。此權(quán)威人物還認(rèn)為:不應(yīng)通過(guò)降低土地出讓金的方式抑制房?jī)r(jià)，因?yàn)檫@樣讓出來(lái)的利潤(rùn)只會(huì)落入開(kāi)發(fā)商手中，但可以通過(guò)稅收的方式，將房?jī)r(jià)增長(zhǎng)的部分收入用于保障性住房建設(shè)，或者返還給購(gòu)房者。與此同時(shí)，國(guó)土資源部認(rèn)為現(xiàn)在的問(wèn)題，從土地方面講，不是保障性住房和高檔房地產(chǎn)有什么政策需要改變，保障性住房采取劃撥土地的方式是很明確的，高檔房地產(chǎn)肯定是走向完全的市場(chǎng)化，招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌出讓土地。除此之外，國(guó)土資源部還將加大對(duì)企業(yè)違規(guī)違法用地的監(jiān)管和查處力度，對(duì)落后產(chǎn)能企業(yè)的用地情況進(jìn)行一次清查，全面查清相關(guān)企業(yè)的用地面積、位置、用途、權(quán)屬和使用情況，對(duì)于未按規(guī)定淘汰的落后企業(yè)，要嚴(yán)格限制土地使用，提高其土地使用成本。截至2009年11月，國(guó)土資源部全年共受理用地申請(qǐng)431件，退回167件，辦理過(guò)程中又退回32件，嚴(yán)格確保國(guó)家土地調(diào)控政策的落實(shí)。

三、2010年我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)分析

中國(guó)社科院在2009年11月16日向社會(huì)發(fā)布的《住房綠皮書(shū):中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告(2009～2010)》中，針對(duì)近年來(lái)居高不下的土地價(jià)格，通過(guò)認(rèn)真的調(diào)研和科學(xué)的測(cè)算以后，認(rèn)為與房?jī)r(jià)相關(guān)的土地價(jià)格，2010年仍然將隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇和發(fā)展而得到進(jìn)一步提升。這份《綠皮書(shū)》同時(shí)還分析指出，在我國(guó)宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)趨好、房地產(chǎn)業(yè)政策寬松、房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖的背景下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期偏向樂(lè)觀(guān)，資金壓力也已經(jīng)得到緩解，購(gòu)地能力和意愿大大上升，因此對(duì)土地的需求還會(huì)繼續(xù)回升。而在土地供給方面，地方政府仍然希望通過(guò)房地產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，所以下階段的土地供給力度會(huì)進(jìn)一步加大。在各省、市、自治區(qū)土地供需趨升的情況下，不僅土地交易面積會(huì)有所增加，土地價(jià)格也會(huì)出現(xiàn)一定程度的上升。根據(jù)現(xiàn)行的貸款制度，一般在年初的時(shí)候金融機(jī)構(gòu)會(huì)放量貸款，需求者和供給者手上資金都會(huì)大大增加，不難預(yù)測(cè)，在2010年年初通貨膨脹預(yù)期增強(qiáng)的情況下，土地價(jià)格在2010年一季度末或者二季度初時(shí)候會(huì)有一波高漲。而2010年三季度以后我國(guó)的土地價(jià)格趨勢(shì)將更多地取決于我國(guó)整個(gè)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的過(guò)程和幅度，以及政府土地政策的調(diào)整力度和整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)。

［1］周振華.中國(guó)經(jīng)濟(jì)分析叢書(shū)［M］.上海:上海人民出版社，2009.

［2］石良平.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)客戶(hù)關(guān)系管理［M］.上海:上海財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社，2007.

［3］鮑宗豪.科學(xué)發(fā)展論［M］.上海:上海社會(huì)科學(xué)院出版社，2007.

［4］國(guó)土資源部.限止用地項(xiàng)目目錄［S］.2009.

［5］國(guó)土資源部.禁止用地項(xiàng)目目錄［S］.2009.

［6］國(guó)土資源部.關(guān)于編報(bào)2010年土地利用計(jì)劃的通知［Z］.2009.

［7］國(guó)土資源部.關(guān)于開(kāi)展土地儲(chǔ)備制度建設(shè)和運(yùn)行情況調(diào)查的緊急通知［Z］.2009.

［8］倪鵬飛.住房綠皮書(shū):中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告(2009～2010)［R］.北京:社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社，2009.