摘要：隨著我國現(xiàn)代化房地產(chǎn)行業(yè)迅猛發(fā)展，物業(yè)公司數(shù)量逐漸增多，但是這個行業(yè)的準入門檻較低，在現(xiàn)階段發(fā)展當中形成了競爭白熱化現(xiàn)象。一些物業(yè)公司開展業(yè)務工作時沒有明確工作重點，在成本管理與控制方面存在較多缺陷，降低了公司的競爭力，不利于公司在市場競爭中的持續(xù)、穩(wěn)定發(fā)展。文章簡要概述物業(yè)公司成本管理的特點及其中存在的問題，提出相關的成本管理與控制策略，為提高物業(yè)公司成本管理質量及水平奠定良好的理論基礎，致力于促進物業(yè)公司健康、持續(xù)發(fā)展，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略目標。

關鍵詞：物業(yè)公司；成本管理；物業(yè)管理人員

中圖分類號： F299.233.47文獻標識碼：A文章編號：1005-6432（2024）09-0000-00

物業(yè)管理是以房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展作為基礎，在人們的生活水平和品質逐漸提升的過程中逐漸受到了越來越大的重視，特別是一些業(yè)主在日常生活中會提出較高的物業(yè)管理服務要求，希望物業(yè)管理人員能夠提供業(yè)務范圍內的服務。為了全面滿足業(yè)主對于物業(yè)管理的要求，物業(yè)公司在經(jīng)營發(fā)展中就需要合理控制各項工作的成本，將其作為高效物業(yè)管理服務的基礎支撐，為業(yè)務提供更加優(yōu)質的服務，同時促進公司有序發(fā)展。

1物業(yè)公司成本管理特點

1.1成本分布廣泛

物業(yè)公司與其他類型的公司在成本分布方面存在顯著的差別，其需要以物業(yè)人員的工作作為基礎，在相應的小區(qū)設置物業(yè)服務崗位，讓一定數(shù)量的工作人員為業(yè)務提供相對應的服務。根據(jù)現(xiàn)階段的物業(yè)公司整體建設發(fā)展情況來看，最主要的成本包括人力成本、運營成本、維修成本、培訓成本、管理成本及市場營銷成本。隨著房地產(chǎn)企業(yè)之間的競爭愈發(fā)激烈，物業(yè)公司之間的競爭也如火如荼，公司需要面對越來越龐大的市場，應對越來越復雜的市場經(jīng)濟環(huán)境。尤其是一些物業(yè)公司在經(jīng)營當中會逐漸擴大規(guī)模，增加業(yè)務的覆蓋面積，因此成本分布也就越來越廣泛，公司需要在多個方面花費成本提高人員工作能力，力求滿足每一個業(yè)主的需求，這就使得公司的經(jīng)營成本有所提高，在后期控制成本時存在較大的難度。

1.2人力資源成本占比大

許多物業(yè)公司并沒有在老舊小區(qū)設立物服務部，其會將主要的經(jīng)營業(yè)務集中在新興小區(qū)及商業(yè)大樓，還有一些公司會在社區(qū)組織下派遣少數(shù)幾個人員負責經(jīng)營收益不高的區(qū)域物業(yè)工作。根據(jù)物業(yè)公司的經(jīng)營性質來看，主要的成本組成部分就是經(jīng)營業(yè)務成本，物業(yè)管理人員的本職工作涉及到房屋管理、設備維護及公共設施管理維護等，這些工作幾乎都有專職人員負責，而每一個崗位的工作人員都需要在有基礎工資的情況下才會落實工作，這就會產(chǎn)生人力資源成本?？v觀目前的物業(yè)公司經(jīng)營情況，每一項工作的開展都離不開人力資源的應用，但是很多物業(yè)公司的人力資源成本占比過大，少數(shù)物業(yè)管理人員在崗位工作上隨心所欲，甚至個別人員將其當成養(yǎng)老崗位，每個月都得到了薪酬但是并沒有解決業(yè)主的問題，導致物業(yè)管理效率低下，產(chǎn)生了成本浪費問題，降低了物業(yè)公司的經(jīng)濟效益水平。

1.3維護管理和經(jīng)營成本高

除去占比較高的人力資源成本之外，占據(jù)物業(yè)公司總體成本比較較高的還有維護管理與經(jīng)營成本，物業(yè)管理人員經(jīng)常需要按照業(yè)務的要求對業(yè)主房屋內的一些基礎設施如燈泡、水管、電表等進行維修，這些維修工作的開展需要消耗一定的成本。小區(qū)內部的游樂設施、景觀水池等基礎設施也經(jīng)常需要由專人維修養(yǎng)護，這也是一項較大的成本開支。為了提高業(yè)主的滿意度，物業(yè)公司應定期對其所管理的房屋進行維護和保養(yǎng)，尤其是一些商業(yè)大樓的管理維護成本較高，花費的成本大多由物業(yè)公司自行負責，因此需要投入較多運營成本，才能夠充分履行物業(yè)公司管理人員的職責，體現(xiàn)物業(yè)公司的工作成效。

2物業(yè)公司成本管理存在的問題

2.1管理意識薄弱

成本管理與公司各個部門的工作都有一定程度的聯(lián)系，一些公司會單獨成立一個成本管理部門，還有一些公司會將這項工作交由財務部門、會計部門或者生產(chǎn)管理部門。目前，許多物業(yè)公司的成本管理體系尚未完善，管理人員開展這項工作時沒有形成相對成熟的管理意識和概念，只是在日常工作當中按部就班完成上級領導安排的任務，總體的成本管理意識比較淡薄，對于成本管理體現(xiàn)出來的重視程度不足，難以從根本上控制物業(yè)公司的成本。最根本的原因在于物業(yè)公司設置的管理崗位不合理，各個管理人員沒有了解自己需要承擔的具體的職責，也沒有形成規(guī)范化管理制度，因而許多工作人員會跨部門工作，出現(xiàn)問題時互相推卸責任，認為事不關己，難以充分發(fā)揮成本管理與控制的價值，最終產(chǎn)生的成本管理工作成效不盡如人意。

2.2規(guī)劃不完善

任何工作的開展都應該以符合實際需求的規(guī)劃作為基礎，在前期工作當中確定各個環(huán)節(jié)的工作內容和要點，再安排相應的工作人員參與并且完善，才能夠產(chǎn)生預期的工作成效。物業(yè)公司組織管理人員進行成本管理的過程中缺乏完善的管理規(guī)劃，僅僅是在公司運營當中解決其中的問題，沒有考慮到成本管理的全局性與整體性，因而存在較多缺陷。物業(yè)公司的成本管理集中在成本計劃與成本控制兩個方面，在對成本的使用情況進行計劃時，管理人員缺乏準確的成本支出估算，雖然編制了成本計劃但是與實際情況脫節(jié)，落實物業(yè)管理工作時不能夠完善按照成本預算內容實施相關工作。實際控制成本的過程中，絕大多數(shù)物業(yè)公司都只對成本進行事后監(jiān)督，沒有在實際工作當中對其進行有效控制，更缺乏事前預測，因此難以通過成本管理和控制產(chǎn)生更高的經(jīng)濟效益。

2.3管理方法陳舊

在時代發(fā)展的過程中，各個領域的工作形式和方法都急需創(chuàng)新，特別是組織管理工作時應在現(xiàn)有的基礎上推陳出新，才能夠提高公司的綜合競爭力，達到與時俱進的目的。由于我國的物業(yè)公司總體發(fā)展相對緩慢，許多公司進行成本管理時仍舊會使用傳統(tǒng)的工作離你那和方法，管理人員缺乏創(chuàng)新意識，其具備的成本管理理念一成不變，不會根據(jù)市場經(jīng)濟和行業(yè)的發(fā)展狀況做出改變。隨著物業(yè)公司的業(yè)務規(guī)模不斷擴大，傳統(tǒng)的成本管理方法已經(jīng)不適用于新時期的公司發(fā)展需求，管理人員沒有采取全新的管理方法對成本進行精細化和實時化管理，導致成本管理效率長期得不到提升。在陳舊的成本管理方法下，管理人員經(jīng)常會忽略數(shù)據(jù)分析在成本管理中的作用，也不會利用全新的信息化技術、智能化技術等全面分析和預測成本。更重要的是，物業(yè)公司在長期發(fā)展中已經(jīng)構建了全新的業(yè)務模式及服務體系，但是成本管理人員并未考慮這些工作內容和形式的變化，導致公司的進一步發(fā)展受到較大的阻礙。

2.4基礎設施不健全

物業(yè)公司的整體發(fā)展與房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展密不可分，甚至可以說物業(yè)公司相關業(yè)務工作的開展需要依賴房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，否則物業(yè)公司很難在市場上占據(jù)一席之地。許多房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)和建設房屋建筑工程項目的過程中為了節(jié)約建設成本，缺乏基礎設施建設，在工程項目建成之后才會發(fā)現(xiàn)并且組織工作人員解決基礎設施問題。在這種情況下，物業(yè)公司往往都需要承擔主要的基礎設施管理維護的責任，這就需要花費較多成本對基礎設施進行科學的管理和維護，并且管理維護難度較大，很可能還會引發(fā)其他難以解決的問題。其中最顯著的問題就是房地產(chǎn)企業(yè)存在停車位規(guī)劃不當?shù)膯栴}，交房之后業(yè)主往往會找物業(yè)公司處理這個問題。業(yè)主入住之后會出現(xiàn)停車位緊缺、亂停亂放等現(xiàn)象，甚至部分業(yè)主的車輛會占用消防通道，物業(yè)公司就需要花費較多精力集中解決這個問題，因而需要消耗較多人力資源成本和基礎設施管理維護成本，增大了物業(yè)公司成本管理的難度。

2.5信息化建設程度不足

信息化建設是各個行業(yè)在新時期建設發(fā)展中關注的重點，其能夠從根本上提高管理效率及質量，解決傳統(tǒng)人工操作的弊端，減少管理失誤問題。物業(yè)公司在持續(xù)建設發(fā)展的過程中缺乏對成本管理信息化建設的重視，雖然公司開展業(yè)務工作時已經(jīng)逐漸普及并且應用了信息化技術手段，但是在成本管理方面還是存在較大的缺陷，難以滿足現(xiàn)代化公司經(jīng)營管理的綜合需求，達不到成本管理與控制的更高層目標。部分物業(yè)公司缺乏信息化成本管理系統(tǒng)建設，管理人員不具備良好的信息化手段應用能力，對于信息化成本管理知識的認識程度不足，導致成本管理工作效率較低。還有部分管理人員在工作崗位上敷衍了事，沒有結合新時期的發(fā)展要求轉變工作理念和形式，阻礙了成本管理與控制工作的有效落實。

3物業(yè)公司成本管理與控制的策略

3.1提高人員重視程度

管理人員在控制物業(yè)公司的成本時需要提高其對成本管理的重視程度，具備較強的成本管理和控制意識，進而逐步深入分析公司的成本結構，構建更加科學、合理的成本管理體系，營造良好的成本管理和控制氛圍。物業(yè)公司領導人員應對這項工作加以重視，根據(jù)公司的實際經(jīng)營狀況和未來的發(fā)展方向確定成本管理目標，制定符合實際需求的成本績效考核方案，定期檢查各個項目部的成本管理情況，防止產(chǎn)生紕漏。為了凸顯管理人員在這項工作中的作用和職能，物業(yè)公司應持續(xù)優(yōu)化和完善成本管理體系，對工作人員提出規(guī)范化要求，使其在潛移默化當中受到影響，積極主動參與到成本管理與控制當中。根據(jù)現(xiàn)階段的物業(yè)公司成本管理與控制情形來看，許多公司都存在成本預算管理方面的問題，管理人員在解決這個問題時就應落實全方位成本管理的方法體現(xiàn)其對成本管理的重視，定期參與公司組織的例會，學習和借鑒其他物業(yè)公司的成本管理方案，保證管理人員具備較強的成本DdnyUrVK1UbXjuI64A+p/XbJ43OSPe4exhjKeUK778s=管理與控制意識，減少其在日常工作中產(chǎn)生的成本浪費問題，同時為業(yè)主提供更加優(yōu)質的物業(yè)服務。

3.2強化成本計劃管理

成本計劃管理的目的是在實際開展成本管理與控制工作之前對各項工作需要消耗的成本進行預測和分析，制定相應的計劃防止不必要的成本消耗。在新時期建設發(fā)展的過程中，我國很多公司都會引進和借鑒西方國家的先進管理理念與經(jīng)驗，物業(yè)公司就能夠引進成本計劃管理的概念，在實踐操作中不斷提高成本計劃管理意識與水平，根據(jù)物業(yè)管理的要點提高成本計劃掛歷的科學性。不同的物業(yè)公司在發(fā)展當中需要考慮的因素存在一定的差異，公司應進一步提高成本計劃的執(zhí)行力，嚴格按照成本計劃落實相應的工作內容，發(fā)揮這項工作的實際價值，并且將其與員工的績效掛鉤，結合獎懲制度和激勵機制提高員工的管理積極性。需要注意的是，管理人員實施成本計劃管理時應明確成本管理的范圍，將成本管理與物業(yè)公司的業(yè)務管理相互結合，在制定成本計劃時利用多樣化的數(shù)據(jù)信息作為參考依據(jù)，保證成本管理能夠落到實地。

3.3完善成本管理制度

成本管理制度的構建與完善可以從根本上提高物業(yè)公司成本管理與控制成效，提高管理人員各項行為操作的規(guī)范性，防止產(chǎn)生不必要的問題。部分物業(yè)公司成本管理人員之所以工作態(tài)度不認真，很大一部分原因是公司的成本管理制度不健全，管理人員沒有受到相應的約束，因此存在責任心不強的情況，對于成本管理缺乏重視，甚至認為產(chǎn)生了問題也與自己無關。物業(yè)公司在優(yōu)化成本管理與控制策略時，就需要在現(xiàn)有的基礎上完善成本管理制度，結合公司的實際情況制定更加科學的成本管理制度，提高成本管理的執(zhí)行成效?；诖?，物業(yè)公司需要構建科學的責任機制，明確成本管理人員的主要職責，要求其在崗位工作當中承擔相應的職責，一旦出現(xiàn)問題就需要在第一時間找到責任人追責，避免出現(xiàn)互相推諉的情況。公司還可以構建成本管理獎懲制度和激勵制度，一旦管理人員產(chǎn)生問題就要實施相應的懲處，對其進行警示，使其在后期工作當中保持更加端正、規(guī)范的思想與行為。此外，還應根據(jù)成本編制、成本目標下達、動態(tài)成本管理、年度成本指標調整等工作的需求構建相應的管理制度，提高各項成本管理工作的科學性，加強成本管理與控制的實質性效果。

3.4優(yōu)化公司組織架構

良好的組織架構能夠讓成本管理與控制效果體現(xiàn)地更加顯著，解決傳統(tǒng)管理工作形式中的問題，進而全面優(yōu)化管理效果。物業(yè)公司組織成本管理工作時非常有必要優(yōu)化公司的組織架構，通過更新成本管理方式為公司成本的有效控制提供可靠的依據(jù)。因此，公司管理人員需要全面分析現(xiàn)階段存在的成本管理問題，重塑公司內部的管理結構，引導管理人員樹立正確的管理理念與思想道德素養(yǎng)，并且成立專門的成本控制小組做出更加合理的成本管理決策計劃。部分管理人員沒有及時接收到上級的成本管理任務，雖然會按照相應的要求控制各項工作的成本支出，但是會受到信息不對稱等因素的影響導致成本管理效率達不到目標。物業(yè)公司就需要構建垂直的管理結構，借助信息化管理的方法將有關信息及時準確地傳達到每一個工作人員手中，使其齊心協(xié)力落實公司的決策計劃，有效提高物業(yè)公司日常運營效率。成本管理人員作為物業(yè)公司成本管理與控制的主體，應在崗位工作當中不斷提高自身的工作能力和水平，尤其需要學習全新的管理理念和知識要點，并且將其加以實踐，明確自身的工作職責和義務，降低物業(yè)公司的組織成本。

3.5落實全面成本管控

物業(yè)公司的成本管理與控制范圍逐步擴大，開展經(jīng)營管理活動時很可能存在相互孤立的現(xiàn)象，導致公司在激烈的競爭中處于劣勢地位。優(yōu)化成本管理與控制形式時，就應該落實全面成本管控方式，在激烈的市場競爭中提高物業(yè)公司的綜合競爭力，提高其市場占有份額。企業(yè)應將各項生產(chǎn)經(jīng)營活動相互組合，加強各項工作之間的聯(lián)系，對各項管理工作目標進行細化，并且將相應的目標任務落實到各個職能部門和崗位上，充分調動工作人員的積極性和協(xié)同性，以此更好地完成崗位工作目標。實施全面成本管控時，成本管理人員要積極與各個部門的工作人員溝通交流，一起對標同行業(yè)的頭部公司，借鑒優(yōu)秀的成本管理與控制做法，針對物業(yè)公司在成本管理與控制中的薄弱環(huán)節(jié)進行優(yōu)化，完善成本管理與控制方案，確保其中的問題得到有效解決，不斷推動物業(yè)公司各項工作成效的提升。

3.6健全成本績效考核體系

績效考核體系的構建主要是為了提高成本管理人員的工作能力和水平，使其將物業(yè)公司的綜合效益與個人利益相互結合，進而有效提高公司內部的向心力，充分體現(xiàn)成本管理人員的職能。物業(yè)公司需要明確和完善績效考核對象，根據(jù)成本管理與控制要求設置相對應的考核評價指標，分析全體員工的工作成果，尤其需要對各個部門的經(jīng)營管理情況展開系統(tǒng)性評價，讓工作人員明確其在崗位工作中存在的不足并且調整工作方法。物業(yè)公司需要針對成本管理與控制健全相應的績效考核體系，對成本管理人員提出具體的績效考核要求，設定相應的績效考核指標，定期考核成本管理人員的工作效果，如果存在考核不過關的情況就需要加大對人員的專項培訓和教育，使其后期能夠勝任相關工作。物業(yè)公司的主要服務對象是業(yè)主，各個工作人員都需要提供公共性服務，開展成本績效考核工作時就需要參考物業(yè)服務的面積和小區(qū)內部的設施新舊程度、收費標準等因素，盡量減少外界因素對考核指標和結果造成的影響。為了擺正成本管理人員的工作態(tài)度，物業(yè)公司需要落實相應的成本績效考核賞罰標準，對于能夠大幅度降低公司成本或者業(yè)績經(jīng)營突出的部門與員工給予物質和精神上的獎勵，對其進行激勵。對于產(chǎn)生成本浪費或者在成本考核中表現(xiàn)不佳的部門和員工則要給予一定的物質懲罰，讓其在后期工作當中以此作為警醒，擺正工作態(tài)度，爭取獲得更好的績效考核結果。

3.7加大信息化建設力度

信息化建設的主要目的在于提高物業(yè)公司成本管理與控制效率，以符合新時期建設發(fā)展需求的信息化技術手段代替?zhèn)鹘y(tǒng)的人工操作形式，防止產(chǎn)生工作失誤等問題。物業(yè)公司組織成本管理與控制工作時，需要加大信息化建設力度，引進先進的信息化管理系統(tǒng)，更大程度上解放勞動力，降低成本管理人員的工作壓力，使其有更多精力思考如何提高管理成效。公司在引進信息化管理技術手段時要明確具體的工作需求，結合物業(yè)公司經(jīng)營管理的性質和成本管理的特點加大軟硬件設備的投入力度，保證信息化管理系統(tǒng)的穩(wěn)定運行。由于目前存在較多成本管理方面的問題尚且解決，物業(yè)公司開展信息化建設的過程中就需要致力于提高管理人員的信息化操作能力，使其根據(jù)成本管理與控制的要求調整信息系統(tǒng)的功能與模塊，進一步提高內部數(shù)據(jù)信息傳輸效率，實現(xiàn)成本管理數(shù)據(jù)信息資源共享。物業(yè)公司應引進更多高端技術人才，加大復合型人才培養(yǎng)與儲備力度，組織其參與信息化成本管理培訓教育，提高管理人員的信息化技能水平，實現(xiàn)優(yōu)秀員工留存，切實提高物業(yè)公司成本管理與控制成效。

4結論

綜上所述，目前許多物業(yè)公司在成本管理與控制方面還是存在較多問題亟待解決，主要表現(xiàn)為管理意識薄弱、規(guī)劃不完善、管理方法陳舊、基礎設施不健全、信息化建設程度不足。在新時期建設發(fā)展當中，物業(yè)公司應結合這些問題采取可行性策略提高成本管理與控制實效性。物業(yè)公司需要提高人員重視程度、強化成本計劃管理、完善成本管理制度、優(yōu)化公司組織架構、落實全面成本管控、健全成本績效考核體系、加大信息化建設力度等。在未來發(fā)展當中，還應根據(jù)物業(yè)公司經(jīng)營建設的性質與成本管理的工作范圍及特點引進更加有效的措施，減少成本浪費問題，提高成本管理水平，在產(chǎn)生更高的公司效益的同時為業(yè)主提供更高品質的服務。

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