摘要：近年來，我國市場經濟體系改革不斷深化，物資市場產品日益豐富，市場形態(tài)轉向明顯，然而，傳統(tǒng)物質市場運營管理模式已逐漸無法滿足需求變化，并暴露出諸多弊端，如何更好的改進、完善物資市場運營管理，促進物資市場的可持續(xù)發(fā)展，已勢在必行。文章以商業(yè)地產為例，對其物資市場的運營管理問題予以探討，并構建科學的運營管理方案以期為相關企業(yè)提供參考借鑒。

關鍵詞：商業(yè)地產；物資市場；運營管理

中圖分類號：F299.23文獻標識碼：A文章編號：1005-6432（2024）09-0000-00

引言

在云計算、大數(shù)據等新一代信息技術的賦能下，傳統(tǒng)生產加工企業(yè)的獲利能力及空間被進一步壓縮，尤其處于商業(yè)地產中的微觀個體，無限制的控制生產經營成本也將不利于未來的可持續(xù)發(fā)展[1]?；诖耍镔Y市場應運而生，通過優(yōu)化資金、資源及資本，以實現(xiàn)降本增效的根本目的，促進業(yè)戶延伸及迭代升級。當然，由于商業(yè)地產的性質限制，其物資市場運營管理仍相對較為粗放，資源管控存在隨機性，若想擴大利潤空間及中間價值，則必須構建科學的物資市場運營管理方案，以高質量、高要求實現(xiàn)高效益。

1物資市場的核心概念

顧名思義，物資市場也被稱之為工業(yè)生產資料市場，通常代表物資商品交換關系總和及買賣場所，前者反映統(tǒng)一生產資料的多個經濟實體與各種生產資料擁有者的“經濟-物質”關系，后者代表物資商場、物資貿易中心以及物資交流會等。在我國，根據地域的不同，可以將物資市場分為全國性與區(qū)域性兩個方面，如果根據市場的交易目標來看，可以將其分為金屬市場、建材市場、化工市場、燃料市場以及機電產品市場等。不同類別的物資市場管理模式見表1所示[2]。

不同社會形態(tài)下的市場，體現(xiàn)著不同的生產關系，其特點也不盡相同。目前，我國仍處于社會主義初級階段，是在公有制基礎上以多種經濟要素并存，具有以下特點：第一，公有制為主體，多種經濟要素并存的市場；第二，以渠道流通、多種經營方式共存的市場；第三，實行開放、獨立的市場；第四，根據國家政策，實現(xiàn)內部整合的市場；第五，平等公平競爭的市場[3]。

2物資市場運營管理的核心要素與基本要求

2.1核心要素

（1）目標導向

物資市場運營管理的主要目的在于要使物資精密化、高效化、標準化，保證有限的物資資源得到最大的利用。在建立物資市場運營管理體系時，應確定業(yè)務所要達到的目標，并確定相應的評價方法及指標。

（2）權責清晰

物資市場要對物資的各個層次的主管及工作人員予以詳細的劃分，明確各部門職責，保證任務的合理分配，以提高工作效率。

（3）流程規(guī)范化

對物資盤點、清點、調撥、出庫、入庫以及采購等各個環(huán)節(jié)予以標準化，降低工作差錯與疏漏，提高了工作的可靠性與精確性。同時，要根據業(yè)戶具體業(yè)務情況，構建符合業(yè)戶實際運營情況的信息體系，方便對數(shù)據予以分析、管理。

（4）數(shù)據化支持

構建科學的分析數(shù)據管理與分析系統(tǒng)，對各種數(shù)據予以挖掘、分析、搜集及整理，以輔助決策。通過對物資安全庫存、使用及采購等方面的信息分析，能夠及時地找出存在的問題，從而做出合理的決策[4]。

（5）監(jiān)控與評估

在物資市場運營管理體系中，必須有一套完整的評價、監(jiān)測體系，用以控制各環(huán)節(jié)的物資質量，以改善物資質量，確保物資有效性及標準化。

2.2基本要求

（1）規(guī)范采購程序

從確定采購需求、制定采購計劃、簽訂合同以及選擇供應商等方面著手，對采購流程予以規(guī)范化。同時，采購工作必須做到公平公正公開，保證物資采購的合理性，維護供應商的合法利益。

（2）備貨與安全庫存

分析各種物資需求，確定安全庫存量及備貨戰(zhàn)略，以保證當需求量增大或出現(xiàn)意外狀況時，物資仍能得到及時的供給，防止由于物資短缺而造成的運營風險或生產中斷。

（3）定期清點、盤點

物資市場運營管理需要定期對物資予以清點與盤點，保證物資信息準確。其中，可在第一時間發(fā)現(xiàn)物資過期、異常以及缺陷等情況，為下一步的決策提供可靠的數(shù)據支撐。

（4）嚴格出入庫管理

對物資入庫實行嚴格的入庫控制，并對驗收、記錄以及盤點等各個環(huán)節(jié)予以標準化，從而有效地防止物資損耗及損失，確保物資的保值增值及安全性。

（5）數(shù)據化分析與決策支持

幫助業(yè)戶更好地分析物資庫存、消費及使用等數(shù)據，從而為業(yè)戶的物資管理策略及決策提供依據[5]?？梢哉f，數(shù)據分析有助于業(yè)戶把握物流發(fā)展趨勢與規(guī)律，從而提高業(yè)戶經營效率。

（6）風險管理與優(yōu)化

控制物資管理中的各種風險，主要包括庫存過剩風險、物資質量風險以及供應商風險等，同通過優(yōu)化物流方式、過程等，實現(xiàn)物資的高效利用。

3商業(yè)地產中物資市場運營管理存在的問題

3.1方案落實存在偏差

（1）運營服務與客戶招商的重視程度存在差異

商業(yè)地產物資市場實際運作中，由于招商指標的限制，導致客戶招商始終是主導工作，在運營管理中占有重要的位置。但是，在運營服務中，服務質量、服務內容與人才配置等并沒有像客戶招商那樣受到同樣的關注，且存在一定程度的滯后。一方面，以物業(yè)出租為基礎的目標管理，導致招商項目處于戰(zhàn)略位置；另一方面，由于商業(yè)地產收入多依賴于招商工作，致使資源向招商部門傾斜。

（2）產業(yè)服務與基礎服務的落實程度存在差異

商業(yè)地產物資市場提供了一系列的政策與產業(yè)服務內容，包括了業(yè)戶最關心的人才服務和技術服務，同時還提供了法律、金融等方面的孵化支持，同時還可以為業(yè)戶提供有關的政策信息[6]。從理論上來說，業(yè)戶的一切需要都可以滿足。但是，由于受到財力、人力以及市場環(huán)境等諸多因素的制約，能夠切實地提供的產業(yè)服務內容十分有限，并且活躍程度不高，成功率也沒有達到預期的效果。與之形成鮮明對比的是，服務工作已占很大比例。

3.2組織成效評價不高

（1）管理效率不高

第一，決策權限較低。物資市場日常工作大部分都是經過流程審批，但在實際操作中，部分項目不能經過物資市場終簽，需上報給總集團。第二，自主性不強。一般來說，自主性越高，則可以被視為其市場化程度越高，在參與市場競爭中的靈活性越大，反之亦然。商業(yè)地產的物資市場在理解和參與市場競爭和發(fā)展過程中，所耗費人力、物力較大，業(yè)戶調研更為困難，而若是由于某些微小的利潤問題導致資產運營中心甚至總集團持反對意見，則將前功盡棄。第三，交流成本較高。以東興物資集團為例，其下設七家企業(yè)，形成了涉及五金機電、防水保溫、門窗、裝飾建材、建筑及綜合等十余大類，上萬種產品，物資市場僅僅是東興物資集團6個功能性組織架構之一，按照權責劃分，若涉及到一些復雜性、技術性的問題，需要發(fā)出工作聯(lián)絡信尋求解決辦法，每個問題需要5-8人溝通，成本較高。

（2）業(yè)戶評價有待提升

在業(yè)戶滿意度調查中，大部分業(yè)戶認為物資市場需要提高緊急市場處理能力、溝通能力以及服務意識，并強化工作效率，這些有待改善的環(huán)節(jié)基本涵蓋了物資市場現(xiàn)有核心崗位。

3.3控制實施力度不足

（1）實施頻率不高

物資市場主要通過專項性檢查或考核的方式展開運營控制，但在較多時候，物資市場屬于被動支持，其參與積極性顯然不高。從數(shù)量上來看，每年物資市場自行開展的檢查工作不超過10次，可見其實施頻率不高。

（2）效果影響不明顯

作為目的性極強的工作，控制管理要在現(xiàn)實工作和計劃要求之間表現(xiàn)出動態(tài)變化的過程中，通過修正現(xiàn)實工作中的偏差，來對計劃要求予以完善及修正，以此來持續(xù)提升工作質量。但是，從運營控制實踐中來看，物資市場實際效果并不顯著，各項運營管理評價指標、水平未發(fā)生較大改變，雖然每年都對工作流程、工作規(guī)范以及工作制度等進行自我檢查，但改變力度較弱，效果不明顯。

4商業(yè)地產中物資市場運營管理方案構建

4.1完善運營服務方案

4.1.1優(yōu)化盈利方案

（1）擴大收入渠道

商業(yè)地產物資市場的物業(yè)、租金收入為量化收入，整體上沒有太大的變動，而除此之外的其它收入則可以被視為物資市場可變收入，包括但不局限產業(yè)服務收入、有償服務收入等，其中，有償服務收入是指為業(yè)務提供各項便利服務的收費，包括維修費、綠化費以及清潔費等，產業(yè)服務收入包括法律咨詢、技術服務以及股權投資等。這些收入來源的增多，對于激活物資市場資源，推動物資市場多樣化發(fā)展。與此同時，根據商業(yè)地產業(yè)戶需要，制定出一套完整的服務體系，包括人才體系、服務體系以及價格體系等。并以服務標準的執(zhí)行，為業(yè)戶提供切實可行的服務，從而不斷促進物資市場收入的持續(xù)增長。隨著產業(yè)服務以及有償服務的實施，其收入將會逐年遞增，評價權重可趨呈遞增趨勢，見表2所示。

4.1.2優(yōu)化成本支出

收入和支出是一個整體，在物資市場運營管理中，成本控制具有同等的重要性，對項目予以成本優(yōu)化，可以降低不必要的費用，提升資金利用率[7]。為此，合理編制成本預算，保證在成本執(zhí)行時有據可依，滿足物資市場成本支持，具體流程見圖1所示。

4.1.3優(yōu)化運營服務內容

（1）優(yōu)化基礎服務內容

物資市場應對當前基礎服務內容予以全面梳理，針對緊急市場處理能力、溝通能力以及服務意識等方面存在的問題，優(yōu)化服務組織，制訂標準化崗位工作流程，并根據業(yè)戶需要，重新梳理了基本服務體系，見表3所示。

（2）優(yōu)化渠道共通

就小型業(yè)戶而言，缺少適合自己的產品，而且代理服務、總經銷等商業(yè)模式也不熟悉，就老牌業(yè)戶而言，其產品管理需要升級換代，因此，物資市場可以組織業(yè)戶到全國各地的工廠、展會等尋找合適的產品，幫助其簽訂合同。并且，物資市場還可以建立一個采購平臺，通過產品的公開投標，既節(jié)省采購成本，又可以給業(yè)戶提供便利，開辟一條新的銷售渠道，形成雙贏局面。磁瓦，物資市場也可以組建專業(yè)的電商團隊，幫助業(yè)務在平臺上展示、陳列產品，并與物流企業(yè)溝通，從而實現(xiàn)雙方的需求對接，促使業(yè)戶之間的信息交流更加緊密。同時，物資市場還可以通過短視頻平臺宣傳業(yè)戶產品，比如抖音、快手等，在為業(yè)戶開辟新的營銷渠道的同時，也加強的商業(yè)地產物資市場的品牌知名度，以便于更好的吸引優(yōu)質業(yè)戶入駐，以優(yōu)質業(yè)戶再次帶動物資市場發(fā)展，從而形成良性循環(huán)[8]。

（3）提供全面的產業(yè)扶持

通過引進行業(yè)龍頭企業(yè)、優(yōu)質企業(yè)，可以提高物資市場品牌知名度及市場競爭能力，為此，除了做好產業(yè)對接和服務之外，還應該制定出相應的物資市場優(yōu)惠政策，包括活動專享、費用優(yōu)惠以及租金減免等，以此來吸引更多的優(yōu)勢業(yè)戶入駐。具體而言，可提供如下三個方面的支持內容：第一，技術支持。將科技行業(yè)、研究機構等資源結合到一起，提高物資市場業(yè)戶之間的技術交流；第二，資金支持。通過投資機構、金融機構的引入，提升物資市場金融服務水平，為業(yè)戶解決融資難的問題。與此同時，物資市場還可以通過減免服務費用、租金等方式，對業(yè)戶予以成本補貼；第三，市場支持。通過總集團的其他優(yōu)勢產業(yè)，為入駐業(yè)戶提供優(yōu)先采購機會，或是第一時間共享市場變化信息，為業(yè)戶提供決策支持。

4.1.4加快平臺化建設

（1）搭建信息互換平臺

作為一個整體的生態(tài)體系，商業(yè)地產物資市場自身就是一個交互場景，具有必要的互動要求與條件。具體而言，物資市場信息互換平臺應該包括三個方面：一是物資市場與業(yè)戶之間的信息互換，定期清點、盤點物資，加強數(shù)據化分析與決策支持，便于更好的備貨，并設置安全庫存；二是業(yè)戶與業(yè)戶之間的信息互換，為業(yè)戶合作牽線搭橋，以便應對供貨短缺等問題；三是物資市場員工之間的信息互換，改善物資市場員工的生活氛圍，提高舒適度與幸福感，以便于更好的服務于物資市場廣大業(yè)戶[9]。

（2）建立發(fā)展交互平臺

為滿足商業(yè)地產物資市場在市場、資金、人才以及技術等各領域的需要，構建以建筑產業(yè)為中心的上下游全產業(yè)鏈發(fā)展平臺。具體而言，即通過資源的交互，搭建起物資市場的產業(yè)合作交流平臺，運用自身資源，通過參觀行業(yè)活動、參觀考察等形式，以此增強物資市場業(yè)戶與外部的溝通，并進行廣泛的產業(yè)關聯(lián)和合作，促進建筑材料、建筑機械以及建筑用品等方面的市場信息交互，為業(yè)戶的未來發(fā)展提供決策支持。

4.2提升運營組織建設

4.2.1優(yōu)化管理模式

（1）組建獨立運營公司

長期以來，商業(yè)地產物資市場在管理序列中的內部管理權限過小，對外市場主體的地位太低，這對于外部業(yè)務開展、內部加強管理都是不利的。為此，在市場運作或規(guī)模相對成熟時，可賦予獨立運營資格，物資市場獨立運營公司，對物資市場的管理模式、組織體系以及權限范圍等予以重構，更適應業(yè)戶、市場以及國家政策需求，這對提高物資市場的市場地位而言大有裨益。

（2）構建一級管理模式

總集團應將權力下放給物資市場，并以物資市場為主體構建一級管理模式，實行戰(zhàn)略管控及目標管理，而不介入日常具體運營，讓物資市場自負盈虧、自主管理以及自主應對，激發(fā)物資市場管理活性，消除管理依賴，以應對激烈的市場競爭。

（3）建立扁平化內部結構

物資市場獨立運營后，可采用扁平化組織結構，將商業(yè)地產物資市場組織結構調整為安全管理部、工程管理部、客戶服務部、產業(yè)服務部以及招商部等部門，并權力下放，實現(xiàn)全責對等，最大成堵上激發(fā)各部門的積極性與主觀能動性，從而有效地推動了物資市場中繁雜而的運營管理工作，提高運營服務效率，提升業(yè)戶滿意度，扁平化內部結構見圖2所示。

4.2.2加強團隊建設

第一，加大人才引進力度。物資市場應按照特定崗位和人才需求，通過與專業(yè)對口的招聘渠道展開業(yè)務合作，包括不局限于付費獵聘等形式，以最快的速度吸引專業(yè)崗位專業(yè)人才。同時，充分利用自身產業(yè)資源，通人才推薦或政府專業(yè)人才服務平臺等方式，挑選適合的專業(yè)人才加入。第二，提高員工工資水平。由于成本控制需要，物資市場管理員工的工資水平在同行業(yè)中處于中下游，在人才方面缺乏優(yōu)勢，要想改變這種狀況，就必須對標業(yè)界現(xiàn)行的薪酬標準予以調整，尤其是對關鍵崗位人才和特殊人才，可以在一定程度上高于行業(yè)水平。在獎金方面，應與物資市場經營管理目標相結合，制定一套獨立的績效獎勵標準，公正地展開考核和獎勵發(fā)放。第三，提供員工升遷通道。對優(yōu)秀人次制定職業(yè)生涯規(guī)劃，重點考察，重點指導，給予足夠的提升空間，避免人才流失。第四，構建人才培訓體系。及時獲取最新行業(yè)信息，并常態(tài)化開展人才培訓工作，具體可通過交互式課堂、外聘專家、文字宣導等方式，豐富培訓形式。

4.3健全運營控制體系

（1）倉儲控制

第一，空間管控。在堆放物資時，倉庫存儲位置要根據物資情況來決定，以便使倉庫的環(huán)境符合物資的存儲球，并要做好“五距”控制，包括燈光兼具、頂距、柱距、墻壁間距以及垛距，此外，按照不同的物資管理方案，做好相應的防護措施；第二，時間管控。依據有效的物資管理效率原則，在提高工作效率、經濟效益的基礎上，對物資出入予以科學安排，實現(xiàn)物資的先進先出、快進快出，減少出入庫時間，提升庫存周轉率[10]。

（2）管理控制

第一，構建工作規(guī)范機制。商業(yè)地產物資市場要根據實際需求，對工作目標、要求以及流程予以詳細的梳理和制定，形成制度化的工作內容，做好工作培訓，在執(zhí)行的時候，要嚴格遵守制定的工作規(guī)范，保證運營管理質量；第二，構建快速響應機制。商業(yè)地產物資市場應設立一個便捷快速的需求響應途徑，尤其是通過專屬APP、客戶電話、微信等線上渠道，讓業(yè)戶可以迅速地將自己的需求表達出來，同時還可以安排專人進行快速對接和響應，及時安排有關工作。第三，構建雙監(jiān)督機制。一方面，建立一個內部監(jiān)督體系，制定工作日程表和評分表，對物資市場運營管理工作予以監(jiān)督，并采用評分制對工作效果進行評估。另一方面，通過定期座談、電話回訪、設置意見箱等方法，手機物資市場工作人員、業(yè)戶的意見反饋信息，并在反饋信息基礎上及時、有效地調整運營管理方式。

5結論

綜上所述，物資市場是當今社會的一個熱門話題，不僅是物資交換的重要渠道載體，更是一種新型的經濟形式，在推動區(qū)域經濟的發(fā)展中扮演著舉足輕重的角色。為此，應重視物資市場的運營管理效率與水平，多措并舉，更好的服務于廣大業(yè)戶，從而提高市場核心競爭力。

參考文獻：

[1]埃德加·M·胡佛.區(qū)域經濟學導論.[M]王翼龍，譯.北京：商務印書館，1990.

[2]孫中偉.生產物資市場的管理模式研究[J].現(xiàn)代商業(yè)，2023（4）：161-164.

[3]王緝慈.超越集群—中國產業(yè)集群的理論探索［M］.北京：科學出版社，2017.

[4]孫恒，許藝琳，張靜.市場管理與產品規(guī)劃流程的研究與應用[J].管理工程師，2022，27（3）：24-28.

[5]黎齊.哈爾濱市技術市場管理問題及對策研究[D].哈爾濱：黑龍江大學，2022.

[6]郝冉.芻議互聯(lián)網傳播下的企業(yè)市場管理[J].商訊，2022（3）：109-112.

[7]孫澤辰，滕雯婕，吳繆宇.基于市場管理功能的ERP系統(tǒng)在企業(yè)中的應用綜述[J].物流工程與管理，2021，43（7）：157-159.

[8]王思博.市場監(jiān)管機構管理資源配置研究[D].太原：山西師范大學，2020.

[9]劉璞.規(guī)范建筑市場管理促進建筑業(yè)發(fā)展措施探析[J].居舍，2019（26）：18.

[10]楊潔.加強市場管理促進房地產經濟健康發(fā)展的途徑[J].管理觀察，2018（31）：76-77.

[作者簡介]王云剛（1973—），男，漢族，江蘇徐州人，本科，徐州物資市場有限公司副總經理，研究方向：商業(yè)地產管理。

商業(yè)地產中的物資市場運營管理研究

王云剛

（徐州物資市場有限公司，江蘇徐州221000）

摘要：近年來，我國市場經濟體系改革不斷深化，物資市場產品日益豐富，市場形態(tài)轉向明顯，然而，傳統(tǒng)物質市場運營管理模式已逐漸無法滿足需求變化，并暴露出諸多弊端，如何更好的改進、完善物資市場運營管理，促進物資市場的可持續(xù)發(fā)展，已勢在必行。文章以商業(yè)地產為例，對其物資市場的運營管理問題予以探討，并構建科學的運營管理方案以期為相關企業(yè)提供參考借鑒。

關鍵詞：商業(yè)地產；物資市場；運營管理

中圖分類號：F299.23文獻標識碼：A文章編號：1005-6432（2024）09-0000-00

引言

在云計算、大數(shù)據等新一代信息技術的賦能下，傳統(tǒng)生產加工企業(yè)的獲利能力及空間被進一步壓縮，尤其處于商業(yè)地產中的微觀個體，無限制的控制生產經營成本也將不利于未來的可持續(xù)發(fā)展[1]?；诖耍镔Y市場應運而生，通過優(yōu)化資金、資源及資本，以實現(xiàn)降本增效的根本目的，促進業(yè)戶延伸及迭代升級。當然，由于商業(yè)地產的性質限制，其物資市場運營管理仍相對較為粗放，資源管控存在隨機性，若想擴大利潤空間及中間價值，則必須構建科學的物資市場運營管理方案，以高質量、高要求實現(xiàn)高效益。

1物資市場的核心概念

顧名思義，物資市場也被稱之為工業(yè)生產資料市場，通常代表物資商品交換關系總和及買賣場所，前者反映統(tǒng)一生產資料的多個經濟實體與各種生產資料擁有者的“經濟-物質”關系，后者代表物資商場、物資貿易中心以及物資交流會等。在我國，根據地域的不同，可以將物資市場分為全國性與區(qū)域性兩個方面，如果根據市場的交易目標來看，可以將其分為金屬市場、建材市場、化工市場、燃料市場以及機電產品市場等。不同類別的物資市場管理模式見表1所示[2]。

不同社會形態(tài)下的市場，體現(xiàn)著不同的生產關系，其特點也不盡相同。目前，我國仍處于社會主義初級階段，是在公有制基礎上以多種經濟要素并存，具有以下特點：第一，公有制為主體，多種經濟要素并存的市場；第二，以渠道流通、多種經營方式共存的市場；第三，實行開放、獨立的市場；第四，根據國家政策，實現(xiàn)內部整合的市場；第五，平等公平競爭的市場[3]。

2物資市場運營管理的核心要素與基本要求

2.1核心要素

（1）目標導向

物資市場運營管理的主要目的在于要使物資精密化、高效化、標準化，保證有限的物資資源得到最大的利用。在建立物資市場運營管理體系時，應確定業(yè)務所要達到的目標，并確定相應的評價方法及指標。

（2）權責清晰

物資市場要對物資的各個層次的主管及工作人員予以詳細的劃分，明確各部門職責，保證任務的合理分配，以提高工作效率。

（3）流程規(guī)范化

對物資盤點、清點、調撥、出庫、入庫以及采購等各個環(huán)節(jié)予以標準化，降低工作差錯與疏漏，提高了工作的可靠性與精確性。同時，要根據業(yè)戶具體業(yè)務情況，構建符合業(yè)戶實際運營情況的信息體系，方便對數(shù)據予以分析、管理。

（4）數(shù)據化支持

構建科學的分析數(shù)據管理與分析系統(tǒng)，對各種數(shù)據予以挖掘、分析、搜集及整理，以輔助決策。通過對物資安全庫存、使用及采購等方面的信息分析，能夠及時地找出存在的問題，從而做出合理的決策[4]。

（5）監(jiān)控與評估

在物資市場運營管理體系中，必須有一套完整的評價、監(jiān)測體系，用以控制各環(huán)節(jié)的物資質量，以改善物資質量，確保物資有效性及標準化。

2.2基本要求

（1）規(guī)范采購程序

從確定采購需求、制定采購計劃、簽訂合同以及選擇供應商等方面著手，對采購流程予以規(guī)范化。同時，采購工作必須做到公平公正公開，保證物資采購的合理性，維護供應商的合法利益。

（2）備貨與安全庫存

分析各種物資需求，確定安全庫存量及備貨戰(zhàn)略，以保證當需求量增大或出現(xiàn)意外狀況時，物資仍能得到及時的供給，防止由于物資短缺而造成的運營風險或生產中斷。

（3）定期清點、盤點

物資市場運營管理需要定期對物資予以清點與盤點，保證物資信息準確。其中，可在第一時間發(fā)現(xiàn)物資過期、異常以及缺陷等情況，為下一步的決策提供可靠的數(shù)據支撐。

（4）嚴格出入庫管理

對物資入庫實行嚴格的入庫控制，并對驗收、記錄以及盤點等各個環(huán)節(jié)予以標準化，從而有效地防止物資損耗及損失，確保物資的保值增值及安全性。

（5）數(shù)據化分析與決策支持

幫助業(yè)戶更好地分析物資庫存、消費及使用等數(shù)據，從而為業(yè)戶的物資管理策略及決策提供依據[5]?？梢哉f，數(shù)據分析有助于業(yè)戶把握物流發(fā)展趨勢與規(guī)律，從而提高業(yè)戶經營效率。

（6）風險管理與優(yōu)化

控制物資管理中的各種風險，主要包括庫存過剩風險、物資質量風險以及供應商風險等，同通過優(yōu)化物流方式、過程等，實現(xiàn)物資的高效利用。

3商業(yè)地產中物資市場運營管理存在的問題

3.1方案落實存在偏差

（1）運營服務與客戶招商的重視程度存在差異

商業(yè)地產物資市場實際運作中，由于招商指標的限制，導致客戶招商始終是主導工作，在運營管理中占有重要的位置。但是，在運營服務中，服務質量、服務內容與人才配置等并沒有像客戶招商那樣受到同樣的關注，且存在一定程度的滯后。一方面，以物業(yè)出租為基礎的目標管理，導致招商項目處于戰(zhàn)略位置；另一方面，由于商業(yè)地產收入多依賴于招商工作，致使資源向招商部門傾斜。

（2）產業(yè)服務與基礎服務的落實程度存在差異

商業(yè)地產物資市場提供了一系列的政策與產業(yè)服務內容，包括了業(yè)戶最關心的人才服務和技術服務，同時還提供了法律、金融等方面的孵化支持，同時還可以為業(yè)戶提供有關的政策信息[6]。從理論上來說，業(yè)戶的一切需要都可以滿足。但是，由于受到財力、人力以及市場環(huán)境等諸多因素的制約，能夠切實地提供的產業(yè)服務內容十分有限，并且活躍程度不高，成功率也沒有達到預期的效果。與之形成鮮明對比的是，服務工作已占很大比例。

3.2組織成效評價不高

（1）管理效率不高

第一，決策權限較低。物資市場日常工作大部分都是經過流程審批，但在實際操作中，部分項目不能經過物資市場終簽，需上報給總集團。第二，自主性不強。一般來說，自主性越高，則可以被視為其市場化程度越高，在參與市場競爭中的靈活性越大，反之亦然。商業(yè)地產的物資市場在理解和參與市場競爭和發(fā)展過程中，所耗費人力、物力較大，業(yè)戶調研更為困難，而若是由于某些微小的利潤問題導致資產運營中心甚至總集團持反對意見，則將前功盡棄。第三，交流成本較高。以東興物資集團為例，其下設七家企業(yè)，形成了涉及五金機電、防水保溫、門窗、裝飾建材、建筑及綜合等十余大類，上萬種產品，物資市場僅僅是東興物資集團6個功能性組織架構之一，按照權責劃分，若涉及到一些復雜性、技術性的問題，需要發(fā)出工作聯(lián)絡信尋求解決辦法，每個問題需要5-8人溝通，成本較高。

（2）業(yè)戶評價有待提升

在業(yè)戶滿意度調查中，大部分業(yè)戶認為物資市場需要提高緊急市場處理能力、溝通能力以及服務意識，并強化工作效率，這些有待改善的環(huán)節(jié)基本涵蓋了物資市場現(xiàn)有核心崗位。

3.3控制實施力度不足

（1）實施頻率不高

物資市場主要通過專項性檢查或考核的方式展開運營控制，但在較多時候，物資市場屬于被動支持，其參與積極性顯然不高。從數(shù)量上來看，每年物資市場自行開展的檢查工作不超過10次，可見其實施頻率不高。

（2）效果影響不明顯

作為目的性極強的工作，控制管理要在現(xiàn)實工作和計劃要求之間表現(xiàn)出動態(tài)變化的過程中，通過修正現(xiàn)實工作中的偏差，來對計劃要求予以完善及修正，以此來持續(xù)提升工作質量。但是，從運營控制實踐中來看，物資市場實際效果并不顯著，各項運營管理評價指標、水平未發(fā)生較大改變，雖然每年都對工作流程、工作規(guī)范以及工作制度等進行自我檢查，但改變力度較弱，效果不明顯。

4商業(yè)地產中物資市場運營管理方案構建

4.1完善運營服務方案

4.1.1優(yōu)化盈利方案

（1）擴大收入渠道

商業(yè)地產物資市場的物業(yè)、租金收入為量化收入，整體上沒有太大的變動，而除此之外的其它收入則可以被視為物資市場可變收入，包括但不局限產業(yè)服務收入、有償服務收入等，其中，有償服務收入是指為業(yè)務提供各項便利服務的收費，包括維修費、綠化費以及清潔費等，產業(yè)服務收入包括法律咨詢、技術服務以及股權投資等。這些收入來源的增多，對于激活物資市場資源，推動物資市場多樣化發(fā)展。與此同時，根據商業(yè)地產業(yè)戶需要，制定出一套完整的服務體系，包括人才體系、服務體系以及價格體系等。并以服務標準的執(zhí)行，為業(yè)戶提供切實可行的服務，從而不斷促進物資市場收入的持續(xù)增長。隨著產業(yè)服務以及有償服務的實施，其收入將會逐年遞增，評價權重可趨呈遞增趨勢，見表2所示。

4.1.2優(yōu)化成本支出

收入和支出是一個整體，在物資市場運營管理中，成本控制具有同等的重要性，對項目予以成本優(yōu)化，可以降低不必要的費用，提升資金利用率[7]。為此，合理編制成本預算，保證在成本執(zhí)行時有據可依，滿足物資市場成本支持，具體流程見圖1所示。

4.1.3優(yōu)化運營服務內容

（1）優(yōu)化基礎服務內容

物資市場應對當前基礎服務內容予以全面梳理，針對緊急市場處理能力、溝通能力以及服務意識等方面存在的問題，優(yōu)化服務組織，制訂標準化崗位工作流程，并根據業(yè)戶需要，重新梳理了基本服務體系，見表3所示。

（2）優(yōu)化渠道共通

就小型業(yè)戶而言，缺少適合自己的產品，而且代理服務、總經銷等商業(yè)模式也不熟悉，就老牌業(yè)戶而言，其產品管理需要升級換代，因此，物資市場可以組織業(yè)戶到全國各地的工廠、展會等尋找合適的產品，幫助其簽訂合同。并且，物資市場還可以建立一個采購平臺，通過產品的公開投標，既節(jié)省采購成本，又可以給業(yè)戶提供便利，開辟一條新的銷售渠道，形成雙贏局面。磁瓦，物資市場也可以組建專業(yè)的電商團隊，幫助業(yè)務在平臺上展示、陳列產品，并與物流企業(yè)溝通，從而實現(xiàn)雙方的需求對接，促使業(yè)戶之間的信息交流更加緊密。同時，物資市場還可以通過短視頻平臺宣傳業(yè)戶產品，比如抖音、快手等，在為業(yè)戶開辟新的營銷渠道的同時，也加強的商業(yè)地產物資市場的品牌知名度，以便于更好的吸引優(yōu)質業(yè)戶入駐，以優(yōu)質業(yè)戶再次帶動物資市場發(fā)展，從而形成良性循環(huán)[8]。

（3）提供全面的產業(yè)扶持

通過引進行業(yè)龍頭企業(yè)、優(yōu)質企業(yè)，可以提高物資市場品牌知名度及市場競爭能力，為此，除了做好產業(yè)對接和服務之外，還應該制定出相應的物資市場優(yōu)惠政策，包括活動專享、費用優(yōu)惠以及租金減免等，以此來吸引更多的優(yōu)勢業(yè)戶入駐。具體而言，可提供如下三個方面的支持內容：第一，技術支持。將科技行業(yè)、研究機構等資源結合到一起，提高物資市場業(yè)戶之間的技術交流；第二，資金支持。通過投資機構、金融機構的引入，提升物資市場金融服務水平，為業(yè)戶解決融資難的問題。與此同時，物資市場還可以通過減免服務費用、租金等方式，對業(yè)戶予以成本補貼；第三，市場支持。通過總集團的其他優(yōu)勢產業(yè)，為入駐業(yè)戶提供優(yōu)先采購機會，或是第一時間共享市場變化信息，為業(yè)戶提供決策支持。

4.1.4加快平臺化建設

（1）搭建信息互換平臺

作為一個整體的生態(tài)體系，商業(yè)地產物資市場自身就是一個交互場景，具有必要的互動要求與條件。具體而言，物資市場信息互換平臺應該包括三個方面：一是物資市場與業(yè)戶之間的信息互換，定期清點、盤點物資，加強數(shù)據化分析與決策支持，便于更好的備貨，并設置安全庫存；二是業(yè)戶與業(yè)戶之間的信息互換，為業(yè)戶合作牽線搭橋，以便應對供貨短缺等問題；三是物資市場員工之間的信息互換，改善物資市場員工的生活氛圍，提高舒適度與幸福感，以便于更好的服務于物資市場廣大業(yè)戶[9]。

（2）建立發(fā)展交互平臺

為滿足商業(yè)地產物資市場在市場、資金、人才以及技術等各領域的需要，構建以建筑產業(yè)為中心的上下游全產業(yè)鏈發(fā)展平臺。具體而言，即通過資源的交互，搭建起物資市場的產業(yè)合作交流平臺，運用自身資源，通過參觀行業(yè)活動、參觀考察等形式，以此增強物資市場業(yè)戶與外部的溝通，并進行廣泛的產業(yè)關聯(lián)和合作，促進建筑材料、建筑機械以及建筑用品等方面的市場信息交互，為業(yè)戶的未來發(fā)展提供決策支持。

4.2提升運營組織建設

4.2.1優(yōu)化管理模式

（1）組建獨立運營公司

長期以來，商業(yè)地產物資市場在管理序列中的內部管理權限過小，對外市場主體的地位太低，這對于外部業(yè)務開展、內部加強管理都是不利的。為此，在市場運作或規(guī)模相對成熟時，可賦予獨立運營資格，物資市場獨立運營公司，對物資市場的管理模式、組織體系以及權限范圍等予以重構，更適應業(yè)戶、市場以及國家政策需求，這對提高物資市場的市場地位而言大有裨益。

（2）構建一級管理模式

總集團應將權力下放給物資市場，并以物資市場為主體構建一級管理模式，實行戰(zhàn)略管控及目標管理，而不介入日常具體運營，讓物資市場自負盈虧、自主管理以及自主應對，激發(fā)物資市場管理活性，消除管理依賴，以應對激烈的市場競爭。

（3）建立扁平化內部結構

物資市場獨立運營后，可采用扁平化組織結構，將商業(yè)地產物資市場組織結構調整為安全管理部、工程管理部、客戶服務部、產業(yè)服務部以及招商部等部門，并權力下放，實現(xiàn)全責對等，最大成堵上激發(fā)各部門的積極性與主觀能動性，從而有效地推動了物資市場中繁雜而的運營管理工作，提高運營服務效率，提升業(yè)戶滿意度，扁平化內部結構見圖2所示。

圖2扁平化內部結構示意

4.2.2加強團隊建設

第一，加大人才引進力度。物資市場應按照特定崗位和人才需求，通過與專業(yè)對口的招聘渠道展開業(yè)務合作，包括不局限于付費獵聘等形式，以最快的速度吸引專業(yè)崗位專業(yè)人才。同時，充分利用自身產業(yè)資源，通人才推薦或政府專業(yè)人才服務平臺等方式，挑選適合的專業(yè)人才加入。第二，提高員工工資水平。由于成本控制需要，物資市場管理員工的工資水平在同行業(yè)中處于中下游，在人才方面缺乏優(yōu)勢，要想改變這種狀況，就必須對標業(yè)界現(xiàn)行的薪酬標準予以調整，尤其是對關鍵崗位人才和特殊人才，可以在一定程度上高于行業(yè)水平。在獎金方面，應與物資市場經營管理目標相結合，制定一套獨立的績效獎勵標準，公正地展開考核和獎勵發(fā)放。第三，提供員工升遷通道。對優(yōu)秀人次制定職業(yè)生涯規(guī)劃，重點考察，重點指導，給予足夠的提升空間，避免人才流失。第四，構建人才培訓體系。及時獲取最新行業(yè)信息，并26696f0af528aac028def2847d6954ec常態(tài)化開展人才培訓工作，具體可通過交互式課堂、外聘專家、文字宣導等方式，豐富培訓形式。

4.3健全運營控制體系

（1）倉儲控制

第一，空間管控。在堆放物資時，倉庫存儲位置要根據物資情況來決定，以便使倉庫的環(huán)境符合物資的存儲球，并要做好“五距”控制，包括燈光兼具、頂距、柱距、墻壁間距以及垛距，此外，按照不同的物資管理方案，做好相應的防護措施；第二，時間管控。依據有效的物資管理效率原則，在提高工作效率、經濟效益的基礎上，對物資出入予以科學安排，實現(xiàn)物資的先進先出、快進快出，減少出入庫時間，提升庫存周轉率[10]。

（2）管理控制

第一，構建工作規(guī)范機制。商業(yè)地產物資市場要根據實際需求，對工作目標、要求以及流程予以詳細的梳理和制定，形成制度化的工作內容，做好工作培訓，在執(zhí)行的時候，要嚴格遵守制定的工作規(guī)范，保證運營管理質量；第二，構建快速響應機制。商業(yè)地產物資市場應設立一個便捷快速的需求響應途徑，尤其是通過專屬APP、客戶電話、微信等線上渠道，讓業(yè)戶可以迅速地將自己的需求表達出來，同時還可以安排專人進行快速對接和響應，及時安排有關工作。第三，構建雙監(jiān)督機制。一方面，建立一個內部監(jiān)督體系，制定工作日程表和評分表，對物資市場運營管理工作予以監(jiān)督，并采用評分制對工作效果進行評估。另一方面，通過定期座談、電話回訪、設置意見箱等方法，手機物資市場工作人員、業(yè)戶的意見反饋信息，并在反饋信息基礎上及時、有效地調整運營管理方式。

5結論

綜上所述，物資市場是當今社會的一個熱門話題，不僅是物資交換的重要渠道載體，更是一種新型的經濟形式，在推動區(qū)域經濟的發(fā)展中扮演著舉足輕重的角色。為此，應重視物資市場的運營管理效率與水平，多措并舉，更好的服務于廣大業(yè)戶，從而提高市場核心競爭力。

參考文獻：

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[10]楊潔.加強市場管理促進房地產經濟健康發(fā)展的途徑[J].管理觀察，2018（31）：76-77.

[作者簡介]王云剛（1973—），男，漢族，江蘇徐州人，本科，徐州物資市場有限公司副總經理，研究方向：商業(yè)地產管理。