摘要：在進(jìn)行房產(chǎn)測(cè)繪中嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》中對(duì)房產(chǎn)面積的計(jì)算規(guī)則及方法。文章結(jié)合實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn)，總結(jié)在不同階段進(jìn)行房產(chǎn)面積測(cè)算時(shí)的要求、所需要件、具體工作如何進(jìn)行。
　　關(guān)鍵詞：房屋面積測(cè)算；面積預(yù)測(cè)繪；竣工測(cè)量
　　
　　同一棟房屋建筑過(guò)程中會(huì)出現(xiàn)幾個(gè)建筑面積：設(shè)計(jì)面積、規(guī)劃審批面積、施工許可面積、預(yù)售面積、竣工面積、產(chǎn)權(quán)登記面積等，每個(gè)面積都不一樣。這讓很多人都感到困惑，尤其對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，有時(shí)候由于面積問(wèn)題，給他們帶來(lái)很多不必要的麻煩。
　　以上所提到的6種面積分別是不同部門給出的，所以它們各自計(jì)算面積的依據(jù)也不一樣。預(yù)售面積一般是開(kāi)發(fā)企業(yè)自己計(jì)算的面積；竣工面積是房屋竣工后由專業(yè)的測(cè)量機(jī)構(gòu)進(jìn)行測(cè)量的面積；產(chǎn)權(quán)登記面積是到產(chǎn)權(quán)部門辦房產(chǎn)證時(shí)的面積。在實(shí)際工作中筆者所在的地區(qū)竣工面積就是用來(lái)進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記的面積。所以房產(chǎn)測(cè)繪工作在房屋面積上起到非常重要的作用。本文主要就房屋面積的預(yù)測(cè)繪和竣工測(cè)量做一探討。
　　
　　一、房屋面積預(yù)測(cè)繪
　　
　　由于以前預(yù)售面積是開(kāi)發(fā)企業(yè)自己計(jì)算的面積，在辦理產(chǎn)權(quán)登記時(shí)兩個(gè)面積會(huì)有很大差異，所以，本文根據(jù)實(shí)際情況開(kāi)展了房屋面積預(yù)測(cè)繪。房屋面積預(yù)測(cè)繪是指在房屋預(yù)售之前需要計(jì)算面積，該測(cè)量由于房屋正處于施工階段，或工程還未開(kāi)工建設(shè)，實(shí)際并沒(méi)有房屋可供測(cè)量，只能根據(jù)房屋設(shè)計(jì)建筑施工圖輔以結(jié)構(gòu)圖，對(duì)房產(chǎn)面積進(jìn)行計(jì)算，從而確定每棟房屋的總建筑面積以及每單元建筑面積。
　?。ㄒ唬┙邮芪袝r(shí)，收集及分析資料
　　開(kāi)發(fā)企業(yè)或個(gè)人委托測(cè)量時(shí)，先要求其提供所委托房屋的設(shè)計(jì)圖，建筑施工圖紙一套對(duì)圖紙進(jìn)行檢查，核實(shí)是否能完全說(shuō)明該房屋的狀態(tài)，如有疑問(wèn)可查看結(jié)構(gòu)施工圖紙補(bǔ)充，資料完備后，與委托方簽訂預(yù)測(cè)繪委托合同。
　?。ǘ┐_定房產(chǎn)面積測(cè)算方案
　　由于預(yù)測(cè)繪是房屋未竣工前的面積測(cè)算，所以完全是按照設(shè)計(jì)圖紙計(jì)算面積。圖紙檢驗(yàn)齊備后，開(kāi)始計(jì)算面積。運(yùn)用專業(yè)的房產(chǎn)面積測(cè)算軟件先將圖形繪制出來(lái)，外墻線和套間套內(nèi)墻均取中心線，然后計(jì)算出各區(qū)域的面積，公用部分的面積，最后進(jìn)行分?jǐn)?。分?jǐn)倳r(shí)要填寫(xiě)“公攤面積認(rèn)定表”。填寫(xiě)完畢后，交委托方認(rèn)可后并加蓋委托方公章返回。分?jǐn)偼戤吅?，歸檔保存后，這樣一幢房屋的預(yù)測(cè)繪面積計(jì)算就完成了。
　　（三）成果報(bào)告
　　由于預(yù)測(cè)繪是前期測(cè)量，預(yù)測(cè)繪面積一般只用來(lái)辦理商品房預(yù)售許可證和按揭貸款之用，所以成果報(bào)告只出具“預(yù)測(cè)繪房產(chǎn)面積明細(xì)表”，然后加蓋公章即可。
　　
　　二、竣工測(cè)量
　　
　　竣工測(cè)量是房屋施工全部完成，現(xiàn)場(chǎng)已通路，場(chǎng)地十分平整，可以安全的接觸到建筑物并可以順利進(jìn)入室內(nèi)進(jìn)行測(cè)量。這里主要介紹已經(jīng)委托過(guò)預(yù)測(cè)繪房屋的竣工測(cè)量。
　?。ㄒ唬┩鈽I(yè)測(cè)量，采集數(shù)據(jù)
　　開(kāi)發(fā)建設(shè)單位在房屋竣工驗(yàn)收后，房屋交付使用前必須委托專業(yè)的測(cè)量機(jī)構(gòu)進(jìn)行竣工測(cè)量?，F(xiàn)在，外業(yè)測(cè)量中最常用的就是手持測(cè)距儀，檢驗(yàn)并測(cè)量房屋邊長(zhǎng)既方便又實(shí)用。畫(huà)出房屋現(xiàn)狀的平面草圖，分別量出各邊長(zhǎng)的數(shù)據(jù)。然后進(jìn)入室內(nèi)測(cè)量套內(nèi)凈剩尺寸，遇到有閣樓或不夠2.2米高的特殊結(jié)構(gòu)的地方，要精確測(cè)量并詳細(xì)記錄現(xiàn)場(chǎng)狀況。
　?。ǘ﹥?nèi)外業(yè)數(shù)據(jù)核對(duì)
　　外業(yè)數(shù)據(jù)采集完畢，要嚴(yán)格和設(shè)計(jì)圖紙尺寸對(duì)比。各地竣工測(cè)量面積計(jì)算方法也不盡相同，有的地方是按實(shí)際竣工后建筑物測(cè)量所得數(shù)據(jù)計(jì)算面積，有的地方則是按照與實(shí)際尺寸相符的設(shè)計(jì)圖紙尺寸計(jì)算面積。
　　1、按竣工后實(shí)際建筑物測(cè)量計(jì)算面積。預(yù)測(cè)繪面積只是用來(lái)預(yù)售，作為房屋竣工前期工作的一個(gè)面積依據(jù)。所以最后的商品房銷售合同面積必須是竣工測(cè)量后的面積，最后的產(chǎn)權(quán)登記面積是以竣工測(cè)量面積為準(zhǔn)的。
　　2、按照與實(shí)際外業(yè)測(cè)量尺寸相符的設(shè)計(jì)圖紙尺寸計(jì)算面積。這種方法計(jì)算還會(huì)出現(xiàn)兩種情況：一是實(shí)際施工過(guò)程中，無(wú)任何和面積有關(guān)的變化，即竣工面積和預(yù)測(cè)繪面積是一樣的，這也是實(shí)際工作中大家希望達(dá)到的最理想的結(jié)果。二是實(shí)際施工過(guò)程中產(chǎn)生了和面積有關(guān)的變化。大致分以下方面：尺寸大小的變化，個(gè)別部位的修改，增加或減少，大到工程進(jìn)行了改建或擴(kuò)建，這樣就引起了公用面積或套內(nèi)建筑面積的變化，必須重新進(jìn)行繪圖和公用面積的分?jǐn)偂＿@時(shí)候就需要委托方提供變更單或是改圖，重新簽訂委托合同。
　?。ㄈ┏晒麍?bào)告
　　竣工測(cè)量的成果報(bào)告要求比較全面。它是房產(chǎn)測(cè)繪成果最終體現(xiàn)形式有：
　　1、1：500全要素丘圖一份，用于產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理。
　　2、分層分戶平面圖，打印到產(chǎn)權(quán)證。
　　3、房產(chǎn)面積明細(xì)表。以表格形式體現(xiàn)，主要包括座落、總層數(shù)、用途、每戶的明細(xì)面積、分?jǐn)偙淼取?
　　4、測(cè)繪成果電子數(shù)據(jù)。
　　上述所有房產(chǎn)測(cè)繪成果，為后續(xù)辦理產(chǎn)權(quán)證、作為產(chǎn)權(quán)電子檔案使用，也可以實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)測(cè)繪成果網(wǎng)上公布，以便于群眾對(duì)測(cè)繪成果網(wǎng)上查詢。
　　
　　參考文獻(xiàn)：
　　1、國(guó)家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局.房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范(GB/17986-2000)[S].中國(guó)標(biāo)準(zhǔn)