章美珍

[摘要]本文分析了《投資性房地產(chǎn)》準(zhǔn)則(征求意見稿)的四個(gè)重大突破及其實(shí)施后將帶給企業(yè)的利益和不利因素，并建議修改意見稿，規(guī)定開始階段的重估增值計(jì)入權(quán)益中的資本公積(而不是計(jì)入當(dāng)期損益)，并比照《關(guān)于企業(yè)股權(quán)投資業(yè)務(wù)若干所得稅問題的通知》有關(guān)規(guī)定計(jì)算應(yīng)交所得稅。

由于《投資性房地產(chǎn)》準(zhǔn)則(征求意見稿)采用了公允價(jià)值作為換入資產(chǎn)的入賬價(jià)，故投資性物業(yè)比重大的投資性物業(yè)公司的資產(chǎn)增值顯性化；由于該意見稿取消了投資性房地產(chǎn)折舊，并要求公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益，企業(yè)凈利潤將有提升，如果稅收標(biāo)準(zhǔn)與新準(zhǔn)則同步變化，企業(yè)所得稅將增加，對公司短期內(nèi)的現(xiàn)金流不利。

一、《投資性房地產(chǎn)》準(zhǔn)則(征求意見稿)的重大突破

(一)關(guān)于投資性房地產(chǎn)核算的范圍：該意見稿要求，將投資性房地產(chǎn)作為區(qū)別于固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)的一項(xiàng)資產(chǎn)單獨(dú)進(jìn)行反映。所謂投資性房地產(chǎn)是指：企業(yè)為了資本增值而投資擁有的土地使用權(quán)及房屋建筑物；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了賺取租金而出租的開發(fā)產(chǎn)品。而企業(yè)為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理而持有的房地產(chǎn)(仍舊按照固定資產(chǎn)及無形資產(chǎn)處理)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在正常經(jīng)營過程中銷售的存貨、企業(yè)為客戶代建的房地產(chǎn)則不屬于投資性房地產(chǎn)的概念范疇。

(二)關(guān)于投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的入賬價(jià)值及損益處理：意見稿所謂的轉(zhuǎn)換指“自用房地產(chǎn)停止自用，擬用于賺取租金或資本增值；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其存貨以經(jīng)營租賃方式租出”或反向操作。在以公允價(jià)值計(jì)價(jià)模式下，按照轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值作為換入資產(chǎn)的入賬價(jià)值，按照賬面價(jià)沖消換出資產(chǎn)。如果上述轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值小于原賬面價(jià)值，應(yīng)當(dāng)將差額借記“當(dāng)期損益”，如果轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值，應(yīng)當(dāng)將其差額在已計(jì)提的減值準(zhǔn)備或跌價(jià)準(zhǔn)備的范圍內(nèi)計(jì)入當(dāng)期損益，剩余部分計(jì)入資本公積。由于沒有發(fā)生房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)或土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，不繳土地增值稅，對轉(zhuǎn)出的投資性房地產(chǎn)也不用交納房產(chǎn)稅。

(三)關(guān)于投資性房地產(chǎn)處置的損益處理：企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓投資性房地產(chǎn)以及對報(bào)廢或毀損的投資性房地產(chǎn)進(jìn)行處置時(shí)，應(yīng)當(dāng)將處置收入扣除其賬面價(jià)值和相關(guān)稅費(fèi)后(營業(yè)稅、土地增值稅)的差額計(jì)入當(dāng)期損益。

(四)關(guān)于投資性房地產(chǎn)期末計(jì)量：該意見稿要求企業(yè)應(yīng)于會計(jì)期末采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量；如果有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠地取得，應(yīng)當(dāng)采用公允價(jià)值模式。采用公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)具備兩個(gè)條件：有活躍的房地產(chǎn)交易市場；同類或類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格及其他相關(guān)信息能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得。企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。同時(shí)嚴(yán)格列舉了取得投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的四種方式。該意見稿要求企業(yè)采用公允價(jià)值模式計(jì)量的，不對投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，應(yīng)當(dāng)以會計(jì)期末投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益。(本文認(rèn)為該條規(guī)定可能不會最終實(shí)施，詳見本文第三部分的分析。)

二、《投資性房地產(chǎn)》準(zhǔn)則(征求意見稿)將帶給企業(yè)的利益

由于房地產(chǎn)開發(fā)類公司持有的土地、在建項(xiàng)目不屬于投資性房地產(chǎn)，因此該準(zhǔn)則對萬科、寶安等單純房地產(chǎn)開發(fā)類公司影響很小，該意見稿對投資性物業(yè)比重大的投資性物業(yè)公司(如：金融街、中國國貿(mào)、浦東金橋、益民百貨、新世界和小商品城等)是短期利好，具體體現(xiàn)如下。

(一)資產(chǎn)增值顯性化。根據(jù)我國現(xiàn)行會計(jì)準(zhǔn)則要求，對投資性物業(yè)一直采用歷史成本入賬，按照物業(yè)預(yù)計(jì)使用年限提取折舊(下文中簡述為“成本入賬+折舊”制度)。近幾年來在房地產(chǎn)資產(chǎn)大幅增值的背景下，大多數(shù)投資性物業(yè)的賬面凈值相對市場價(jià)值已明顯低估。新準(zhǔn)則采用公允價(jià)值模式，將使投資性物業(yè)比重較大的公司凈資產(chǎn)賬面值得到較大提升，利于公司融資、并購和規(guī)模擴(kuò)張。

(二)由于將不再計(jì)提折舊，投資性物業(yè)出租業(yè)務(wù)的成本將大幅降低，毛利率和凈利率會有明顯提高。由于目前對房地產(chǎn)上市公司估值普遍采用RNAV(重置資產(chǎn)價(jià))與P/E(市盈率)相結(jié)合的估值方法，不少資產(chǎn)富余型公司由于過高的折舊和攤銷導(dǎo)致凈利潤水平過低，其真實(shí)投資價(jià)值一直得不到市場的認(rèn)同。而此次準(zhǔn)則明確，公司即使不轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)，也能重新估價(jià)投資性房地產(chǎn)，即資產(chǎn)重估在企業(yè)會計(jì)報(bào)表中將表現(xiàn)為實(shí)實(shí)在在的資產(chǎn)增加。采用公允價(jià)值模式后，這類公司的凈利潤水平將顯著提升。據(jù)聯(lián)合證券分析師調(diào)查分析，在采取資產(chǎn)價(jià)值重估的方式評估后，全國重點(diǎn)商業(yè)城市的25家零售公司的平均市凈率僅為0．81倍，同比下降了53．6％。如上海新世界和益民百貨，通過重置成本法和現(xiàn)金流貼現(xiàn)法，公司下屬地產(chǎn)重估后實(shí)際值分別為22．95億元和27．96億元，實(shí)際每股凈資產(chǎn)分別為10．12元和13．62元，是目前凈資產(chǎn)的2-3倍。在2005年至今，大盤下跌超過12％的情況下，新世界凈升39％，益民百貨更是狂飆40％有余。

(三)企業(yè)不會由于物業(yè)升值承擔(dān)過多的所得稅。征求意見稿明確提出：“公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益?！庇纱斯蓶|將可能享受到公司物業(yè)持續(xù)升值的收益。結(jié)合國際會計(jì)準(zhǔn)則和香港會計(jì)準(zhǔn)則之規(guī)定，本文認(rèn)為計(jì)入當(dāng)期損益的重估增值不應(yīng)當(dāng)征收所得稅，即使要征收所得稅，建議比照《關(guān)于企業(yè)股權(quán)投資業(yè)務(wù)若干所得稅問題的通知》(國稅發(fā)[2000]118號)第三條規(guī)定處理?！捌髽I(yè)以經(jīng)營活動的部分非貨幣性資產(chǎn)對外投資，包括股份公司的法人股東以其經(jīng)營活動的部分非貨幣性資產(chǎn)向股份公司配股股票，應(yīng)在投資交易發(fā)生時(shí)，將其分解為按公允價(jià)值銷售有關(guān)非貨幣性資產(chǎn)和投資兩項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行所得稅處理，并按規(guī)定計(jì)算確認(rèn)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得或損失；上述資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得如數(shù)額較大，在一個(gè)納稅年度確認(rèn)實(shí)現(xiàn)繳納企業(yè)所得稅卻有困難的，報(bào)經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，可做遞延所得，在投資交易發(fā)生當(dāng)期及隨后不超過5個(gè)納稅年度內(nèi)平均攤轉(zhuǎn)到各年度的應(yīng)納稅所得中；被投資企業(yè)的上述非貨幣性資產(chǎn)，可按經(jīng)評估確認(rèn)后的價(jià)值確定有關(guān)資產(chǎn)的成本”?？梢姛o證是基于按照國際慣例假設(shè)，還是基于(國稅發(fā)[2000]118號)的參照效應(yīng)，企業(yè)并不會因物業(yè)升值承擔(dān)過多的稅收，沒有增加現(xiàn)金支出。

三、《投資性房地產(chǎn)》準(zhǔn)則(征求意見稿)將對企業(yè)產(chǎn)生的不利因素分析及其改進(jìn)

(一)不利因素：如果稅法與新準(zhǔn)則同步修改(即：不對投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷)，原來新建后立即計(jì)提的折舊被多年以后的資產(chǎn)減值所取代，公司在短期內(nèi)失去折舊的抵稅作用，所得稅支出將有所增加。盡管新準(zhǔn)則對稅收沒有明確說明，筆者認(rèn)為，折舊抵稅效應(yīng)推遲的可能性還是非常大的。據(jù)聯(lián)合證券分析師調(diào)查分析發(fā)現(xiàn)僅考慮折舊抵稅效應(yīng)的推遲，將使新建投資性物業(yè)的DCF估值降低至少8％，基于50％的負(fù)債率假設(shè)，股東權(quán)益將減少16％。這說明企業(yè)實(shí)際真實(shí)價(jià)值可能受到損害，但其程度取決于未來稅收方法。

(二)改進(jìn)建議：為避免如上所述的不利因素，建議修改意見稿，規(guī)定開始階段的重估增值計(jì)入權(quán)益中的資本公積(而不是計(jì)入當(dāng)期損益)，一旦出現(xiàn)減值則首先以整個(gè)重估儲備為基礎(chǔ)與先前的增值抵銷，然后再計(jì)入當(dāng)期損益。其后如有任何增值將以先前扣減之金額為限計(jì)入當(dāng)期損益，其他部分再計(jì)入資本公積。需要說明的是，如果投資性房地產(chǎn)已提取了相應(yīng)的減值準(zhǔn)備，在確認(rèn)所得時(shí)，由于企業(yè)提取的減值準(zhǔn)備不得在稅前扣除，其在提取的當(dāng)期已經(jīng)調(diào)整了應(yīng)納稅所得額，如果用公允價(jià)減去賬面價(jià)值，這對減值部分會造成重復(fù)計(jì)稅，因此，納稅企業(yè)只需按照投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值扣除原賬面余額(而不是賬面價(jià)值)的差額確認(rèn)當(dāng)期納稅所得。此外，可使用年限在20年(或以下年期)的投資性房地產(chǎn)按最后重估值入賬，以后不再重估，按可使用年限折舊。此情形中企業(yè)將因?yàn)闀?jì)準(zhǔn)則的變更，在投資性房地產(chǎn)竣工前幾年可能增加所得稅現(xiàn)金支出。但通過殘值增加和最后20年的折舊，增加稅收的負(fù)面影響可盡量抵銷。

綜上所述，征求意見稿對投資性物業(yè)公司的影響為短期利好，如果最終的新準(zhǔn)則對公司的稅收影響不大，新準(zhǔn)則的實(shí)施可能成為投資性物業(yè)公司股價(jià)上漲的催化劑。中長期影響需要新準(zhǔn)則的最終細(xì)則出臺，特別相關(guān)稅收標(biāo)準(zhǔn)明確后才能作出正確判斷。