陳基強(qiáng)

REITS不僅可以解決廉租房后續(xù)建設(shè)資金不足的問(wèn)題,同時(shí)還能解決銀行不敢貿(mào)然向廉租房發(fā)放貸款的僵局。

自1998年國(guó)務(wù)院發(fā)文明確提出在全國(guó)推行廉租房住房制度,如何最大化地保障中低收入家庭的住房需求,做到“廉租不廉質(zhì)”、進(jìn)一步完善廉租房準(zhǔn)入條件,都成為政府下一步必須要切實(shí)考慮的問(wèn)題。

世界各地的廉租房政策也許對(duì)我國(guó)有借鑒意義。

有“廉租房天堂”之稱(chēng)的法國(guó),非常注重監(jiān)管機(jī)制,對(duì)社會(huì)公開(kāi)廉租房租售情況,接受公眾監(jiān)督。美國(guó)的廉租房制度向來(lái)非常重視準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn),不僅要求低收入者提出書(shū)面申請(qǐng)附上真實(shí)完整的收入情況,也設(shè)有多層審查環(huán)節(jié)確保廉租房真正被用到實(shí)處。而且美國(guó)也有不少廉租房的REITs(房地產(chǎn)信托基金),美國(guó)政府把廉租房物業(yè)賣(mài)給REITs,然后再租回來(lái),由政府向REITs交租金,這樣就將財(cái)政資金變成投資人資金,政府壓力自然就減輕了。

香港的“公屋”制度已推行半個(gè)多世紀(jì),1953年的石硤尾大火讓港府克服財(cái)政赤字力求“居者有其屋”。1970年代初,香港提出“十年建屋計(jì)劃”,成立獨(dú)立法人、自負(fù)盈虧的房屋委員會(huì),全面統(tǒng)籌政府公屋的供應(yīng)、編配及管理工作,達(dá)到“租者置其屋”。同時(shí),為解決長(zhǎng)遠(yuǎn)人口壓力,港府起動(dòng)新市鎮(zhèn)計(jì)劃,在全港打造9個(gè)衛(wèi)星城,一切設(shè)施由政府統(tǒng)一規(guī)劃,與公屋同時(shí)建設(shè)。最后一個(gè)階段“住者善其屋”始于80年代,香港開(kāi)始推行“長(zhǎng)遠(yuǎn)房屋策略”,特區(qū)政府把土地出售給開(kāi)發(fā)商,由開(kāi)發(fā)商承建,然后等房屋蓋完后再?gòu)拈_(kāi)發(fā)商手里購(gòu)買(mǎi)回來(lái)一部分房屋,租給符合條件的市民居住,居住一段時(shí)間后特區(qū)政府再折價(jià)賣(mài)給居住者。據(jù)統(tǒng)計(jì),目前全港約有200多萬(wàn)人、占人口的31%居住于公共租住屋村,加上購(gòu)買(mǎi)居屋的1/6人口,約有一半市民通過(guò)政府的房屋資助計(jì)劃實(shí)現(xiàn)安居。在2008年初時(shí)香港運(yùn)輸及房屋局局長(zhǎng)鄭汝樺曾表示,香港未來(lái)5年將投入700億元新建7.6萬(wàn)個(gè)公屋單位,足以應(yīng)付11萬(wàn)輪候人士3年的上樓承諾。與此同時(shí),香港亦是廉租房信托基金領(lǐng)域的領(lǐng)頭羊,香港第一只REITs領(lǐng)匯就是政府用所持有的出租物業(yè),2005年11月25日領(lǐng)匯以10.3港幣每股價(jià)格正式掛牌上市,其管理公司管理的物業(yè)包括方便市民而設(shè)停車(chē)場(chǎng)以及能全面照顧小區(qū)居民日常生活需要的優(yōu)質(zhì)零售商鋪。REITS不僅可以解決廉租房后續(xù)建設(shè)資金不足的問(wèn)題,同時(shí)還能解決銀行不敢貿(mào)然向廉租房發(fā)放貸款的僵局。

同為彈丸之地的新加坡,將租屋建在人口規(guī)模在25萬(wàn)——40萬(wàn)之間的新鎮(zhèn)(衛(wèi)星城)內(nèi),各種市政建設(shè)等配套設(shè)施也很齊全。公房售價(jià)按坐落地段與市中心的距離而定,遠(yuǎn)市區(qū)減12%,近郊區(qū)減23%,遠(yuǎn)郊區(qū)減32%。新鎮(zhèn)住房都在遠(yuǎn)郊區(qū)以外,平均比市區(qū)便宜38%。設(shè)立于1955年的中央公積金是新加坡人購(gòu)房的主要資金來(lái)源,該基金是一項(xiàng)強(qiáng)制性?xún)?chǔ)蓄計(jì)劃,由員工和雇主每月按一定比例交納,而中央公積金以低于市場(chǎng)利率兩個(gè)百分點(diǎn)的優(yōu)惠利率為其提供抵押貸款,貸款額度可達(dá)到住房?jī)r(jià)格的80%-90%,全新加坡約有九成居民是通過(guò)建屋發(fā)展局成為房產(chǎn)所有人的。

如今,中國(guó)政府頻頻出臺(tái)公共廉租房的新政。2007年底,上海市享受廉租房對(duì)象已達(dá)2.67萬(wàn)戶(hù)。根據(jù)《上海市解決城市低收入家庭住房困難發(fā)展規(guī)劃(2008年-2012年)》,未來(lái)5年內(nèi)的主要任務(wù)是完善廉租住房制度,加快解決低收入家庭住房困難。到2012年,住房保障體系的受益家庭累計(jì)新增不少于10萬(wàn)戶(hù),基本實(shí)現(xiàn)“應(yīng)保盡?！?。針對(duì)上海成分混雜的城市居民情況,住房保障制度還將通過(guò)多渠道解決租房問(wèn)題。對(duì)暫無(wú)購(gòu)房能力或購(gòu)房意愿、符合規(guī)定條件的家庭,上海市有關(guān)部門(mén)鼓勵(lì)其通過(guò)租賃渠道改善居住條件等。(作者為基強(qiáng)聯(lián)行投資管理(中國(guó))有限公司董事總經(jīng)理)