任榮華

摘 要：近年來，隨著我國人民生活水平的不斷提高，房地產(chǎn)交易市場日益繁榮。然而，由于我國涉及房地產(chǎn)交易的相關(guān)法律法規(guī)仍有待完善，在此情形之下，無論是管理部門還是房地產(chǎn)交易雙方，均仿如“摸著石頭過河”，一旦遇上法律法規(guī)未曾明確規(guī)定的空白地帶，與此相關(guān)的各類問題便隨之應(yīng)運(yùn)而生。與未成年人有關(guān)的房屋登記問題就是其中之一。這一問題的出現(xiàn)，對我國現(xiàn)行房地產(chǎn)交易管理制度造成了一定的沖擊。本文作者結(jié)合多年房地產(chǎn)登記工作所總結(jié)的經(jīng)驗，從：關(guān)于未成年人的房屋登記問題、未成年房屋權(quán)利人的利益保護(hù)問題、未成年人與父母共同共有的房屋設(shè)定抵押的問題等三個方面，對此問題作出了探討。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 登記 分析

近年來，隨著我國法律制度的不斷完善，人們?nèi)找嬉庾R到國家開征遺產(chǎn)稅已是不可逆轉(zhuǎn)的趨勢，因此無論出于何種考慮，以未成年人名義購置房產(chǎn)的現(xiàn)象日益增多。這批未成年產(chǎn)權(quán)人的出現(xiàn)，對我國現(xiàn)行房地產(chǎn)交易管理制度造成了一定的沖擊。

一般而言，由于未成年人不具備獨(dú)立民事行為能力，因此在法律意義上并不存有獨(dú)立購置房產(chǎn)的能力。但是，法律允許未成年人接受贈與，因此許多家長即以“接收贈與”的方式操作以未成年人子女名義購置房產(chǎn)的行為：即在進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)登記時，由未成年人作為房屋所有權(quán)人，其法定監(jiān)護(hù)人作為代理人在登記文件上簽字。根據(jù)《合同法》相關(guān)規(guī)定，未成年人接受贈與屬于實(shí)踐性合同，在辦理產(chǎn)權(quán)證后，未成年人即可獲得被贈與的房產(chǎn)。由于我國法律目前并未明確規(guī)定禁止這種行為，因此未成年人通過上述途徑獨(dú)立擁有房產(chǎn)并領(lǐng)取房屋所有權(quán)證書，在現(xiàn)階段是被允許的。

但是，由于未成年人屬于弱勢群體，對未成年人有利的行為即“受益性行為”進(jìn)行保護(hù)，對未成年人不利的行為即“損益性行為”進(jìn)行阻止，這是我國法律體系的基本精神。因此，在辦理由未成年人為所有人的房產(chǎn)的相關(guān)業(yè)務(wù)，如房屋轉(zhuǎn)讓或抵押等時就會受到限制，從而給房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)帶來諸多困惑。由此也引申出關(guān)于未成年人房屋登記的一系列亟待解決的問題：

（一）關(guān)于未成年人的房屋登記問題

自然人的民事行為能力是指自然人通過自己的行為取得民事權(quán)利、承擔(dān)民事義務(wù)的能力。我國《民法通則》第十一條規(guī)定：“十八周歲以上的公民是成年人，具有完全民事行為能力，可以獨(dú)立進(jìn)行民事活動，是完全民事行為能力人。十六周歲以上不滿十八周歲的公民，以自己的勞動收入為主要生活來源的，視為完全民事行為能力人?！钡谑l規(guī)定：“十周歲以上的未成年人是限制民事行為能力人，可以進(jìn)行與他的年齡、智力相適應(yīng)的民事活動；其他民事活動由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。不滿十周歲的未成年人是無民事行為能力人，由他的法定代理人代理民事活動。”

同時，為了保護(hù)未成年人的合法權(quán)益，法律還設(shè)置了監(jiān)護(hù)制度。《民法通則》第十六條規(guī)定：“未成年人的父母是未成年人的監(jiān)護(hù)人。未成年人的父母已經(jīng)死亡或者沒有監(jiān)護(hù)能力的，由下列人員中有監(jiān)護(hù)能力的人擔(dān)任監(jiān)護(hù)人：（一）祖父母、外祖父母；（二）兄、姐；（三）關(guān)系密切的其他親屬、朋友愿意承擔(dān)監(jiān)護(hù)責(zé)任，經(jīng)未成年人父母所在單位或者未成年人住所的居民委員會、村民委員會同意的。對擔(dān)任監(jiān)護(hù)人有爭議的，由未成年人的父、母的所在單位或者未成年人住所地的居民委員會、村民委員會在近親屬中指定。對指定不服提起訴訟的，由人民法院裁決?！?/p>

申請房屋登記行為是當(dāng)事人的民事行為，需要申請人具有相應(yīng)的民事行為能力。因此，在簽訂購房合同和辦理產(chǎn)權(quán)登記時，如房屋所有權(quán)人為未成年人，應(yīng)由其法定監(jiān)護(hù)人在購房合同和登記文件上簽字。這種代理行為屬于法定代理，無需另行委托或授權(quán)。法定代理是指代理人根據(jù)法律的直接規(guī)定而進(jìn)行的民事法律關(guān)系的代理活動。這種代理關(guān)系主要是對無民事行為或者限制民事行為能力的人設(shè)定的。因此，法定代理人與被代理人之間應(yīng)有：血緣關(guān)系；婚姻關(guān)系；組織關(guān)系；信托關(guān)系等一種或一種以上的關(guān)系。當(dāng)無行為能力人、限制行為能力人處于一定社會組織的監(jiān)護(hù)之下時，如精神病院、育幼機(jī)構(gòu)等。這些組織負(fù)有監(jiān)護(hù)責(zé)任，亦為法定代理人。

在實(shí)際操作中，房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在辦理涉及未成年人的房屋登記時，會將監(jiān)護(hù)人的相關(guān)信息在登記簿和權(quán)力證書上進(jìn)行附記。同時，要求監(jiān)護(hù)人提供能證明其合法監(jiān)護(hù)人身份的相關(guān)證明，如：父母的身份證明、未成年人的出生證、公證書、法院的法律文書等。

（二）未成年房屋權(quán)利人的利益保護(hù)問題

《民法通則》第十八條規(guī)定：“監(jiān)護(hù)人應(yīng)當(dāng)履行監(jiān)護(hù)職責(zé)，保護(hù)被監(jiān)護(hù)人的人身、財產(chǎn)及其他合法權(quán)益，除為被監(jiān)護(hù)人的利益外，不得處理被監(jiān)護(hù)人的財產(chǎn)?！薄段闯赡耆吮Ｗo(hù)法》第五條規(guī)定：“國家保障未成年人的人身、財產(chǎn)和其他合法權(quán)益不受侵犯?！币陨戏擅鞔_規(guī)定了監(jiān)護(hù)人處分未成年人財產(chǎn)的限制條件，即必須為未成年人利益，這里的“不得處理”應(yīng)理解為廣義的處分行為，針對房屋而言則包括轉(zhuǎn)讓、抵押等行為。但是，如何判斷監(jiān)護(hù)人“是否出于為未成年人利益考慮”這一問題一直以來都存在較大的爭議。監(jiān)護(hù)人是否為了未成年人的利益而處分未成年人房屋，是民事法律關(guān)系問題，登記機(jī)構(gòu)無須、也無法判斷。因此，未成年人的父母作為未成年人的法定代理人可以代為購買房產(chǎn)。在辦理監(jiān)護(hù)人處分未成年人房屋而申請的登記時，只要求監(jiān)護(hù)人提供其處分房屋行為是為未成年人利益的書面保證即可，監(jiān)護(hù)人實(shí)際上是否為未成年人利益，登記機(jī)構(gòu)不進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查。

但是，在辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記（如轉(zhuǎn)讓或抵押），由于涉及行使處分權(quán)，則法定監(jiān)護(hù)人代未成年人履行法定的代理權(quán)時，需額外提供必要的資料或公證書等證明文件，以便房屋登記機(jī)構(gòu)確認(rèn)此“法定監(jiān)護(hù)人”是否具備代未成年產(chǎn)權(quán)所有人行使辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記或房地產(chǎn)抵押登記等處分權(quán)的資格。換言之，這同時也增加了登記機(jī)構(gòu)審核的“難度”。

在現(xiàn)實(shí)生活中，未成年人的父母處理房產(chǎn)并不一定完全是為了未成年人的權(quán)益（例如家長為了經(jīng)營所需而要貸款，準(zhǔn)備用未成年人的房產(chǎn)進(jìn)行抵押）。是否是維護(hù)未成年人的權(quán)益，還需要提供證據(jù)去證實(shí)。這樣，房地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)還應(yīng)當(dāng)考慮變更登記之后，可能產(chǎn)生的行政訴訟的舉證責(zé)任問題。根據(jù)《行政訴訟法》的規(guī)定，行政訴訟的被告需承擔(dān)舉證責(zé)任，一旦房地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)就未成年人房屋變更登記行為被起訴到人民法院，被告就要舉證證明變更登記時是出于對未成年人的保護(hù)。因此，在進(jìn)行變更登記時，就需注意收集或要求申請人提交有關(guān)證明該處分是對未成年人有利的證據(jù)。如果未成年人的法定監(jiān)護(hù)人違反《民法通則》關(guān)于“除為被監(jiān)護(hù)人的利益外，不得處理被監(jiān)護(hù)人的財產(chǎn)”這一規(guī)定，擅自處分了未成年人的房產(chǎn)，房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)就應(yīng)該拒絕為其辦理變更登記。

（三）未成年人與父母共同共有的房屋設(shè)定抵押的問題

最高人民法院《關(guān)于適用<中華人民共和國擔(dān)保法>若干問題的解析》第五十四條第二款規(guī)定：“共同共有人以其共有財產(chǎn)設(shè)定抵押，未經(jīng)其他共有人的同意，抵押無效。但是，其他共有人知道或者應(yīng)當(dāng)知道而未提出異議的視為同意，抵押有效?！?/p>

規(guī)定中的“同意”、“提出異議”應(yīng)以當(dāng)事人具有完全民事行為能力為前提。因此，未成年人與父母共有的房屋在設(shè)定抵押時，不能適用這一規(guī)定。

以房地產(chǎn)作抵押也是對房地產(chǎn)的一種處分，按《民法通則》規(guī)定，除為被監(jiān)護(hù)人的利益外，監(jiān)護(hù)人不得處理被監(jiān)護(hù)人的財產(chǎn)。如果未成年人的法定監(jiān)護(hù)人違反這一規(guī)定，擅自處分了未成年人的房產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)對此承擔(dān)民事責(zé)任。如由登記機(jī)構(gòu)來審查這種處分行為是否為了被監(jiān)護(hù)人的利益，不切實(shí)際也不屬于登記機(jī)構(gòu)職能。因此，針對這類問題只能通過立法，規(guī)定處分無完全民事行為能力人的房產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)由其監(jiān)護(hù)人提交書面聲明，并證明其行為是出于維護(hù)未成年人的利益后，方可予以登記。

最高人民法院前述司法解釋第五十四條第一款規(guī)定了按份共有人以其共有財產(chǎn)中享有的份額設(shè)定抵押的，抵押有效。然而，如果抵押的房屋是住宅，在日后一旦行使抵押權(quán)時會產(chǎn)生許多問題。但抵押雙方當(dāng)事人如愿將按份共有的房產(chǎn)中成年人的份額設(shè)定抵押，登記機(jī)構(gòu)也可按規(guī)定予以登記。

為使上述論述更加明晰，現(xiàn)結(jié)合以下案例予以說明。

【案例】甲小朋友今年六歲，其外公生前將一棟房屋贈與他，并進(jìn)行了產(chǎn)權(quán)變更登記。后，甲的父母由于經(jīng)商需要資金支持，且顧及此房目前無需居住，故決定將其變賣，乙得知后與甲的父母簽訂了房屋買賣合同，但當(dāng)乙到房地產(chǎn)管理部門進(jìn)行登記時，卻被要求提交該買賣是為甲的利益的證明文件，對此乙大惑不解。

【分析】本案例涉及未成年人房屋產(chǎn)權(quán)登記及買賣未成年人名下房屋產(chǎn)權(quán)登記的問題。

（1）未成年人具有民事權(quán)利能力，可以作為房屋所有權(quán)的權(quán)利人，也可以領(lǐng)取房屋所有權(quán)證書。但是，由于未成年人是無行為能力或者限制行為能力人，考慮到購房行為涉及標(biāo)的數(shù)額高，手續(xù)復(fù)雜，風(fēng)險與收益并存，因此在簽訂房屋買賣合同和辦理產(chǎn)權(quán)登記時應(yīng)當(dāng)由未成年人的法定監(jiān)護(hù)人（一般為父母）代理，這種代理屬于法定代理，并不需要委托或者授權(quán)。因此，在辦理產(chǎn)權(quán)登記時，應(yīng)由未成年人之法定監(jiān)護(hù)人作為代理人在登記文件上簽字。另外，根據(jù)我國房地產(chǎn)交易相關(guān)法律規(guī)定，在房屋權(quán)屬證書上登記的產(chǎn)權(quán)人姓名，必須與《房屋買賣合同》上的“乙方”名稱一致，但由于未成年人不能以自己的名義單獨(dú)簽署購房合同，而必須由其監(jiān)護(hù)人以“乙方代理人”的名義同時簽署，故需提供監(jiān)護(hù)公證。

（2）在辦理轉(zhuǎn)移登記時，這類房屋與一般的房屋情況有所不同。

未成年人的父母作為未成年人的法定代理人可以代為買賣房屋。但是，如果在子女尚未成年時就要將房屋出賣或者進(jìn)行抵押，這時就會產(chǎn)生了一個問題，因為無論是將房屋出賣還是抵押，都是對房屋所有權(quán)的處分，法定代理人可以代為購買房屋，但無權(quán)隨意處理被監(jiān)護(hù)人的房屋。根據(jù)《民法通則》的規(guī)定，除為被監(jiān)護(hù)人的利益外，不得處理被監(jiān)護(hù)人的財產(chǎn)。而在現(xiàn)實(shí)生活中，未成年人的父母處理房產(chǎn)并不一定是為了未成年人的利益。如果未成年人的法定監(jiān)護(hù)人非為被監(jiān)護(hù)人的利益外，擅自處分了未成年人的房產(chǎn)，那就應(yīng)當(dāng)由該法定監(jiān)護(hù)人承擔(dān)民事責(zé)任。

一些國家和地區(qū)規(guī)定，在處分未成年人的房產(chǎn)時，法定監(jiān)護(hù)人只要在登記文件中聲明是為未成年人的利益即可，登記機(jī)構(gòu)對此并沒有調(diào)查責(zé)任。由于我國目前沒有相應(yīng)的制度設(shè)置且社會誠信度較差，一旦在買賣后的產(chǎn)權(quán)登記產(chǎn)生糾紛，當(dāng)事人及一些基層法院往往會把原應(yīng)由當(dāng)事人承擔(dān)的民事責(zé)任歸咎于行政機(jī)構(gòu)的責(zé)任，導(dǎo)致一些登記機(jī)構(gòu)無法輕信所有監(jiān)護(hù)人的保證。

因此在實(shí)際操作中較穩(wěn)妥的做法是：處分未成年人的房產(chǎn)一般是基于未成年人就學(xué)、治病、為其以產(chǎn)權(quán)交換形式更換更好的房屋以及其他對其有利的事項。同時要求當(dāng)事人在處分未成年人房產(chǎn)的合同中說明理由，并要求對該合同進(jìn)行公證。公證機(jī)關(guān)應(yīng)對所公證的事項進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查并承擔(dān)實(shí)質(zhì)審查相應(yīng)的責(zé)任。然后才能進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)變更登記?！?/p>

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