陳超滄

本文以提高估價專業(yè)度為目的，結(jié)合估價實務(wù)，尋找評估參數(shù)的敏感程度和評估結(jié)果可信度之間的關(guān)聯(lián)性，并試圖建立根據(jù)評估參數(shù)的敏感程度評價評估結(jié)果可信度的規(guī)則，旨在引起讀者對相關(guān)問題的關(guān)注和討論，以共同填補研究空白，從而推動評估行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。

一、引言

估價師采用剩余法評估某宗土地時，發(fā)現(xiàn)了一個有趣的現(xiàn)象：開發(fā)價值取值的變化引起地價的變化幅度數(shù)倍于開發(fā)價值本身的變化幅度，如果兩名估價師對開發(fā)價值判斷的差異為10%，則兩人評估結(jié)果的差異將超過50%。而其他參數(shù)變動引起地價變化幅度均小于參數(shù)本身的變化幅度，即參數(shù)變動1%引起的地價變動少于1%。換言之，此剩余法的評估結(jié)果完全取決于開發(fā)價值的取值。一般來說，估價規(guī)程和相關(guān)指導(dǎo)意見無相關(guān)規(guī)定的情況下，沒有依據(jù)也沒有必要考慮某個評估參數(shù)對評估結(jié)果過于重要的影響。但有估價師提出了新的見解，認(rèn)為此剩余法評估結(jié)果對于開發(fā)價值過于敏感，使開發(fā)價值取值輕微偏差即令評估結(jié)果較大地偏離實際價值，因此在沒有十足把握和充足依據(jù)證明評估結(jié)果可信的情況下，不宜對此剩余法評估結(jié)果賦予高權(quán)重。

本文就評估結(jié)果對評估參數(shù)變動的敏感程度（下文簡稱為評估參數(shù)的敏感程度，兩者定義相同）相關(guān)問題展開研究分析，探討了評估參數(shù)的敏感程度和評估結(jié)果可信度之間的關(guān)聯(lián)性，以及根據(jù)評估參數(shù)的敏感程度評價評估結(jié)果可信度的必要性，并試圖建立評價規(guī)則，旨在引起讀者對相關(guān)問題的關(guān)注和討論。

二、評估參數(shù)的敏感程度和評估結(jié)果可信度的關(guān)聯(lián)性研究

（一）敏感度系數(shù)的定義

敏感度系數(shù)是評價指標(biāo)變化的百分率與參數(shù)變化的百分率之比。敏感度系數(shù)絕對值越大，表明評價指標(biāo)對于參數(shù)變動的敏感程度越高。敏感度系數(shù)計算公式如下：

E＝（△A/A）÷（△F/F）

公式中：E——評價指標(biāo)A對于參數(shù)F的敏感度系數(shù)

△A/A——參數(shù)F發(fā)生△F/F變化時，評價指標(biāo)A的相應(yīng)變化率（%）

△F/F——參數(shù)F的變化率（%）

敏感度系數(shù)為正數(shù)代表評價指標(biāo)和參數(shù)為同方向變動，敏感度系數(shù)為負(fù)數(shù)代表反方向變動。評價指標(biāo)和參數(shù)的變動方向不在本文討論范圍內(nèi)，本文僅研究敏感程度的絕對值。估價中評價指標(biāo)一般為評估結(jié)果。

（二）潛在的敏感參數(shù)

對于將參數(shù)判定為敏感度高或敏感度低，目前各領(lǐng)域尚無普遍認(rèn)可的判定標(biāo)準(zhǔn)。本文將敏感度系數(shù)絕對值大于1的參數(shù)定義為敏感參數(shù)，敏感度系數(shù)絕對值小于或等于1的參數(shù)定義為非敏感參數(shù)。

通過反復(fù)測試各種評估方法在各種場景下的表現(xiàn)，可以得到以下結(jié)論：剩余法中的不動產(chǎn)開發(fā)價值和建設(shè)成本，收益法中的毛收入、報酬率和遞增率等參數(shù)在一些場景中會成為敏感參數(shù)；其他各種估價方法的各種參數(shù)在絕大多數(shù)情況下都會保持較低敏感度，即為非敏感參數(shù)。

（三）評估參數(shù)的敏感度系數(shù)在不同場景下的變化

上文提及的潛在的敏感參數(shù)并非在所有場景下都保持高敏感度，有時它們的敏感度會變得較低，下面以三宗地的剩余法評估參數(shù)為例進(jìn)行說明（見表1）。

備注：開發(fā)價值敏感度系數(shù)＝評估結(jié)果變化率÷開發(fā)價值變化率；建設(shè)成本敏感度系數(shù)＝評估結(jié)果變化率÷建設(shè)成本變化率。

從表1可以看到，評估參數(shù)的敏感度系數(shù)會隨著不同場景而改變。宗地A、B中開發(fā)價值為敏感參數(shù)、建設(shè)成本為非敏感參數(shù)；宗地C中開發(fā)價值和建設(shè)成本均為敏感參數(shù)。相同情況也會出現(xiàn)在收益法中，在一些場景下，報酬率、遞增率會成為敏感參數(shù)，而在另外一些場景下又會成為非敏感參數(shù)。

（四）評估參數(shù)的敏感程度和評估結(jié)果可信度之間的關(guān)聯(lián)性探討

接上文剩余法的例子，三宗地的開發(fā)價值敏感度系數(shù)絕對值分別為1.10、1.81和4.43，即開發(fā)價值1%的變動對評估結(jié)果分別產(chǎn)生1.1%、1.81%和4.43%的變動。因此，評估結(jié)果對開發(fā)價值的敏感程度從小到大排序為：宗地A→宗地B→宗地C。

《房地產(chǎn)估價原理與方法（2022）》教材提到，房地產(chǎn)的真實價值僅是理論上存在，現(xiàn)實中因不可觀察而不能直接得知，估價只是盡量逼近它，即評估價值＝真實價值＋誤差。假設(shè)例子中的評估參數(shù)均為真實值，計算得到的評估結(jié)果為真實價值，而受估價師認(rèn)知的影響，開發(fā)價值出現(xiàn)了α（α≠0）的偏差，假設(shè)其他參數(shù)不變，則對三宗地的評估結(jié)果產(chǎn)生的影響分別為1.10α、1.81α和4.43α，即：

宗地A評估結(jié)果＝宗地A真實價值×（1＋1.10α）；

宗地B評估結(jié)果＝宗地B真實價值×（1＋1.81α）；

宗地C評估結(jié)果＝宗地C真實價值×（1＋4.43α）。

假設(shè)開發(fā)價值的偏差α為固定值，則評估結(jié)果誤差從小到大的排序必然為：宗地A→宗地B→宗地C。

《房地產(chǎn)估價原理與方法（2022）》教材提到，英國有關(guān)估價委托人或利害關(guān)系人因?qū)υu估價值不滿而起訴估價師的案件中，法官使用的誤差范圍通常是±10%，有時放寬到±15%，對于難度很大的估價業(yè)務(wù)甚至放寬到±20%。接上例，假設(shè)α為5%，則宗地A、B評估結(jié)果誤差分別為5.50%和9.05%，處于英國法庭使用的誤差范圍內(nèi)；宗地C評估結(jié)果誤差為22.15%，超過了英國法庭使用的誤差范圍。因此，三宗地評估參數(shù)（僅指開發(fā)價值）的容差率從高到低的排序為：宗地A→宗地B→宗地C。

總體而言，在不考慮其他因素的情況下，理論上敏感程度越低的評估參數(shù)容差率越高，得出的評估結(jié)果誤差越小、越逼近真實價值，評估結(jié)果的可信度越高。

三、根據(jù)評估參數(shù)的敏感程度評價評估結(jié)果可信度的規(guī)則探討

對于根據(jù)評估參數(shù)的敏感程度評價評估結(jié)果可信度的規(guī)則，以下提供了一些思路，供讀者參考及討論：

情況一：某個評估方法的評估參數(shù)敏感度系數(shù)絕對值均≤1。此時可以認(rèn)為該評估方法的評估結(jié)果可信度不受敏感參數(shù)的影響。

情況二：某個評估方法中1個或以上評估參數(shù)的敏感度系數(shù)絕對值＞1且≤3。此時可以認(rèn)為該評估方法存在因敏感參數(shù)取值偏差而增大評估結(jié)果誤差的可能性，該評估結(jié)果可信度受敏感參數(shù)的影響，這時應(yīng)對敏感參數(shù)予以定性分析以論證評估結(jié)果可信度。

情況三：某個評估方法中1個或以上評估參數(shù)的敏感度系數(shù)絕對值＞3。此時可以認(rèn)為該評估方法存在因敏感參數(shù)取值偏差而使評估結(jié)果誤差數(shù)量級增大的可能性。這時可以借助風(fēng)險分析工具，通過定量分析，估計敏感參數(shù)預(yù)期誤差率及對應(yīng)的概率，并采用矩陣將評估結(jié)果分為可信、應(yīng)充分論證、不可信3個區(qū)間（見表2）。

四、制定評價規(guī)則的必要性和實務(wù)中的可操作性

（一）制定評價規(guī)則的必要性

結(jié)合估價實務(wù)，制訂根據(jù)評估參數(shù)的敏感程度評價評估結(jié)果可信度的相關(guān)規(guī)則有一定必要性。首先，可以充分論證評估結(jié)果的可信度，增加估價報告說服力；其次，可以增強估價報告的咨詢建議功能，為報告使用者決策提供更多參考依據(jù)；最后，外部審查人員可以針對性審查敏感參數(shù)，論證評估結(jié)果的公允性。

（二）實務(wù)中的可操作性

要根據(jù)評估參數(shù)的敏感程度評價評估結(jié)果可信度，首先要篩選出敏感參數(shù)并測出敏感度系數(shù)。借助敏感性分析工具，在估價實務(wù)中具備可操作性。

1.潛在的敏感參數(shù)可預(yù)先篩選

前文已總結(jié)出剩余法中的開發(fā)價值和建設(shè)成本，收益法中的毛收入、報酬率和遞增率等參數(shù)在一些場景中會成為敏感參數(shù)，實務(wù)中有針對性地關(guān)注這些參數(shù)即可，不必每次對所有的評估參數(shù)進(jìn)行考察。

2.敏感性分析工具使用簡單

敏感性分析可以利用EXCEL的“模擬運算表”功能來實現(xiàn)。借助“模擬運算表”可快速構(gòu)建敏感性分析模型并得到分析結(jié)果。

（三）評估標(biāo)準(zhǔn)涉及評估參數(shù)敏感程度的有關(guān)要求

目前國內(nèi)外評估標(biāo)準(zhǔn)對于評估參數(shù)的敏感程度問題或者未作規(guī)定、或者僅要求作出披露（見表3）。在制訂合理的評價標(biāo)準(zhǔn)前，還有待進(jìn)行大量的研究和討論。

結(jié)語：

目前業(yè)內(nèi)對于評估參數(shù)敏感程度的關(guān)注度較低，相關(guān)的研究還存在空白。本文對評估參數(shù)的敏感程度相關(guān)問題展開研究分析，并探討了建立根據(jù)評估參數(shù)的敏感程度評價評估結(jié)果可信度的規(guī)則，以期為相關(guān)研究提供一定參考和借鑒。

（作者單位：廣東中企華正誠資產(chǎn)房地產(chǎn)土地評估造價咨詢有限公司）