【摘 要】保障性住房是重要的民生課題,《十三五規(guī)劃》《國(guó)家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃》對(duì)保障房建設(shè)的力度大幅加強(qiáng)。我國(guó)目前現(xiàn)有保障性住房融資模式尤其是縣級(jí)政府存在著融資渠道不暢,模式單一,擔(dān)保機(jī)制不健全、手續(xù)繁瑣等問(wèn)題,存在著很大的資金缺口。通過(guò)對(duì)保障性住房建設(shè)融資模式的探索研究,對(duì)試點(diǎn)發(fā)行保障性住房集合債的有益分析,進(jìn)而對(duì)加快建設(shè)保障性安居工程,對(duì)改善民生、推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化健康發(fā)展起到積極作用。
【關(guān)鍵詞】保障性住房;城鎮(zhèn)化;發(fā)展
一、城鎮(zhèn)化進(jìn)程中保障性住房建設(shè)情況
所謂保障性住房,主要指的是針對(duì)中等或低等收入的家庭,開展分類保障中所提供的限定供應(yīng)對(duì)象、有一定標(biāo)準(zhǔn)及銷售價(jià)格、租金標(biāo)準(zhǔn)的住房,其性質(zhì)是社會(huì)保障性的。實(shí)際上這和商品性住房所相對(duì)的是一個(gè)概念。當(dāng)前,我們國(guó)家保障住房可分成經(jīng)濟(jì)適用類住房、廉價(jià)租房、限價(jià)房、公共租賃房、棚戶區(qū)改造等五種保障形式。
二、幾種我國(guó)保障性住房建設(shè)融資創(chuàng)新模式
1.建立發(fā)行集合債券、中期票據(jù)等融資渠道,推進(jìn)房地產(chǎn)證券化。
房地產(chǎn)證券化有自己的特點(diǎn),即風(fēng)險(xiǎn)不高、流動(dòng)性比較大、付券款滯后性的特點(diǎn)。這樣可確保保障住房資源的整合,快速籌集資金且在切割價(jià)值中,可以把風(fēng)險(xiǎn)分散,讓多人一起承擔(dān)。這樣可以對(duì)保障性住房當(dāng)中的公租房、廉租房收益回收時(shí)滯性的問(wèn)題起到一定的解決作用。
因此其不容易滅失,因此有一定的案例性,這可確保投資者收益的案例。如果想要在保障性住房的構(gòu)建中可以更加順利運(yùn)用房地產(chǎn)證券化需要對(duì)有關(guān)法規(guī)有所完善,構(gòu)建完善個(gè)人信用體制,引進(jìn)并且培養(yǎng)專業(yè)人才,對(duì)稅收進(jìn)行完善,對(duì)會(huì)計(jì)制度進(jìn)行優(yōu)化,最大限度滿足房地產(chǎn)證券化需求。
2.發(fā)展REITs房地產(chǎn)信托投資基金,通過(guò)發(fā)行基金的方式募集公眾投資者資金,是一種證券化的產(chǎn)業(yè)投資基金。這種投資發(fā)行風(fēng)險(xiǎn)低,有效疏導(dǎo)社會(huì)資金流動(dòng)性過(guò)剩的現(xiàn)狀。
實(shí)際運(yùn)用過(guò)程中,需要對(duì)發(fā)行制度進(jìn)一步完善,這樣才能提升積極性,提升收益。一般來(lái)說(shuō),可以通過(guò)財(cái)政補(bǔ)貼的形式讓REITs可達(dá)到一定收益水平。并且可考慮,把收益比較高的國(guó)有商業(yè)地產(chǎn)與REITs相整合,可以提升一定的總體收益并吸引更多人投資。信托資金有著極為成熟的動(dòng)作團(tuán)隊(duì)、經(jīng)驗(yàn),可和保障房承建方一起合作,構(gòu)建項(xiàng)目公司并負(fù)責(zé)保障房的建設(shè),之后交由政府管理中心回購(gòu),項(xiàng)目公司收回投資并退出信托資金。
3.引入PPP模式,即公共部門與私人企業(yè)合作模式。PPP模式是以各參與方的“雙贏”或“多贏”作為合作基本理念,政府的公共部門與民營(yíng)企業(yè)以特許權(quán)協(xié)議為基礎(chǔ)進(jìn)行全程合作,雙方共同對(duì)項(xiàng)目運(yùn)行的整個(gè)周期負(fù)責(zé)。在項(xiàng)目的早期論證階段,雙方共同參與項(xiàng)目的確認(rèn)、技術(shù)設(shè)計(jì)及可行性分析研究工作;對(duì)項(xiàng)目融資的可能性進(jìn)行評(píng)估確認(rèn);采取有效的風(fēng)險(xiǎn)分配方案,把風(fēng)險(xiǎn)分配給最有能力的參與方來(lái)承擔(dān)。強(qiáng)調(diào)政府在項(xiàng)目中的所有權(quán),以及與企業(yè)合作過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)和利益共享。采用PPP模式可以有效降低整個(gè)項(xiàng)目的費(fèi)用。民營(yíng)企業(yè)參與項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)、管理和維護(hù)有利于提升建設(shè)和運(yùn)營(yíng)效率。為了保障PPP模式的順利運(yùn)行要建立健全法律法規(guī),并形成有效監(jiān)督機(jī)制,加強(qiáng)專業(yè)人才培養(yǎng)。
三、發(fā)行保障性住房集合債,推進(jìn)縣域新型城鎮(zhèn)化健康發(fā)展
《國(guó)家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃(2014—2020年)》第二十五章規(guī)定 創(chuàng)新城鎮(zhèn)化資金保障機(jī)制規(guī)定:構(gòu)建規(guī)范、透明城市建設(shè)投資、融資的制度。在完善法律、法規(guī)以及完善地方政府責(zé)任管理制度基礎(chǔ)上構(gòu)建地方債券發(fā)行管理、評(píng)級(jí)制度,可以讓地方政府發(fā)行有關(guān)的市政債券并拓展城市建設(shè)融資渠道。對(duì)金融服務(wù)及產(chǎn)品進(jìn)行創(chuàng)新,多渠道推進(jìn)股權(quán)的融資,提升直接融資的比例。發(fā)揮當(dāng)前政策性金融機(jī)構(gòu)作用,研究擬定政策性金融專門支持政策,并且還要構(gòu)建城市基礎(chǔ)設(shè)施,住宅政策性金融的機(jī)構(gòu),這為城市基礎(chǔ)設(shè)施以及保障性的安居工程構(gòu)建所提供的透明、規(guī)范以及成本科學(xué)合理的融資服務(wù)。
國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議要求,由國(guó)家開發(fā)銀行成立專門機(jī)構(gòu),實(shí)行單獨(dú)核算,采取市場(chǎng)化方式發(fā)行住宅金融專項(xiàng)債券。發(fā)改委研究推出縣級(jí)城鎮(zhèn)化集合債券(一般縣級(jí)城鎮(zhèn)化集合債由不低于3個(gè)縣級(jí)政府投融資平臺(tái)作為聯(lián)合發(fā)行主體共同發(fā)行。該類債券兼具城投類企業(yè)債券和中小企業(yè)集合企業(yè)債券的特點(diǎn),一般由地方發(fā)改委牽頭,擇優(yōu)選擇經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)、盈利情況較好的縣級(jí)平臺(tái)公司),允許非百?gòu)?qiáng)縣抱團(tuán)發(fā)債。監(jiān)管部門審批流程和發(fā)債門檻等方面,為新型城鎮(zhèn)化建設(shè)相關(guān)產(chǎn)品“開綠燈”,近來(lái)新債推出的節(jié)奏明顯比年前加快。
1.試點(diǎn)發(fā)行保障性住房集合債,拓寬縣級(jí)政府融資渠道。按照現(xiàn)行規(guī)定,市政債與政策性金融債的發(fā)行層級(jí)較高,多集中于省、市兩級(jí),難以下沉到更為基層的地區(qū)。也就是說(shuō),這兩個(gè)券種存在著令縣級(jí)政府的融資出現(xiàn)斷檔。在創(chuàng)新融資工具方面,發(fā)行保障性住房集合債,拓寬了縣級(jí)政府融資渠道,解決了供需不匹配的問(wèn)題,和縣級(jí)政府在改善城鎮(zhèn)化基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、新城、老城建設(shè)并舉、破解城市二元結(jié)構(gòu)的旺盛融資需求。
2.試點(diǎn)發(fā)行保障性住房集合債,有效應(yīng)對(duì)地方債務(wù)和建設(shè)投資雙重壓力。國(guó)家審計(jì)署2013年全國(guó)政府性債務(wù)審計(jì)結(jié)果顯示,截至2013年6月底,我國(guó)縣級(jí)地方政府負(fù)有償還責(zé)任債務(wù)已達(dá)3.96萬(wàn)億元,3年來(lái)年均增長(zhǎng)率達(dá)26.59%,增速遠(yuǎn)高于省級(jí)和市級(jí)政府,縣級(jí)政府償債壓力快速上升。中央城鎮(zhèn)化工作會(huì)議以及中共中央、國(guó)務(wù)院發(fā)布的《國(guó)家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃(2014—2020年)》均明確提出加快中小城市發(fā)展,在新型城鎮(zhèn)化精神指導(dǎo)下,2014年4月2日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議明確要求加快棚戶區(qū)改造,未來(lái)作為新型城鎮(zhèn)化建設(shè)重點(diǎn)的縣級(jí)城市仍將面臨較大建設(shè)投資壓力。
作者簡(jiǎn)介:
孔德明(1973—),男,遼寧法庫(kù)人,中共法庫(kù)縣委黨校,教研室主任,經(jīng)濟(jì)學(xué)高級(jí)講師,遼寧省市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)常務(wù)理事。