劉　琳　周　霞

一、近年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)總體影響的實(shí)證分析

1998年以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)得到了長(zhǎng)足的發(fā)展, 對(duì)固定資產(chǎn)投資、對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到了重要作用。房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)總體的影響，一方面體現(xiàn)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的直接拉動(dòng)。另一方面體現(xiàn)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資通過(guò)帶動(dòng)關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)和住房相關(guān)消費(fèi)而帶來(lái)的間接貢獻(xiàn)。

我們以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資扣除土地購(gòu)置費(fèi)后的數(shù)值為基礎(chǔ)計(jì)算其對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的直接貢獻(xiàn)，根據(jù)2000年投入產(chǎn)出表計(jì)算得出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資對(duì)關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)效應(yīng)約為2倍，并以此為依據(jù)計(jì)算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的間接貢獻(xiàn)。結(jié)果表明，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資對(duì)GDP增長(zhǎng)的總貢獻(xiàn)率由1998年的15.03%上升為2007年的27.49%，平均達(dá)到了21.76%。其中，2007年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資超常增長(zhǎng)（增幅達(dá)到30.2%），房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資對(duì)GDP增長(zhǎng)的總貢獻(xiàn)率達(dá)到了27.49%，即在GDP當(dāng)年11.9%的增幅中，與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資相關(guān)的增長(zhǎng)幅度為3.27個(gè)百分點(diǎn)。

2008年，預(yù)計(jì)全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅在20%左右，如果全年GDP增長(zhǎng)9%，按房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的總貢獻(xiàn)率為20%估算，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資對(duì)GDP增長(zhǎng)貢獻(xiàn)了1.8個(gè)百分點(diǎn)。

二、2009年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資預(yù)測(cè)及其對(duì)GDP的影響

2008年1—11月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資26546萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)22.7%，增幅比上月回落1.9個(gè)百分點(diǎn)。自7月份以來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅已經(jīng)連續(xù)5個(gè)月下降，由上半年的33.5%下降為1—11月的22.7%。如果從單月增幅來(lái)看，2008年上半年各月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資均在30%以上，最高為6月份的37.54%；但進(jìn)入7月后房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)迅速下降，7—11月各月投資增幅分別為19.59%、18.88%、12.23%、11.01%和7.73%，單月增幅已經(jīng)逐步下降為近5年以來(lái)的最低點(diǎn)。

預(yù)計(jì)2009年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資很有可能出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。支持這種判斷的理由如下：

第一，2008年上半年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的較高增速很大程度上得益于2007年下半年企業(yè)購(gòu)地款的延期支付。由于2008年企業(yè)購(gòu)置土地面積為負(fù)增長(zhǎng)（1—11月同比減少5.9%），這種影響因素在2009年肯定不會(huì)存在。

第二，2008年商品房新開(kāi)工面積增幅有較大幅度下降。1—11月為5.4%，比去年同期低17.5個(gè)百分點(diǎn)（其中11月份為－20%，3季度為－8.19%）。按建設(shè)周期推算，2009年房地產(chǎn)企業(yè)上年結(jié)轉(zhuǎn)的在建工程增幅和房屋建設(shè)投資增幅也會(huì)大大下降，如果考慮企業(yè)延緩開(kāi)發(fā)建設(shè)進(jìn)度的因素，這部分投資可能會(huì)出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。目前，房地產(chǎn)企業(yè)延緩開(kāi)發(fā)建設(shè)進(jìn)度已經(jīng)成為普遍現(xiàn)象，從2008年商品房施工面積和竣工面積增幅同時(shí)出現(xiàn)下降就可以證明。

第三，受將要出現(xiàn)的大量空置房屋的影響，2009年商品房新開(kāi)工面積有可能為負(fù)增長(zhǎng)，這部分項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的新增投資也將為負(fù)增長(zhǎng)。到目前為止，房屋交易量的回落已經(jīng)持續(xù)了1年。2008年1—11月，商品房銷(xiāo)售面積同比減少18.3%，增幅同比減少了40個(gè)百分點(diǎn)。2008年末伴隨商品房竣工面積的增加，空置房屋的數(shù)量將會(huì)出現(xiàn)較快上升。預(yù)計(jì)2008年末商品房空置面積可能達(dá)到1.5—2億，2009年則有可能達(dá)到3—4億，將是往年空置面積總量的2—3倍。大量竣工商品房賣(mài)不出去，將會(huì)占?jí)浩髽I(yè)資金，在其被消化之前，房地產(chǎn)新開(kāi)工項(xiàng)目不會(huì)增加。

第四，房?jī)r(jià)仍處于下降通道之中，而且受宏觀經(jīng)濟(jì)周期下行的影響，2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)仍會(huì)維持調(diào)整態(tài)勢(shì)，企業(yè)拿地欲望不會(huì)增加，土地購(gòu)置費(fèi)和土地開(kāi)發(fā)資金都會(huì)呈現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。

綜上分析，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)步入衰退期，大量空置房屋無(wú)法較快消化，企業(yè)購(gòu)置土地、開(kāi)發(fā)土地和建設(shè)房屋的意愿都不會(huì)上升，2009年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資很有可能出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。

根據(jù)2000年投入產(chǎn)出表分析，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資減少100億元，GDP增加值將減少110億元。估算2009年不同房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資負(fù)增長(zhǎng)程度對(duì)GDP增長(zhǎng)的影響見(jiàn)表2所示。

三、保障住房投資增加對(duì)總投資的影響

正面影響

在目前的統(tǒng)計(jì)體系中，廉租房投資并未計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資，其增減都不會(huì)對(duì)2009年的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資有任何影響，但會(huì)影響全部固定資產(chǎn)投資額。

按照中央的部署，2009年將會(huì)是加大保障性住房建設(shè)的一年，中央預(yù)算資金也會(huì)加大對(duì)廉租房建設(shè)的投入，未來(lái)3年計(jì)劃總投資為9000億元，每年投入3000億元。如果2009年增加3000億元保障性住房投資，將可以大約抵減房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資下降10%的影響。但問(wèn)題是，大部分保障房建設(shè)資金仍需要地方政府籌集，在房地產(chǎn)市場(chǎng)衰退地方政府土地財(cái)政受到較大影響的背景下，保障性住房的配套資金可能難以落實(shí)。

負(fù)面影響

在9000億新增保障性住房投資計(jì)劃中，有6000億經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)計(jì)劃，將新增加400萬(wàn)套經(jīng)濟(jì)適用房，今后3年各年經(jīng)濟(jì)適用房新增套數(shù)占商品住宅新增套數(shù)的比例超過(guò)30%，而近3年來(lái)該比例一直在10%左右；經(jīng)濟(jì)適用房投資在商品住宅投資中的占比將由往年的5%提高到近20%。經(jīng)濟(jì)適用房的低價(jià)將促使部分能夠購(gòu)買(mǎi)商品住房的消費(fèi)者轉(zhuǎn)向等待經(jīng)濟(jì)適用房，從而對(duì)商品住房市場(chǎng)形成“擠出”效應(yīng)。即使加大經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)計(jì)劃沒(méi)有落實(shí)，也會(huì)形成相應(yīng)預(yù)期，這種預(yù)期顯然不利于扭轉(zhuǎn)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的衰退態(tài)勢(shì)。

從對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的帶動(dòng)作用看，增加保障性住房建設(shè)的作用可能被其對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給的“擠出效應(yīng)”所抵消，從維護(hù)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的角度考慮，當(dāng)前阻止房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步衰退、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展比建設(shè)民生住房具有更重要的意義。

四、建議

一是明確住房保障范圍，堅(jiān)持房地產(chǎn)市場(chǎng)化改革方向。當(dāng)前，在城鎮(zhèn)住房保障體系建設(shè)上，要明確提出防止高保障傾向，盡早確定住房保障范圍，堅(jiān)持房地產(chǎn)市場(chǎng)化改革方向，從而提高政策和市場(chǎng)的透明度，穩(wěn)定購(gòu)房者和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的預(yù)期，這對(duì)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)至關(guān)重要。

二是建議保障性住房以“人頭補(bǔ)貼”為主“磚頭補(bǔ)貼”為輔。據(jù)我們對(duì)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2005年1%人口調(diào)查數(shù)據(jù)的測(cè)算發(fā)現(xiàn)，經(jīng)過(guò)大量公房出售和近年房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，我國(guó)城鎮(zhèn)居民的住房自有化率超過(guò)了80%，但住房存量中90平方米以下的住房比例為70%，60平方米以下住房占比為40%， 1居室和2居室住房的比例超過(guò)60%。這些數(shù)字表明，雖然我國(guó)城鎮(zhèn)居民不存在普遍的住房短缺，但住房存量中小面積住房占大多數(shù)，城鎮(zhèn)住戶(hù)的住房面積和住房質(zhì)量仍有待提高。

通過(guò)我們的分析計(jì)算，我國(guó)城鎮(zhèn)住房市場(chǎng)提供的小面積住房比例相對(duì)住房保障對(duì)象的人口比例是足夠的，我國(guó)住房保障的核心問(wèn)題不是小戶(hù)型住房存量的不足，而是低收入階層住房支付能力不足的問(wèn)題。

在目前房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入衰退期的背景下，我們更傾向住房保障的方式為：收購(gòu)小面積住房（新房或舊房），作為保障房源，鼓勵(lì)居民實(shí)現(xiàn)住房改善，加速住房存量流轉(zhuǎn)，從而促進(jìn)住房梯級(jí)消費(fèi)，利用住房過(guò)濾來(lái)進(jìn)一步推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。收購(gòu)住房的主體可以?xún)?yōu)先鼓勵(lì)私人或企業(yè)投資購(gòu)買(mǎi)小戶(hù)型住房出租，在政策上給與一定的優(yōu)惠；政府也可以出資購(gòu)買(mǎi)小面積住房作為保障房源。這種方式既有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，也可以解決民生問(wèn)題，應(yīng)該是當(dāng)前階段最好的選擇了。

三是充分認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整過(guò)程，不要期待“立竿見(jiàn)影”。此輪房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整始于2007年第4季度，是各種調(diào)控政策作用、經(jīng)濟(jì)周期性下行、房地產(chǎn)市場(chǎng)自身調(diào)整和世界金融危機(jī)影響的結(jié)果。經(jīng)過(guò)1年的調(diào)整期，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)供大于求的狀況，這種條件下市場(chǎng)調(diào)整到位的表現(xiàn)一定是房?jī)r(jià)達(dá)到與居民的購(gòu)房能力相適應(yīng)、交易量出現(xiàn)穩(wěn)定增加。

從居民購(gòu)房能力來(lái)看，2007年居民住房可支付性指數(shù)由2006年的102下降為85，說(shuō)明大部分居民住房支付能力不足。2008年9月以后，5年以上貸款利率由7.83%連續(xù)下降為5.94%，加上房貸利率實(shí)行0.7倍的優(yōu)惠，居民住房支付能力有了較大幅度增加，仍以2007年的房?jī)r(jià)水平和居民收入水平計(jì)算，僅利率下降就可導(dǎo)致住房可支付性指數(shù)由85上升為104.5。此外，10月以來(lái)，國(guó)務(wù)院已經(jīng)連續(xù)出臺(tái)兩次房地產(chǎn)調(diào)控政策，減免部分二手房交易稅費(fèi)，均有利于降低居民購(gòu)房負(fù)擔(dān)。居民住房支付能力增加，市場(chǎng)交易量上升將會(huì)逐步消化市場(chǎng)存貨，當(dāng)達(dá)到新的供求平衡時(shí)，房?jī)r(jià)將會(huì)保持穩(wěn)定，進(jìn)一步地發(fā)展后房?jī)r(jià)將會(huì)緩慢上升，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資才會(huì)增加。

因此，政策效應(yīng)需要作用一段時(shí)間才會(huì)達(dá)到預(yù)期效果，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整一定會(huì)經(jīng)歷供求相互作用逐步達(dá)到平衡的過(guò)程才能結(jié)束，在這個(gè)調(diào)整的過(guò)程中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資有可能出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，這是個(gè)客觀規(guī)律，對(duì)此需要保持清醒的認(rèn)識(shí)。

（作者單位：國(guó)家發(fā)展改革委投資研究所、北京建筑工程學(xué)院經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院）