摘要：停車位具有何種物權(quán)屬性，是否能夠成為獨(dú)立的物并為何種主體享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利，至關(guān)重要。停車位問(wèn)題的最主要的法理基礎(chǔ)為建筑物區(qū)分所有權(quán)理論。確定停車位權(quán)屬應(yīng)遵循兩條規(guī)則，一是以小區(qū)停車位是否享有土地使用權(quán)確定權(quán)屬，二是以小區(qū)停車位的建筑面積是否計(jì)入公攤面積確定權(quán)屬。根據(jù)此規(guī)則，停車位從理論上可以劃分為四種類型。《物權(quán)法》第74條的關(guān)于停車位權(quán)屬的規(guī)定存在一定的不足。

關(guān)鍵詞：停車位；土地使用權(quán)：物權(quán)法

中圖分類號(hào)：DF521文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：0257-5833(2009)04-0099-09

作者簡(jiǎn)介：徐海燕，對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)法學(xué)院教授(北京100029)

隨著我國(guó)城市家庭轎車的逐漸普及，停車難的問(wèn)題在許多住宅小區(qū)接踵而至。根據(jù)我國(guó)建設(shè)部《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范(2002版)》第8條第6項(xiàng)規(guī)定，居住區(qū)內(nèi)必須配套設(shè)置居民汽車(含通勤車)停車場(chǎng)、停車庫(kù)，并對(duì)車庫(kù)(位)最低數(shù)量限額作了明確的規(guī)定。

由于我國(guó)許多城市小區(qū)停車位的供不應(yīng)求以及相關(guān)制度設(shè)計(jì)的滯后性，開(kāi)發(fā)商、小區(qū)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)公司之間的停車位權(quán)屬之爭(zhēng)在我國(guó)許多城市成為構(gòu)建和諧社區(qū)的一個(gè)難點(diǎn)、熱點(diǎn)問(wèn)題。法學(xué)界對(duì)此也莫衷一是。為充分發(fā)揮法律定紛止?fàn)幍墓δ埽?007年《物權(quán)法》第一次以法律形式對(duì)停車位的歸屬和流轉(zhuǎn)問(wèn)題作出了原則規(guī)定。但由于該條規(guī)定原則性較強(qiáng)，可操作性尤其是可訴性較弱，停車位的產(chǎn)權(quán)歸屬依然存在許多懸而未決的爭(zhēng)議問(wèn)題。有鑒于此，本文將對(duì)停車位的權(quán)屬性質(zhì)作出辨析，并從法解釋學(xué)角度對(duì)《物權(quán)法》第74條的內(nèi)涵與外延予以探討。值得說(shuō)明的是，本文中述及的小區(qū)停車位特指商品房住宅小區(qū)內(nèi)設(shè)置在地上、地面或地下的停車位，而不包括非商品房住宅小區(qū)內(nèi)的停車位。

一、建筑物區(qū)分所有權(quán)理論是停車位成為建筑物專有部分的法理基礎(chǔ)

建筑物區(qū)分所有權(quán)有廣狹二義。狹義的區(qū)分所有權(quán)僅指專有權(quán)而言，即業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)專有部分享有單獨(dú)或單一的所有權(quán)。至于該單獨(dú)所有權(quán)由一人所有或數(shù)人(如夫妻或家庭成員)共有，并不影響該單獨(dú)所有權(quán)的性質(zhì)。專有權(quán)是業(yè)主享有的核心權(quán)利。廣義的建筑物區(qū)分所有權(quán)則指專有權(quán)、共有權(quán)、共用權(quán)、管理權(quán)(又稱“治理權(quán)”、“成員權(quán)”)四位一體的權(quán)利?！段餀?quán)法》第70條也從廣義上界定了業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)：“對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利?！敝徊贿^(guò)這種立法表述沒(méi)有囊括“共同使用權(quán)”而已。專有權(quán)的行使以各業(yè)主取得的專有部分的面積為邊界，共有權(quán)、共用權(quán)、管理權(quán)的行使原則上也以各業(yè)主專有部分的面積比例為計(jì)算依據(jù)，但全體業(yè)主協(xié)議或規(guī)約另有約定的除外。

建筑物區(qū)分所有權(quán)理論使得多數(shù)業(yè)主可以對(duì)一棟建筑物予以區(qū)隔、進(jìn)而分別對(duì)專有部分享有排他性所有權(quán)、對(duì)共有部分享有共有權(quán)、對(duì)共用部分享有共用權(quán)。這一理論不僅有效化解了人口不斷增加和土地面積不可再生間的尖銳矛盾，而且大幅提高了土地的使用效率。這一理論雖未突破傳統(tǒng)物權(quán)法中“物權(quán)須以獨(dú)立之物為標(biāo)的”和“一物一權(quán)”的原則，但的確豐富與發(fā)展了物的概念，進(jìn)而使得建筑物上凡在構(gòu)造及使用方面具備獨(dú)立性的部分皆可成為區(qū)分所有權(quán)的客體，并強(qiáng)化“一物”概念的觀念性和擬制性特征。

筆者認(rèn)為，建筑物區(qū)分所有權(quán)理論是停車位被確認(rèn)為建筑物專有部分的法理基礎(chǔ)。停車位作為專有權(quán)的客體，同時(shí)具備建筑物專有部分應(yīng)具備的結(jié)構(gòu)獨(dú)立性與使用獨(dú)立性。通說(shuō)認(rèn)為，結(jié)構(gòu)獨(dú)立性強(qiáng)調(diào)被區(qū)分部分在建筑結(jié)構(gòu)上可以被區(qū)分開(kāi)來(lái)，進(jìn)而與其他部分完全隔離。被區(qū)分部分與其他建筑物部分有隔離的設(shè)備，通常分為隔墻，其他材料得為鋼筋水泥或三合板等。而使用獨(dú)立性強(qiáng)調(diào)被區(qū)分部分必須具備滿足人們社會(huì)經(jīng)濟(jì)需要的機(jī)能，判斷標(biāo)準(zhǔn)為能否單獨(dú)使用及有無(wú)獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)效用，具體認(rèn)定上可考量區(qū)分的明確性、間隔性、通行直接性以及專用設(shè)備的存在、共用設(shè)備的不存在等因素。

法學(xué)界對(duì)停車位的使用獨(dú)立性一般不持異議，但對(duì)其結(jié)構(gòu)獨(dú)立性卻仁智互見(jiàn)。一些學(xué)者之所以否認(rèn)停車位成為區(qū)分所有權(quán)客體，也源于對(duì)結(jié)構(gòu)獨(dú)立性的誤解。有觀點(diǎn)認(rèn)為，“地下室或屋頂之停車場(chǎng)，以線條所劃分之停車單位，不具有構(gòu)造上之獨(dú)立性而不得為所有權(quán)之客體”。有觀點(diǎn)認(rèn)為，“地下室僅以線條劃分停車位或未以墻壁間隔之零售市場(chǎng)、攤位等，原則上不得為區(qū)分所有權(quán)之客體”。日本法院曾有判例認(rèn)為，“周圍若以卷簾鐵門(mén)、門(mén)為區(qū)隔，可認(rèn)有構(gòu)造上之獨(dú)立性”，“停車場(chǎng)與其他部分可以水泥或瓷磚加以區(qū)別境界者，可認(rèn)為具有構(gòu)造上之獨(dú)立性”。

從建筑物區(qū)分所有權(quán)制度的演變趨勢(shì)看，結(jié)構(gòu)獨(dú)立性漸有緩和之勢(shì)。根據(jù)德國(guó)《住宅所有權(quán)暨永久居住權(quán)法》第3條第2項(xiàng)之規(guī)定，符合專有部分的條件僅需具備堅(jiān)固或耐久的記號(hào)(持久性界限)即可。遂有學(xué)者認(rèn)為，構(gòu)造上的隔壁可以緩和解釋為“觀念上的隔壁”，即“無(wú)物理性的隔壁”。只要在觀念上與其他部分的外觀可以區(qū)分，并有固定的界線標(biāo)識(shí)點(diǎn)，也可成為專有所有權(quán)的標(biāo)的。

筆者認(rèn)為，建筑物專有部分的功能各不相同，業(yè)主對(duì)其結(jié)構(gòu)獨(dú)立性的要求也參差各異。具體說(shuō)來(lái)，對(duì)居住用途的專有部分而言，業(yè)主對(duì)其居住房屋的私密性的要求最嚴(yán)格，不同業(yè)主的房屋之間的結(jié)構(gòu)獨(dú)立性要求最高，區(qū)隔設(shè)施往往采取立體性、非透明、障礙性、非移動(dòng)的物理隔離設(shè)施(如磚墻)。而對(duì)用于泊車的專有部分而言，業(yè)主對(duì)其私密性要求并不嚴(yán)格，不同業(yè)主的停車位之間的結(jié)構(gòu)獨(dú)立性要求隨之降低，區(qū)隔設(shè)施可以采取平面性、透明性、圖示性、無(wú)障礙性的非物理隔離設(shè)施或者隔離方法。例如，停車位間的四至界限即可采取劃線方式予以明確，而無(wú)須采取壘墻方式；否則既浪費(fèi)空間資源，也為業(yè)主泊車帶來(lái)不便。

停車位成為專有權(quán)的客體亦不存在公示上的技術(shù)難題。為維護(hù)交易安全，物權(quán)變動(dòng)須采納一定的公示方法，動(dòng)產(chǎn)以占有為公示方法，不動(dòng)產(chǎn)以登記為公示方法。業(yè)主完全可以運(yùn)用劃線標(biāo)號(hào)的方式將停車位與其他物區(qū)別開(kāi)來(lái)，并運(yùn)用占有或登記方法予以公示。因此，在停車位專有權(quán)的享有和變動(dòng)方面不存在任何公示技術(shù)上的難題。

停車位成為專有權(quán)的客體具有重大現(xiàn)實(shí)意義。從法律上對(duì)停車位的歸屬關(guān)系作出界定，有利于預(yù)防與化解停車位糾紛。王澤鑒先生就指出，“鑒于停車位之重要，若能在立法上規(guī)定于具備一定要件時(shí)，停車空間得為區(qū)分所有權(quán)之標(biāo)的，并在登記制度上予以配合，對(duì)于解決層出不窮的糾紛，必有助益”。

與停車位作為建筑物共有部分的制度設(shè)計(jì)相比，停車位作為建筑物專有部分的制度設(shè)計(jì)更符合公平與效率兼顧的理念，更符合以人為本的核心價(jià)值觀，更符合物權(quán)神圣和物權(quán)民主的立法精神。在現(xiàn)實(shí)生活中，停車位對(duì)不同業(yè)主具有不同的實(shí)際使用效能。有些業(yè)主需要停車位，甚至認(rèn)為停車位是其專有部分中不可或缺的組成部分，有些業(yè)主則不需要停車位；有的業(yè)主需要一個(gè)停車位，有的業(yè)主則需要多個(gè)停車位。既然全體業(yè)主共有的重要前提是每位業(yè)主均為停車位支付合理對(duì)價(jià)，不需停車位的業(yè)主也要為此支付成本。這對(duì)不需停車位的業(yè)主來(lái)說(shuō)顯然有失公平。不需

停車位的業(yè)主分擔(dān)停車位的成本后，固可取得相應(yīng)的權(quán)利與利益，如分享共有停車位的出讓價(jià)款或出租收益。但業(yè)主在共享收益的過(guò)程中又會(huì)面臨不確定的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、道德風(fēng)險(xiǎn)與法律風(fēng)險(xiǎn)。

相比之下，停車位作為建筑物專有部分的制度設(shè)計(jì)有助于降低不需停車位的業(yè)主的購(gòu)房成本和權(quán)利行使成本，有助于避免停車位共有制度本身固有的前述各類風(fēng)險(xiǎn)。過(guò)去不需要停車位的業(yè)主嗣后需要停車位時(shí)，可通過(guò)支付合理對(duì)價(jià)而取得停車位所有權(quán)或使用權(quán)。倘若全體業(yè)主都愿意購(gòu)買(mǎi)停車位，小區(qū)停車位就會(huì)全部分解為廣大業(yè)主的建筑物專有部分，更有利于停車位產(chǎn)權(quán)的明晰化，根除停車位共有關(guān)系蘊(yùn)含的集體權(quán)利行使成本(包括代理成本與代理人的道德風(fēng)險(xiǎn))。

二、停車位產(chǎn)權(quán)歸屬的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)

由于停車位自身情況的復(fù)雜性和特殊性，尤其是開(kāi)發(fā)商與業(yè)主之間、業(yè)主與業(yè)主之間的復(fù)雜利益博弈關(guān)系，停車位并不必然自動(dòng)成為建筑物區(qū)分所有權(quán)的專有部分甚至共有部分。筆者認(rèn)為，判斷停車位的產(chǎn)權(quán)歸屬的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)主要有兩項(xiàng)：一是停車位是否分?jǐn)偼恋厥褂脵?quán)，二是停車位建筑面積是否計(jì)入公攤面積。從這兩項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)出發(fā)，停車位的產(chǎn)權(quán)歸屬可劃分為四種具體形態(tài)。

(一)停車位是否分?jǐn)偼恋厥褂脵?quán)的劃分標(biāo)準(zhǔn)

關(guān)于土地及其地上建筑的關(guān)系，以德國(guó)、瑞士為代表的立法例認(rèn)為“建筑物依附于土地”；以日本、我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)為代表的立法例認(rèn)為“土地和定著物都為獨(dú)立的不動(dòng)產(chǎn)”。而我國(guó)立法例采取了“房隨地走，地隨房走”的房地一體主義，房屋與土地不可分離但又互不相屬。例如，我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第31條規(guī)定“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí)，房屋的所有權(quán)和該房屋占地范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押”?！冻擎?zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第23條規(guī)定“土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，土地上蓋的建筑物、附屬物同時(shí)轉(zhuǎn)讓”；第24條規(guī)定“地上建筑物、其他附著物的所有權(quán)或者共有人，享有該建筑物、其它附著物使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)。土地使用者轉(zhuǎn)讓地上建筑物、其他附著物所有權(quán)時(shí)，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)移”。

在我國(guó)房隨地走、地隨房走的房地一體主義的制度框架下，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，其上的建筑設(shè)施亦隨同轉(zhuǎn)讓；房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)亦隨同轉(zhuǎn)讓。地下、地上的停車位都與土地使用權(quán)的權(quán)屬具有連帶關(guān)系。在房地產(chǎn)交易實(shí)踐中，開(kāi)發(fā)商向房屋買(mǎi)受人出讓了房屋所有權(quán)，土地使用權(quán)也應(yīng)一并轉(zhuǎn)讓，土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)的權(quán)利主體合二為一。這意味著，有土地使用權(quán)份額的建筑物才可能取得有房屋所有權(quán)，沒(méi)有土地使用權(quán)份額的建筑物的法律權(quán)利只能依附于具有土地使用權(quán)份額的建筑物，而且是一種從權(quán)利。業(yè)主購(gòu)買(mǎi)了房屋，其相應(yīng)的土地使用權(quán)也歸屬該業(yè)主。

筆者認(rèn)為，在全體業(yè)主購(gòu)買(mǎi)了房屋并分擔(dān)了小區(qū)內(nèi)的全部土地使用權(quán)出讓費(fèi)之后，包括小區(qū)停車位在內(nèi)的所有設(shè)施亦應(yīng)轉(zhuǎn)移至全體業(yè)主名下。換言之，如果停車位與住宅房屋一樣分?jǐn)傂^(qū)范圍內(nèi)的國(guó)有土地使用權(quán)，則停車位可與住宅房屋一樣單獨(dú)辦理所有權(quán)登記而成為專有權(quán)的客體。如果小區(qū)范圍內(nèi)的土地使用權(quán)業(yè)已被住宅房屋分?jǐn)?，則停車位本身不擁有相應(yīng)的土地使用權(quán)，自然無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)證。即便售房合同中約定“停車位的產(chǎn)權(quán)屬于賣(mài)方”，也屬無(wú)效條款。

有人試圖通過(guò)空間權(quán)論證停車位特別是地下停車位歸屬開(kāi)發(fā)商的合法性，認(rèn)為在商品房銷售后，土地使用權(quán)歸屬全體業(yè)主共有，而開(kāi)發(fā)商利用地下空間權(quán)修建的車庫(kù)則歸開(kāi)發(fā)商所有，不能以停車位不享有土地使用權(quán)為由否定開(kāi)發(fā)商對(duì)停車位的權(quán)屬。筆者不贊同該觀點(diǎn)。首先，空間權(quán)在我國(guó)《物權(quán)法》中尚未成為獨(dú)立于土地使用權(quán)的單獨(dú)物權(quán)。沒(méi)有土地使用權(quán)，就沒(méi)有空間權(quán)。其次，既然商品房的所有權(quán)依賴于土地使用權(quán)、而非空間權(quán)，停車位的合法性也不能訴諸于脫離土地使用權(quán)的空間權(quán)。再次，鑒于民事關(guān)系與行政關(guān)系的嚴(yán)格區(qū)別，開(kāi)發(fā)商即使根據(jù)規(guī)劃利用地下空間修建車庫(kù)，也不意味著規(guī)劃確定的空間當(dāng)然完全歸屬開(kāi)發(fā)商。從我國(guó)目前的立法設(shè)計(jì)看，空間權(quán)理論無(wú)法說(shuō)明開(kāi)發(fā)商獨(dú)享停車位所有權(quán)的合法性。當(dāng)然，這不排除立法者在未來(lái)確立獨(dú)立的空間權(quán)制度，并把空間權(quán)作為停車位存在的正當(dāng)依據(jù)。

(二)停車位建筑面積是否計(jì)入公攤面積的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)

根據(jù)建筑物區(qū)分所有權(quán)原理，建筑物區(qū)分所有權(quán)的客體包括專有部分和共有部分，其中的共有部分歸全體業(yè)主(即全體建筑物區(qū)分所有權(quán)人)共有。地下車庫(kù)若被視為建筑物區(qū)分所有權(quán)的共有部分，則其所有權(quán)歸全體業(yè)主共有；反之則否。

而判斷地下車庫(kù)是否屬于建筑物區(qū)分所有權(quán)的共有部分的重要標(biāo)準(zhǔn)是停車位建筑面積是否計(jì)人公攤面積。建設(shè)部《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則(試行)》第5條第2款規(guī)定，商品房銷售面積=套內(nèi)建筑面積十分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。該《規(guī)則》第8條規(guī)定，公用建筑面積由以下兩部分組成：(1)電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門(mén)廳和過(guò)道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑服務(wù)的公共用房和管理用房建筑面積；(2)套(單元)與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積的一半。根據(jù)該《規(guī)則》第9條第1款，在具體計(jì)算上，凡已作為獨(dú)立使用空間銷售或出租的地下室、車棚等，不應(yīng)計(jì)人公用建筑面積部分；作為人防工程的地下室也不計(jì)人公用建筑面積?？梢?jiàn)，具有獨(dú)立使用空間的地下室可單獨(dú)出售，成為建筑物區(qū)分所有權(quán)的專有部分；作為人防工程的地下室既非建筑物區(qū)分所有權(quán)的專有部分，亦非建筑物區(qū)分所有權(quán)的共有部分。

倘若停車位計(jì)入公用建筑面積和銷售面積、并最終由業(yè)主支付對(duì)價(jià)，則停車位自然應(yīng)歸全體業(yè)主共有。至于業(yè)主之間如何行使共有權(quán)，純系全體業(yè)主的內(nèi)部事務(wù)，與開(kāi)發(fā)商無(wú)涉。倘若停車位未計(jì)入公用建筑面積和銷售面積，則業(yè)主購(gòu)買(mǎi)的商品房面積中不含停車位部分，停車位所有權(quán)并不必然歸屬業(yè)主。由于業(yè)主并未負(fù)擔(dān)停車位的建筑成本(包括土地使用費(fèi))，停車位產(chǎn)權(quán)理應(yīng)歸屬原始所有人即開(kāi)發(fā)商。正由于開(kāi)發(fā)商可從停車位的修建與出售出租活動(dòng)中獲益，開(kāi)發(fā)商就具有開(kāi)發(fā)建設(shè)停車位的經(jīng)濟(jì)動(dòng)因，進(jìn)而有助于緩解業(yè)主停車難的問(wèn)題。

運(yùn)用該標(biāo)準(zhǔn)劃界的結(jié)果是，有些小區(qū)的停車位所有權(quán)歸屬業(yè)主，而有些小區(qū)的停車位所有權(quán)歸屬開(kāi)發(fā)商。在停車位計(jì)入公攤面積的情況下，全體業(yè)主取得停車位共有權(quán)，消費(fèi)者購(gòu)房成本自然水漲船高；共有權(quán)雖會(huì)給全體業(yè)主帶來(lái)財(cái)產(chǎn)利益，但共有權(quán)行使的高昂成本(如集體行動(dòng)成本與停車位維護(hù)成本)不容忽略。在停車位不計(jì)入公攤面積的情況下，消費(fèi)者不取得停車位共有權(quán)，購(gòu)房成本自然也會(huì)降低；消費(fèi)者既無(wú)共有權(quán)行使的利益期待，也無(wú)共有權(quán)的行使成本。

但無(wú)論在那種情況下，停車位產(chǎn)權(quán)的界定都要體現(xiàn)開(kāi)發(fā)商與消費(fèi)者之間權(quán)利義務(wù)對(duì)等的公平原則。根據(jù)誠(chéng)實(shí)信用原則，開(kāi)發(fā)商在縱向的行政關(guān)系中，應(yīng)向主管部門(mén)如實(shí)申報(bào)停車位的面積計(jì)算方式與成本負(fù)擔(dān)方式；在橫向的民事關(guān)系中，應(yīng)全面客觀及時(shí)地向消費(fèi)者履行信息披露義務(wù)，充分尊重消費(fèi)者的知情權(quán)和選擇權(quán)。

筆者認(rèn)為，以停車位是否計(jì)入公用建筑面積作為確定停車位所有權(quán)歸屬的標(biāo)準(zhǔn)，有助于劃清

小區(qū)停車位在全體業(yè)主和開(kāi)發(fā)商之間的法律歸屬，符合建筑物區(qū)分所有權(quán)的基本原理和契約自由精神。我國(guó)司法實(shí)踐也開(kāi)始逐漸采納這一判斷標(biāo)準(zhǔn)。例如，2003年11月12日，南京市鼓樓區(qū)人民法院認(rèn)為“被告并無(wú)證據(jù)證明車庫(kù)的建設(shè)成本未納入商品房的成本，因此，車庫(kù)作為公共配套設(shè)施所發(fā)生的費(fèi)用已經(jīng)計(jì)人商品房的成本事實(shí)應(yīng)予認(rèn)定”，判決“星漢城市花園小區(qū)車庫(kù)歸業(yè)主共有”。該院根據(jù)當(dāng)前開(kāi)發(fā)商與消費(fèi)者之間信息不對(duì)稱的現(xiàn)實(shí)，認(rèn)為開(kāi)發(fā)商對(duì)車庫(kù)的建設(shè)成本未納入商品房成本承擔(dān)舉證責(zé)任，符合實(shí)質(zhì)正義與程序正義兼顧的理念，值得肯定。

(三)公攤面積與土地使用權(quán)的不同組合形態(tài)

綜合運(yùn)用上述兩種認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，小區(qū)停車位的產(chǎn)權(quán)歸屬可分為如下四類：

1、停車位面積計(jì)入公攤、并分?jǐn)偼恋厥褂脵?quán)的情形。此類停車位由于面積已經(jīng)計(jì)入公攤范圍，故由全體業(yè)主出資購(gòu)買(mǎi)；由于與住宅房屋一樣分?jǐn)偼恋厥褂脵?quán)，可與住宅房屋一樣辦理所有權(quán)證。此類停車位由全體業(yè)主共同享有所有權(quán)。例如，北京市國(guó)土資源和房屋管理局2002年12月發(fā)布的《北京市國(guó)土資源和房屋管理局關(guān)于室內(nèi)機(jī)動(dòng)車停車位銷售、測(cè)繪、產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)問(wèn)題的通知》就規(guī)定了室內(nèi)機(jī)動(dòng)車停車位的面積的計(jì)算方式，并明確指出，“銷售的室內(nèi)機(jī)動(dòng)車停車位可單獨(dú)核發(fā)房屋所有權(quán)證，也可以與購(gòu)買(mǎi)的商品房合并核發(fā)房屋所有權(quán)證”。遺憾的是，該《通知》未明確停車位是否應(yīng)分?jǐn)偼恋厥褂脵?quán)，似與我國(guó)房地一體主義的立法政策不相吻合。

2、停車位面積計(jì)入公攤、但不分?jǐn)偼恋厥褂脵?quán)的情形。與第一種類型相同，此類停車位面積既已計(jì)人公攤范圍，故由全體業(yè)主出資購(gòu)買(mǎi)；但由于其未分?jǐn)偼恋厥褂脵?quán)，無(wú)法辦理停車位所有權(quán)證。但不妨礙由全體業(yè)主享有共同使用權(quán)。

3、停車位面積不計(jì)入公攤、但分?jǐn)偼恋厥褂脵?quán)的情形。此類停車位可與住宅房屋一樣辦理所有權(quán)證，成為業(yè)主專有權(quán)的客體；但在停車位所有權(quán)未移轉(zhuǎn)給業(yè)主之前，其所有權(quán)原則上應(yīng)歸屬開(kāi)發(fā)商。

4、停車位面積不計(jì)入公攤、也不分?jǐn)偼恋厥褂脵?quán)的情形。此類停車位比較特殊，利用地下人防工程設(shè)置的停車位在產(chǎn)權(quán)性質(zhì)上即其適例。此類停車位既不計(jì)入公攤面積，也不分?jǐn)偼恋厥褂脵?quán)，因而不能辦理所有權(quán)證。根據(jù)房地一體主義的制度設(shè)計(jì)，既然土地使用權(quán)業(yè)已歸全體業(yè)主，該停車位的使用權(quán)亦應(yīng)隨同轉(zhuǎn)讓給全體業(yè)主。

三、主要停車位類型的產(chǎn)權(quán)歸屬問(wèn)題

在現(xiàn)實(shí)生活中，小區(qū)停車位的結(jié)構(gòu)形式紛繁復(fù)雜，產(chǎn)權(quán)歸屬情況各異。即使停車位的表結(jié)構(gòu)形式相同，甚至同屬前述四種產(chǎn)權(quán)形態(tài)之一，其產(chǎn)權(quán)歸屬也會(huì)相互迥異。

(一)住宅小區(qū)地面停車位的歸屬

地面停車位是指直接設(shè)置在小區(qū)地表，并以劃線分割方式標(biāo)明邊界的停車設(shè)施。開(kāi)發(fā)商修建地面停車位需要申請(qǐng)政府部門(mén)頒發(fā)《建設(shè)規(guī)劃許可證》。

在通常情況下，開(kāi)發(fā)商預(yù)售或現(xiàn)售商品房住宅小區(qū)建筑房屋單元，并辦理初始登記及轉(zhuǎn)移登記后，業(yè)主(房屋單元所有人、建筑物區(qū)分所有人)便按份共同擁有該小區(qū)宗地號(hào)的全部土地使用權(quán)。由于地面停車位所在地面的面積包含在小區(qū)總土地使用面積之內(nèi)，此類停車位的土地使用權(quán)當(dāng)然屬于全體業(yè)主。此類停車位占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)業(yè)已為全體業(yè)主分?jǐn)?，其不能單?dú)辦理所有權(quán)證，不能成為專有權(quán)的客體。因此，業(yè)主對(duì)停車位僅享有使用權(quán)而不享有所有權(quán)。

筆者認(rèn)為，全體業(yè)主共享使用權(quán)的停車位可由業(yè)主團(tuán)體(含業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì))代廣業(yè)主行使。業(yè)主團(tuán)體也可將停車位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理。業(yè)主使用停車位時(shí)向業(yè)主團(tuán)體交納的使用費(fèi)或租金在扣除必要管理費(fèi)用后，可抵作物業(yè)費(fèi)。業(yè)主大會(huì)認(rèn)為必要時(shí)，可作出在小區(qū)地面設(shè)置停車位的決議。開(kāi)發(fā)商和物業(yè)服務(wù)公司無(wú)權(quán)擅自在小區(qū)的地面設(shè)立停車位；否則構(gòu)成對(duì)廣大業(yè)主的侵權(quán)行為。

(二)住宅小區(qū)地下停車位的歸屬

住宅小區(qū)地下停車位是指開(kāi)發(fā)商利用地下空間而建造的停車位。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展以及對(duì)土地需求的日益膨脹，現(xiàn)代建筑物不得不更多地向地表上空和地下空間發(fā)展。而對(duì)地下空間的充分利用導(dǎo)致了地下停車位的出現(xiàn)。

地下停車位的歸屬問(wèn)題與容積率的計(jì)算密切相關(guān)。容積率是指建筑物面積與建筑基地面積的比值。容積率是決定在單位土地面積上建設(shè)多少建筑面積的建筑物的重要指標(biāo)。在地價(jià)日益昂貴的現(xiàn)代社會(huì)，容積率攸關(guān)開(kāi)發(fā)商的商業(yè)利益及廣大業(yè)主的居住生活質(zhì)量。

依據(jù)我國(guó)現(xiàn)行有效的計(jì)算規(guī)則，在計(jì)算建筑容積率時(shí)，地下室的面積不計(jì)人建筑面積，半地下室在室外地面以上的部分高度不超過(guò)1米的不計(jì)，超過(guò)的則按比例計(jì)算建筑面積。我國(guó)的城市規(guī)劃實(shí)踐和地方立法一般不將地下車庫(kù)的建筑面積計(jì)入建筑容積率。杭州市《關(guān)于建筑層高控制及容積率指標(biāo)計(jì)算規(guī)則》與上海市《容積率計(jì)算規(guī)則暫行規(guī)定》都有類似規(guī)定。

根據(jù)房地一體主義原則，地下停車位既然不計(jì)入建筑面積，亦不分?jǐn)偼恋厮袡?quán)，就無(wú)法成為專有權(quán)客體。但鑒于地下停車位的建設(shè)成本業(yè)已計(jì)入房地產(chǎn)價(jià)格，筆者認(rèn)為地下停車位作為區(qū)分建筑物的附屬設(shè)施應(yīng)由業(yè)主享有權(quán)益。

(三)樓房架層空間停車位

樓房架層空間停車位，是指將建筑物地面上的一層架空而形成的停車位。在我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)管理法律制度下，架層空間停車位的建筑面積也不計(jì)入建筑容積率，不能獲得相應(yīng)的土地使用權(quán)面積份額。架層空間停車位的法律權(quán)利只能依附于計(jì)算建筑容積率的房屋建筑物面積。因此，首層架空停車位的產(chǎn)權(quán)歸屬與地下停車位的情形相同，茲不贅述。

(四)樓房屋頂平臺(tái)停車位

樓房屋頂平臺(tái)停車位，是指在小區(qū)商品房樓頂平臺(tái)上設(shè)置的停車位。雖然樓房屋頂平臺(tái)停車位在我國(guó)目前并不非常普及，但隨著停車位的日益緊張，有關(guān)此類停車位的糾紛也會(huì)日益增多。

屋頂平臺(tái)的歸屬問(wèn)題頗有爭(zhēng)議。有人認(rèn)為，屋頂平臺(tái)應(yīng)歸建筑物全體區(qū)分所有人共有；有人認(rèn)為，屋頂平臺(tái)屬于頂樓住房所有權(quán)的范圍，因?yàn)轫敇遣糠值母綄傥镉勺罡邔拥臉I(yè)主所有。筆者認(rèn)為，屋頂平臺(tái)的最大利用價(jià)值在于其空間范圍，而空間范圍顯然不專屬于頂層的區(qū)分所有人，而應(yīng)當(dāng)歸屬該建筑物的全體業(yè)主。有鑒于此，對(duì)該空間加以利用的設(shè)施(如停車位)的財(cái)產(chǎn)權(quán)利應(yīng)歸屬該建筑物的全體業(yè)主。未經(jīng)全體業(yè)主以業(yè)主大會(huì)決議形式所作的書(shū)面授權(quán)，開(kāi)發(fā)商和物業(yè)服務(wù)公司均無(wú)權(quán)擅自在屋頂平臺(tái)設(shè)置停車位。物業(yè)服務(wù)公司對(duì)于業(yè)主大會(huì)授權(quán)修建的停車位提供看管服務(wù)的，也可收取合理的看管費(fèi)用。

(五)利用人防工程設(shè)置的停車位

依據(jù)建設(shè)部《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則(試行)》第4條規(guī)定，“商品房整棟銷售，商品房的銷售面積即為整棟商品房的建筑面積(地下室作為人防工程的，應(yīng)從整棟商品房的建筑面積中扣除)”。因此，人防工程不計(jì)人公攤面積。又由于人防工程不分?jǐn)偼恋厥褂脵?quán)，人防工程上設(shè)置的停車位似乎不能成為業(yè)主共有權(quán)的部分。

《人民防空法》第5條第2款容易引起歧義。該條款規(guī)定“人民防空工程平時(shí)由投資者使用管理，收益歸投資者所有”。人民防空工程平時(shí)應(yīng)由全體業(yè)主或其代理人(如業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)

服務(wù)公司)使用管理，收益也歸全體業(yè)主分享。理由有二：首先，從文義解釋看，此處的“投資者”確指最終承擔(dān)人民防空工程修建成本的人。而人民防空工程的修建成本與小區(qū)建筑物一樣最終由全體業(yè)主承擔(dān)。人防工程修建成本看似由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)，實(shí)則不然，它由開(kāi)發(fā)商墊付后，最終隨著商品房的銷售活動(dòng)而轉(zhuǎn)由全體業(yè)主承擔(dān)。倘若小區(qū)住宅商品房全部售出，人防工程由商品房買(mǎi)受人分擔(dān)成本、共享受益；倘若小區(qū)住宅商品房部分售出、部分由開(kāi)發(fā)商持有，人防工程由開(kāi)發(fā)商以業(yè)主的身份與其他業(yè)主分擔(dān)成本、共享受益。其次，從信托法角度看，開(kāi)發(fā)商與各大業(yè)主之間存在信托關(guān)系。修建人防工程是開(kāi)發(fā)商對(duì)廣大業(yè)主所負(fù)的信托義務(wù)。開(kāi)發(fā)商作為全體業(yè)主的受托人、為了全體業(yè)主(委托人和受益人)的利益而修建的人防工程應(yīng)當(dāng)解釋為由全體業(yè)主共享的信托財(cái)產(chǎn)。雖然開(kāi)發(fā)商修建人防工程的行為源于《人民防空法》課以的公法義務(wù)，但該義務(wù)并未、也不能否定開(kāi)發(fā)商與業(yè)主之間的信托關(guān)系。實(shí)際上，立法者確認(rèn)該義務(wù)的立法意圖恰恰在于強(qiáng)制開(kāi)發(fā)商與廣大業(yè)主之間建立信托關(guān)系，強(qiáng)制其為增進(jìn)廣大業(yè)主的福祉而修建人防工程。

四、《物權(quán)法》第74條的法律解釋與立法改革方向

針對(duì)停車場(chǎng)產(chǎn)權(quán)歸屬不清引發(fā)的社會(huì)熱點(diǎn)問(wèn)題，2005年《物權(quán)法草案》第76條第2款試圖提供讓開(kāi)發(fā)商與廣大業(yè)主皆大歡喜的解決方案：“會(huì)所、車庫(kù)的歸屬，有約定的，按照約定；沒(méi)有約定或者約定不明的，除建設(shè)單位能夠證明其享有所有權(quán)外，屬于業(yè)主共有?！?/p>

該款在第一句允許開(kāi)發(fā)商與業(yè)主自由協(xié)商確定停車場(chǎng)的產(chǎn)權(quán)歸屬，又在第二句但書(shū)條款中采取了向業(yè)主傾斜的立法推定態(tài)度。通讀全款，似乎邏輯嚴(yán)謹(jǐn)，有利于滿足業(yè)主對(duì)停車位利益訴求。但仔細(xì)斟酌，就會(huì)發(fā)現(xiàn)此種制度設(shè)計(jì)有悖立法者扶持業(yè)主弱勢(shì)地位、在開(kāi)發(fā)商與業(yè)主之間實(shí)現(xiàn)契約自由與契約正義的立法本意。因?yàn)椋摋l款立法效果的實(shí)現(xiàn)以開(kāi)發(fā)商的誠(chéng)實(shí)理性、開(kāi)發(fā)商與業(yè)主間的平等締約地位為前提。而我國(guó)當(dāng)前的實(shí)際情況是，房地產(chǎn)市場(chǎng)普遍不規(guī)范、業(yè)主的談判能力普遍脆弱、開(kāi)發(fā)商普遍缺乏誠(chéng)信與社會(huì)責(zé)任感。開(kāi)發(fā)商完全可以堂而皇之地濫用契約自由和市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)地位，迫使消費(fèi)者與其達(dá)成開(kāi)發(fā)商享有車庫(kù)所有權(quán)的契約。

由于《物權(quán)法草案》第76條第2款受到廣大業(yè)主與社會(huì)各界的批評(píng)，立法者遂改弦易轍，采取了輕度淡化契約自由、小幅限制契約自由的立法思路。2007年《物權(quán)法》第一次以法律的形式在第74條規(guī)定了停車位的歸屬問(wèn)題：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有?！?/p>

兩相對(duì)照，《物權(quán)法》第74條文字?jǐn)U張一倍，內(nèi)容更趨豐富。該條共分三款：第一款從停車位修建的源頭人手，強(qiáng)調(diào)規(guī)劃行為要“首先滿足業(yè)主的需要”；第二款以列舉加概括的方式規(guī)定了停車位歸屬的若干約定方式；第三款則明確排斥意思自治和契約自由的濫用余地，規(guī)定了占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地的停車位的歸屬確定原則。該條規(guī)定有助于預(yù)防和處理層出不窮的停車位糾紛，也留下了許多亟待研究的法律解釋難題。如，第一款中的“首先滿足業(yè)主的需要”究何所指；再如，第二款依然沒(méi)有堵塞開(kāi)發(fā)商濫用契約自由的制度漏洞，究竟應(yīng)當(dāng)如何補(bǔ)闕掛漏?

(一)開(kāi)發(fā)商的停車位規(guī)劃義務(wù)與“首先滿足”的法律含義

從立法目的看，鑒于小區(qū)業(yè)主對(duì)小區(qū)停車位的需求具有剛性與地域性，鑒于現(xiàn)實(shí)生活中許多小區(qū)業(yè)主的車輛停放路邊和小區(qū)之外的現(xiàn)象比比皆是，鑒于一些開(kāi)發(fā)商的商業(yè)規(guī)劃缺少前瞻性，未充分考慮廣大業(yè)主的停車位消費(fèi)需求，致使很多小區(qū)根本未規(guī)劃和修建地下車庫(kù)，《物權(quán)法》第74條第1款著眼于從擴(kuò)大停車位的供給人手，設(shè)定了開(kāi)發(fā)商規(guī)劃和修建足夠停車位的法律義務(wù)。開(kāi)發(fā)商在對(duì)其開(kāi)發(fā)的住宅小區(qū)進(jìn)行整體規(guī)劃時(shí)，要認(rèn)真細(xì)致地充分做好車位規(guī)劃工作，要規(guī)劃出足夠的停車位。

筆者認(rèn)為，此款所說(shuō)的“規(guī)劃”既包括開(kāi)發(fā)商的商業(yè)規(guī)劃行為，也包括政府規(guī)劃部門(mén)的行政規(guī)劃行為。而開(kāi)發(fā)商和政府部門(mén)的規(guī)劃義務(wù)意味著廣大業(yè)主的權(quán)利。倘若開(kāi)發(fā)商和政府部門(mén)拒絕或怠于履行法定規(guī)劃義務(wù)，具有利害關(guān)系的業(yè)主可以依法追究開(kāi)發(fā)商的民事責(zé)任，也可以對(duì)政府規(guī)劃部門(mén)的不作為提起行政訴訟。

法學(xué)界對(duì)《物權(quán)法》第74條第1款“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要”中的“首先滿足”四字的法律涵義聚訟紛紜。一說(shuō)將其解釋為“優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)”，認(rèn)為業(yè)主對(duì)小區(qū)內(nèi)的車庫(kù)(位)享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。二說(shuō)將其解釋為優(yōu)先使用權(quán)，認(rèn)為業(yè)主對(duì)小區(qū)內(nèi)的車庫(kù)擁有優(yōu)先使用權(quán)。三說(shuō)認(rèn)為，“首先”不同于“優(yōu)先”，后者指在同等條件下業(yè)主優(yōu)先獲得；而“首先”則不區(qū)分條件，更有助于保障業(yè)主利益。

筆者認(rèn)為，該款所說(shuō)的“首先滿足業(yè)主的需要”內(nèi)涵豐富，包括但不限于優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)或優(yōu)先使用權(quán)。鑒于小區(qū)業(yè)主對(duì)小區(qū)停車位的需求具有剛性與地域性，筆者認(rèn)為，小區(qū)內(nèi)的業(yè)主購(gòu)買(mǎi)承租車位的優(yōu)先權(quán)是絕對(duì)的，而不是同等價(jià)格下的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)?！笆紫葷M足業(yè)主的需要”有四層含義：一是本小區(qū)業(yè)主比小區(qū)外的人享有絕對(duì)的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)和優(yōu)先承租權(quán)，小區(qū)停車位原則上只能為本小區(qū)業(yè)主服務(wù)。二是滿足業(yè)主的生活消費(fèi)需要，遏制、限制炒賣(mài)車位的投機(jī)現(xiàn)象。因?yàn)?。炒車位者并非消費(fèi)者意義上的業(yè)主，而屬于投資者甚至投機(jī)者。原則上應(yīng)該體現(xiàn)一戶業(yè)主購(gòu)買(mǎi)一個(gè)車位的精神，除非業(yè)主可以舉證證明兩個(gè)以上的自用需求的合理存在。三是車位價(jià)格和租金的確定應(yīng)遵循合理定價(jià)的原則，既要考慮市場(chǎng)定價(jià)，也要考慮廣大業(yè)主優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)和優(yōu)先承租的權(quán)利訴求和財(cái)力負(fù)擔(dān)能力。四是開(kāi)發(fā)商售房時(shí)沒(méi)有車的業(yè)主作為潛在的停車位消費(fèi)者也享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)和優(yōu)先承租權(quán)。

(二)業(yè)主取得停車位的法律渠道

《物權(quán)法》第74條第2款規(guī)定，“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定”?？梢?jiàn)，業(yè)主取得停車位的法律渠道有四種可能性：一是買(mǎi)賣(mài)，二是贈(zèng)與，三是租賃，四是開(kāi)發(fā)商與業(yè)主約定的其他方式。筆者認(rèn)為，該款規(guī)定僅適用于停車位歸開(kāi)發(fā)商所有的情況；在停車位歸屬業(yè)主區(qū)分所有和共同所有的情況下，根本不存在出售、附贈(zèng)或者出租的問(wèn)題。判斷停車位產(chǎn)權(quán)歸屬的標(biāo)準(zhǔn)前已述及，茲不贅述。在停車位歸開(kāi)發(fā)商所有的情況下，應(yīng)當(dāng)鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商向業(yè)主贈(zèng)與停車位。停車位的出售出租價(jià)格要控制在合理水準(zhǔn)內(nèi)。本小區(qū)業(yè)主不僅享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，也享有優(yōu)先承租權(quán)。

(三)占用業(yè)主共有道路的車位共有問(wèn)題

在實(shí)踐中，一些小區(qū)的物業(yè)公司將共有道路或場(chǎng)所劃線停車，向業(yè)主收費(fèi)，停車費(fèi)收取后又不作為廣大業(yè)主共有收入的現(xiàn)象比較普遍。有鑒于此，《物權(quán)法》第74條第3款規(guī)定，“占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有”。該款是對(duì)《物權(quán)法》第73條規(guī)定的建筑區(qū)劃內(nèi)的道路、綠地、其他公共場(chǎng)所和公用設(shè)施屬于業(yè)主共有的制度演繹。

筆者認(rèn)為，該款具有三層含義：一是鑒于小區(qū)居住的環(huán)境質(zhì)量至關(guān)重要，未經(jīng)業(yè)主大會(huì)授權(quán)以及規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)，開(kāi)發(fā)商不得擅自改變道路、綠地、其他公共場(chǎng)所和公用設(shè)施的固有性質(zhì)和用途。道路就是道路，綠地就是綠地。開(kāi)發(fā)商和物業(yè)服務(wù)公司擅自劃定的車位應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)主的請(qǐng)求恢復(fù)原狀。二是為了緩解停車難題，小區(qū)業(yè)主可以依據(jù)法定條件與程序，占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車。法定程序既包括全體業(yè)主的民主決策與授權(quán)程序，也包括規(guī)劃部門(mén)的審批程序。但這只能是停車位不敷使用情況下的無(wú)奈之舉。三是經(jīng)業(yè)主大會(huì)授權(quán)以及規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)，占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位的收費(fèi)收入為廣大業(yè)主的共有財(cái)產(chǎn)，物業(yè)服務(wù)公司不能據(jù)為己有。

(四)立法改革方向：推進(jìn)停車位產(chǎn)權(quán)民主化

在現(xiàn)實(shí)生活中，如果開(kāi)發(fā)商壟斷停車位的所有權(quán)，而開(kāi)發(fā)商又片面追求利益最大化，就會(huì)導(dǎo)致業(yè)主優(yōu)先停車的合理利益訴求難以獲得滿足。恰恰是由于停車位產(chǎn)權(quán)歸屬的不確定性，為業(yè)主與開(kāi)發(fā)商之間的法律之爭(zhēng)埋下了“定時(shí)炸彈”，而這顆“炸彈”并沒(méi)有因?yàn)椤段餀?quán)法》的出臺(tái)而被排除。

作為治本之策，筆者建議《物權(quán)法》修改時(shí)大力弘揚(yáng)公平與效率兼顧的法治理念，充分體現(xiàn)《物權(quán)法》尤其是建筑物區(qū)分所有權(quán)制度的立法精神，旗幟鮮明地保護(hù)業(yè)主對(duì)停車位的建筑物區(qū)分所有權(quán)，明確規(guī)定停車位可以成為建筑物區(qū)分所有權(quán)的專有部分，明確劃分停車位作為建筑物區(qū)分所有權(quán)的共有部分和區(qū)分所有之間、業(yè)主所有與開(kāi)發(fā)商所有之間的法律界限。立法者只有全面公允地評(píng)估影響停車位產(chǎn)權(quán)歸屬的重要變量和因素，并綜合運(yùn)用本文前述的公攤面積和土地使用權(quán)的標(biāo)準(zhǔn)，才能得出相對(duì)公平的認(rèn)定結(jié)論。

當(dāng)然，停車位產(chǎn)權(quán)歸屬的不同結(jié)果對(duì)業(yè)主和開(kāi)發(fā)商而言利弊參半，但開(kāi)發(fā)商與業(yè)主可在不違反強(qiáng)制性法律規(guī)定的前提下，通過(guò)理性的契約自由和業(yè)主自治就停車位的產(chǎn)權(quán)歸屬作出約定。停車位作為滿足業(yè)主小區(qū)業(yè)主生活消費(fèi)需要的特殊商品，既具有普通商品的使用價(jià)值與交換價(jià)值，又具有自身的公共屬性和社會(huì)屬性。對(duì)小區(qū)業(yè)主具有社會(huì)責(zé)任感的開(kāi)發(fā)商既要規(guī)劃和修建足夠的停車位，以方便業(yè)主入住后的泊車生活需要，又要自覺(jué)尊重廣大業(yè)主對(duì)停車位產(chǎn)權(quán)的所有權(quán)與使用權(quán)，不得濫用《物權(quán)法》第74條對(duì)抗廣大業(yè)主的合法利益訴求。開(kāi)發(fā)商要徹底摒棄“想不建就不建，想不賣(mài)就不賣(mài)，想不租就不租”的思維定勢(shì)，不應(yīng)僅僅關(guān)注營(yíng)利性目標(biāo)，而且要關(guān)注業(yè)主的停車位利益訴求，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)業(yè)主和開(kāi)發(fā)商的利益共贏。

除了充分發(fā)揮市場(chǎng)無(wú)形之手的作用，國(guó)家有形之手在市場(chǎng)機(jī)制失靈時(shí)也大有可為。國(guó)家可以通過(guò)立法權(quán)、行政權(quán)與司法權(quán)的妥當(dāng)行使，適度強(qiáng)化處于相對(duì)弱勢(shì)地位的業(yè)主的談判能力，積極推進(jìn)停車位產(chǎn)權(quán)的民主化，構(gòu)建業(yè)主居有所安、車有所停的和諧小區(qū)環(huán)境。鑒于停車場(chǎng)兼具營(yíng)利性和公益性，建議國(guó)家宏觀調(diào)控部門(mén)和房地產(chǎn)主管部門(mén)抓緊制訂政策和措施，鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商多修多建車位，鼓勵(lì)民間資本在居民小區(qū)附近投資興建停車場(chǎng)，并提供必要的融資、稅收以及相關(guān)的政策支持。

(責(zé)任編輯：劉迎霜)