油田企業(yè)房屋資產(chǎn)現(xiàn)狀及存在的問題

油田企業(yè)在長期的發(fā)展過程中，其房屋資產(chǎn)逐漸展現(xiàn)出一些顯著特征，如占地面積廣、輻射范圍大、總量龐大但分布不均，以及房屋狀況和使用情況復(fù)雜多樣等。特別是在過往的業(yè)務(wù)擴(kuò)展期間，為滿足生產(chǎn)及辦公需求，在偏遠(yuǎn)地區(qū)建設(shè)了大量房屋。然而，隨著企業(yè)業(yè)務(wù)重心的調(diào)整和收縮，這些房屋逐漸退出使用，導(dǎo)致大量房屋被閑置和低效利用，進(jìn)而造成了資源過剩的現(xiàn)象。同時(shí)，在油田企業(yè)的房屋資產(chǎn)中，老舊建筑所占比重逐漸增加，房屋資產(chǎn)“老齡化”問題也日益嚴(yán)重。由于油田覆蓋面積廣闊，所涉及的業(yè)務(wù)范圍較大，且包含多個(gè)分公司和子公司，缺乏統(tǒng)一的管理體系，這就使房屋資產(chǎn)在使用過程中出現(xiàn)了“重占有、輕效率、缺共享”的問題。這種現(xiàn)狀導(dǎo)致了房屋使用上的不計(jì)成本、不講效率，以及房屋存量與結(jié)構(gòu)的不合理、供需矛盾持續(xù)突出等一系列問題。具體而言，這些問題主要體現(xiàn)在以下三個(gè)方面：

一是房屋使用效率低下。首先，由于缺乏有效的管理和共享機(jī)制，造成房屋資源無法得到合理、有效的配置，從而導(dǎo)致房屋使用效率低下，遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有發(fā)揮其應(yīng)有的商業(yè)價(jià)值。其次，從長遠(yuǎn)角度來看，隨著油田資產(chǎn)規(guī)模增加的趨勢逐步減緩，閑置房屋的數(shù)量逐漸增多，使得如何高效利用房屋資源在發(fā)展戰(zhàn)略層面上成為一個(gè)急需解決的問題。

二是房屋維護(hù)成本逐年提高。老舊房屋需要投入更多的維護(hù)成本和修繕人員，這會(huì)使房屋的安全使用檢查檢測費(fèi)用逐年提高，如此一來，不僅增加了企業(yè)的運(yùn)營成本，也影響著房屋的使用效率和安全性。特別是在偏遠(yuǎn)地區(qū)的閑置房屋，由于極度缺乏及時(shí)的維護(hù)和管理，很容易陷入破敗和廢棄的困境中。

三是評(píng)價(jià)體系不健全。首先，我國對于油田企業(yè)內(nèi)部房屋資產(chǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的構(gòu)建尚處在探索階段，還沒有一套完善而受到業(yè)內(nèi)人士廣泛認(rèn)可的評(píng)價(jià)體系。其次，部分企業(yè)對于指標(biāo)的設(shè)置缺乏系統(tǒng)性研究，指標(biāo)的設(shè)置過程較為“隨性”，大多數(shù)情況下僅考慮利用率和地理位置等核心因素，缺乏與效益指標(biāo)的有機(jī)結(jié)合，從而無法真實(shí)反映房屋的利用價(jià)值和潛在的經(jīng)濟(jì)效益。

構(gòu)建油田企業(yè)房屋資產(chǎn)效益評(píng)價(jià)體系的相關(guān)事項(xiàng)

構(gòu)建房屋資產(chǎn)效益評(píng)價(jià)體系的流程 在對油田企業(yè)房屋資產(chǎn)進(jìn)行效益評(píng)價(jià)時(shí)，首先需對房屋承擔(dān)的功能進(jìn)行分類，將對房屋各類基礎(chǔ)功能的審視作為評(píng)價(jià)的主要目標(biāo)，并通過調(diào)查與分析，研究評(píng)價(jià)內(nèi)容所涵蓋的評(píng)價(jià)原則、評(píng)價(jià)方法是否適當(dāng)。其次，要對房屋的效益影響進(jìn)行評(píng)價(jià)，這是因?yàn)榉课葙Y產(chǎn)無法直接產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益，因此要從多個(gè)維度展開評(píng)價(jià)得出房屋資產(chǎn)的綜合效益。再次，要根據(jù)油田企業(yè)的運(yùn)營特點(diǎn)確定具體評(píng)價(jià)指標(biāo)并設(shè)置權(quán)重，且要根據(jù)各個(gè)評(píng)價(jià)結(jié)果識(shí)別出高效、常效、低效、負(fù)效的房屋資產(chǎn)，從而更加有效地提高油田企業(yè)房屋資產(chǎn)的管理水平，進(jìn)而促進(jìn)對房屋資產(chǎn)的有效利用，最終助力油田企業(yè)的長期穩(wěn)定發(fā)展。

在體系構(gòu)建時(shí)需要遵循的基本原則 第一，需遵循定量分析和定性分析相結(jié)合的原則。油田房屋資產(chǎn)評(píng)價(jià)涉及的內(nèi)容廣泛而復(fù)雜，因此評(píng)價(jià)指標(biāo)不可能全部量化，這就需要通過合理設(shè)置定性指標(biāo)，將無法計(jì)量卻反映房屋資產(chǎn)效益的潛在因素納入評(píng)價(jià)范圍，進(jìn)而使房屋管理評(píng)價(jià)的結(jié)果更具真實(shí)性、準(zhǔn)確性。

第二，需遵循可操作性原則。因?yàn)閷τ吞锲髽I(yè)房屋管理資產(chǎn)效益評(píng)價(jià)的研究屬于實(shí)際應(yīng)用型的評(píng)價(jià)研究，其目的是發(fā)現(xiàn)房屋資產(chǎn)在實(shí)際使用和管理中的問題并迅速采取措施予以糾正。因此，在設(shè)置評(píng)價(jià)指標(biāo)時(shí)應(yīng)符合油田企業(yè)開展業(yè)務(wù)的特點(diǎn)，所采取的統(tǒng)計(jì)方法與評(píng)價(jià)指標(biāo)也應(yīng)盡量做到簡單易行。

第三，需遵循重要性原則。在進(jìn)行房屋資產(chǎn)分類評(píng)價(jià)時(shí)，對與房屋使用效率關(guān)系不密切的方面，應(yīng)予以簡化或省略。同時(shí)，對構(gòu)建的指標(biāo)應(yīng)根據(jù)其對提升房屋使用效率的貢獻(xiàn)采取科學(xué)的審議方法，并賦予不同比例的權(quán)重，使得評(píng)價(jià)結(jié)果能突出房屋的基本狀況、使用效率、生產(chǎn)能效、經(jīng)濟(jì)效益等方面的真實(shí)概況。

房屋資產(chǎn)效益評(píng)價(jià)體系的維度設(shè)置 評(píng)價(jià)一個(gè)企業(yè)使用某種資源的效率，首先要解決5個(gè)問題，即“有沒有資源、有多少資源、是否夠用、是否好用、是否能保證重點(diǎn)需求?！逼浯?，要考慮有什么樣的措施、方法保證資源的合理利用。因此，在設(shè)置評(píng)價(jià)體系分析方法時(shí)應(yīng)采用層次分析法，根據(jù)油田房屋資產(chǎn)承擔(dān)的功能不同，通過設(shè)計(jì)基礎(chǔ)能力、管理能力、支撐能力、運(yùn)營能力、運(yùn)行能力和保障能力這六大維度，構(gòu)建油田房屋效益評(píng)價(jià)指標(biāo)體系并進(jìn)行量化打分、正向評(píng)價(jià)。同時(shí)，要以“六大能力”為評(píng)分框架，確定各評(píng)價(jià)主體的目標(biāo)層、準(zhǔn)則層及方案層。

評(píng)價(jià)指標(biāo)釋義 安全水平是反映房屋資產(chǎn)質(zhì)量的重要考核指標(biāo)。這其中，潛在風(fēng)險(xiǎn)程度是指某項(xiàng)房屋是否存在法律糾紛、是否有悖于合規(guī)管理等方面的因素；而產(chǎn)權(quán)完整度反映了房屋的產(chǎn)權(quán)狀況，一般而言，產(chǎn)權(quán)狀況越不明晰的房屋未來交易的難度就會(huì)越來越大；安全隱患情況則反映了房屋是否存在安全隱患，以及所存在安全隱患的嚴(yán)重程度。

增值水平的考核指標(biāo)以房屋所在位置作為評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，主城區(qū)中心地帶默認(rèn)為具有較高的增值空間，其他城區(qū)、主城區(qū)邊緣地帶及商業(yè)活動(dòng)較差的地區(qū)默認(rèn)為較低的增值空間。另外，房屋新度系數(shù)則考慮了房屋在一定時(shí)間內(nèi)可持續(xù)使用的程度。

質(zhì)量水平的考核指標(biāo)為房屋的實(shí)際情況，包括房屋狀態(tài)、面積、超出折舊的年限等。通常情況下，對于在用房屋會(huì)給予較高評(píng)級(jí)，而后是對外出租房屋，再往后為閑置房屋，處于待報(bào)廢、盤虧、借用、占用、待拆除房屋則不得分。同時(shí)，對于房屋面積的評(píng)價(jià)以面積更大者為優(yōu)；而對于超出折舊年限情況的打分，超出年限時(shí)間越長則分?jǐn)?shù)越低，但如果折舊期內(nèi)有資本化的改建、擴(kuò)建或費(fèi)用化的裝修則予以適度加分。

辦公用房的評(píng)價(jià)方向?yàn)橹文芰?，其主要考核指?biāo)為使用效率、員工滿意度、多功能配套率、行政效率等因素。這其中，使用效率為辦公面積和實(shí)際使用人數(shù)之比，比例越高說明使用率越高；員工滿意度以員工對正在使用的辦公用房的滿意度為視角進(jìn)行評(píng)價(jià)；多功能配套率反映了某個(gè)房屋或某個(gè)院落是否有車庫、食堂、會(huì)議等配套設(shè)施，配套程度越高則得分越高；行政效率以員工對往來辦公地點(diǎn)的時(shí)間、方便程度以及房間分配合理程度為視角進(jìn)行評(píng)價(jià)。

對于生產(chǎn)廠房的評(píng)價(jià)方向?yàn)檫\(yùn)行能力，它主要對于關(guān)鍵生產(chǎn)單位、一般生產(chǎn)單位的專業(yè)設(shè)施配套情況及輔助設(shè)施配套情況進(jìn)行梯度評(píng)價(jià)。

對于公共設(shè)施用房的評(píng)價(jià)方向?yàn)楸Ｕ夏芰?。具體而言，該評(píng)價(jià)以“是否為生產(chǎn)生活必需的房屋，以及是否為非必要或可替代的房屋”等方面進(jìn)行評(píng)分審議。這其中，靈活轉(zhuǎn)換能力是對可轉(zhuǎn)變功能程度及可安置人員總數(shù)的評(píng)估；承載水平則是對房屋面積的再次考量，且面積越大得分越高。

對于野營板房的評(píng)價(jià)方向?yàn)橹文芰?。通常來說，較高的房屋新度系數(shù)、功能性價(jià)比及是否可移動(dòng)都是能否提供有力支撐的重要指標(biāo)。

構(gòu)建多層次模糊綜合房屋資產(chǎn)評(píng)價(jià)模型 評(píng)價(jià)模型主要采用模糊綜合評(píng)價(jià)法來確定指標(biāo)權(quán)重值，盡可能地將定性指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化，減弱主觀因素的影響。同時(shí)，對其各項(xiàng)指標(biāo)的重要程度采用定量標(biāo)度的方法進(jìn)行判斷，按照目標(biāo)層、準(zhǔn)則層、指標(biāo)層建立房屋層次分析結(jié)構(gòu)模型。

首先，要構(gòu)造判斷矩陣。具體而言，需在專家打分法的基礎(chǔ)上，通過影響因素之間的兩兩對比，采用定量化的 1—9 及其倒數(shù)的標(biāo)度方法對各指標(biāo)進(jìn)行賦值。

其次，根據(jù)重要性程度評(píng)定的等級(jí)形成比較矩陣。具體而言，可根據(jù)房屋效益評(píng)價(jià)體系的打分規(guī)則建立定量化的權(quán)重判斷矩陣，而后計(jì)算各指標(biāo)的權(quán)重，并進(jìn)行歸一化，即確定各評(píng)價(jià)指標(biāo)的權(quán)重和特征向量。

再次，需進(jìn)行一致性檢驗(yàn)。比較矩陣一致性檢驗(yàn)是整個(gè)分析法的核心。這是因?yàn)樵u(píng)議過程中涉及的元素是比較兩個(gè)因素得到的，并在采用“兩兩比較”的過程中，由于評(píng)價(jià)者具備不同的業(yè)務(wù)能力和工作經(jīng)驗(yàn)，所得出的評(píng)議結(jié)果不可能完全一致，彼此之間存在一定程度的差異。因此，利用此法輔助決策制定之前，需要對比較矩陣進(jìn)行一致性檢驗(yàn)。

指標(biāo)量化計(jì)分方法 房屋效益評(píng)價(jià)體系構(gòu)建過程要對許多定性指標(biāo)通過量化打分的方式，通過加權(quán)函數(shù)的計(jì)算對計(jì)算結(jié)果進(jìn)行展示，從而實(shí)現(xiàn)量化過程的轉(zhuǎn)變。這是因?yàn)橛捎谠u(píng)價(jià)指標(biāo)體系中各指標(biāo)的含義、數(shù)量級(jí)各不相同，無法直接進(jìn)行計(jì)算對比。為了使各項(xiàng)指標(biāo)值能在統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)下進(jìn)行計(jì)算對比，需要通過量化計(jì)分將指標(biāo)數(shù)值轉(zhuǎn)換為具有相同含義的數(shù)字，并綜合實(shí)際情況評(píng)分。一般而言，綜合評(píng)分等于全部評(píng)價(jià)指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)分之和與評(píng)價(jià)指標(biāo)權(quán)重之積，最后針對綜合得分將資產(chǎn)劃分為A至D四個(gè)等級(jí)。劃分標(biāo)準(zhǔn)如下：A級(jí)為綜合評(píng)分高于85（含），B級(jí)為綜合評(píng)分高于75（含）但低于85，C級(jí)為綜合評(píng)分高于60（含）但低于75，D級(jí)為綜合評(píng)分低于60。

研究結(jié)論

在本次研究中，研究者將多指標(biāo)評(píng)價(jià)管理思想融入房屋效益評(píng)價(jià)的研究中，旨在解決油田企業(yè)在房屋管理和使用中遇到的問題。通過構(gòu)建房屋資產(chǎn)評(píng)價(jià)體系，梯度劃分了房屋的等級(jí)，有助于實(shí)現(xiàn)房屋資源的優(yōu)化配置。

這一評(píng)價(jià)體系的建立，不僅細(xì)化了油田企業(yè)固定資產(chǎn)的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，更改變了過去油田房屋缺乏客觀評(píng)價(jià)的狀況。同時(shí)，該體系規(guī)范了油田企業(yè)房屋管理的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，為企業(yè)提供了一種全新的房屋資產(chǎn)管理思路。

綜上所述，筆者得出以下結(jié)論：通過這種方式，企業(yè)能夠更加精準(zhǔn)地評(píng)估房屋資產(chǎn)的價(jià)值和效益，從而制定出更為科學(xué)、合理的管理策略，這不僅有助于提高企業(yè)的管理效率，還能夠進(jìn)一步提升企業(yè)的可持續(xù)競爭力，為油田企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

作者單位：大慶油田有限責(zé)任公司財(cái)務(wù)部 大慶油田資金結(jié)算中心 大慶油田有限責(zé)任公司第九采油廠 中國石油集團(tuán)電能有限公司財(cái)務(wù)資產(chǎn)部