周　婕　吳偉程

摘要：文章總結了我國經濟適用住房建設存在的主要問題，即利益驅動下開發(fā)商變相開發(fā)經濟適用住房，所出現(xiàn)的“中低收入”難界定，補貼方式不合理，資金和管理不到位而產生的房源短缺和建設走偏等問題，并提出了改進建議，以期為今后保障性住房建設提供借鑒依據(jù)。

關鍵詞：經濟適用住房：保障性住房；中低收入家庭

一、引言

經濟適用住房是政府提供政策優(yōu)惠，限定建設標準、供應對象和銷售價格，具有保障性質的政策性商品住房。通過近10年的探索和實踐，我國部分中低收入家庭享受了經濟適用住房制度的優(yōu)惠，提高了居住水平、改善了居住環(huán)境，取得了可喜的成績。然而，經濟適用住房政策在具體實施過程中，卻出現(xiàn)了較多問題。本文力圖通過對我國經濟適用住房建設存在的問題進行分析，為其今后的發(fā)展和其他正在起步的保障性住房政策提供借鑒，揚長避短，使保障性住房的建設能夠為中低收入家庭真正地帶來實惠。

二、我國經濟適用住房建設存在的主要問題

(一)目標定位和土地使用制度改革的總體目標相悖

目前我國的經濟適用住房定義為具有保障性質的政策性商品住房，這樣的屬性使其無法設置退出機制。我國是土地資源短缺的國家，人口眾多，可用于居住的土地十分有限。加之目前已全面實行土地的招拍掛制度，因此，地方政府能夠或愿意用于建設經濟適用住房的土地變得更加有限。而政府建設經濟適用住房在土地和稅費上的補貼卻隨著其上市交易而徹底轉化，政府的保障性住房資源也就隨之流失。

(二)“中低收入”難界定

“名義”保障范圍過寬而實際保障范圍過窄。在“中低收入”界定不規(guī)范的情況下，開發(fā)商實際上存在著把銷售目標定位在中等收入偏高家庭上的可能性，從而導致：財政補貼部分落到了收入較高者身上，降低了稀缺的補貼資源使用效率，不符合建設經濟適用住房的目的和財政補貼的支付原則；對商品房市場而言，財政補貼利益不當接受者的存在導致了“擠出效應”，不利于商品房市場的健康發(fā)展。

(三)供應主體錯位

目前經濟適用住房主要由房地產企業(yè)來組織運作。既然是企業(yè)行為。追求利潤最大化的目標將始終不會改變。開發(fā)商大力開發(fā)商品房以獲取經濟利益，而對開發(fā)低盈利率的經濟適用住房缺乏興趣。同時，不乏開發(fā)商以開發(fā)經濟適用住房名義取得劃撥土地后，改變土地用途、變相進行商品房開發(fā)。經濟適用住房是用來解決城鎮(zhèn)中低收入家庭的住房問題，最終卻以商品房的形式開發(fā)，從根本上改變了經濟適用住房用地的性質。

(四)補貼方式不合理

現(xiàn)在的經濟適用住房可認為是將國家提供的社會福利固化在房屋上的“補磚頭”的政策。由于實際購買者不一定是中低收入階層，這就造成有一部分福利落到了不該享受者的頭上，而需要者卻求助無門，形成了社會不公。

(五)政府缺管

缺少專門的管理機構，管理人員嚴重不足，以至于準入審查不嚴，退出缺少監(jiān)管；房源缺少儲備，建設缺少限制等問題。

(六)決策缺少通盤規(guī)劃

作為我國保障性住房建設的主體的經濟適用住房，其建設一般選址在城郊結合部和城市邊緣地帶，目前有越來越遠的趨勢，而且規(guī)模過大，商業(yè)、文化、教育、醫(yī)療、公共交通等城市配套公共設施和市政設施建設嚴重缺乏或滯后，雖然居民的居住條件得到了改善，但出行的交通成本和時間增加了，就業(yè)機會減少了，中低收入居民的整體生活水平有所下降。

三、相關建議

第一，進行經濟適用住房制度的改革，保持保障性住房的保障屬性，取消其商品屬性，建立合理的準人和退出機制，即實行所謂的經濟適用住房“內循環(huán)”的管理模式。購買經濟適用住房除限定其收入標準外，還應限定原居住狀況的最高標準(如人居居住面積不足15平方米)；鼓勵中低收入家庭不斷提高生活質量并通過市場進一步改善居住條件，但購買商品住房的家庭應按政府回購價將原經濟適用住房出售給政府，以便作為經濟適用住房重新提供給需要保障的中低收入家庭。

第二，在制定經濟適用住房制度時，首先應由以國家法定的形式規(guī)定設定標準依據(jù)，再由地方政府根據(jù)本地區(qū)可支配收入狀況擬定的標準劃分享有經濟適用住房的主體。這樣就形成統(tǒng)一中又具靈活性的確定主體機制。經濟適用住房的適用主體問題，不能僅看其家庭收入狀況，應該由國家確定評估指標體系，如現(xiàn)有住房情況、家庭可支配收入、家庭成員、人均可支配收入、家庭開支狀況等。在地方房地產管理部門和統(tǒng)計機關廣泛調查研究的基礎上，根據(jù)國家指定的評估指標確定適合地方執(zhí)行的評估標準。同時，政府應建立剛性的購房資格標準，完善家庭收入、人口、現(xiàn)有居住條件信息系統(tǒng)，規(guī)范經濟實用房供給信息發(fā)布、申報者排隊順序、資格審查和公示等購房程序。對于違規(guī)購房、炒賣行為應給予嚴厲的經濟處罰，并追回所購經濟適用住房。

第三，政府要更全面地參與經濟適用住房成本核算和定價過程，還要運用市場手段來降低開發(fā)成本。應事先比照商品房地價和稅費成本來核定政府無償提供的土地市價和稅收優(yōu)惠金額，直接從成本和售價中扣除；嚴格監(jiān)控建筑成本，政府可直接參與公開招標選擇建筑商，減少中間環(huán)節(jié)，節(jié)省開支。開發(fā)商隨意提高價格應給予經濟處罰、取消開發(fā)資格等制裁。

第四，建立相應的保障性住房管理機構，加強對經濟適用住房的管理，嚴格控制供應對象和建設標準。突出保障性住房的特點——滿足住房的基本需求，而不是改善和提高住房水平。經濟適用住房建筑面積以滿足中低收入家庭的基本需求為準，面積不應過大，建議控制在平均建筑面積70平方米／套為宜，不宜超過80平方米／套；且建設標準也應有所控制。內部設施水平不宜過高；但相應的環(huán)境質量、公共設施水平和交通便捷條件應該是良好的。

第五，發(fā)揮城市規(guī)劃的綜合調控作用，保障性住房建設的項目選址和設施配套應該是多部門協(xié)作、統(tǒng)籌兼顧、綜合決策的結果。經濟適用住房建設應該會同土地、計劃、規(guī)劃、建設等部門，根據(jù)當?shù)氐耐恋匕l(fā)展總體規(guī)劃、產業(yè)發(fā)展計劃、城市規(guī)劃和建設計劃進行項目選址，并應得到文、教、衛(wèi)、體等主管部門的支持，這是一個綜合決策的過程。

第六，可考慮從“補磚頭”改為“補人頭”，即將對低收入者的補貼補在“人頭”上，而不是補在“磚頭”上。政府不應通過減免稅費以及土地出讓金等形式來降低經濟適用房的造價，而應直接補貼給中低收入者以貨幣，讓其在市場尋求滿足自己需要的房屋。

四、結束語

經濟適用住房是一項長期的政策，關系到千家萬戶的福利，因此更有必要對其中暴露出來的問題及早予以解決。全國各地政府都應關注和實施保障性住房中經濟適用住房的建設，使“安得廣廈千萬間，大庇天下寒土盡歡顏”的夢想將在不遠的將來變成現(xiàn)實。