李惠琳　譚璐

3700億資產(chǎn)的金地，人事大變動(dòng)。

3月17日下午，金地召開董事會(huì)議，選舉高管徐家俊為董事長，來自股東方福田投控的季彤為副董事長。

去年10月，領(lǐng)航30年的凌克辭任，總裁黃俊燦臨危受命，代行董事長職責(zé)5個(gè)月。

令人稍感意外的是，金地新一屆董事會(huì)，人選大多更換，連帶獨(dú)董，少有留任者。

剛披露的財(cái)報(bào)顯示，其2023年凈利為8.88億元，降幅超8成。

當(dāng)下，金地正處于償債的關(guān)鍵期，新管理團(tuán)隊(duì)調(diào)整到位，將全力迎接考驗(yàn)。

重新洗牌

接任一把手的徐家俊，現(xiàn)年46歲，也是金地的一員老將。

他是上海財(cái)經(jīng)大學(xué)管理學(xué)碩士，加入集團(tuán)已20年，現(xiàn)任金地高級(jí)副總裁、董事會(huì)秘書，金地商置行政總裁。

徐在地產(chǎn)多業(yè)態(tài)經(jīng)營方面，擁有豐富和全面的管理經(jīng)驗(yàn)，尤其熟諳資本市場之道。近年，他牽頭融資、投資者關(guān)系等事宜，為保障現(xiàn)金流安全發(fā)揮了重要作用。

黃俊燦則有退意，本屆董事會(huì)任職期滿后，未再參與董事提名，目前，其仍擔(dān)任總裁一職。

有接近金地的人士透露，黃俊燦希望投放更多時(shí)間于個(gè)人事務(wù)。

目前，富德生命人壽、福田投控為金地的第一、第二大股東，分別持股29.83%、7.79%。

3月17日，金地提名新一屆董事會(huì)候選人，話語權(quán)也被重新分配。

11個(gè)董事席位中，3位來自生命人壽，分別是徐文淵、徐倩、李榮輝；1位來自福田投控，即福田投控董事長季彤。來自金地經(jīng)營團(tuán)隊(duì)的只有2席，徐家俊和一位職工董事。

而在上一屆董事會(huì)，14位董事中，金地經(jīng)營團(tuán)隊(duì)占了4人，生命人壽、福田投資各有1人。

官方稱，新一屆候選人將形成多元、均衡的董事會(huì)結(jié)構(gòu)，能充分發(fā)揮混合所有制的優(yōu)勢。

去年12月金地修訂董事會(huì)議事規(guī)則時(shí)，已埋下伏筆。董事會(huì)由過去的14名董事，變?yōu)?1人，更利于集中決策。

另外，設(shè)立副董事長職位，當(dāng)董事長不能履行或不履行職能時(shí)，將由其代之。

接近生命人壽的人士表示，生命人壽對(duì)金地的穩(wěn)定發(fā)展充滿信心，將積極發(fā)揮第一大股東的作用，充分支持現(xiàn)有經(jīng)營團(tuán)隊(duì)。

去年12月，福田投控也以32.5億元的對(duì)價(jià)，收購了金地環(huán)灣城項(xiàng)目51%的股權(quán)，提供流動(dòng)性支持。

有公告稱，福田投控將為金地在公開市場發(fā)行公司債或中票，提供擔(dān)保等增信措施。目前，此類擔(dān)保發(fā)債仍未落地。

力闖債關(guān)

刻下，徐家俊的首要任務(wù)是還債。

目前，金地共有14筆存續(xù)債券，規(guī)模近197億元，今年內(nèi)要還126億元。

3月以來，黃俊燦的兌付節(jié)奏穩(wěn)扎穩(wěn)打，處理了三筆賬單：如期兌付“21金地01”的利息；償還15億元的“21金地MTN002”；兌付22日到期的“16金地02”，剩余規(guī)模為11億。

接下來一個(gè)月里，金地又連過兩道坎：

一筆是3月24日到期“21金地MTN003”，規(guī)模為15億元。另一筆是4月7日到回售日的“21金地03”，規(guī)模約25億元。

截至2023年末，金地的賬面現(xiàn)金有298億元，只是，能用來還債的有限。

一位房企高管告訴《21CBR》記者，在保交樓政策下，現(xiàn)金優(yōu)先用于工程付款。單個(gè)項(xiàng)目的資金多數(shù)沉淀在項(xiàng)目中，難以回流給集團(tuán)調(diào)配。

面對(duì)密集到來的賬單，黃俊燦拿出核心資產(chǎn)，一邊出售變現(xiàn)，一邊抵押融資。

去年12月，他賣掉了深圳的金地環(huán)灣城項(xiàng)目，獲取 32.5億元現(xiàn)金。

2月以來，他以北京金地中心和金地物業(yè)作為抵押物，分別獲得交通銀行、招商銀行的貸款融資40億元、25億元。

其中，北京金地中心位于朝陽區(qū)CBD，每年收租近6億元；金地物業(yè)是為數(shù)不多的未上市頭部物企，在管面積超2億平方米。

在具體項(xiàng)目上，也有融資到賬。

1月起，金地的北京、深圳、上海、金華等地的項(xiàng)目，合計(jì)獲得銀行貸款18.5億元。

金地的相關(guān)人士表示，公司與銀行是總對(duì)總的合作模式，融資均以項(xiàng)目為主體，最后歸集到集團(tuán)整體調(diào)撥使用。

今年以來，金地的融資超80億元。一位知情人士告訴《21CBR》記者，基于手頭資金情況，金地對(duì)償還接下來的兩筆債務(wù)有信心。

眼前無憂，但想要闖過全年關(guān)卡，金地依然有壓力。

去年，一份機(jī)構(gòu)調(diào)研報(bào)告估計(jì)，金地每月需應(yīng)對(duì)50億工程款、10億～20億銷售稅費(fèi)、20億償債和其他，每月銷售130億元為其壓力紅線。

開源節(jié)流

2023年，金地的銷售額以1535.5億元規(guī)模，保住克而瑞TOP100房企的第10位。

為了盡快回籠資金，其平均銷售單價(jià)降至近三年低位，其中10月下探至最低點(diǎn)，約1.48萬元/平方米。

從2023年10月開始，金地的單月銷售額還是降至100億元左右，今年1—2月份，更進(jìn)一步降至50億元，壓力可想而知。

黃俊燦為首的管理層，盡力開源節(jié)流，已啟動(dòng)公募REITs的申報(bào)工作，盤活資產(chǎn)。

一位業(yè)內(nèi)人士向記者分析，金地還有一張底牌是金地商置，必要時(shí)可以將其抵押融資。

其主打商業(yè)地產(chǎn)投資、開發(fā)及運(yùn)營管理業(yè)務(wù)，一年?duì)I收約175億元。

其實(shí)，金地一直在開拓商辦物業(yè)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、長租公寓、代建等，這些非開發(fā)業(yè)務(wù)，在2023年貢獻(xiàn)了124億元的收入。

管理層同步收縮開支，終止了延續(xù)20年的長期激勵(lì)基金制度，并全員降薪。

過去一年，金地的人均年收入為17.93萬元，較上年減少約1萬元。

管理層的薪酬縮水更明顯，凌克、黃俊燦的年薪，分別為370萬元、340萬元，均減少110萬左右。

好在，隨著LPR下調(diào)、限購松綁等“工具箱”打開，市場已現(xiàn)復(fù)蘇跡象。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴《21CBR》記者，2024年房地產(chǎn)總體趨勢向好，現(xiàn)在二手房利好政策頻出，有助于打通市場交易堵點(diǎn)。

去年，金地選擇深耕高能級(jí)城市，拿出125億元，在上海、杭州、南京、西安等地新增土地儲(chǔ)備約95萬平方米，以應(yīng)對(duì)日漸分化的市場。

截至去年底，其總土地儲(chǔ)備約4100萬平方米，一二線城市占比超七成。一旦市場復(fù)蘇，銷售端有望盤活。

徐家俊帶領(lǐng)的管理層，只要挺過今年，金地的存續(xù)債券將減少六成。

熬過去，就會(huì)輕松得多。