摘要：隨著市場經(jīng)濟的快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)一度欣欣向榮，許多企業(yè)紛紛加入投資性房地產(chǎn)項目開發(fā)隊伍。在此情形下，原有的歷史成本計量已經(jīng)無法適應(yīng)房地產(chǎn)市場環(huán)境。因此，選擇合適的計量模式非常重要。對此，我國于2006年2月將公允價值計量寫入會計準則。公允價值計量可以客觀反映房地產(chǎn)市場價格，從而真實反映企業(yè)的資產(chǎn)規(guī)模。然而，它在實際運用過程中還存在一些問題。通過選取新城控股作為案例對象，分析公允價值計量對投資性房地產(chǎn)公司的財務(wù)影響，從而了解公允價值在投資性房地產(chǎn)運用方面的困難，并據(jù)此提出相應(yīng)建議，以期為公允價值計量的實際應(yīng)用提供借鑒。

關(guān)鍵詞：投資性房地產(chǎn)；公允價值計量；財務(wù)影響

0引言

計量是會計核算中最重要的一環(huán)，它關(guān)乎企業(yè)每一項經(jīng)濟業(yè)務(wù)的價值屬性。其中歷史成本計量和公允價值計量是投資性房地產(chǎn)的兩種計量方式。歷史成本計量以最初獲取或制造某物時的實際成本進行入賬，不可隨意更改，有利于保障會計信息質(zhì)量的真實可靠性。但隨著我國市場經(jīng)濟的蓬勃發(fā)展，受傳統(tǒng)觀念的影響，大多數(shù)人把房產(chǎn)當(dāng)成安身立命之本，一定時期內(nèi)對房產(chǎn)的需求較大，房價高位運行。在此大環(huán)境下，許多企業(yè)開始擴大投資性房地產(chǎn)持有比例，以期達到保值增值的目的。但是，由于會計信息相關(guān)性較弱，在房地產(chǎn)市場變動較大背景下，歷史成本計量并不能反映企業(yè)真實情況。而通過公允價值計量可以解決類似的問題。2006年，財政部就將公允價值計量寫入《企業(yè)會計準則——基本準則》。另外，在具體準則中，還新增了一項新內(nèi)容——投資性房地產(chǎn)。在此之前，投資性房地產(chǎn)是不能作為單獨科目進行核算的。對于投資性房地產(chǎn)，企業(yè)可通過歷史成本和公允價值兩種方式進行計量。但因為沒有對公允價值的確認計量方法進行規(guī)范統(tǒng)一，所以，在應(yīng)用公允價值計量時存在一定的難度。為此，2014年1月，財政部新增《企業(yè)會計準則第39號——公允價值計量》，對公允價值的實際應(yīng)用做出了統(tǒng)一規(guī)范，推動了公允價值計量的進一步完善。

相較于歷史成本計量，公允價值計量更加適應(yīng)市場經(jīng)濟的發(fā)展，它不僅可以實時反映市場價值，擴大資產(chǎn)規(guī)模，而且能提升融資能力，協(xié)助信息使用者做出更合理有效的決策。通過對上市公司投資性房地產(chǎn)公允價值應(yīng)用情況的分析，可以了解不同計量方法對公司財務(wù)的影響，并從中發(fā)現(xiàn)問題、解決問題。這不僅可以進一步完善公允價值計量體系，而且對同行業(yè)投資性房地產(chǎn)變更為公允價值計量模式也具有參考意義。

1文獻回顧

黃世忠[1]指出，公允價值會計的計量以市場價值及未來現(xiàn)金流量的現(xiàn)值為主要計量屬性，通過梳理公允價值會計的產(chǎn)生和發(fā)展趨勢，得出公允價值計量必將取代成本計量成為21世紀主流。

于永生[2]認為，國際會計界對公允價值會計理論尚未形成統(tǒng)一認識，會限制公允價值計量的實際應(yīng)用，并據(jù)此提出公允價值的理論基礎(chǔ)是決策有用觀，其理論前提是會計信息質(zhì)量要求的相關(guān)性，會計信息相關(guān)性強更有利于管理層做出合理、有用的決策。

張立俊[3]認為，公允價值在實踐過程中主要存在3個方面的問題：一是人們對公允價值的運用存在認識上的誤區(qū)，這是最大的阻力；二是由于市場機制不健全和公司治理結(jié)構(gòu)不完善，容易存在人為操控現(xiàn)象；三是無論是對公允價值的重估，還是實施過程的監(jiān)管，公允價值計量的成本都相對提高了。

張奇峰等[4]通過對投資性房地產(chǎn)使用不同計量模式進行比對發(fā)現(xiàn)，計量模式的不同對企業(yè)財務(wù)有很大影響，而公允價值計量相對成本計量而言影響更大；同時提出企業(yè)在進行投資性房地產(chǎn)計量模式的選擇時，在考慮其對企業(yè)影響的同時，也要考慮信息披露和監(jiān)管成本，注意會計信息的可比性與透明度。

楊建紅[5]認為，公允價值計量自引入我國后，其實際應(yīng)用情況并不良好，提出了我國投資性房地產(chǎn)在公允價值計量運用時存在確認條件苛刻、估值技術(shù)不合理和公允價值模式下會計處理不規(guī)范等問題，并通過對這些問題的分析提出了相應(yīng)的政策性建議。

黃世忠和王肖健[6]通過對公允價值會計發(fā)展過程進行分析，指出推動公允價值會計成為主流主要是政治界、金融界及政府監(jiān)管部門對公允價值會計施加壓力造成的，而在這個過程中，公允價值的確認方法會不斷改進，公允價值會計也會逐漸完善。

綜上所述，投資性房地產(chǎn)計量模式的選擇會對企業(yè)財務(wù)產(chǎn)生影響。公允價值計量雖然可能會造成信息失真、成本提高、計量方式不規(guī)范等一系列問題，但總的來說，公允價值計量的應(yīng)用對企業(yè)利大于弊。大多數(shù)人對公允價值計量的未來發(fā)展持積極態(tài)度。

2研究方法

2.1文獻研究法

通過多種途徑搜集相關(guān)文獻資料，并對其進行整理分析，以此了解投資性房地產(chǎn)及其計量模式的發(fā)展變更，加深對相關(guān)知識的理解。

2.2案例研究法

以新城控股集團股份有限公司（以下簡稱“新城控股”）為例，對該公司的財務(wù)信息進行整理，分析其改變投資性房地產(chǎn)計量模式所產(chǎn)生的財務(wù)影響，并針對公允價值計量下可能產(chǎn)生的問題提出相應(yīng)建議。

3相關(guān)理論概述

3.1投資性房地產(chǎn)

投資性房地產(chǎn)，其目的是賺取租金或資本增值，或者兼而有之。相關(guān)會計準則中有規(guī)定，投資性房地產(chǎn)可以單獨計量、單獨售賣。其主要包括已出租的土地使用權(quán)和建筑物、持有以備增值轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。計量方式主要是歷史成本計量和公允價值計量兩種。其確認條件有3個：一是相關(guān)經(jīng)濟利益很可能流入；二是成本可靠計量；三是提供者為可靠房產(chǎn)商。

3.2公允價值

公允價值是指雙方在自由、開放的環(huán)境中，基于自愿平等協(xié)商一致的原則進行交易時的物品的價值。其特點在于真實、公允地反映市場價值。相比歷史成本計量，公允價值計量的會計信息相關(guān)性更強，能夠及時且公允地反映資產(chǎn)規(guī)模的變化，保全企業(yè)資本。但在實際運用過程中，由于信息披露不完整、市場環(huán)境的不穩(wěn)定，企業(yè)財務(wù)信息就可能被人為控制，進而降低會計信息的真實性。而公允價值計量不僅為財務(wù)信息使用者做出合理決策提供真實、可靠的信息，而且對國家進行經(jīng)濟宏觀調(diào)控也大有裨益。

4案例分析

4.1案例企業(yè)簡介

新城控股于1996年成立，2015年在4日A股上市，主營業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)開發(fā)與銷售。新城控股專注于開發(fā)高品質(zhì)住宅物業(yè)和綜合體項目，并已發(fā)展成為全國性的綜合房地產(chǎn)集團，業(yè)務(wù)涵蓋住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)。公司為打造體驗式商業(yè)綜合體，還推出了吾悅廣場項目，并且多年來致力于實現(xiàn)吾悅廣場的全國化布局。目前新城控股已經(jīng)多個大中城市實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)布局。

4.2公允價值計量運用情況

4.2.1公允價值披露情況

2015年，新城控股通過了投資性房地產(chǎn)計量方式的變更，開始對投資性房地產(chǎn)進行公允價值計量。據(jù)規(guī)定，公允價值計量有3個層次，而新城控股年度報告披露顯示，公司的公允價值計量結(jié)果屬于第三層次。

根據(jù)新城控股年報可知，對于投資性房地產(chǎn)，該公司主要通過獨立的專業(yè)機構(gòu)進行評估，其評估方法主要包括租金收益模型和市場可比法，涉及的輸入值為租金增長率和資本化率和單位價格等，并對金融工具涉及的估值技術(shù)的范圍、名稱進行了簡單復(fù)述。

4.2.2新城控股公允價值運用情況

2018年新城控股公允價值計量項目見表1。從年報中可以看出，除青浦、諸暨、青島和渭南吾悅廣場外，其他39個吾悅廣場項目均采用公允價值計量模式，區(qū)域范圍涉及30多個城市，其中租金收入占房地產(chǎn)公允價值比重在10%以上的就有7個。

4.3公允價值計量對企業(yè)財務(wù)的影響

4.3.1資產(chǎn)負債率

由表2可知，2014年以歷史成本方式計量投資性房地產(chǎn)時，新城控股資產(chǎn)負債率高達76.83%。由于2015年新城控股變更了投資性房地產(chǎn)計量方式，所以對以前年度進行追溯調(diào)整。調(diào)整后，2014年新城控股資產(chǎn)總額小幅上升，資產(chǎn)負債率變?yōu)?6.03%，小幅下降。2015年該公司開始實施公允價值計量，此后投資性房地產(chǎn)價值快速上漲，已從2014年的59.36億元增至2018年的407.58億元。再看變更為以公允價值計量后，新城控股資產(chǎn)負債率在2015和2016年提升幅度較大。資產(chǎn)負債率在2017年有1.7%的小幅上漲，2018年有1.27%的下降。雖然這兩年變化不大，但負債總額卻上漲極快，從2016年的868.03億元增至2018年的2793.62億元。這主要是因為計量方式的變更擴大了公司資產(chǎn)規(guī)模，增強了公司償債能力，從而使得公司更容易獲得外部融資。

新城控股的資產(chǎn)負債率在變更為公允價值計量方式前后都很高，2014年追溯調(diào)整后雖然變化不大，但還是有所下降。這說明投資性房地產(chǎn)變更為公允價值計量其實是利好的，如果公司在高負債率的情況下不采取措施變更計量方式，就可能面臨財務(wù)風(fēng)險。所以，公允價值計量方式的變更對新城控股的資本結(jié)構(gòu)產(chǎn)生了積極影響。

4.3.2利潤總額

2014年新城控股在計量方式變更前利潤總額為18.02億元，變更為公允價值計量方式追溯調(diào)整后利潤總額為24.09億元，增加6.07億元（見表3）。公司變更會計政策，對投資性房地產(chǎn)進行追溯調(diào)整，使公允價值與賬面價值之間產(chǎn)生差異，進而使2014年投資性房地產(chǎn)公允價值變動收益增加3.66億元。2015年新城控股自持在建物業(yè)數(shù)量增加使得投資性房地產(chǎn)公允價值增加，公允價值變動收益增加1倍多，其對利潤總額的影響變大，是利潤總額增加額的92.4%。2016年，公允價值變動收益占利潤總額的14%，相比上年出現(xiàn)較大幅度下降。這主要是房地產(chǎn)調(diào)控政策加上庫存高企造成的。自2017年開始，公允價值變動收益開始上漲，相比2016年增加3.17億元。2018年公允價值變動收益上漲更多，相比2017年上漲2倍左右，同時也帶動其利潤占比大幅上漲。這主要是公司商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模擴大，投資性房地產(chǎn)大幅增加的原因。增加的投資性房地產(chǎn)主要是公司吾悅廣場項目增多和公允價值增加帶來的。

總的來看，前期由于市場低迷、政策調(diào)控等，公允價值變動對利潤的影響較??；后期隨著房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)好，房產(chǎn)價格上漲，公允價值計量對利潤的影響會越加顯著。因此，投資性房地產(chǎn)計量方式變更對新城控股來說是有利的。

4.3.3凈資產(chǎn)收益率

2014—2018年新城股份凈資產(chǎn)收益率總體呈上升趨勢（見表4）。除了2015年因所有者權(quán)益上升幅度略大于凈利潤增加幅度，凈資產(chǎn)收益率有小幅下降，之后幾年凈資產(chǎn)收益率上漲幅度都較大。其中2016年同比上漲5.19%；2017年上漲幅度最大，達8.9%；2018年上漲幅度略有下降，但凈資產(chǎn)收益率增加至34.41%，為5年最大值。從表4中數(shù)值可以看出，新城控股的資產(chǎn)收益率保持較高水平，說明其自有資金規(guī)模較大，利用效率良好。

隨著新城控股商業(yè)加住宅模式戰(zhàn)略的實施和房地產(chǎn)市場價格的不斷上漲，投資性房地產(chǎn)變更為公允價值計量方式的優(yōu)勢逐漸明顯且增大，新城控股的投資性房地產(chǎn)公允價值收益越來越大，利潤也隨之上漲，同時也帶動凈資產(chǎn)收益率增加。公允價值計量對新城控股的經(jīng)營業(yè)績起到了積極推動作用，改善了新城控股的盈利水平。

4.3.4總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率

投資性房地產(chǎn)是一種非流動資產(chǎn)，其計量方式的變更會在一定程度上影響企業(yè)資產(chǎn)變動，從而對企業(yè)營運能力造成影響。由表5可知，在變更為公允價值計量模式前的2014年，新城控股總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率為0.43次，追溯調(diào)整后降為0.43次。2015年后總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率下降幅度逐漸變大，直到2018年已跌至0.21次。這說明公允價值計量方式的變更對新城控股的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率影響很大，公司營運能力也有所下滑。這主要是因為，在歷史成本計量方式下，公司在對投資性房地產(chǎn)入賬時會考慮到折舊和資產(chǎn)減值的因素，公司的資產(chǎn)規(guī)模因而受到限制，但是以公允價值計量投資性房地產(chǎn)后，新城控股的資產(chǎn)總額也得到了快速增長。然而，銷售收入跟不上資產(chǎn)規(guī)模增長速度，導(dǎo)致公司總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率持續(xù)下降，資金利用效率由此降低。因此，投資性房地產(chǎn)計量方式的變更在一定程度上會對公司的運營能力產(chǎn)生負向影響，不利于公司正常運轉(zhuǎn)。

綜上所述，新城控股使用公允價值計量方式后，財務(wù)發(fā)生了較大變化。自2015年新城控股采取公允價值計量投資性房地產(chǎn)后，公司的融資能力、償債能力、盈利能力都得到了很大提升，在擴大資金規(guī)模的同時也降低了財務(wù)風(fēng)險。相較而言，資金利用率的降低對營運能力雖起到了反面作用，但影響較弱?？傮w而言，公允價值計量對新城控股財務(wù)產(chǎn)生了積極作用。

5投資性房地產(chǎn)公允價值計量建議

經(jīng)過對新城控股財務(wù)數(shù)據(jù)進行分析發(fā)現(xiàn)，該公司在采用公允價值計量后，對公司財務(wù)產(chǎn)生了較大的影響：一是資產(chǎn)規(guī)模擴大，資產(chǎn)負債率降低，公司融資能力增強；二是公司經(jīng)營業(yè)績提升，盈利能力增強。但是，總資產(chǎn)的增加也降低了資金使用效率，公司營運能力受到了部分負面影響。另外，公開信息顯示，新城控股雖然對公允價值獲取方式、評估方法、計量項目等做了相關(guān)披露，但只是簡單的規(guī)則復(fù)述，對一些年份有重大變化的財務(wù)信息并沒有做詳細說明。對此，應(yīng)從制度準則、監(jiān)管機制、企業(yè)內(nèi)部管理等方面采取措施，以便公允價值計量方式在實際運用中能夠更好地發(fā)揮作用。

5.1規(guī)范公允價值計量準則

我國對公允價值計量的研究時間相對較晚，制度也相對不完善。目前，有關(guān)公允價值計量的相關(guān)規(guī)定還只停留在基礎(chǔ)層面，不夠具體和深入。對此，政府部門一方面應(yīng)該結(jié)合市場變化和房地產(chǎn)企業(yè)的實際情況，適時調(diào)整和完善計量準則規(guī)范；另一方面，應(yīng)該細化公允價值計量信息披露的具體實施辦法，明確信息披露的具體內(nèi)容和方式，確保企業(yè)披露信息完整和規(guī)范。

5.2加強政府監(jiān)管

公允價值計量就是在入賬時根據(jù)市場環(huán)境對產(chǎn)品進行重估的過程。在這過程中，由于市場具有不穩(wěn)定性，就可能出現(xiàn)利益驅(qū)動下的財務(wù)造假行為。針對此種情況，政府應(yīng)該完善監(jiān)督機制，提升會計信息監(jiān)管水平。一方面，可以加大對違反相關(guān)規(guī)定行為的懲處力度，增強企業(yè)的守法意識；另一方面，要落實監(jiān)管責(zé)任，提高監(jiān)管工作效率。

5.3加強公司內(nèi)部管理

公允價值計量由于存在很大的主觀性，容易出現(xiàn)財務(wù)信息失真的現(xiàn)象，從而可能導(dǎo)致信息使用者做出錯誤決策。因此，首先，企業(yè)應(yīng)增強對公允價值計量的認識，順應(yīng)市場經(jīng)濟的變化，合理、有效地選擇符合公司實際的計量方式；其次，企業(yè)要完善公允價值計量和披露的工作制度，提高財務(wù)信息的可靠性與透明度；最后，企業(yè)要提升人員倫理道德水平，減少利益驅(qū)使導(dǎo)致的財務(wù)舞弊行為。

6結(jié)語

通過結(jié)合有關(guān)投資性房地產(chǎn)和公允價值的相關(guān)文獻和理論概述，并以新城控股為例，分析投資性房地產(chǎn)使用公允價值計量的情況，得出結(jié)論：公司計量方式的改變對投資性房地產(chǎn)公司財務(wù)的影響較大。采用公允價值計量能夠在一定程度上全面反映企業(yè)真實狀況，為相關(guān)決策者提供可靠信息。然而，面對多變的市場環(huán)境和繁雜的數(shù)據(jù)信息，公允價值變得難以確定，從而導(dǎo)致公允價值不再公允?；诖?，社會各界都應(yīng)采取相應(yīng)措施，提升企業(yè)公允價值計量的實踐水平，以推動投資性房地產(chǎn)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。

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收稿日期：2023-11-20

作者簡介：

郭宇蓉，女，1998年生，碩士研究生在讀，主要研究方向：財務(wù)管理與資本運營。